4房产测绘案例分析讲座潘

2011-02-26房产测绘案例分析讲座1注册测绘师资格考试辅导（测绘案例分析）山东省地质测绘院潘宝玉2011-02-26房产测绘案例分析讲座2房产测绘案例背背 景景 材材 料料任务概述任务概述 承接 A区 31栋约 11.7万平方米的房产测绘任务，包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产分户以及成果资料的检查与验收。房屋建筑形式为独栋、双拼、联排、住宅、多功能综合楼等多种形式。 本房产测绘工程的主要目的是进行产权登记测绘进行产权登记测绘。2011-02-26房产测绘案例分析讲座3房产测绘案例背背 景景 材材 料料已有资料已有资料n本测区已有控制成果资料；n本项目的房屋用地文件；n各建筑的规划审批及验收文件；n各建筑的设计文件；n各建筑的房屋预售文件；n建设工程竣工测量成果报告及其控制导线测量资料。2011-02-26房产测绘案例分析讲座4房产测绘案例背背 景景 材材 料料引用文件引用文件n房产测量规范；n市工程测量技术规程；n测绘产品质量评定标准；n市地籍测绘规则；n市地籍图图式；n国家和市相关管理部门发布的相关政策文件。2011-02-26房产测绘案例分析讲座5房产测绘案例背背 景景 材材 料料成果内容及规格成果内容及规格内 容（按市规定）规 格房屋土地测绘技术报告书A4分层平面示意图A4、A3房屋登记表A4房地平面图A4、A3，1:200、1:500分户房屋登记表A4分户房地平面图A4，1:200上交数据库文件符合市房产管理相关要求2011-02-26房产测绘案例分析讲座6房产测绘案例背背 景景 材材 料料设计方案设计方案l房屋面积的测算精度按房产测量规范二级要求，界址点点位中误差0.05m，房屋面积中误差(0.02S + 0.001S)。l房产平面控制测量利用竣工测量的平面控制测量成果。l房产调查由于本项目的房屋用地文件齐全，周边权属简单，因此重点放在房屋调查房屋调查。l房产要素测量包括外业实测、建筑物实景拍摄、房产图绘制与面积测算、分户房表等。2011-02-26房产测绘案例分析讲座7房产测绘案例分 析 要 点房产测量的目的和内容房产测量的目的和内容 房产测量 主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征税、以及城镇规划建设提供数据资料。 房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等。2011-02-26房产测绘案例分析讲座8房产测绘案例分 析 要 点房产界址点的精度要求房产界址点的精度要求精度等级界址点间距误差和相对邻近控制点的点位误差限 差 ( m )中误差 ( m )一 0.04 0.02二 0.10 0.05三 0.20 0.10 对于界址点间距小于 50m 时，实测边长与计算边长较差的限差为 ( mj j + 0.02mj jD)。2011-02-26房产测绘案例分析讲座9房产测绘案例分 析 要 点房屋面积测算的精度房屋面积测算的精度房屋面积的精度等级房屋面积误差的限差 ( m )一级( 0.02S + 0.0006 S )二级( 0.04S + 0.002 S )三级( 0.08S + 0.006 S )2011-02-26房产测绘案例分析讲座10房产测绘案例分 析 要 点平面控制测量平面控制测量n房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。n导线测量是房产平面控制测量的主要方法，GPS测量技术（包括网络RTK）也常用于房产平面控制测量。n本案例中提供了建设工程竣工测量成果及导线控制资料，可以认为竣工测量平面控制测量符合房产平面控制测量的要求， 竣工测量所测的房角点 符合房产界址点的精度要求。因此，我们经检测后可直接利用竣工测量成果资料。2011-02-26房产测绘案例分析讲座11房产测绘案例分 析 要 点 房产面积测算房产面积测算房产面积测算 分为房屋面积房屋面积和用地面积用地面积测算两类。 其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有共用建筑面积、产权面积、使用面积测算。房屋建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高 2.20m 以上的永久性建筑物。房屋使用面积房屋使用面积是房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 2011-02-26房产测绘案例分析讲座12房产测绘案例分 析 要 点 房产面积测算房产面积测算房屋共有共用建筑面积房屋共有共用建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。