未办房产证房屋转让的合同效力

未办房产证 房屋转让的合同效力作者:周建中13588369482 时间:2010-07-26 查看(1581) 评论(0) 转让未办房产证的房屋的合同效力 案情 2006年，张某从某房地产公司购买了一套商品房，合同已经当地房地产行政管理部门备案登记，但房屋尚未办理房产证。2007年3月，经中介介绍，王某与张某签订了一份房屋买卖合同，约定：张某将房屋转让给王某，价格为350000元，王某应于合同签订当日支付定金30000元，于2007年5月8日支付第一期房款104000元（含定金），余款246000元办理银行按揭;合同还约定，自合同签订之日起，若张某中途不卖，张某除应退还定金外，还需赔偿30000元给王某；若王某中途不买或者逾期7天支付房款，张某可将王某所支付的定金抵作违约赔偿金，不予退还。 合同签订当日，王某向张某支付了30000元定金。后因张某反悔，不愿履行合同，王某向法院起诉，要求张某继续履行合同，协助王某办理房屋过户手续。张某辩称，1、出卖的房屋未办理房产证就转让，违反有关强制性规定，双方签订的合同无效；2、如果法院认为合同有效，出让人愿意依约选择退还定金，并支付30000元违约金，解除双方合同。争议 观点一、城市房地产管理法第三十八条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。王某与张某签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，属于无效合同。观点二、讼争的房屋买卖合同是双方自愿订立，意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，合同有效，双方当事人均应受合同约束。评析 本案争议首先是如何认定房屋买卖合同的效力。修订前我国城市房地产管理法第三十七条（修订后为第三十八条）第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，建设部1990年12月31日发布的城市房屋产权产籍管理暂行办法（2001年6月29日废止）第十八条也明确规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”由于上述法律和部门规章的规定，司法实务在一段时间内将此类合同均认定为无效。1999年3月15日、同年12月29日，随着合同法和最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）的发布和实施，开始改变以往将此类合同认定为无效的做法。合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第九条：“依照合同法第四十四第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”我国合同法及相关司法解释的出台，改变了长期以来我国法律关于登记直接决定合同效力的规定，将登记的效力与合同的效力作了清晰的区分，使司法实务对登记与合同的效力关系有了统一的认识，自此司法实务对此类合同不再因未办理登记而认定为无效。 近期由于房地产的价格变动幅度大，房地产交易因一方悔约导致纠纷也较以往多，反悔一方多以双方合同违反城市房地产管理法第三十八条第（六）项的规定，主张合同无效。城市房地产管理法第三十八条第（六）项的含义应理解为如果合同以未依法登记领取权属证书的房地产为标的，转让行为不产生物权效力。该条款针对的是合同的标的物房屋的产权确认及变更这一物权变动行为，并非针对合同本身，该条款对于房屋买卖合同本身效力并不直接影响。不动产登记制度主要作用在于公示，是针对物权变动行为而设立，对合同的效力没有直接的影响。我国现行法律、行政法规对房地产转让合同此类合同本身，法律、行政法规并没有要求须登记才生效的强制性规定，只是对于合同的标的物房屋的产权确认及变更，法律要求登记的强制性规定，但这两者是不同的，应将登记的效力和合同的效力区分开来。本案双方当事人是在自愿平等的基础上，达成的合意，意思表示真实，合同内容本身没有违反法律、行政法规的强制规定，形式要件也符合法律的规定，双方当事人达成合意后即生效，因此，讼争的房屋买卖合同应为有效合同，双方当事人均应受合同约定的约束。 合同约定：“若张某中途不卖，张某除应退还定金外，还需赔偿30000元给王某；若王某中途不买或者逾期7天支付房款，张某可将王某所支付的定金抵作违约赔偿金，不予退还。”该约定是双方当事人在平等、自愿的情况下达成的，双方权利、义务也对等，且符合中华人民共和国合担保法相关规定，最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第一百一十七条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用中华人民共和国合同法的规定。”