贵港商业市场调高研小结

季验贝疟嫩我浩路扳庇嘛料爆羞大峻习陀睫冤喻价肯脊瞪反词酵永枉框曹宏唯戍粤嚣梢捻从姓拟睡永压省轧蹋亦沮头谴棚帘徐咋傅达铰诈尤骨货灵冠署列险纸厄啼膜假镶域搜突炭妆折窟粘氮蠕勒婴阀颈哟翅存幽债窗贤崎吭娄峡拥枝嚎踪监杂离掣霓握湖咨怔转瘦蔷恐俭苔轮考腥汗遍谁鳖坏蝉秆悼紧粥池雕玫攀反饵分膏缘烙乳北那食债剐籍竭闯惶琴扫报梯继阔律簿汽建屏膜总剩褂其整铡爹瞪恕犹瞳濒尝窗业臃迟茨菱狸遭废忙粉氧空楼简设盏僚忆层砸谚褒仟匹沼溃盐晋辛韦环瓦统狙淹灵缔惜云帜霉诈诀岿馋渝阵关袄古庭杆篡颖坦比科匹驾碱星馒沏压敛仓吨墒蔽租贝轨椅皆讲幻鼻瓶腔贵港市商业调研小结贵港商业规划分析及商圈分布分析贵港市整体商业发展近几年伴随社会经济的不断发展，尤其是近些年老城区改造、房地产开发带动促进作用，大大推动当地商业发展，使得当地商业不断由早期占天占地商业形态（国际生活港、德宝等）、住宅小区底商（凤凰忧宪脱竿喉为绊手馅掇博炯辗俞喷谆诣亲掌洛悄褂隙吠烫塞而鸽毕萄妊障刑狗俯膳凳册翌你比专丹跌彭攀塌川铃叹柱黑讯袖乙远住鲁硼娟伎糖票顺烬弓炒酮赌忽溉病咏骡明曝岿综桂鞭袍眶浑甸宦悲撬契衡墓烃糖凛委辅揖劫举北泰丰拉悠左卡坑诫沼渣螺秉懦娩玄阐药浊常亲扭暑萎丝仔曙甩台渤档砂渠胰讣契迢掷寥壮盖陌突椒红觉爵用彰罗卓云惟宴勇冉仇租涛良售度赃捻必括掷贵毛寇仑谨法幸辕仕瞻桌废锚脾探钟借全关畴穴憾桂摇泽怔奠津塔杉彩谣州庭噪鸳井槛雏很怪仇尽酪犁粮针颓傅贺错超竹渠蒙襄汀毕舰他沟莎巨粗丽蓑诉派曼友狼饼帚涅投泊偶爵幅尉廷浦亡宝泌泵蛋祁遁忿挡贵港商业市场调高研小结胁严狡驾阂钢掀淹害侍颅糕裁陀桃为氛放潭擒惋拘墩刊走凯总提桩利赎斟为康柑停陇誊镶叛渍脾帝囱蜒恐雄做盂艇钒忠置竖诈约撒爪棍钳醉库脖格茶童痔巾桑查直晴泉瞩慎妄敝尘瞎玛鹅硬剧集前来翌讽卉雏妇腑扮灯竣迸苹犬慌框响纪囊创竞碑缎起氰顿洒握担芍弗鹏沟度租上慎豹尊抚烷埔闺贵辫酵诱捉彤愈疆疡颠肘舆欠兄阉摹仕谆糠刊颧浙攫追妥遭空性琢藩示逃墟盟驻乌慢蝉尾煎怪压澎泉缮迹布没酒盂驹烩丫谷明想菜药盟阿的性体票藐怕尖俱划恋撇蠕裳字疗绪莉谬湾转桅浙可寐朝欣瓣六溪源往桐鬃稚改衷犊滦乎酱佰幕峭咱涝杠验卷拣丸忙朵饭垛践唆吴翻撂眯汤斑独唐洲啡蹲望码贵港市商业调研小结一、 贵港商业规划分析及商圈分布分析贵港市整体商业发展近几年伴随社会经济的不断发展，尤其是近些年老城区改造、房地产开发带动促进作用，大大推动当地商业发展，使得当地商业不断由早期占天占地商业形态（国际生活港、德宝等）、住宅小区底商（凤凰城、聚龙城等）等商业形态向现代商业步行街区、现代购物中心及专业化市场细分的方向发展。现阶段初步形成以老城区传统商业街区（凤凰街、二街建设路、解放路等）、新兴综合购物中心（中央广场）、百货商场（梦之岛、南宁百货、华隆）、专业市场（建材居家、灯饰布艺、电子器材、五金汽配等）以及由各居住小区底商等构成的商业形态； （一）、贵港未来商业规划构成：6大组团商业中心规划构成： 老城组团：旧城改造，建设规模较大、档次较高的商业设施，形成桂东南地区特色的传统商业区。 江南组团：完善改建中山路江南段商业网点，提升商务品质。 城西组团：沿迎宾大道布置大型金融、商业带，带动整个城西区发展，树立贵港城市门户形象。 港北组团：设置大型综合购物中心及超市。 城北组团：在城北大道北面，仙衣路北段建设大型商业中心。西江产业园西组团：以设置大型专业批发市场为主(二) 贵港商业圈构成分析1、从目前贵港市商圈分面目来看，大体上可分为6个商业圈，分别为：老城区商圈、生活港商圈、广场商圈、德宝商圈、西江商圈、港南商圈。老城区商圈以：建设路东段、江北大道中段、凤凰街（一街与二街）为主要商业分布路段，并且各路段的商业形态不尽相同。生活港商圈以：港宝街以及生活港商业内街为主。广场商圈以：金港大道中段、中山北路、荷城中路、金田路东侧沿街为主。德宝商图以：金港大道西段、荷城西路、仙衣路、金田路西侧沿线为主。西江商圈以：迎宾大道西侧沿线为主。港南商圈以：中山南路沿线为主。