【广告策划PPT】友谊国宾酒店开业庆典策划方案初步

武汉友谊国宾酒店 开业庆典策划执行方案武汉恒一文化传播有限公司策划执行目 录活动目的活动目的基本要素基本要素23开业活动背景开业活动背景1活动规划活动规划 活动执行流程活动执行流程56活动创意活动创意4传播计划传播计划活动预算活动预算89氛围布置氛围布置7效果评估效果评估10PART1开业活动背景开业活动背景 友谊国宾酒店行情武汉友谊国宾酒店是一家大型餐饮企业。坐落于武汉武昌区中心商业圈，毗邻武昌区政府，总投资1亿5千万人民币。营业面积1万余平方米，拥有2300多个餐位，10间VIP套房，48间豪华包间。 友谊国宾是以湘、鄂、川、粤等菜系和鲍、翅、燕、肚、参等精品菜肴为主的出品体系，以融具湖湘、荆楚文化底蕴为内涵的优良服务环境，吸引来自五湖四海的宾客 .通过舆论宣传，扩大酒店的知名度。 .向公众显示该酒店在饮食、娱乐、服务等方面有良好的 配套设施和服务功能。 .通过邀请目标公众，争取确定良好合作关系，争取会议、接待、旅游等项目的承办权，并签订意向书，为占领市场铺平道路，为今后的发展打下坚实的基础。 PART2活动目的活动目的PART3基本要素基本要素活动时间：活动时间：2010年年11月月5日日活动地点：武汉友谊国宾酒店活动地点：武汉友谊国宾酒店活动规模：拟邀请政府领导、重要宾客及媒体朋友，嘉宾规模活动规模：拟邀请政府领导、重要宾客及媒体朋友，嘉宾规模500人左右人左右活动主题：活动主题：友谊国宾酒店盛装开业友谊国宾酒店盛装开业PART4活动创意活动创意特色开业仪式迎宾使用军乐团和民族风情礼仪小姐相结合，铺设友谊国宾酒店财富大道，让嘉宾穿越财富大道。庆典仪式上运用电子感应球、古典皇家礼炮、电子礼花等现代庆典气氛营造工具，并邀请名人主持开业活动。舞狮点睛开张嘉宾就位后，舞狮开始营造出传统而又喜庆的氛围。最后点睛嘉宾为狮子点上眼睛，宣布酒店正式开张。邀请明星嘉宾或明星主持名车静态展示我们可在酒店大厅内或外广场做名车展示焰火交响音乐会举办“相约国宾楼，今夜无人入睡”焰火交响音乐会，特邀请中国知名指挥家携武汉交响乐团举行演出。这也是武汉交响乐团在华中地区首场音乐会。在音乐会演出的同时，放礼花以示庆祝，礼花可根据需求，制作成汉字样式。 PART5活动规划活动规划现场勘测拍照-酒店环境现场勘测拍照-周边环境东临美丽的沙湖，西接武昌商业文化中心东临美丽的沙湖，西接武昌商业文化中心庆典活动区域平面图庆典主会场庆典主会场停车场区域停车场区域特色演出区域特色演出区域酒店历史文酒店历史文化展示区化展示区PART6 活动执行流程活动执行流程序号项目时间周期备注1开业庆典仪式开业庆典仪式2010年年X月月X日日X：X-X：X22010年年X月月X日日X：X-X：X室外现场演室外现场演出出2010年年X月月X日日X：X-X：X3名车静态展示名车静态展示 2010年年X月月X日日X：X-X：X4“相约国宾楼，今夜无相约国宾楼，今夜无人入睡人入睡”焰火交响音乐焰火交响音乐会会2010年年X月月X日日X：X-X：X5现场勘测拍照现场勘测拍照-酒店环境、酒店环境、周边环境周边环境2010年年X月月X日日X：X-X：X6制作酒店历史文化长廊制作酒店历史文化长廊2010年年X月月X日日X：X-X：X展现酒店历史展现酒店历史文化文化友谊国宾酒店开业活动总规划特色演出特色演出友谊国宾酒店开业时间规划1开业庆典活动开业庆典活动9：3011：50时间项目内容备注9：3010：00活动迎宾活动迎宾嘉宾签到佩戴胸花，入座嘉宾区嘉宾签到佩戴胸花，入座嘉宾区军乐团、民族风情迎宾，礼仪小姐军乐团、民族风情迎宾，礼仪小姐引导嘉宾引导嘉宾10：08活动开始活动开始主持人宣布活动开始主持人宣布活动开始开场舞蹈预热，主持人伴随隆重音开场舞蹈预热，主持人伴随隆重音乐出场乐出场10：1010：20领导讲话领导讲话安排政府领导、酒店领导讲话安排政府领导、酒店领导讲话军乐团奏响嘉宾上台号角军乐团奏响嘉宾上台号角10：2010：35历史回顾历史回顾酒店历史回顾、未来展望酒店历史回顾、未来展望配合背景音乐，主持人做画外音，配合背景音乐，主持人做画外音，用酒店历史图片等资料展示用酒店历史图片等资料展示10：3510：40揭牌仪式揭牌仪式安排领导嘉宾为酒店开业揭牌安排领导嘉宾为酒店开业揭牌感应球，电子礼花配合感应球，电子礼花配合10：4010：45剪彩仪式剪彩仪式安排领导嘉宾为酒店开业剪彩安排领导嘉宾为酒店开业剪彩礼仪小姐，古典皇家礼炮礼仪小姐，古典皇家礼炮10：4511：10参观酒店参观酒店 安排领导嘉宾参观酒店安排领导嘉宾参观酒店酒店方负责安排参观流程，酒店方负责安排参观流程，主持人宣布启动选秀活动主持人宣布启动选秀活动11：10自助午餐自助午餐 就餐时段安排室内小型伴餐演出就餐时段安排室内小型伴餐演出项目内容场地安排备注酒店历史文化展示酒店历史文化长廊酒店安排前期讲解培训酒店设施展示开放酒店大包房、小包房、VIP包房、吊顶、精品廊等，全方位展示酒店各项软硬件设施名茶品鉴 展示名茶文化，同时附属将各类散茶、饼茶、茶砖等进行展出酒店名茶博物馆现场茶艺展示，配合民乐重奏，来宾品茶名酒品鉴酒店红酒坊露天鸡尾酒会配合其他冷饮茶点以及现场弦乐重奏名车静态展示开业庆典舞台配合其他形式的室外宣传路演活动友谊国宾酒店开业时间规划友谊国宾酒店开业时间规划2友谊国宾酒店开业时间规划3“相约国宾楼，今夜无人入睡相约国宾楼，今夜无人入睡”焰火交响音乐会焰火交响音乐会20：0021：30项目内容备注现场交响音乐现场交响音乐会会曲目为曲目为待定待定邀请国家一级指挥执邀请国家一级指挥执棒武汉交响乐团棒武汉交响乐团礼花庆祝礼花庆祝交响音乐会伴随男高音歌剧交响音乐会伴随男高音歌剧今夜无人今夜无人入睡入睡结束，同时燃放礼花，最后拼成结束，同时燃放礼花，最后拼成“庆祝友谊国宾酒店开业庆祝友谊国宾酒店开业”注意安全防护，提前注意安全防护，提前与有关部门沟通与有关部门沟通PART7 