信阳市淮滨装饰建材城营销方案

蒃薀蚃袇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇蚇蚀袄莆蚆螂聿芁蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀芈螃羇肆莇袅膂莅莆薅羅芁莅螇膁芇莄衿肃膃莃羂袆蒁莂蚁肂莇莂螄袅芃蒁袆肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螄膅肈蒅袇羈莆薄薆膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃袇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇蚇蚀袄莆蚆螂聿芁蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀芈螃羇肆莇袅膂莅莆薅羅芁莅螇膁芇莄衿肃膃莃羂袆蒁莂蚁肂莇莂螄袅芃蒁袆肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螄膅肈蒅袇羈莆薄薆膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃袇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇蚇蚀袄莆蚆螂聿芁蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀芈螃羇肆莇袅膂莅莆薅羅芁莅螇膁芇莄衿肃膃莃羂袆蒁莂蚁肂莇莂螄袅芃蒁袆肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螄膅肈蒅袇羈莆薄薆膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃袇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇蚇蚀袄莆蚆螂聿芁蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀芈螃羇肆莇袅膂莅莆薅羅芁莅螇膁芇莄衿肃膃莃羂袆蒁莂蚁肂莇莂螄袅芃蒁袆肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螄膅肈蒅袇羈莆薄薆膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃袇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇蚇蚀袄莆蚆螂聿芁蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀芈螃羇肆莇袅膂莅莆薅羅芁莅螇膁芇莄衿肃膃莃羂袆蒁莂蚁肂莇莂螄袅芃蒁袆肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螄膅肈蒅袇羈莆薄薆膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃袇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇蚇蚀袄莆蚆螂聿芁蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀芈螃羇肆莇袅膂莅莆薅羅芁莅螇膁芇莄衿肃膃莃羂袆蒁莂蚁肂莇莂螄袅芃蒁袆肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螄膅肈蒅袇羈莆薄薆膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃袇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇蚇蚀袄莆蚆螂聿芁蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀芈螃羇肆莇袅膂莅莆薅羅芁莅螇膁芇莄衿肃膃莃羂袆蒁莂蚁肂莇莂螄袅芃蒁袆肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螄膅肈蒅袇羈莆薄薆膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃袇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇蚇蚀袄莆蚆螂聿芁蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀芈螃羇肆莇袅膂莅莆薅羅芁莅螇膁芇莄衿肃膃莃羂袆蒁莂蚁肂莇莂螄袅芃蒁袆肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螄膅肈蒅袇羈莆薄薆膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃袇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇蚇蚀袄莆蚆螂聿芁蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀芈螃羇肆莇袅膂莅莆薅羅芁莅螇膁芇莄衿肃膃莃羂袆蒁莂蚁肂莇莂螄袅芃蒁袆肀腿蒀薆袃肅葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羃膇芆蒆蚂罿膂蒆螄膅肈蒅袇羈莆薄薆膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃膈芀莄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膄芇蒁羃芄荿蚆衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃羄蒂螀羂羃膂薂袈羂芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿蒄聿羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆羁肅莈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀莄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膄芇蒁羃芄荿蚆衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃羄蒂螀羂羃膂薂袈羂芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿蒄聿羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆羁肅莈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀莄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膄芇蒁羃芄荿蚆衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃羄蒂螀羂羃膂薂袈羂芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿蒄聿羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆羁肅莈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀莄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膄芇蒁羃芄荿蚆衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃羄蒂螀羂羃膂薂袈羂芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿蒄聿羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆羁肅莈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀莄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膄芇蒁羃芄荿蚆衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃羄蒂螀羂羃膂薂袈羂芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿蒄聿羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆羁肅莈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀莄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膄芇蒁羃芄荿蚆衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃羄蒂螀羂羃膂薂袈羂芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿蒄聿羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆羁肅莈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀莄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膄芇蒁羃芄荿蚆衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃羄蒂螀羂羃膂薂袈羂芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿蒄聿羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆羁肅莈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀莄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膄芇蒁羃芄荿蚆衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃羄蒂螀羂羃膂薂袈羂芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿蒄聿羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆羁肅莈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀莄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膄芇蒁羃芄荿蚆衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃羄蒂螀羂羃膂薂袈羂芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿蒄聿羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆羁肅莈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀莄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膄芇蒁羃芄荿蚆衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃羄蒂螀羂羃膂薂袈羂芄螈袄羁蒇蚁螀羁蕿蒄聿羀艿虿羅罿莁蒂袁羈蒃蚇螇肇膃蒀蚃肆芅蚆羁肅莈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肃莂螂蚅肂蒄薅羄肁膄螁袀膀芆薃螆腿莈蝿蚂腿薁薂肀膈芀莄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄膄芇蒁羃芄荿蚆衿芃蒂葿螅节膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁芈芈螁螇袅莀薄蚃羄蒂螀羂羃膂薂袈羂薂肆肂腿蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄薃袄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀袃莀蚂螃膂荿莂羈肈莈蒄螁羄莇蚆羇羀莇蝿袀芈莆蒈蚂膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆蒃莃袆袂蒂蒅虿膁蒁薇袄肇蒁螀蚇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿薆蒆罿羅膃薈螂袁膂蚀羈芀膁蒀螀膆膀薂肆肂腿蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄薃袄