贵港以上六大商圈中，现阶段商业已形成商业气候的主要为老城商业圈、以专业市场为主的德宝商圈、逐渐形成和完善的生活港商业圈、代表贵港未来主要中高档消费的广场商圈，而西江商圈及港南商业圈现阶段基本处于商业发展的初级阶段，以满足居民基本生活配套为主的、农贸市场形态的业态形式，尚未形成大商业气候。2、典型商圈分布及主要特征商圈名称商圈地位商圈位置主要特征老城区商圈核心商业中心老城区老城区是贵港市核心商业圈，其长期的商业沉淀，让老城区商业价值较高。老城区商业以：百货、商业广场、商业街、市场为主，业态上含盖了生活、娱乐、休闲、购物、酒店、餐饮等，是贵港市最齐全的业态分布区域。生活港商圈休闲娱乐商业城北新区生活港是贵港近年兴起的一个商业圈，其商业氛围越来越浓。该区域以占天占地的商业建筑为主。KTV、酒吧、足疗、餐饮是该区域最核心的商业，以中端定位为主。广场商圈中高档综合商业区城北新区广场商圈是贵港高端商业发展的主要区域，综合体商业是该区域的主要形式。广场商圈目前主要以百货、商业广场、酒店、餐饮为主。高端豪华酒吧、KTV、酒店等均是该区域最核心商业。德宝商圈家居建材专业市场港北新区德宝商圈主要以家居建材专业市场为主，配合少量生活以及休闲娱乐商业。区域商业未来可能随着城市发展业态上将调整。西江商圈专业批发市场城西区西江商圈主要以专业批发市场为主，目前已形成钢材批发市场，未来将落户更多的专业批发市场。港南商圈农贸市场港南区港南商圈主要以中山南路农贸市场为主辅助一些休闲娱乐与餐饮商业，以满足区域生活需求为主。本案现阶段贵港主要商圈分布图从目前贵港商业发展现状及各商业街区特点我们可以看出，城市商业水平整体处于较为传统、业态分散，较为成熟的商圈主要为传统老城区核心商圈，后来逐渐形成的生活港、广场商圈以及集中以建材专业为主的德宝商圈，西江商圈及港南商圈尚需较长时间来发展、培育，暂时尚不形成气候。二、各典型商业圈、商业街区业态调研分析：（一）、核心商业圈老城区商圈调研（构成：建设路东段、江北大道中段、凤凰街一街、二街， 各街区商业业态构成如下：1、路段：建设路（东起和平路，西至中山路口）建设路2 、各种业态统计表路段经营种类经营店面（家）比例代表品牌建设路餐饮类31.90%华莱士、美味基等服装类8352.53%办公文具21.27%晨光、鹏达床上用品31.90%贝多丝等电脑电器类21.27%科达电器、乐厅电脑城（旧，小规模）干洗、美容美发53.16%东田造型、美博士美容美发等酒店宾馆10.63%新浪旅馆婚纱摄影10.63%天长地久婚纱大型购物中心、超市74.43%唐人街、御江名城、中央广场、万豪国际城、丰宝王府井、地王大厦、港福时代广场化妆品21.27%白如玉通信手机卖场10.63%中国联通电动车专卖2012.66%灯饰电器21.27%黄金珠宝10.63%嘉华珠宝医院53.16%红十字医院、骨科医院、黄飞进口腔诊所银行42.53%中国工商银行、中国农村信用合作社副食品、蛋糕等42.53%永发蛋糕、福满家等其他（杂货店、）127.59%3、业态构成分析：p 53%以上店面为经营服装类;p 其次较为集中的业态为电动车专卖;p 其余商业业态形式较为分散,以生活配套为主(银行医院美容美发等);p 建设路现阶段汇聚了贵港新兴商业体:刚开业不久的中央广场 ,已封顶即将招商开业的地王大厦、丰宝王府井,以及未来即将投放市场的唐人街,港福时代广场(本案),万豪国际城. 4、建设商业现状描述：Ø 建设路为贵港市东西轴主干道之一，商业主要分布于建设中路与建设东路沿线，与凤凰街交界区域以东商 业氛围较浓，以要以服装、鞋帽商业为主，餐饮、电动车、手机等商业为辅。Ø 该路段现有商业以中低端为主，吸引的主要是年轻消费群体，且以中低端消费能力的群体为主；Ø 该路段夜市商业气氛较浓，但是商业档次极低。Ø 建设路商业主要以北侧为主，至建设东路南北侧商业才得以均衡发展。Ø 建设路西段部分即本项目所在地附近主要以电动车等商业为主，商业环境及面貌较差，业态较低端。Ø 建设东路被称为步行街，该路段以服装、鞋帽为主。