氛围布置氛围布置平面布置图平面布置图演讲台装饰主席台：1张装饰：台花、包金布祝贺花篮入口处摆放大厅摆放嘉宾胸花部分装饰物料部分装饰物料欢迎水牌1位置：酒店主入口处规格：3X2M欢迎水牌2位置：酒店正门侧规格：2X1M部分平面物料部分平面物料(一一)让宁晶做欢迎水牌让宁晶做欢迎水牌停车导示牌位置:酒店门口处规格:1X3M 活动空飘 位置:项目外围沿起湾道处 说明:渲染活动氛围 数量:8个 部分平面物料部分平面物料(二二)横幅位置:正门上方规格:8X2M台牌位置:签到处规格:A4友谊国宾酒店友谊国宾酒店X月月X日盛大开业日盛大开业祝贺喷画规格:5X6M五星级酒店友谊国宾酒店五星级酒店友谊国宾酒店 X月月X日日 升啊开业升啊开业 精彩呈现精彩呈现部分平面物料部分平面物料(三三)楼体竖幅1位置:项目正门两侧规格:1.5X18M说明:欢迎楼体竖幅3位置:项目正门两侧规格:1.5X18M说明:祝贺(需甲方提供祝贺单位名单)热烈庆祝友谊国宾酒店盛大开业热烈庆祝友谊国宾酒店盛大开业 XX贺贺祝友谊国宾酒店开业祝友谊国宾酒店开业 大吉大吉 生意兴隆生意兴隆 XX贺贺热烈欢迎领导及行业人士莅临庆典现场热烈欢迎领导及行业人士莅临庆典现场热烈庆莅临庆典的社会各界人士热烈庆莅临庆典的社会各界人士部分物料（四） 邀请政府领导与媒体记者及其它相关嘉宾，确定人数。 提供祝贺条幅、花篮的相关祝贺单位。 准备酒店相关宣传资料及宴会厅现场的布置。（或提供资料交由广告公司设计制作项目展板） 准备午餐。准备嘉宾礼品。 活动中相关经费的支持。现场布置、清理方面的相关配合。 当地庆典活动行政审批协调活动中需贵方配合事宜活动中需贵方配合事宜PART9 活动预算活动预算活动结束后我们将制作活动效果评估报告。PART10 效果评估效果评估本计划为整体策略执行的初案，望可与贵方进行紧密沟通，将后期方案达致完善本计划为整体策略执行的初案，望可与贵方进行紧密沟通，将后期方案达致完善。谢谢！谢谢！恒一文化与您携手演绎经典财智故事恒一文化与您携手演绎经典财智故事武汉友谊国宾酒店是一家大型餐饮企业。坐落于武汉武昌区中心商业圈，毗邻武昌区政府，总投资1亿5千万人民币。营业面积1万余平方米，拥有2300多个餐位，10间VIP套房，48间豪华包间。 友谊国宾是以湘、鄂、川、粤等菜系和鲍、翅、燕、肚、参等精品菜肴为主的出品体系，以融具湖湘、荆楚文化底蕴为内涵的优良服务环境，吸引来自五湖四海的宾客 如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面两个方面供给、需求 三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上生存、改善需求兼有宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地产房地产开发投开发投资额增资额增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.20.450.5恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）138821486710313809496418524774820082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1. 找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2. 目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3. 找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面两个方面供给、需求 三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上生存、改善需求兼有宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地产房地产开发投开发投资额增资额增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.20.450.5恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）138821486710313809496418524774820082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1. 找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2. 目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3. 找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习