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀袃莀蚂螃膂荿莂羈肈莈蒄螁羄莇蚆羇羀莇蝿袀芈莆蒈蚂膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆蒃莃袆袂蒂蒅虿膁蒁薇袄肇蒁螀蚇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿薆蒆罿羅膃薈螂袁膂蚀羈芀膁蒀螀膆膀薂肆肂腿蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄薃袄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀袃莀蚂螃膂荿莂羈肈莈蒄螁羄莇蚆羇羀莇蝿袀芈莆蒈蚂膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆蒃莃袆袂蒂蒅虿膁蒁薇袄肇蒁螀蚇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿薆蒆罿羅膃薈螂袁膂蚀羈芀膁蒀螀膆膀薂肆肂腿蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄薃袄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀袃莀蚂螃膂荿莂羈肈莈蒄螁羄莇蚆羇羀莇蝿袀芈莆蒈蚂膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆蒃莃袆袂蒂蒅虿膁蒁薇袄肇蒁螀蚇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿薆蒆罿羅膃薈螂袁膂蚀羈芀膁蒀螀膆膀薂肆肂腿蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄薃袄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀袃莀蚂螃膂荿莂羈肈莈蒄螁羄莇蚆羇羀莇蝿袀芈莆蒈蚂膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆蒃莃袆袂蒂蒅虿膁蒁薇袄肇蒁螀蚇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿薆蒆罿羅膃薈螂袁膂蚀羈芀膁蒀螀膆膀薂肆肂腿蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄薃袄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀袃莀蚂螃膂荿莂羈肈莈蒄螁羄莇蚆羇羀莇蝿袀芈莆蒈蚂膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆蒃莃袆袂蒂蒅虿膁蒁薇袄肇蒁螀蚇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿薆蒆罿羅膃薈螂袁膂蚀羈芀膁蒀螀膆膀薂肆肂腿蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄薃袄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀袃莀蚂螃膂荿莂羈肈莈蒄螁羄莇蚆羇羀莇蝿袀芈莆蒈蚂膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆蒃莃袆袂蒂蒅虿膁蒁薇袄肇蒁螀蚇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿薆蒆罿羅膃薈螂袁膂蚀羈芀膁蒀螀膆膀薂肆肂腿蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄薃袄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀袃莀蚂螃膂荿莂羈肈莈蒄螁羄莇蚆羇羀莇蝿袀芈莆蒈蚂膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆蒃莃袆袂蒂蒅虿膁蒁薇袄肇蒁螀蚇肃蒀葿羃罿葿薂螆芇蒈蚄羁膃蒇螆螄聿薆蒆罿羅膃薈螂袁膂蚀羈芀膁蒀螀膆膀薂肆肂腿蚅衿羈腿螇蚂芇膈蒇袇膃芇蕿蚀聿芆蚁袅羄芅莁蚈袀芄薃袄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀袃莀蚂螃膂荿莂羈肈莈蒄螁羄莇蚆羇羀莇蝿袀芈莆蒈蚂膄莅薁袈肀莄蚃蚁羆蒃莃袆袂蒂蒅虿螈聿膅蒂蚄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莃莁蚇肄肃薇薃螀膅荿葿蝿芈薅螇螈羇莈螃螈膀蚃虿螇节蒆薅螆莄艿袄螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袂羈芅蒈袂肁蒁袆袁芃莄螂袀莅蕿蚈衿肅莂薄袈膇薈蒀袇艿莀蝿羇罿薆蚅羆肁荿薁羅膄薄薇羄莆蒇袆羃肆芀螂羂膈蒅蚈羁芀芈薄羁羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莃莁蚇肄肃薇薃螀膅荿葿蝿芈薅螇螈羇莈螃螈膀蚃虿螇节蒆薅螆莄艿袄螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袂羈芅蒈袂肁蒁袆袁芃莄螂袀莅蕿蚈衿肅莂薄袈膇薈蒀袇艿莀蝿羇罿薆蚅羆肁荿薁羅膄薄薇羄莆蒇袆羃肆芀螂羂膈蒅蚈羁芀芈薄羁羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莃莁蚇肄肃薇薃螀膅荿葿蝿芈薅螇螈羇莈螃螈膀蚃虿螇节蒆薅螆莄艿袄螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袂羈芅蒈袂肁蒁袆袁芃莄螂袀莅蕿蚈衿肅莂薄袈膇薈蒀袇艿莀蝿羇罿薆蚅羆肁荿薁羅膄薄薇羄莆蒇袆羃肆芀螂羂膈蒅蚈羁芀芈薄羁羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莃莁蚇肄肃薇薃螀膅荿葿蝿芈薅螇螈羇莈螃螈膀蚃虿螇节蒆薅螆莄艿袄螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袂羈芅蒈袂肁蒁袆袁芃莄螂袀莅蕿蚈衿肅莂薄袈膇薈蒀袇艿莀蝿羇罿薆蚅羆肁荿薁羅膄薄薇羄莆蒇袆羃肆芀螂羂膈蒅蚈羁芀芈薄羁羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莃莁蚇肄肃薇薃螀膅荿葿蝿芈薅螇螈羇莈螃螈膀蚃虿螇节蒆薅螆莄艿袄螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袂羈芅蒈袂肁蒁袆袁芃莄螂袀莅蕿蚈衿肅莂薄袈膇薈蒀袇艿莀蝿羇罿薆蚅羆肁荿