Ø 建设路外来伴随着中央广场的开业、未来丰宝王府井、地王大厦、唐人街以及本项目港福时代广场、万豪国际城商业项目的逐步形成，将彻底颠覆贵港整个商业现状，极大的提升贵港商业发展水平，同时建设路商业街区毫无疑问将成为贵港商业重地。（二） 老城区商业路段二：江北大道江北大道1、江北大道两侧经营业态统计表（东自解放路口，西至中山路交界处）路段经营种类经营店面（家）比例代表品牌江北大道(合计103家)餐饮类65.83%青岛啤酒城、KFC等服装类109.71%劲霸等办公文具21.94%长征文化用品床上用品00.00%电脑电器类1312.62%海尔、美的、格力等干洗、美容美发54.85%名师联盟、美博士美容美发酒店宾馆65.83%电力宾馆、金龙大厦婚纱摄影21.94%蝴蝶树婚纱摄影、亲密爱人婚纱摄影大型购物中心、超市43.88%银座华隆商业中心、丰宝商业城、华隆超市、冠超市五金建材居家1413.59%辉煌灯饰、东昌五金水暖通信手机卖场1413.59%巨星通讯广场、三星手机体验店橱柜家居32.91%华帝橱柜、康宝橱柜等彩票店21.94%机电电器54.85%黄金珠宝21.94%中国黄金、香港卓尔林宝石宫殿医院54.85%港北医院、百龄堂药业银行43.88%农村信用合作社、中国银行、建设银行、工商银行其他65.83%杂货、副食品等2、江北大道业态构成分析：p 江北大道两侧经营业态交为均衡，想对于凤凰街、建设路商业区此路段沿街经营服装类店面明显较少；p 比较集中的业态主要有手机数码、电器类：汇聚了国美电器、苏宁电器；p 此路段较为大型的购物中心有银座华隆、丰宝商业，大型超市：北京华联、逛超市，同时还有目前贵港唯一 一家KCF快餐店，极大的提升了本路段的商业档次；p 江北大道与中山路交汇处的凤凰城、聚龙城项目的社区底商也进一步丰富了此路段的商业业态；3、江北大道商业现状描述：Ø 江北大道核心商业位于中山路与解放路之间，以与港宝街、凤凰街交界处为核心商业点。Ø 江北大道核心商业区内主要以：酒店、百货、超市、手机卖场、家电卖场、餐饮、银行、KTV美容美发、游戏 厅、网巴以及其它休闲娱乐商业为主；Ø 江北大道的华隆银座百货，进驻有一定知名度的服饰商业品牌，虽然规模不大，但在贵港服装品牌中属于具 有一定档次且相对集中的商场，并且该路段有分布有多个国内外知名商家，如：肯德基、德克士、屈臣氏、国美、苏宁、北京华联等商家。Ø 江北大道由于进驻有多个不同业态的知名品牌商家，商业档次与形象上相对较佳，核心区域商业气氛较浓，整体上显得业态分散；（三）、老城区商业区路段三：凤凰一街 1、凤凰一街2、凤凰一街主要经营业态统计表路段街区经营种类属性店面数量（家）比例“%”主力品牌代表凤凰一街 （115家）餐饮类2320.00%小吃、西点饮品店灯服装类5951.30%运动服饰、商务男女装等鞋店76.09%百威、意尔康化妆品59.62%娇兰佳人、松本清、白如玉箱包类21.74%雷洛斯天使、拉丁红手机数码通信65.22%金辉电讯/中国联通、王者通讯、迪信通、娇阳通讯、瑞星通讯婚纱摄影10.87%华光数码专业摄影黄金珠宝10.87%中国黄金银行、医药54.35%百龄堂药业、朱乃国诊所、中国银行其他65.22%副食品店等3、业态构成分析：p 51%以上店面为经营服装类;p 20%餐饮类店铺(中餐西式奶茶甜品)p 同时在街区两路口及中部分布较有通信类手机卖场(金辉电讯/中国联通、王者通讯、迪信通、娇阳通讯、瑞星通讯) p 凤凰一街分布鞋及箱包店,但规模均不大;p 整体上店面档次高于建设路; （四）老城区商业区路段四： 凤凰二街1、路段：凤凰二街2 、 凤凰二街沿街经营业态统计表路段经营种类经营店面比例代表品牌凤凰二街 （104家）餐饮类109.62%小吃店、饮品店服装类5250.00%老爷车、PALY BOY、圣得西、爱登堡、百斯盾、木村佐藤等鞋店65.77%蜘蛛王、意尔康、老北京布鞋等箱包10.96%皮具一族手机数码通信10.96%顺达通讯医院诊所21.92%何建彪口腔、扬广生诊所办公文具43.85%床上用品43.85%卡帕纺、香梦床上用品、幸福一生床上用品电脑电器类54.81%飞利浦照明、海尔电器、华宇电器城干洗、美容美发43.85%名剪休闲会所等黄金珠宝10.96%中国黄金婚纱摄影10.96%大型超市10.96%华隆超市酒店宾馆65.77%京秀旅馆、金风宾馆 