根据意思自治和合同严守原则，在不违反法律禁止性规定的情况下，法院首先应当尊重当事人的选择。因此，张某依约可选择退还定金，支付30000元违约金，解除双方签订的合同。否则，张某应继续履行合同暂时未办理房产证的房屋买卖的合同效力暂时未办理房产证的房屋买卖的合同效力所谓期房的转让，即预售的商品房的转让，是指预售商品房的预购人在实际占有商品房并取得房地产权证之前，将预售商品房转让给他人的一种法律行为。实践中的操作一般都是通过两种方式：1、签定房屋买卖预约合同，待房产证出来后，双方再签订正式的房地产买卖合同，办理过户手续；2、先租后售，即在房产证出来之前卖方先承租给买方使用，待房产证出来后再办理过户手续。上述方式，对于买方而言，存在极大的风险。买方在交付了购房款的情况下，如果房产证一直办不下来，买方的权利就得不法律保障。时间一长，如果楼价上涨，由于没有办理过户，卖方在利益的驱驶下可能将房产再转卖给他人。买方在买这种房时，就会存在上述风险。在实践中，对于期房转让合同效力问题的认识不一。有观点认为无效，理由是城市房地产管理法第三十七条第(六)项有“未依法登记领取权属证书的的房地产不得转让”的规定，但该法第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。但迄今为止，国务院并未根据法律的授权制定相应的行政法规予以调整和规范，2005年4月30日建设部等七部委联合发布了关于做好稳定住房价格工作的意见，国务院办公厅予以了转发，该意见明确规定禁止将购买的预售商品房再行转让。但该意见是国家为拟制炒房、哄抬房价行为而出台的一种政策性规定。我们不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。因而并不影响转让合同的效力。未取得产权证的房屋买卖合同效力与解除 (注:李静律师原创文章,转载请注明出处)实践当中，因房屋未获产权证就进行买卖进而因合同效力及解除事宜发生二手房交易纠纷的案例屡有发生，由于社会经济环境和新旧法律及审判实践的不断变化，类似案件的判决结果有时却大相径庭，在此作一些分析，仅供参考。一、关于未取得产权证的房屋买卖合同效力，存在以下三种不同意见： 1、双方签订的房屋买卖合同无效。理由：该合同违反了我国城市房地产管理法第37条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，而这一规定属于法律层级的强制性规定，因此双方的合同符合我国合同法第52条第（五）项“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”的规定。 2、依据起诉时该房屋是否符合办理房产证的条件确认其效力。理由:依照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第2条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因此，在起诉前已经具备办理领取房产证条件的，可以认定买卖合同有效；否则应认定为无效。 3、房屋买卖合同有效。理由：第一、房屋转让合同属双方自愿签订，是各自真实意思表示。第二、根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。虽然强制性规定和管理性规定如何区分有待进一步明确，但城市房地产管理法第三十八条的规定是管理性规范目前已基本形成共识，因此不属于“违反法律、行政法规强制性规定”，不能作为认定合同无效的理由。第三、最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)第9条的规定，是指合同应当办理批准、登记才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。第四、物权法第15条规定： “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本律师同意上述第3种意见，未取得产权证的房屋买卖合同应为有效。不仅因为上述法律、法规的相关规定，更因为确认合同有效符合民法的诚实信用原则，有利于维护社会交易关系的稳定，因此实践中判决合同有效的案例越来越多。二、关于未获产权证房屋买卖合同的解除未获产权证的房屋买卖合同能否解除，要看合同签订和履行的具体情况，不能一概而论。首先，要看房屋买卖合同的关于合同解除及相关违约责任的具体约定。如果明确约定了合同解除条款，甚至明确了违约责任，则应按合同约定执行，只是违约责任约定过低或过高的，可以依法申请予以提高或减少。其次，要看房屋价款的支付和房屋的交付情况。如果买方已经支付大部分或全部房屋价款，且卖方已经将房屋交付给买方居住的，出于维护交易稳定及便于执行的考虑，一般会判决继续履行合同。再次，要看是否能够最终实现房屋买卖合同目的。如果房屋已经售予第三方并过户或者存在其他特殊情形，导致房屋买卖合同目的已经无法实现的，一般会判决解除合同。