房屋建筑面积测算分为全部计算建筑面积、计算一半建筑面积、不计算建筑面积 3 类。具体的 3类面积计算范围（略，但要重点记忆）。2011-02-26房产测绘案例分析讲座13房产测绘案例分 析 要 点 房产面积施测方法选择本案涉及独栋、双拼、联排、住宅、多功能综合楼等多种建筑形式，对不同的建筑形式要选择不同的施测方法。独栋建筑一般面积较小，通常不用分摊，一般只需测量各层外围尺寸。楼型简单的可直接利用竣工测量成果（需校核），楼型复杂的使用全站仪配合钢卷尺即可完成外业测量。对于多功能综合楼，可能要采用极坐标法测量。其中，各功能区尺寸也要详细测量。2011-02-26房产测绘案例分析讲座14房产测绘案例分 析 要 点 房产面积分摊方式选择独栋建筑一栋就是一套房，通常不用分摊；双拼建筑可以考虑从分隔墙的中线进行分割，也可不进行分摊；联排建筑，考虑到两边两户的山墙是外墙，宜对1/ /2外墙进行全楼分摊；对于普通住宅楼，根据整幢的共有建筑面积和整幢套面积总和求出分摊系数，再根据各套的套内面积按比例分摊，一般全楼各套为同一个分摊系数。对于多功能综合楼，应按照谁受益（占用、使用）谁分摊的原则进行多级分摊。2011-02-26房产测绘案例分析讲座15房产测绘案例分 析 要 点 多功能综合楼的面积分摊计算首先，将整幢的共有公用面积分摊到各功能区；其次，各功能区再把分摊到的整幢的共有公用面积和本功能区自身的共有公用面积加在一起，分摊到功能区的各层；然后，各层再把分摊到的功能区共有公用面积和本层自身的共有公用面积加在一起，分摊到本层的各套。有的情况下，可免去层一级的分摊，直接分摊到各套。2011-02-26房产测绘案例分析讲座16房产测绘案例考 试 样 题 名词解释名词解释 房屋的建筑面积。房屋的建筑面积。 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外外围水平投影面积围水平投影面积，包括阳台、挑廊、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固， 层高 2.20m 以上（含2.20m ）的永久性建筑物。2011-02-26房产测绘案例分析讲座17房产测绘案例考 试 样 题简答题简答题 成套房屋的套内建筑面积由哪几部分组成成套房屋的套内建筑面积由哪几部分组成？ 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积等三部分组成。2011-02-26房产测绘案例分析讲座18房产测绘案例考 试 样 题计算题计算题 1.设本案例中某套房的产权面积为 100m2，其中套内建筑面积为 80m2，分摊所得共有共用面积 20m2， 计算该套房的分摊系数。 答： 分摊系数 = 分摊面积 / 套内建筑面积 = 20 / 80 = 0.250 0002011-02-26房产测绘案例分析讲座19房产测绘案例考 试 样 题计算题计算题 2.2.某栋五层楼，其中一层为商业用房，北侧为全封闭式阳台；某栋五层楼，其中一层为商业用房，北侧为全封闭式阳台；二至五层为住宅，南、北两侧为全封闭式阳台。二至五层为住宅，南、北两侧为全封闭式阳台。 一层楼梯间一层楼梯间和管井为住宅、商业共用，和管井为住宅、商业共用， 二至五层楼梯间和管井为住宅使二至五层楼梯间和管井为住宅使用。用。各层各层1/21/2外墙由全楼共同分摊。请分别计算住宅和商业的外墙由全楼共同分摊。请分别计算住宅和商业的分摊系数。分摊系数。解题步骤： 计算各层建筑面积和总建筑面积； 计算住宅、商业的套内面积和各自的功能区面积； 计算住宅、商业共同分摊的面积； 计算住宅、商业各自分摊的面积；计算住宅和商业的分摊系数。2011-02-26房产测绘案例分析讲座20房产测绘案例考 试 样 题计算题计算题 2 附图附图2011-02-26房产测绘案例分析讲座21房产测绘案例考 试 样 题计算题计算题 2 附图附图2011-02-26房产测绘案例分析讲座22房产测绘案例考 试 样 题计算题计算题 2 的答案的答案n 建筑面积总面积： 2687.08n 住宅套内建筑面积： 1884.08n 商业套内建筑面积： 445.70n商业、住宅共同分摊面积： 168.06（其中商业：29.74； 住宅：138.32）n 住宅独自分摊面积： 189.24n 住宅总分摊面积： 189.24+138.32 = 327.56n 商业分摊面积： 29.74n 住宅分摊系数：327.56/1884.08 = 0.173857n 商业分摊系数： 29.74/445.70 = 0.0667262011-02-26房产测绘案例分析讲座23