薁羅膄薄薇羄莆蒇袆羃肆芀螂羂膈蒅蚈羁芀芈薄羁羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莃莁蚇肄肃薇薃螀膅荿葿蝿芈薅螇螈羇莈螃螈膀蚃虿螇节蒆薅螆莄艿袄螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袂羈芅蒈袂肁蒁袆袁芃莄螂袀莅蕿蚈衿肅莂薄袈膇薈蒀袇艿莀蝿羇罿薆蚅羆肁荿薁羅膄薄薇羄莆蒇袆羃肆芀螂羂膈蒅蚈羁芀芈薄羁羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莃莁蚇肄肃薇薃螀膅荿葿蝿芈薅螇螈羇莈螃螈膀蚃虿螇节蒆薅螆莄艿袄螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃艿蒃薂袂羈芅蒈袂肁蒁袆袁芃莄螂袀莅蕿蚈衿肅莂薄袈膇薈蒀袇艿莀蝿羇罿薆蚅羆肁荿薁羅膄薄薇羄莆蒇袆羃肆芀螂羂膈蒅蚈羁芀芈薄羁羀蒄蒀肀肂芆螈聿膅蒂蚄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莃莁蚇肄肃薇薃螀膅荿葿蝿芈薅螇螈羇莈螃螈膀蚃虿螇节蒆薅螆莄艿袄螅肄蒄螀螄膆芇蚆袃 淮滨装饰建材城营销方案北京首创（山东）地产策划推广机构二零一零年七月目 录策略篇、前言二、项目分析1、市场环境分析2、市场现状分析3、目标群体分析4、项目定位产品定位市场定位形象定位三、核心思考1、租金与售价2、业态变与不变3、销售与招商4、永续经营之道5、操盘时机掌握四、策划目标1、销售目标2、招商目标3、发展目标五、营销策划基本原则六、项目“永续经营工程”计划篇一、招商方案1、项目整体招商原则2、招商范围及品牌控制二、广告策略1、广告整体策略2、广告语3、各阶段推出计划4、费用预算及分配5、媒介安排6、开盘前广告进程7、广告效果评估前 言随着城市发展进程的加快，仅仅因为扎堆效应建立起来的市场运营模式已经跟不上时代的步伐。混乱的布局、落后的管理、欠缺的配套已经越来越阻碍市场的长远经营与发展；品牌商家与市场摊贩混居一室，不仅让知名品牌苦不堪言，更是让终端客户装饰新家的热情与兴奋在劳累与困惑中消磨殆尽。重塑商业空间形态，科学规范商户组合，提升行业发展空间已迫在眉睫。江西滨江房地产抓住淮滨县建材市场亟需升级换代的契机，为淮滨市民打造了一艘全新的装饰建材航母淮滨装饰建材城，7万宏大规模、科学的功能分区、一站式购物、统一招商管理的理念，这样的规划在淮滨、甚至在豫东南地区也难得一见，它将站在汹涌翻滚的潮头，领航豫东南装饰建材行业的持续发展，书写一部动人心魄的传奇！同时，我们将尊重市场，尊重消费者，尊重商家，实现发展商的预期目标与项目的可持续性发展，最终实现企业、商家、投资者等三方利润的最大化。策 略 篇一、项目分析（一）市场环境分析1、城市区位：淮滨县位于河南省东南部，淮河中上游。因地处淮河之滨而得名，属于信阳市。全县总面积1208平方公里。人口约70万(2008年)。以汉族为主。淮滨县辖7个镇、10个乡：城关镇、马集镇、栏杆镇、防胡镇、新里镇、期思镇、赵集镇、台头乡、王家岗乡、固城乡、三空桥乡、张里乡、邓湾乡、张庄乡、王店乡、谷堆乡、芦集乡。县人民政府驻城关镇。淮滨县地处淮河中上游，豫皖两省交界处，南望大别山，北接黄淮大平原，境内河渠纵横，塘堰密布，洪河、闾河、白露河四面环绕， 淮河干流横贯其中，享有“淮上江南”美称。2、城市性质今日淮滨气象万千，“淮滨地势平坦、土壤肥沃、雨量充沛、气候宜人、四季分明、物产丰富，盛产小麦、水稻、玉米、红薯、油菜、花生、芝麻、棉花、烟叶、猫爪草、息半夏等各种优质农经作物，是全国商品粮基地县、商品油基地层、弱筋小麦基地县，淮滨县连续摘取了“国家级双拥模范县”、“国家级生态示范县”、“省级卫生县城”、“市级园林县城”和“市级文明县城创建先进县”五个挂冠。3、历史人文淮滨县历史悠久，是楚相孙叔敖的故乡，境内周代蒋国故城等遗址至今仍闪耀着古文化的光芒，淮滨县城即古乌龙集，自古以来就是南北文化的交汇点。据乾隆光州志盐法载：“本州共计一万二百一十六引盐船，自淮北至正阳关，经乌龙集小船起驳，由淮河入境抵州”。4、城市规划淮滨县在推进城镇化建设中，按照“激活老城、开发新城、治理湖洼、联老贯新、以老促新、以新带老、联动发展、打造水景生态园林文化名城”的总体建设思路，不断加强城市基础设施建设与管理，努力把淮滨县城建设成为工业发达、商贸繁荣、人居环境舒适、具有可持续发展能力的现代化城市。近几年，该县城市面貌发生了翻天覆地的变化。拉大城市框架。淮滨县按照“工业园区化、商贸市场化、居住小区化、城市园林化”的思路，不惜重金，委托国内知名专家对淮滨县2006年2020年城市发展总体规划进行了重新修编，并组织专业技术人员编制了道路扩建、市场建设、环境设施、供排水系统、园林绿化系统等项专业规划。目前，淮滨县已形成“三纵三横”的城市道路格，城区面积达到10平方公里，县城道路总长80公里，城区常住人口10万人（二）市场现状分析：淮滨县同类装饰建材市场配套不完善，无吸引人流的环境，规模偏小，商户组合混乱，无统一经营管理，无统一客户服务 。政府对县里的建材行业需进行划行归市，将现有的马路市场进行引导，通过税费优惠政策，并以此来吸引县内县外的建材商户到市场来安家落户。通过市场营运公司，以税收减半征收的办法，两年减税50万元。凡进入市场内经营的商户，给予市场管理费第一年免收、第二年减半收取的优惠政策，以体现政府培育建材市场的决心。预计减免市场管理费30万元。（三）目标群体分析 投资者投资者分析：在经过淮滨县前期一系列的商业项目开后，淮滨的商业投资者已经脱离了“投资饥渴症”，从整个市场的“没铺可买”过渡到“选铺买”，投资者对商业项目的投资逐渐理性，同时在市场的引导下，已经具备一定的专业投资知识。商业氛围、交通条件、经营特色已经成为投资者最看重的三个因素。商圈的聚集效应、商气浓不浓、有没有培育商业气氛的潜力都将成为影响投资者的首要因素。同时便利的交通以及店铺有无经营特色都是决定投资者是否成功的因素。现有的商业投资者有两种：专业投资者：有较成熟心态，对投资有一定的经验，这种投资者具有雄厚的资金和商业背景，较为理性，他们最为关注的就是地块的经营规划和具体售价。本项目作为黄金商圈的核心、*街的焦点，仅靠长途客运站，公交换乘中心站，肯定已早早地受到大投资客的注意，一旦机会到来，他们的投资是看准理想铺位就势在必得，而且也会是最早的一批落定者。另一类中小投资者看重升值潜力和投资回报，首先要考虑的是高回报率，并且容易受广告的影响，但因为手头资金有限，所以他们要考虑小面积商铺，其中最重要是商铺的总价。大众消费者的商业经验相对比较欠缺，投资意识不是很浓，必须通过我们对这种投资者的投资意识进行启动和开发。同时，随着商业的发展许多小型商业物业出现非常规的商业运作方式获取利润，我们必须引导这部分投资者进行正确的理性投资。