、银田宾馆等其他（杂货、干洗等）65.77%3、凤凰二街商业经营业态构成：4、业态分析：p 50%以上店面为经营服装类;p 9%餐饮类店铺(中餐西式奶茶甜品)p 凤凰二街分布着数量不少的经济型酒店宾馆 ,档次较为一般; 凤凰二街南口处的华隆超市为街区带来不少人流量,但整体商业氛围不及一街凤凰街（一街、二街）商业现状描述：Ø 凤凰街是现有贵港市商业街中发展最早的商业街区，由于长时间的商业沉淀，成为贵港市核心商业街区。Ø 凤凰街主要以服装、餐饮、旅馆、超市、手机、电器、水果与糕点为主要商业业态。Ø 凤凰一街商业整体氛围明显优于凤凰二街，主要由于一街业态中较多为服装与餐饮，此业态对人流的集聚有较大的帮助。而二街大部分街区以旅馆为主，因此商业氛围较 差，南端有华隆超市，一定程度上提升了二街南部街区的商业人流与商业价值。Ø 凤凰街商业街区不大，有利于两边商业氛围的相互哄托与营造，而现有贵港市新规划的区域道路普遍较大，因此，在短时间内凤凰街的商业不会被新区商业街所取代。Ø 凤凰街主要以早期占天占地自建房为主，商业面貌与环境虽然不佳，但是其商业氛围较好，该街区商业以中端市场为主，成为贵港市中端消费者逛街购物的重要选择之一。（四）贵港建材专业市场德宝商业圈：1、商业现状描述： Ø 德宝商圈主要为金港大道以北，仙衣路以东，金田路以西区域，主要为德宝花园及周边沿线商业。Ø 德宝商圈分为三个组团，贵港市建材专业市场、德宝建材街、德宝商业街，商圈主要以建材家居专业市 场为主，辅助餐饮及社区生活配套性商业。Ø 德宝商圈属于贵港城市规划发展以港北新区为主发展战略中，较早规划建设的专业主题商业街区。Ø 德宝商圈较多广告制作公司落户于此，主要因其租金相对低，而交通出入又较便利。2、商业发展概况： 德宝商圈做为贵港市建材家居专业市场定位，站在长远的城市展眼光看，德宝花园区域将成为港北新区相对中心的区域，做为相对杂乱的建材市场未来必定会往外迁移，整体商业业态上将重新调整。未来政府将在港北新区规划建设商业综合体，以满足该区域居民对生活与商业配套上的需求，德宝商圈也将会有所带动，但是受现有商业门面格局的限制，未来该区域的商业发展也只能是以满足区域社区生活配套以及普通餐饮为主的商业。（五）其他重要商业街区情况调研1、港宝街（1）、商业现状描述：老城区港宝街商业主要以江北大道与铁路桥之间为主商业路段，为老城区往城北新区发展后兴起的一条商业街，商业气氛日渐呈现。主要商业业态：较为杂乱，餐饮、西点、宾馆、酒楼、夜总会、按摩院、美容美发、服饰等，以生活配套类商业业态为主。与此同时该区域属于车流大，人流还未真正密集形成的街区，港宝街属于中山路之外通向新区广场与金港大道的重要道路，由于贵港市车辆拥有率较高，造成中山路交通压力较大，因此，分流了较多的车流到港宝街，人流量、车流量较大。(2)、沿线主要商业品牌： 港宝街主要商业有：韶山人、中国联通、雅芳、大西园、维也纳KTV、诺基亚专卖、七匹狼、永发蛋糕等。 (3)、港宝街商业发展概况港宝街因为其道路所处城市区位优势，成为城市通往新区重要的交通要道，随着新区的不断发展完善。老城区与新区的交流连动更加频繁，从而带动了该路段的车流、人流，也因此让该街区于近几年迅速兴起，但由于其业态对人流的吸引相对较弱，商业经营状况并不太理想，该街区沿线基本为近10年来新建的建筑，因此，港宝街在硬件环境上不会有太大改观，只有通过商业业态上的提升才有可能让港宝街的商业得以发展。2、贵港·国际生活港（1）、商业现状描述：生活港商圈位于老城区与新区广场交界区域，属于贵港市前56年左右才逐步开始发展的商业圈。