王志纲工作室上海新江湾城

上海新江湾城 本案提要 新江湾城项目是王志纲工作室在上海策划的首个城市运营项目，是继天津张贵庄、廊坊新城以及成都市总体发展战略之后的又一个成功的品牌性项目。工作室在此次策划中，站在整个上海乃至整个中国的高度上，导入城市运营的理念，从产业发展、城市格局以及企业需求三方面对项目进行了准确的定位。提出了绿色生态港，国际智慧城的战略定位。进入上海不到半年时间，接手项目仅三个月，工作室就在上海上演了一场城市运营的完美风暴。为这个堪称上海城建001工程的项目指出了发展方向，初步奠定了工作室在大上海的江湖地位。 项目背景 2003年6月，受上海城开集团邀请，工作室上海策划中心正在为1480亩的万源项目紧张工作。在一次谈话中，上海城开倪总提到有一个朋友的大项目-新江湾城正缺少战略思路。在倪总的引荐下，2003年6月14日，首席到达新江湾城项目现场，正式与上海城投接触。 新江湾城原系空军上海江湾机场。1996年5月，经上海市人民政府与空军后勤部正式签约，迁建江湾机场，建设示范居住区。新江湾城行政区划为杨浦区，占地总面积约13000亩，其中9000亩土地由上海新江湾城开发有限公司实施开发。新江湾城占上海中心城区600平方公里的1%多，是上海中心城区最后一块未开发的大宗土地。被称为上海城市建设的001工程。上海城投公司成立于1992年7月，是由上海市政府授权，对城市建设和维护资金进行筹措、使用和管理的城市建设专业投资控股公司。上海目前的申字形高架和三横三纵为标志的市区快速道路网架，由大桥、隧道组成的黄浦江越江设施，由地铁一号线、二号线以及一大批公交设施所组成的公共交通网络，都是出自城投公司之手。因此，上海城投公司也被称为制造上海迷阵的魔术师的手。 1996年，受上海市政府委托，上海城投公司正式着手新江湾城项目的开发工作。在1996-2003年期间，新江湾城也经历了多次的论证和讨论。在工作室接触的时候，新江湾城刚刚完成了新一轮的规划方案国际招标。韩正市长在考察项目后，也充分肯定了项目的规划方案。但是，面对这样一个体量庞大、战略意义重大的项目，对项目的可持续发展问题，上海城投的孔总还是有些不放心。面对这种情况，首席一针见血的指出，新江湾城的问题不是规划的问题，而是要确定新江湾城在未来的上海扮演什么角色的问题，一句话，新江湾城缺魂。王老师的一席话，是上海城投的孔总很受震撼，当场表示要请工作室为项目找魂。一句话，奠定了双方合作的基础。 203年8月12日，王志纲工作室正式和上海城投公司签约。 项目纪要 2003年5月，王志纲工作室上海策划中心成立； 2003年6月14日，首席首次到新江湾城项目现场，与上海城投公司正式接触，并达成初步合作意向。 2003年8月12日，新江湾城项目策划正式签约； 2003年9月21日，正式方案提交； 2003年11月8日，提交最终策划成果。方案在会上，受到客户和上海业内的高度认同。 大势把握 1、上海正在向新的梦想-世界城市进发！ 发轫于上个世纪最后十年的上海巨变，使上海再次聚集了全世界的目光。浦东的全面开放与开发，陆家嘴金融贸易区的迅速崛起，世博会的成功落户，一个个举世关注的利好纷至沓来。上海这个巨大的磁场，正在发挥着前所未有的吸引力。新世纪的上海，向着更高的目标进发。以上海为龙头，带领长江三角洲地区向着世界第六大都市圈的目标迈进 在这个宏观背景下，新江湾城也拥有了实现更高梦想的可能。 2、黄浦江时代到来！ 之前，上海城市发展主轴一直是沿东西方向展开。新世纪伊始，上海启动更宏伟的战略-黄浦江两岸综合开发工程。标志着上海进入黄浦江时代！沿黄浦江两岸的外滩源、北外滩以及复兴岛次第开发，世博会、环球影城在黄浦江南端落户。黄浦江，上海城市发展新的南北主轴线展现在世人面前。 新江湾城，正处于这一发展主轴之上。新江湾城，作为这一发展轴上的北节点，将于世博会一南一北，共同舞起黄浦江巨龙！ 3、知识上海-上海城市发展的必由之路。 