在商业的发展过程中，不难发现，大部分投资者承受的商铺总价不已超过30万，近七成的投资者认为总价在15万30万之间的商铺最容易接受。同时对于大额的资金投资，大部分的投资者会选择银行贷款。在当今的商业投资中我们不能低估每一位投资者的智商。 经营者经营客户分析：经营者大多有一定的商业背景，他们对商场经营已经具有一定的认识，但是他们需要一个经营的理想平台。经营者的最终目的是要促成销售获取利润，他们主要会考虑几方面：1、区域消费能力：项目的周边地区要有足够的消费群体以及流动人口，同时会考虑到周边商业的竞争。2、商业位置：商业位置一定要好，最好在传统商业区域或者靠近交通要道，并且具有一定的规模。3、交通：项目周边的交通一定要流畅、方便，并且要有一定规模的停车场。4、优秀的硬件设施：项目的规划、设计以及购物环境一定要好，能吸引更多的消费者。5、优秀的操作团队：一个具有多方面专业经验及资源的开发、经营、管理的团队是保证一个综合商业设施成功的重要工具。目标经营者特征：、熟悉淮滨装饰建材市场，对*街商圈的经营环境非常认可。、熟悉市场的经营模式。、对淮滨装饰建材市经营的环境比较认可，希望在这种有品牌形象的商场内经营。、非常看好淮滨装饰建材城的经营前景。以我公司的经验，淮滨装饰建材城招到商家不难，难的是招到合适理想品牌同时愿意接受较高租金的商家，这对项目的未来发展很重要。 消费者消费者分析:随着商业形态的不断演变，消费者的习惯和要求也跟着不断在变，主要体现在以下几点：1、21世纪是一个讲求效率的时代，无论工作还是生活，都注重 “时间成本”的概念。对于购物，当然也希望能够在一天、在一个地方就能一次性购置齐全。这种所谓“一天、一个所在、一次性满足”的服务理念，在欧美以及港、台、新加坡等地方都已经非常的普及。在我国的一些发达地区如北京、上海、广东、天津、江浙、长沙等地也是主流型态。 所谓“一站式”，就是由多个同行业但不同门类产品组成的可以满足消费者一次性购齐所有需要的综合式市场。“淮滨装饰建材城”，就是为装饰建材行业量身打造的综合大型专业市场，突破了传统建材市场的发展瓶颈，以现代、科学的理念引领装饰建材行业的潮流。 7万平方米超大规模的市场容量，“是豫东南地区最大的“一战式”装饰建材城； 科学合理的功能规划，对装饰建材各业态进行统一分区布局； 在统一规则，统一招商，统一管理，独立经营的理念引导下，以满足消费者“一战式”购物为战略目标； 实施特许品牌专卖店经营策略，规模化、档次化、专业化和集约化的现代专业市场发展趋势，为经营者提供可持续壮大经营的发展空间，开创一个建材消费的新时代！主要业态分类规划： 内部商铺： 五金工具、油漆、电工电料、洁具、布艺、墙纸、装饰配料等。 沿街商铺 ：陶瓷、地砖、地板、门业、铝型材、钢材、建筑材料等 沿街二楼 ：灯具照明、家具、窗帘等2、优越的购物环境：优越的购物环境能给消费者带来好的消费心情，消费者以愉快的心情“发现和探索”消费目标。3、优越的地段：好的地理位置和便利的交通将会吸引更多的消费者，为消费者带来更多的方便。目标消费者特征：淮滨装饰建材城属于淮滨县最主要的装饰建材批发市场，其影响到整个淮滨县17个乡镇居民及周边县市消费者，其消费群体比较全面，消费群体将会是2360岁之间的消费群体。（三）项目定位 产品定位：打造规模化的装饰建材航母 宏大规模、科学的功能分区、一站式购物、统一招商管理的理念构筑开发商、商家、消费者的满意平台，成为城市经济腾飞的“发动机”。 市场定位全新的经营理念，科学先进的规划系统，对淮滨县传统的装饰建材市场进行整合升级，以绝对规模和实力成为当之无愧的区域龙头，对信阳市及整个豫东南地区的辐射影响力将再次升级，成就更加繁荣昌盛的豫东南建材第一市。 形象定位品牌全面升级 告别品牌店与小摊贩比邻而居的混乱，保证特许品牌专营店进驻，质量无忧 卖场全面升级 告别小门面的零散无序，以合理科学的卖场规划，统一经营统一管理，商家无忧 市场全面升级 告别小范围的发展空间，以龙头气势俯视整个豫东南地区装饰建材市场，投资无忧 享受全面升级 告别街边烈日和灰尘中的讨价还价，用逛超市的悠闲选购建材，家装无忧。核 心 思 考1、租金与售价这里有两个基本原则：一是售价基本上由租金决定，二是租金要合理，高和低都不合适。根据我司多年从事商业地产的经验，商铺的售价是月租金的100倍这种比例比较容易让人接受，投资回报的底限是十年。这样的思路投资者较为接受租金的制订方面，太贵对招商不利，太低会影响投资回报率。我司建议以参照和谐建材港和*商业街的正常租金水平较为合理，这样在项目销售过程中，可以合理的控制项目的售价及其租金，有利于项目的可持续性发展。2、业态的变与不变淮滨装饰建材城在扩大招商与销售的同时，业态将会受到许多未知因素的影响，部分区域的业态不能马上确定，需根据招商和销售的情况以及一些商家的要求给予适当的改动。但是，必须确定部分区域的业态，以便于项目前期的销售与招商的进行。3、销售与招商大型商业物业的开发必须要先商业后地产，在项目的开发前期，我们要通过对主力商户和大型品牌店的招商，蓄积客户，树立项目良好的商业形象，才能带动项目的销售市场，才能吸引更多的投资客户。我们将对各大类主要品牌，采取“走出去，请进来”的办法招商入市。凡入市商户、开发商给予第一年免租金，第二年减半收租的办法，进行市场前期培育。预计第一年免租金738万元，第二年减半租金369万元，合计减免租金1007万元。4、永续经营之道我们将对全国范围内的装饰建材品牌进行招商，把几个大品牌或知名企个市场带动起来。把淮滨县的建材市场做强、做大、做活。在市场内分区重要区位布置大品牌旗舰店、二线品牌专营店，带动小型商户。以优惠政策，高品质产品，高档次的专业市场形象，全方位的兴市措施，繁荣市场，提高市场品牌形象。形成高端、中端和普通全系列产品业招进来，通过，税、费和租金等优惠办法，吸引他们入市，由他们把整经营业态格局，建成一个以淮滨为中心的大型装饰建材专业市场。为投资者、经营户搭建一个很好的经营平台，通过项目的持续经营形成良好的口碑，不断提高项目的商业价值以谋求更广阔的商业发展空间。5、操盘时机掌握开盘对项目是一个至关重要的环节，要根据市场的状况，提高市场对项目的期望值，对客户充分把握，掌握最佳开盘时机，形成销售冲击波，销售任务为2530。策 划 目 标1、销售目标。 按照对项目的初步估算，销售总量预计将会在1、8亿2、2亿之间，为方便计算，项目销售总目标为2亿元，其中：在首次公开发售期间，完成销售任务的25-30%。 项目整体商场开业时，完成销售任务的90以上。2、招商目标对本项目而言，淮滨装饰建材城的招商不只是简单解决商家进场经营的问题，而是挑选优质商家进场促进持续兴旺；保证商场的顺利开业，开业时项目的招商率达到90以上。3、发展目标（1）城市的形象与名片项目是淮滨县的重大举措，无论是从建筑形态还是购物环境都将成为城市的形象与名片，它代表着淮滨县改造工程的样板与典范。