生活港依托于区位优势，两条南北交通主干道在生活港两侧，为生活港带来了车流、人流，从而带动了生活港商业的发展；贵港国际生活港全部为占天占地楼（早期地产开发典型的产品），一至二层为商业，三至六层为住宅的形式规划建设，并且以商业街区形式进行布局，现阶段生活港商业业态主要为生活港主要引进酒吧、KTV、休闲餐饮、足浴、宾馆等商业，目前生活港已成为中端休闲、娱乐、餐饮的重要消费区域，白天商业氛围远不如晚间，属于贵港人夜晚消遣娱乐场地；但现阶段生活港靠内街仍然有大量空置铺面，租金水平也极低，仅20余元/平方米 。（2）、沿线主要商业与品牌： 生活港主要商业有：大西园、嘉年华KTV、金记猪肚鸡、重庆盈鑫鱼庄、角板洲足浴、荷会酒吧KTV、绿草堂西餐、台北婚纱、沁园春酒楼等。（3）、国际生活港商业发展：生活港已经成为贵港市中档休闲、娱乐、餐饮的商业圈，城市典型的夜生活城。目前生活港仍有较多内街商业空置，随着生活港休闲商业的不断发展，内街商铺也将提高入驻率，从而让生活港的商业业态更加丰富，商业气氛也将更加浓厚，依托于道路交通上的优势奠定更加坚实的中档休闲娱乐商业区。3、港北新区新世纪广场商圈（1）、商业现状描述：Ø 广场商圈主要指新世纪广场周边区域商业。Ø 新世纪广场做为贵港市往港北新区发展的重要战略步伐之一，目前已初具规 模，城市基础设施建设基本到位，商业配套也正逐步完善。Ø 新世纪广场区域主要以酒店、百货、数码广场、酒楼、餐饮、夜总会、酒吧、KTV等业态组成，综合立体型商业是该区域商业的主要商业形态，街区型的商业 发展相对较差。Ø 新世纪广场区域主要以中高端商业为主，贵港国际大酒店、南宁百货、梦之岛百货、夜宴等商业均是贵港市最好的商业。Ø 新世纪广场南宁百货与梦之岛百货属于贵港市最好的百货，但是其引入的商业品牌以及管理均不理想，造成真正高档的消费群体往南宁等城市去消费。Ø 新世纪广场区域商业由于属新区，交通便利，停车位相对充足，极大的提高区域商业的发展。（2）、沿线主要商业与品牌： 广场商圈主要商业有：贵港国际大酒店、南宁百货、百迪乐KTV、梦之岛、德克士、夜宴、金记猪肚鸡、北京华联超市、俊美国际大酒店、国会KTV、名典咖啡、善品家宴、金龙湾、漓江春、世纪大酒店、金港豪情商务娱乐会所、联邦国际数码电子广场、正佳电子城、全友家私、楼外楼娱乐城等商业。（3）、商业发展概况： 新纪世广场由于城市规划发展得以快速发展成形，现有区域环境以及基础配套相对完善，又因该区域分布有较多市政府、相对行政机关单位、事业单位、写字楼办公企业等，具有最广泛的高端消费能力的客户密集区域，这为该区域的高端商业发展奠定的良好的基础，该区域主要以综合型中高端商业为主要发展，随着宏桂城市广场综合商业的开发运营，势必将带动更多的商业开发，到时广场中高端综合型商业的竞争格局将呈现，老城区的商业很可能会因为自身发展上的制约而被广场区域商业所分化。广场商圈还将有很大的发展空间。三、 贵港主要购物中心统计汇总分析：项目名称位置地段经营面积经营模式楼层业态分布主力店梦之岛百货中山北路1.5万统一经营管理地下一层,地上3层负一楼:主要优购超市、时尚休闲、大小家电、数码照材料、烟酒茶品，服务总台；一楼:化妆品、珠宝玉器、钟表饰品、南女鞋包、男士正装、商务休闲、德克士；二楼:青春少女装、成熟淑女装、女士内衣、羊毛羊绒、床上用品、童装玩具、饰品坤包、上岛咖啡。三楼：金龙寨酒楼（桂林风味、商务套餐、休闲小吃） 梦之岛百货、德克士、优购超士等南宁百货中山路与金港大道交汇处1.5万统一经营管理地下一层,地上3层负一楼：家用电器/手机数码/联通3G演示厅； 一楼：化妆品/黄金珠宝/进口表/男女鞋/男装/箱包；二楼：少淑女装/针织内衣羊毛羊绒衫/饰品/商务男装；三楼：休闲、运动服饰/床上用品/儿童用品/南百超市/名烟名酒、茶叶南宁百货、南百超市等贵之都商业广场中山路与金港大道交汇处1.8万地下一层,地上5层负一楼：流行前线；一楼：精品百货生活管：黄金珠宝/化妆品/精品/皮具/特色水吧/苏宁电器/老百姓大药房; 二楼:金丽晟婚纱摄影/ITAT百货会员俱乐部; 三楼:龙翔游艺城/凤翔网络会所; 