城市主题社区和商业地产开发

城市主题社区和商业地产开发 城市主题社区就是承载一定城市主题分工的社区。城市主题社区的产生，是城市功能区细分，社会分工细化的结果。城市主题社区的分化最先从休闲业的园林公用设施和商业、金融业开始，这里主要谈第三产业主题社区和商业地产开发。步行街是一种城市功能区细分的商业社区，是城市社区商业功能强化的产物。随着社会发展，商业文明的进步，社会商业分工的细化，商业主题社区的细分越来越明显。如广州的海印电器社区、站前路服装批发社区、天河北科技街IT社区，北京的中关村等。具有概念化的特征，城市主题社区的发展也具有加速和定向的特征。如广州的汇展中心，从交易会发展到琶洲汇展中心，就是汇展文化社区与汇展商业社区的融合与空间发展要求，使其重新选址。像这样具有空间发展要求的主题社区，其有区位定向的特征，必然向新城区或城市边缘带发展。“产业极”是主题社区的一种突出表现对于不同的产业，将会在一定的区域内形成几个“产业极”，就是随着绿色GDP和生态增长的概念形成并推广，生态足迹的计算及生态税收的加强，将造成产业分布的再分化，而且将有一个回流过程，当然是在资源优势和科技优势的共同作用下的再分化过程。当资源空间因素制约相同或相近的条件下，发展的利润或社会财富的增长主要来自于知识净增长的贡献时，产业回流就会形成。比如，当生态足迹计入彩电的成本时，生态税收加重，那么美国的本土的彩电生产必然会重新崛起。这样就形成了一定的“产业极”效应，这种“产业极”是以人口生态半径来划分的，人口生态半径就是产业服务人口规模除以服务空间距离和生态成本。当人口密度相当小的区域，人口半径太大，成本增加，是不能形成“产业极”的，所以作为“产业极”的主题社区，在生态成本考虑增加的情况下，应该在城市区域内形成。由于第三产业主题社区受人口生态半径的影响较大，这种主题社区是通过竞争、发展，最后稳定的，而且具有向心力，是不断聚集的过程。如广州的海印电器社区是广州的别处难以竞争的，广州天河科技街到天河东的IT社区，也是竞争优化的结果。商业主题社区面对激烈的竞争在主题社区竞争的过程中，如果没有足够的重视或没有足够的发展空间，也可能面临衰落的命运。主题社区的竞争其实是城市竞争力的一个显性特征。城市步行街的发展，未来也是主题社区。当一个城市的商业竞争达不到信息竞争指数要求时，步行街是很难兴旺的。步行街的发展经过了一、二代，据说现在已经发展到了第三代，就是具有娱乐休闲的功能。其实真正的步行街的未来是主题社区，所说的第几代，不过是主题社区从城市功能分区中细分的几个步骤，步行街的高级时代就是步行街消失-被主题社区取代。步行街的分化发展也是必然的。如广州的上下九商业步行街，服装业更表现强势一些，正处于向服装类商业旅游主题社区发展。所以在这条步行街有发展的仍然是服装零售、服装展示、西关文化和服装文化娱乐旅游及相关的配套。南方大厦上下九店和新大新上下九分店的失败证明，这种商业主题社区，它不需要这样的非超强势综合商厦，不与商业主题社区的主题相同就会遭遇排斥。综合商厦是主题社区的微缩空间表现，在达到一定的市场需求，一定的人流量的情况下，又没有形成完善主题社区的条件下，以综合商厦的形式出现是一种弥补。真正的大型综合商厦，其实是主题社区的三维空间版，是一个高端商业竞争的载体，竞争包括了一切的商业元素，包括了资本、信息、人力资源、营销等，所以一个城市不能太多大型综合商厦。大型综合商厦是商业竞争的高端，而商业主题社区内的商业竞争是需求引导型的竞争。在城市的商业地产开发中，主题社区的方向影响了商业地产的价值。比如，广州人民路的美国银行中心大楼，并没有聚集大量的银行进驻，如果是在63层或中信广场旁边，就可能好一些。如果在五羊新城开发这样针对性的楼盘，则成功是肯定的，五羊新城将会是广州金融业的一块福地。步行街的生命周期和商业主题社区的发展商业零售业和金融业的主题社区由于发展历史较长，相对容易把握。在步行街向商业主题社区的发展过程中存在不确定因素。就像步行街从城市商业区分工出来形成独特风景线一样，逐步的细分，将使各个步行街个性鲜明。如广州的高第街服装批发市场的竞争力的确不如站前路服装批发市场，而后者形成了服装批发主题社区，商业主题社区的吸引力是无法比拟的。再如广州的六二三路清平药材市场，在没有形成稳定主题社区时，不时出现新的竞争对手，如果其不作产业链的延伸向主题社区发展，前途难卜。城市步行街，在ICI竞争指数达到要求的情况下，选择什么样的主题，什么样的概念，是决定步行街成败的关键，而且要抓住城市发展的脉络。如果城市信息竞争指数不高，步行街注定失败。当步行街内部行业信息竞争指数过高时，步行街分化向主题社区发展也是必然。这就是广州上下九路服装类逐步强势的原因。作为现代城市，主题社区的城市服务功能特别重要，是城市文化的重要载体之一。主题社区的文化、娱乐、休闲功能的加入也是必然的。如在广州天河形成二维空间的步行街条件有限，则有了步行街的第一代分化-天河城，加入了娱乐综合元素的三维步行街模式；到了第二代步行街的细分，就是正佳广场模式，更加丰富，而且增加了体验经济的元素。在步行街细分之后，我们不能不考虑交通元素-也是步行街的初因和城市文化承载功能。一个步行街的生命周期就是从综合性的商业功能区细分出来之后，逐步发展到主题社区的过程。一个成熟的主题社区，不仅仅是商业功能，是城市区域分工的载体，其传承着更多的内容，包括经济的、文化的。也有跨越式发展的事例，比如广州天河东圃的SHOPPINGMALL。作为一种现代商业区的发展模式，MALL有很多成功的例子，像美国的迪斯尼乐园。迪斯尼的发展也是经过了一个过程，香港的迪斯尼在品牌的作用下，实现了跨越式发展。但天河东圃的SHOPPINGMALL，如果没有品牌的支持，其必然要经过一个忍耐过程，就是像步行街的初期一样，有一个被消费者认同的过程。因为其目标直接面向城市主题社区，所以就商业行为来讲，必然是存在一种高端的竞争，必然启动所有的现代商业运作手段，资本的、营销的等等。就像正佳广场的运作之初就不惜资本，挖来高级人才。正佳广场的的商业元素运用已经至极，SHOPPINGMALL将会如何呢。步行街的未来，对于商业地产的开发，会有一个清晰的指导思路。一块商业用地的开发，就是要把握城市的脉络，看一块地的城市产业区位，其未来的社区分工在哪里，就是其定位的方向。