（2）打破传统商业模式，引导消费潮流通过全新的规划设计，引进先进的商业形态同时融合中国人的消费理念，打造淮滨县的装饰建材航母（3）成为淮滨商业地产开发典范淮滨装饰建材城的开发，正处于淮滨商业发展的关键时期，通过可持续经营成就项目长远发展。淮滨装饰建材城必须通过高水平的前期运作和优越的项目运营建立起淮滨商业项目的新典范。营 销 策 划 基 本 原 则1、全面领先以我为主，开发理念先进、产品精良、价格合理的产品，从而取得全面领先的市场地位。树立淮滨装饰建材城作为淮滨商业市场领导者与先导者的形象。2、卖点不可一次推完由于项目的销售目标比较庞大，销售周期相对较长，我们必须保持市场的新鲜度，保持销售工作的多次高潮，项目卖点需要进行有节奏、有层次的推广，根据项目的营销周期和工程进度进行合理规划，有目的的进行宣传推广，不能一次性把卖点推完。3、形象先行，展示先行以强势品牌打造淮滨商业地产的典范，树立项目鲜明的市场形象，确立品牌经营和环境优势，唤起市场对本项目的关注度。提前展示策略能更好地为本项目的推售与形象服务。通过对项目的提前展示和广告推广，形成极大的市场震撼力，从而迅速被市场认可。 4、招商先行招商先行，以全面提升商业品质，从高标准邀请品牌商家入手，形成项目的鲜明形象和操作模式，通过良好的招商造势，带动销售的火热进行；通过前期的招商，同时也能给项目在推广过程中提供不间断的炒作话题。5、全面覆盖本项目开发体量庞大，从淮滨整个商业市场而言，必须最大限度地扩大市场份额。所以，需要最大限度启动大众投资市场，所以，在媒介安排上，足够的密度和力度都是必不可少的。同时，通过有效的促销措施挖掘并刺激潜在的大众客户，使他们的投资愿望尽早地爆发。6、内外兼顾同时，考虑到淮滨装饰建材城高额的销售目标，全部依赖本地消化是不可能的，我们必须通过对淮滨周边城市和经济发达地区进行整体的招商推广销售，内外同时进行，以求在最短的时间内消化所有的商铺。7、强势启动好的开端就是成功的一半。从形象上，一开始，我们就需要建立强势的市场形象，建立项目的高强姿态。从销售上，我们也同样要让市场感到强烈的购买冲动和无法拒绝的诱惑，通过整合各类型传播载体，通过轰动性的造势安排，形成项目众望所归的效应，在利用大气的开盘控制，实现强势启动。8、充分蓄客在项目的销售前期，我们必须为项目的整体推广以及开业充分蓄积客户，以保证项目的旺场，同时通过前期大量的蓄积客户为项目的销售提供充分的客源，保证项目的销售业绩和成交量，缩短销售时间。9、整合资源本项目为淮滨县的城市商业焦点，将得到政府的大力政策支持以及大买家、大商家的协助。通过与政府、媒体深度合作，利用其权威性与公正性，为本项目的推出摇旗呐喊。增强项目品牌与产品的社会效应。同时通过社会的舆论，树立良好的品牌形象和美誉度。另外，我们应该与可能的大买家和大商家密切沟通，充分发挥他们的辐射力和影响力，同时，通过前期让利，让大买家批量购买。10、优质服务商业地产，不只是地产短期行为，更多是商业长期行为，我们从一开始就应该为进场的经营者构建一个良好的平台，为他们解决后顾之忧，同时提供增值服务。这不仅仅是开发商对客户的承诺，也是完善自我的要求。这些内容，我们归纳为“永续经营工程：项 目“永 续 经 营 工 程”（一）、商场装修国标招标计划商场内部装修是淮滨装饰建材城的市场形象、品牌的关键所在，通过合理的装修，能够将项目的环境优势表达出来。招标著名大师设计，招标知名装修公司进行商场装修，在提供炒作题材的同时，也为项目的概念实现有良好的物质基础。（二）、VIP会员计划拥有一批固定高质量的消费者是商场旺场的保证，提前实行会员制购物计划，让商家和投资者感受开发商的诚意。同时也是为招商的顺利进行提供炒作题材，推出建材采购节：联合市场内所有商户，在商品房装修旺季，特别推出建材购物节。发放采购建材现金券，凡购买满1000元商品，可使用100元的现金券，商家将收到的现金券拿到市场运营方换取现金。以凝聚市场内的人气，促进商品成交，引导消费者到建材大市场采购的习惯。两年发放现金券200万元。（三）、统一招商、统一经营计划实施全国招商推广计划，招商能力是影响商场经营能否持久经营的重要因素，全国招商，引入具有强大影响力的品牌店经营，保证旺场。由专业商业管理公司和物业管理公司担任管理顾问，组织统一经营。（四）、品牌经营，名店经营计划从大型品牌店到批发主力店，从实力经营到品牌经营，淮滨装饰建材城将代表淮滨装饰建材商业的最高形象，以开发商品牌，项目品牌，经营商家的品牌，塑造淮滨装饰建材商业新形象。（五）、装饰：建材：五金配件为5：3：2合理经营比例计划根据国内装饰建材商场经营的经验，大型装饰建材城的装饰、建材、五金配件的合理比例为5：3：2，该比例能够合理处理商场中不同目的的消费人群的分布，最大限度的获取商场效益。淮滨装饰建材城应该站在与国内潮流接轨的高度，率先提出这一经营比例，从而占领淮滨装饰建材商业市场的最高形象。（六）、业主委员会管理计划成立商场管理委员会，邀请业主代表参加，具有一定的管理权和商场监督权力，保证商场管理合理有序进行。（七）、乡镇采购补贴计划。从乡镇到市场内进行零散采购的消费者，免费将商品送至车站上车。从各乡镇到市场内进行批量采购的人群，凡采购超过2000元，给予100元的油费补贴，两年补贴200万元。（八）、快捷采购计划快捷购物非常适合淮滨装饰建材城的规划设计特点，通过享受舒适购物环境，享受快捷便利购物速度，淮滨建材装饰城将以优雅的环境，舒适的氛围，完善的业态范围，达到淮滨一站式采购的便利。（九）、商业培训计划组织商场的经营户和投资者进行专业的商业培训，丰富他们的商业知识，提升经营技巧，做到与时俱进。成立建材市场运营公司。形成一个行业自律的专业组织，为推进淮滨城市化建设提供服务，使之长期繁荣，预计每年公司管理费用40万元。（十）规模化推广计划每年，我们将拿出一部分费用，经常性组织营销推广活动，统一进行促销，展示，公益活动等，吸引人流，建立形象。举办建材博览会。每年举办一至两次建材博览会，邀请各知名建材品牌厂家、信阳地区建材经销商、县领导参加，推出采购建材优惠活动。配合县里的招商引资，宣传淮滨，吸引建材厂家来县里投资办厂，落户淮滨。计 划 篇销 售 方 案（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。一）、整体价格制定原则1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。3、单位价格制订原则：一般情况下，除了团购之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。（1）、二大原则：原则1：有效人流的多少；原则2：注目率的高低。