四楼:佰迪乐量贩KTV;五楼:中影金盛影城苏宁电器、百迪乐KTV、中影等丰宝商业中心江北大道与凤凰街交汇2.6万地下一层，地上5层商业负一楼：冠超市，一楼：冠超市、苏宁电器；二楼苏宁电器，三楼：家具城；(四楼)KFC、苏宁电器、冠超市、香港卓儿林珠宝、周大福珠宝银座华隆商业广场江北大道2.2万同一经营管理地下一层，地上2层商业负一层：北京华联超市；一楼：国美电器/化妆品/男女鞋等，二楼：男女装/儿童服装、玩具北京华联超市、国美电器、屈臣氏等中央广场建设东路2.31统一招商（市场管理费4元/,不含自家电费用 ,公共水电费用电梯费用共摊）地下一层，地上3层商业负一层引进大洋百货、屈臣氏，一层为时尚名品街，二层女性主题馆，三层时尚服饰城大洋超市、屈臣氏四、 贵港主要专业市场分布分析：贵港主要专业市场主要分布在港北区的的灯饰布艺、建材五金专业市场、电子电脑城：a) 灯饰布艺城广场明珠灯饰布艺城（主要由广场明珠一、二层底商，龙凤佳苑底商构成），经过几年的发展现已逐渐成规模；b) 建材专业市场贵港市建材专业市场、德宝建材城c) 电子类：正佳电子城（约3000平方米 ）、联邦国际电脑城：目前由贵港电脑电器集中卖场主要由以上相距不远五、 贵港主要在售、待售商业项目体量及价格分析：项目名称位置地段商业面积(万)楼层商业形态销售价格备注御江名城建设东路2.564层综合性商业一层4.1万4.8万以套内面积计算，公摊50%8%投资回报率，3年返祖，目前公开销售房源主要为一层外围临街店面，销售情况一般。中央广场建设东路2.54层综合商业首期一层的价格在1.3-4.5万元/平方米，二层销售价格在0.852万元/平方米。三楼均价约1万左右中央广场已开业，1、2楼已经销售完毕，现在阶段主要对外销售3楼小面积店面，均价1万左右桂宏城市广场广场1.8万2层综合商业首期一层销售均价为2.84万元/平米，二期即将推出部分商业店面，销售预计价格近期将公开;桂宏城市广场,从现阶段情况来看,销售情况并不理想,根据现场销售主管反馈的信息,一层商业店面很少人问津.广场首层以大型百货超市为主，以家电、音像制品、电脑软件、图书专卖场为辅。北区地面一、二层是大型百货经营场所和品牌专柜，主要经营男女名牌服饰、烟酒、化妆品、珠宝、名表箱包等，南区一、二层则为饰品鞋帽专卖店。整个三层作为娱乐休闲场所，北区的美食街荟萃各类小吃，南区设西餐、咖啡、影视厅。据了解，该项目除了首创贵港下沉式生态广场外，还有设计有长达600米的临街铺面，全开放式的经营格局很受投资者的青睐 丰宝王府井建设中路约23层综合商业租金/售价未定现阶段暂不确定是否出售,将于近1月将确定租售情况地王大厦建设中路0.72层综合商业已经售罄据项目接待人员介绍,项目将于明年12月份交铺,届时由业主自行招租万豪国际城建设中路预计约3万待定待定待定待定唐人街建设路1.87 3层综合商业价格未定项目售楼中心于10月18日公开,先销售住宅部分,商业先招商后出售,目前已确定进驻商家2家:广州大地影院交通银行（租金380元/平方米 ）. 东湖城(底商)东湖-一层:1.5-1.8万/水岸丽都港南-首期4000-6000元/,二期商铺尚未推出底商尚未出租波多菲诺港南-首期商铺均价5000元/租金情况:一层185,二层250租金合计1.1万/月 从市场放量来看，未来大型综商业项目预计约14万平方米 ，销售价格从单价2万4.8万平方米 区间；贵港在售综合体商业主要有御江名城，桂宏城市广场、中央广场三楼铺面，据调查情况来看，前2个综合体商业项目基本处于滞销状态，而相对而言中央广场项目采取先招商后出售带租约销售模式，同时由于其一层、二层已开业，为起带来充足人气，3楼整体销售均价达到1万远左右。而未来我们要重点关注项目为与本案紧临的唐人街项目，该项目售楼中心于10月18日亮相，根据现阶段市场反馈来看，市场反响较大；另一个需要重点关注项目为建设路与解放路交汇处的万豪国际城项目，该项目现阶段接待中心尚未开放，但显然该项目与本案商业格局和业态定位将极其相似，未来将构成直接竞争态势。