上世纪九十年代以来，上海坚持三二一的产业发展方针，全面实施产业结构战略性调整，优先发展第三产业，逐步形成了以金融保险、商贸、交通、信息、旅游和房地产为主体的第三产业群，经济中心城市综合服务功能显著增强。进入新世纪，上海开始全面启动科教兴市战略。依托科教兴市，走通华山天险一条路成为上海的必由之路。知识上海，上海新的光荣与梦想！ 新江湾城，正好位于高校林立的杨浦区内，是杨浦区最主要的新建城区。在杨浦区提出知识杨浦战略的大背景下，新江湾城，将扮演很重要的角色。我们提出，定位于国际智慧城的新江湾城，应该与杨浦区一起构建上海的中央智力区，成为知识上海战略的龙头型项目。 理念创新 1、导入城市运营的理念。 新江湾城不仅是住宅开发的问题，更是城市发展的问题。在策划之初，工作室就提出跳出地产看地产的理念。站在上海整个城市发展的角度上，从产业、城市形态和城市发展趋势等多方面来考察新江湾城的价值。 2、导入三老理论。 新江湾城不同于一般的地产开发项目，它对于城市、对于区域乃至对于整个社会都有重要的影响。因此，在策划新江湾城项目的时候，工作室并没有单纯关注企业的需求，而是把政府、企业（尤其是二级开发商）和最终消费者（社会）的需求均衡来考虑。导入三老理论，使得项目真正取得政治效益、经济效益和社会效益三赢。 战略定位 新江湾城的总体定位：绿色生态港，国际智慧城。 新江湾城是一座以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态的、具有知识经济时代生活方式特征的新城区；一座具有造血功能和孵化能力的城区；一座以城区经济为核心，融合高科技园区经济、大学城、教育产业三位一体的复合型城区；一座承载着上海新梦想的新城区。即： 一个回归自然的生态化的田园都市 一个新兴的富有魅力的知识经济高地和财智乐园 一个丰富多彩并不断成长的活力之城 一个海纳百川、缤纷多彩的国际街区 一个黄浦江畔充满梦幻和欢乐的休闲之都 一个最适于工作和生活的城中之城 策略设计 1、产业导入策略 产业导入，是实现新江湾城可持续发展的关键策略。在房地产住宅产业的基础上，工作室提出导入知识型产业集群的理念。 新江湾城是一座以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态的、具有知识经济时代生活方式特征的新城区。新江湾城的产业是以教育产业为核心，以旅游休闲、会议商务、餐饮娱乐、商业贸易及生活居住为依托，集研发、培训、出版、咨询、传媒与信息等内容产业为一体的知识产业集群。 2、整体开发，熟地供应策略： 针对项目运营策略，工作室提出以城市运营的全新理念为指导，承政府之上，启市场之下，整合各方优势资源，通过五统一（统一策划、统一规划、统一配套、统一监理、统一宣传），对进入的开发企业提供全方位的服务的一整套土地开发策略。 顾问监理 规划设计顾问：在尊重新江湾城国际招标的基础上，提出了构建国际智慧城的新的指导性规划建议。 编纂新江湾城宣传册。 项目成效 1、客户高度认同： 工作室在短短的四十天时间，研究上海、研究新江湾城，跳开房地产做房地产。给我们上了一课。关于黄浦江时代，我们以前想也没想，国际智慧城，我感觉魂已经找到了！-城投公司总经理孔庆伟 2、同行赞同： 我们一直是高，高不上去，低，低不下去，王老师的定位高屋建瓴，操作性也很强。我们很认同，定位定了，我们下一步也就好办了。-上海最大的房地产策划和代理机构金丰易居总经理周忻。 3、社会反响初现。 在上海财经频道上的财富人生专栏播出后，上海各界对工作室策划新江湾城的反响比较强烈。 项目思考 对于大型项目的策划，高屋建瓴的视角和高度的概括提炼能力尤为重要。欲穷千里目，更上一层楼。正是我们站在上海整个城市未来的战略高度上，才对新江湾城未来的发展看的比较清楚。 其次，抓大放小对于大型项目的定位同样关键。大型项目涉及的方面比较多，产业的、区域的以及开发各个环节的，定位的前提就是对这些因素和问题进行盘存梳理。抓住主要矛盾的主要方面。牵一发而动全身。才能有效的撬动整个项目。