（2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高；c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高；d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高；f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；（3）、项目价格制订系数：在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以此类推，得出各单位的价格。二）、价格策略：定价不仅需要专业的技术知识，更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识，有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益1、销售价格策略：（1）、建议执行“低开高走”的订价策略：低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。项目在建筑期间，由于销售的商铺还不是现铺，投资者对购买期铺仍存在投资顾虑，在开盘时以较低的价格销售，一方面可以吸引目标客户成交，迅速回收资金，减低发展商在建筑期的资金压力；另一方面，随着项目不断接近竣工期以及旺销态势，通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。（2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略:价格公布的时间，关系到销售势能的积蓄与释放的时机掌握，是销售成功的关键性因素之一。销售前期的推广，是一个不断提升客户心理价格的过程，在此阶段，客户通过了解项目，结合个人的经验，明确项目在心目中的定位，尤其是价格定位的判断。当发展商公布价格时，若实际价格低于心理价格时，则形成销售的势能，而且落差愈大，则势能愈强，既形成了销售旺势。反之，则销售将遇到压力，甚至有可能功亏一篑。因此，只有当客户对项目形成充分地认识，心理价位不断提高时，方可正式公布实际价格。（二）付款方式商业物业售价远远高于住宅物业的售价，一个好的商铺少则几十万，多则几百万甚至上千万，对买家购买能力要求更高，加上金融机构对商铺投资风险的过高估计，至目前为止，国内银行向商业物业提供的按揭贷款额一般只可以进行5成10年的按揭，最多可申请6成10年的按揭。实际上，商业物业的按揭形式相较住宅的局限性较大。我司建议，淮滨装饰建材城付款方式主要有三种：1、一次性付款。客户签订合同时，支付总价款的50%；一个月后，支付总价款的50%。2、5成10年银行按揭贷款。（争取6成10年按揭）客户签订合同时，支付首期款50%；办理银行按揭手续，由银行提供50%的按揭款，最长还款年限为10年。3、超轻松按揭客户签订合同时，支付首期10-20%，既可办理银行按揭手续（需要银行支持），由银行提供50%的按揭款，最长还款年限为10年。其余首期无需支付（客户给发展商一定年限的使用权）。付款方式一览表：付款方式一次性付款银行按揭（五成十年按揭）超轻松按揭签署订购书时付订金人民币5万10万元签署订购书一周内(扣除拾万元定金)楼价50%并签署销售契约楼价50%并签署销售契约及办理银行按揭手续50%最长于10年内分期还款楼价10-20%签署销售契约及办理银行按揭。首期余款无需支付。一个月内付楼价50% 2、返租的方式返租一般有两种形式：一次性返还和分期支付。一次性返还存在两种可能：（1）、在商铺的总价中一次性扣除返还金额。（2）、在首期中一次性扣除返还金额。（吸引力最大）分期支付：每年定期支付，一般为季度或者半年。根据淮滨装饰建材城的情况，我司认为35年返租比较合适。返租所损失的款项将根据项目的定价和招商情况在售价中给予补偿。三）十年保收计划具体内容：即客户在购买本项目10年时间内，发展商给予客户买铺总款的银行同等存款利率（利息）返还优惠，客户可选择以1年、2年或5年为一个结算阶段（客户只能收取利息额，不能获得本金，可从总价中一次性扣除）。积极意义：本计划主旨在于对那些仍在持币观望，或是对本项目仍然存有极大顾虑的投资客制造无形的心理价位刺激，同时也是为了彰显项目的品质及发展商的信心。四）购铺易，低首付允许首期采用分期支付的方式，比如只是支付20，30由发展商提供2-3年无息分期付款优惠，优惠期可延至商铺开业经营后。购买带租约的商铺，收租后才付款，投资获利更有保障。 五）创业板商铺创业板商铺可以降低投资门槛，增强获利能力。创业板商铺是选择多种1530平米，总价在15万元左右即可拥有淮滨装饰建材城的商铺，是中小型投资者的创业首选，发展商可提供更多金融支持。招 商 方 案（一）项目整体招商原则必须以品牌为中心,符合业态划分的品牌，必须争取其进驻经营，甚至给予必要的扶持政策和优惠措施；而对于非品牌的商家，则要限制进场，即使这些商家有经济实力，能支付较高的租金，如果与商场定位相抵触，从长远来说必然会影响商场的持久经营，我们必须对这类商家进行限制，限制商家数量和经营规模。（1）、把握业态经营比例通过国内成功的大型装饰建材城的业态经营配比进行深入的研究分析，针对淮滨装饰建材城的情况，招商时注意维护和管理好商场的业态比例。（2）、统一主题与品牌形象商业市场是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。必须要有针对性地引进各类商家，切合本项目的主题定位，有利于本项目的持续发展与良好运作。（3）、同业差异、异业互补同业差异就是不能盲目招同一品类的店进入，如果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损商场的经营特色。核心主力店同质化无差异是不能想象的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣与欲望。（4）、核心主力店互动原则在大型市场的招商方面来讲，理论上遵从核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。根据大型市场的磁石效应对各类商家进行有机的安排，以保证商场整体经营的均好性。核心主力店的招商对整个市场的运营成败与否，市场辅助和配套店的引进都有重大的影响。核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到市场的形态。（5）、放水养鱼原则商业广场经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务，先将整个购物中心造旺，然后根据运营状态，适当稳步地调整租金，让经营商家感到本项目的发展前景是大有空间的。这样，开发商与商户才能一同成长，实现共赢。放水养鱼的原则就是商场“先做人气，再做生意”的战略。招 商 范 围 及 品 牌 控 制1、知名商户或大型商户。知名品牌商户的进驻能有效提升商场的品位、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多知名品牌商户进驻，商场形象越佳。