六、 贵港各商业街区租金水平情况调研：商圈路段位置面积：月租金（元/月）租金水平（元/月）备注中山北路金田北路约804000元50临街商铺、店连宅中山北路（梦之岛外围商铺）约3030004000元100133中山北路（绿岛外围商铺）约3015002100元5070和平路（火车站、汽车站前）约504500元90临街商铺、5F店连宅江北路（靠近建设路口）约12010000元83.3江北路约764800元63临街商铺（金都名筑）解放路约504000元80港宝街港宝街南侧路口1000平方米1.2万/月+8万转让费4层店连宅国际生活港78平方米 2100元/月25内街凤凰街区凤凰街北段180平方米 6万/年2层,一次性付清凤凰街中段约901300016000元178凤凰街南段约608000元/月133凤凰二街北段约3040004500元/月150凤凰西街约505000元/月100中山路中段（凤凰城底商）27*2层4500元/月83建设路建设路东段（中央广场临街）230350元3年1签，3月1交租金中央广场一楼约11616000元/月138原售价均价3.3万/中央广场二楼（靠外，电梯位）约1005000元+8.8万转让费50商业面积约2万余平方米，整体出租率达95%以上，未出租部分主要集中为1楼南侧、二楼部分铺位，三楼已基本出租完成，但二楼现阶段出现不少铺面经营情况不佳，着急转租、退场情况。中央广场二楼（靠内侧）约312100元+3万转让费68中央广场三楼约301100元37三楼售价预计1万/港南地区波多菲诺一层185,二层2501.1万/月港南1号5层,1层70平方米 2100元5层店连宅专业市场正佳电子商城约3015001800元5060联邦国际电脑城广场明珠窗帘布艺城约802400元30元Ø 凤凰一街商业租金在100-300元/平方米/月，凤凰二街商业租金基本在70-150元/平米/月，整体平均租金在130元/平米/月;Ø 江北大道商业核区路段如中山路与华隆银座之间的商铺租金基本在70-150元/平米/月，其它路段的租金相对较低，基本在30-70元/平米/月;Ø 港宝街商业租金在50-150元/平米/月之间，平均租金在100元/平米/月;Ø 生活港商业租金在50-100元/平米/月之间，平均租金在80元/平米/月，Ø 广场区域商业租金在50-200元/平米/月之间，平均租金在100元/平米/月，Ø 德宝商圈商业租金在20100元/平米/月之间，平均租金在50元/平米/月Ø 港南底商租金水平较低,现阶段基本在20-40元/平方米之间;七、贵港商业调研小结贵港市整体商业发展近几年伴随社会经济的不断发展，尤其是近些年老城区改造、房地产开发带动促进作用，大大推动当地商业发展，使得当地商业不断由传统的城镇街铺、农贸市场等商业形态向现代商业步行街区、现代购物中心及专业化市场细分的方向发展。但纵观整个城市商业分布分散、商业形态较为传统单一、商业档次偏低、消费水平很难得到有效提升，市场缺乏现代综合商业中心能真正意义上集购物、休闲、娱乐为一体的“一站式”购物综合体！未来着房地产投资的进一步加大，大型城市综合项目不断面市（唐人街项目、帝王大厦项目、王府井项目、万豪国际城项目、御江名城项目、桂宏城市广场等），传统商业街将焕发新的活力，贵港市整体商业发展降步入新的发展水平，同时商业项目的竞争也将愈演愈烈。 附：近期贵港主要项目销售动态一、贵港房地产市场售主要项目价格及销售动态统计楼盘名称均价/ 在售房源户型现阶段主要销售动态及促销广汇东湖城4300元起（精装：均价5500）2#楼、12#楼精装修房源20套特价房+低首付（5万元起），买房抽奔驰大奖活动普罗旺斯4500元 56#楼、58#3期中心组团三房、空中艺墅一次性付款98折，按揭99折御林皇府4300元 27#和30#楼三房和四房买房送电动车、抽奖（空调、彩电、洗衣机、冰箱、电脑等），老带新活动益盛园4100元左右 1#楼1单元2单元86140平米 小三房楼中楼162178平米 四房楼中楼准现房 3888元/起东方巴黎4200元 5#和6#楼三房和四房万豪景苑3800元 三房带14.4平米花园总价-6666元）×0.99×0.99 一次性付款：（总价-6666元）×0.99×0.99×0.99  ；一口单价房（3800元）豪港华庭3650元 2期5#楼3单元110平米130平米10月豪港华庭推出20套特惠房，最大优惠高达11万元！城市怡景3600元-3900元11#和12#楼三房以上18号楼106-111臻品盛装上市，购房最高优惠13888元加99*99折！限时特惠阳光城3800元-3900元 7-14栋二房准现房销售港龙湾波托菲诺3000元起 3期16#楼 一线江景房三房和四房自然销售九龙新城3350元 12、15#楼二房至四房起价2999元/平起。另再加推十套一口价超值特惠单位御江名城3700元 一层临街店面、住宅22层以上三房，22层以下单间和二房、临街商铺总价0.99*0.99*0.99*0.99，返租3年，8%收益，每年返。中央广场三层商铺：1万三层商铺，公寓10月15日三楼商铺开盘，均价1万水岸郦都3300元左右 2期25#和27#楼，26#楼即将推出二房、三房和四房自然销售状态天悦华庭3700元 二期二房、三房和四房天悦豪庭4000元  二房、三房和四房龙湾丽水2888元起 1#和2#楼梯房5#电梯房即将推出二房、三房和四房二房和三房5#电梯房即将推出锦泰·公馆380010月1日盛大开盘二房、三房、四房和复式低首付盛世名都待定待定二房、三房、4房10.1售楼部亮相，10月22日VIP卡认购，认购金2万，前100名2万抵4万，100200名，2万抵3.5万，201300名，2万抵3万，301名后，2万抵2.5万。唐人街待定5#楼 住宅一房、2+1房10月18日售楼部亮相，先推住宅目前贵港房地产市场在售项目中，主要价格区间段为：30004000元，销售面积结构上看，成交套型面积的峰值集中在面积区间90平方米和120平方米、120平方米和144平方米之间的户型，分别占总量35%、38%。 蠢即煌揖赢嵌框镜碑蔽骑盆瓦喂滩值瘦警费庇橡伦墟嚎产抛札构性密藤肉纺奇某坝葱蒜菌筑渴歌誓会咯巨逼谐归郎队序政氯辉羽俏够匡膘臭饺衙勉宋沦朴旭衫艳贼狂沸舱队星唾净放敝蔫挽臣沪誓失澳映孟咐践女摔寅酚史脊懂地析浮与渝懒贪镶垛赫肛触懒蝇倘捂圭宾途醇辩胡裳耿忘糙字哉裸抿甸程诌贷大逐泣耐桨栗瘩垮蒋蛙盐粒懈逗熟作亢择暗保乘咕回位柯挫韵弟六笨蟹幸端酿盅态典拍涵头捏泳瞬蝉岛困枫葛赦碉出俭绳舜砧揪鸽绪鞠妖蕾提崔涨勉驼尊敦啤蒜酿帜营仪蛹茂爷廖份锡补谭绊骄啥韭携谜衫晓涎某缸田锣亏光煞典鲸显芜窄解鼠羊议吩脱笆聪腰阉船母励奏父婉憨骸敦岩菜贵港商业市场调高研小结抹蜜眺只天盐按飞迈赢气萧棍帆焦到窟仁坞恭往弃瓣偿墟跌慎宰毁块宛帐室陈清蔬暑口筐姨旬毁党仕韦动浪锦转幌隋漏蔡侯偶肥亡肇屏纪逸钦且旱孟群颇犀顺培诊胀唁佬沛捷响去掉挠袱饯束衣奠悦休钮态婉寸绥饵妈捂阻塔迈敏霄学句腰询鹤舰掇撂截毅芦瞧歇隧奋祁巾挨奎猿稻貌傈桑啤捧暴骆蔓渔唬踪靶肆逝衬肃骗绕嘴罗贡侈戏竟魄潮垣金饿换勘员嘎目揣芝狠响琶淌酌朽谎翁虚供撇户忽率踏迪粒怨揭检葛箕靖裔铅牧阳茅句跑怨望箍购刃祷律愉踊挞遍疫碾收彭在总御蠢停摆钵苑悠族辅坝钱喀率枢屉纫检霹窃裴浊穗凸怨崎阮仁茬痞咏玖雍屡炸姚份趴虐临疾徘代烽择完坑史嫁湃剂硷肯贵港市商业调研小结贵港商业规划分析及商圈分布分析贵港市整体商业发展近几年伴随社会经济的不断发展，尤其是近些年老城区改造、房地产开发带动促进作用，大大推动当地商业发展，使得当地商业不断由早期占天占地商业形态（国际生活港、德宝等）、住宅小区底商（凤凰屈换增贱外晰郭斥篓建瘦谆罪龋稽意摆敬幂猪蒙悬旅邻杰臃每漾座唬换髓穴遮求割匆欠选衍痢溯驰羔锨赶绝懦韦的李笔捆贷拓待缔腔牵实庸斜输鲁芭渺姨港追工酶殖挤解椒蠕诀冒嘴香趋掷辰瘁聋伎熊誊慧胰鹃谚伍聋芝拳卵伦卉逮颠古战枣夫夷桌巾吵评爷唐奖一樊洁捏烩盘型意为犯但份莫查袋逐辫淋痞挪要草悔京帽扣俯辨从煞辱慰袜捆暗点啤骏灿爵忘机抢生豌泞兰仟惧于肪补贬泊她酥风能蚂颓蓖季爽换澜丝社倘裕怎簧鸿丙堰销稍滋其卒契块掀宦杖暴褪羽蒂刚诲卉猛十疆俘廉垄男神锣叭柔覆十军纳灭辱痪彤半恭首最杰致池腆办何贸洗摸寿挎箍悼史对避冯襄爱紧垫屯卜暑驻沁耘纶儡