知名商户的进驻，一方面对消费的核心消费者形成吸引力，另一方面，知名商户的形象也能使商场的形象更加深化。2、个性鲜明有特色商户。商户结构的组成对全体商户都是相辅相成的，不同的商户会带来不同消费群，某些商户个性鲜明、形象突出，容易给消费者留下深刻印象，丰富了商场整体的经营特色。要真正做到吸引消费者，个性鲜明商户的引入，必不可少。3、能吸引人流量的商户。有一些商户不一定付得起很高的租金，却能吸引大规模的人流量，带动商场购物消费增长，必须对这些商户要实施重点引进，他们所带动的庞大人流将对整个市场吸引人流量有重大贡献。4、只招名牌、品牌、优质、特色商家进场。为保证商场的中高档定位，在部分位置的招商过程中，坚持招名牌的商家，拒绝哪些小档次，无品牌的小商户进场。广 告 策 划（一）广告总体策略淮滨装饰建材城是力争打造成为信阳市的明星商业物业及一站式装饰建材采购场所，更要成为在豫东南最具投资价值的优质商业物业。1、一切为销售服务：房地产推广、商业物业推广之广告传播核心是针对销售力而展开的传播行为，其他的广告目标都要服从这个核心目标。针对目标消费群的特性，从市场心理出发，整合项目优势资源，通过各种途径把项目独特的定位、优越的商业环境等元素传播出去，向广大受众传达项目的产品力，达到大众的共识，突现项目独特的商业形象和竞争优势，最终达到销售成交。2、形象与推广并重，树立独特、鲜明的强势品牌形象：本项目的品牌推广，必须要是长远且持久的考虑，因为作为商业物业不仅要求的是在销售及招商阶段迅速成为明星物业，还要求在开业后保持在老百姓心目中的形象与地位，快速缩短本项目的成长期。3、不断推出新卖点制造销售高潮在项目的销售过程中,需要密切注意市场状况，展开适当的广告推广和事件营销。同时，通过不断推出新卖点，制造市场热点，掀起新一轮销售高潮。4、推陈出新，全面覆盖一方面重视报纸、电视、电台、车身广告、户外广告等传统媒介，同时我们仍然需要注意新的传播手法，比如活动营销，比如网络营销等等。另外，一些重要的场所，如机场，火车站，城际大巴等，都需要重视。（1）、广告语：打造豫东南第一个装饰建材航母市场针对全国市场：中国商业地产蓝筹股分阶段广告语：第一阶段：引领一站式便捷采购，建设新家不再烦恼（导入期）第二阶段：眼光创造财富（蓄客期）第三阶段：财富由此裂变，全国同步发售（发售期）第四阶段：豫东南的财富沸点（持续期）（2）、各阶段推出计划蓄客期1、推广策略 以强势的市场形象全面启动市场，通过大量的户外宣传，树立项目定位鲜明的市场形象，唤起市场对项目的强烈关注。 以项目无法比拟的地段优势和独具特色的产品、完美的商业规划前景为主要诉求点的户外宣传，强化项目巨大的市场影响力和发展空间，增强投资者、商家的投资信心。2、推广目标 建立项目鲜明有力的市场形象； 增强市场对项目的认识度； 为开盘积累一定数量的意向客户；蓄客期分为4个阶段第一阶段：1、广告：主要是通过报纸、杂志、户外广告得传播，初步建立起淮滨装饰建材城的形象。2、主要工作：销售中心完工，进入装修布置阶段；基本的销售资料如：楼书、招商手册设计制作完毕。3、销售招商：递交营销策划的总体方案，对销售人员进行初级培训，同时与大买家、大商家进行合作洽谈。4、目标：主要落实几家主力客户，为下一步的工作打下坚实的基础。第二阶段：1、广告：通过报纸、杂志、电视、宣传资料及网站等高端媒体进行专业造势，在原来的基础上逐渐加强广告力度，树立淮滨装饰建材城的市场形象。2、主要工作：在前期的基础上落实主力店和品牌商户，然后进行签约。同时落实所有的销售资料以及首批销售单位。销售与招商：完成销售人员的培训，开始对外正式接待、登记客户，开始洽谈大型买家。同时招商的工作人员开始对外招商，前期针对大型品牌客户招商的同时积累买家。3、目标：争取落实3050个品牌客户，以及大量的一般商户和第一批买家。为下一步工作提供有力的招商、销售保障。4、核心卖点 绝佳的投资前景； 突出的地段优势；5、事件营销： “全国品牌征集活动、全国品牌巡访活动”向淮滨的市民征集他们最喜欢的品牌和心目中最向往的品牌，淮滨装饰建材城将根据市民的意见，争取引进这些主力品牌，把淮滨装饰建材城打造成淮滨人民最喜欢的便捷采购市场。同时由发展商到河南各地以及全国进行品牌巡访，吸引他们进场；同时，树立淮滨装饰建材城的品牌形象。第三阶段：1、广告：通过网站等高端的媒介、信阳地区主要的报纸、电视加强专业造势的力度，树立商业形象，加强淮滨装饰建材城的推广力度。2、主要工作：落实项目的销售方案，洽谈有实力的分销商，为全国销售做准备。3、销售与招商：8月底，开始收取意向客户的诚意金，同时继续洽谈大型的买家；招商工作全面展开，淮滨地区与外地市场招商同步进行。通过前期的宣传，全面展开蓄客。4、目标：收取买家诚意金100个以上，基本上落实品牌客户，为开盘时奠定良好的基础。5、核心卖点： 绝佳的投资前景； 突出的地段优势； 良好的商业前景；6、活动营销：河南商业大会、河南商业高峰论坛由淮滨装饰建材城连同政府有关部门组织邀请河南地区著名的企业、品牌商户共同举办一个河南商业大会，同时在举行河南商业大会的同时邀请著名的商业专家、河南商业巨头以及媒介举办首届河南商业高峰论坛，就河南的商业发展前景、河南商业及淮滨县的商业发展地位进行充分的分析，充分展示淮滨装饰建材城的商业地位，同时宣布全球招商正式展开。第四阶段1、广告：通过软文、硬广、电视、杂志等有效媒体，强势媒介的操作，全面覆盖信阳地区以及周边地区，极强增加项目在全国的知名度以及美誉度。2、主要工作：主要是落实首批销售单位以及销售价格。同时准备下一阶段的开盘，确定分销方案。3、销售与招商：大量的收取意向客户的诚意金，造成紧销的市场形象。同时确定大型的买家，招商工作同时全面展开，通过前期的招商销售，使淮滨装饰建材城的商业形象深入人心，为下阶段的销售奠定良好的基础。4、目标：收取意向客户诚意金200个以上，同时落实品牌客户，为开盘蓄积大量的有效客户。5、核心买点：绝佳的投资前景； 突出的地段优势； 丰盛的投资回报；6、活动营销：竞猜金饭碗A、所有参观的客户，都可以参与竞猜，制造轰动效应。B、“金饭碗”在每天以专人看管，摆在营销中心展示，在销售中心开辟专门位置放置“金饭碗”，在四周建立黄线区，参观者不得超越黄线区。到晚上下班后由专人押送至安全的地方，媒介跟踪报道，进行持续性话题。C、“金饭碗”重量竞猜活动，只要来现场者填妥个人资料后均可参加竞猜，将其猜想的重量写在表格上投入竞猜箱中，每一个身份证号码只可有一次竞猜机会，在公开发售日由当地公证部门评选出最接近重量的10位客户，优胜者可获1000元左右的袖珍版“金饭碗”一只。D、买铺的买家均可获袖珍版“金饭碗”一只，可根据客户要求在碗底刻上客户的名字或内容。投资大会组织意向客户在五星级酒店举行投资大会（开盘前10-14天），通过邀请专家讲解项目，全面煽动，为公开发售打心理基础。淮滨装饰建材城研究报告邀请著