西安市房地产市场走势分析

一、 西安市房地产市场走势分析今年以来，西安住宅与房地产业与全国一样，继续保持着良好的发展态势，仔细分析西安房地产的情况后我们认为，西安房地产市场的商品房价格的增长幅度尚属正常，住房二级市场与租赁市场的发展由于二手房市场未开放，影响了一定的发展速度，至于具体情况，一并分析与探讨如下：（一） 西安市房地产供求分析1，西安房地产市场总体情况进入新世纪，西安市房地产市场在2000年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势大好，商品房市场呈现出前所未有的火爆，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。这一方面是因为2001年是国家现代化建设第三步战略目标的起步之年，也是实施西部大开发战略和十五计划的开局之年，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商业服务房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持；另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府重点整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。因此，未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速度。2、上半年西安宏观经济大势向好2001年以来，西安国民经济继续保持两位数的增长速度，上半年经济增长率达11.6，实现国内生产总值343亿元，其中第一产业增加值18.6亿元，比去年同期增长3.4%，第二产业增加值149.5亿元，同比增长15.5%，第三产业完成增加值174.9亿元，比去年同期增长9.3%。到6月底，全市完成固定资产投资60.74亿元，同比增长30.31%。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增长8.3%，城乡居民储蓄存款余额734.52亿元，比年初增长8.69%。3、房地产市场开发供应情况2001年上半年，西安市商品房完成投资10.20亿万元，比去年同期增长20.73%（见图l）。分物业来看，各物业投资分别占商品房投资的比例为：公寓别墅类为0.69%，商业服务房为18.30%，普通住宅类为61.64%，办公楼类为19.37%（见图 2）；比去年同期公寓别墅类下降86.04%，商业服务房、普通住宅、办公楼类分别增长117.67%、1.06%和5.4倍。 2001年上半年西安市商品房施工面积94.04万平方米，比去年同期增长44.84%；商品房竣工面积73.37万平方米，比去年同期增长68.40%；商品房新开工面积20.45万平方米，比去年同期增长25.54%（见图3）分物业来看，公寓别墅类、商业服务房、普通住宅类和办公楼类施工面积占商品房总施工面积的比例分别为：5.83%、9.73%、70.64%、13.81%，比去年同期分别增长31.05%、71.99%、42.10%、49.57%；新开工面积公寓别墅类、商业服务房、普通住宅类和办公楼类占商品房新开工总面积的比例分别为：0.99%、24.73%、59.46%、14.82%（见图4），比去年同期分别增长94.17%、195.12%、39.81%、26.58%。从资金来源看，上半年自有资金32244万元，占总投资额的31.61%；借贷资金48O19万元，占总投资额的47.07%；预售资金21743万元，占总投资额的21.32%（见图5）。从所占比例与去年相比来看，自有资金所占比例上升明显，预售资金也增长较快，借贷资金所占比例呈下降趋势（见图6）。4、市场销售上半年，西安市商品房成交活跃，市场销售继续保持去年以来的高速增长态势，销售面积和销售额比去年同期均有较大幅度的增长。1-6月商品房累计销售面积达90.37万平方米，比去年同期增长了52.98%。其中售给个人的79.60万平方米，占商品房销售总面积的88.08%，个人购房继续呈上升趋势，占商品房销售的比例越来越高。上半年商品房销售额30.28亿元，比去年同期增长82.94%（见图7）。从上半年的市场销售情况来看，西安商品房销售从2000年以来的持续快速增长，加之其它相关指标也相应地呈现较好的增长趋势，说明了随着住房制度改革和货币分房政策的实施，住房的有效需求增多，一些潜在需求量也浮出水面。如果西安住宅二级市场全面开放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二级市场能得到了较好的联动，将会为西安楼市创造越来越多的需求空间，商品房销售的快速增长也相应地仍将会持续下去。5、新建住宅的供应和需求情况据有关资料显示，2001年上半年，西安商品房市场的供应主要以新建住宅为主，约占总供应量的83%。从市场需求来看，市场对商品房的需求日渐见旺，上半年，公寓别墅类、商业服务房、普通住宅类和办公楼类销售面积占商品房销售总面积的比例分别为：0.25%、9.63%、76.93%、13.19%（见图 8），比去年同期分别为95.76%、6.36倍、49.04%、102.63%。公寓别墅类、商业服务房、普通住宅类和办公楼类销售额占商品房总销售额的比例分别为：0.32%、17.39%、61.73%、20.56%（见图9），比去年同期分别增长95.04%、5.97倍、63.51%、156.32%。通过调查可知，普通住宅的需求新建和二手房以六、四开成，而商服房和办公楼类则主要以新建商品房为主。6、住房二级市场和租赁市场的发展情况开放住房二级市场西安走在了全国省会城市的后面。自从1999年建设部关于已购公房和经济适用房上市出售管理暂行办法下发后，各地相继开放了房地产二级市场，最迟开放的省会城市也在今年4月份，而西安至今未能开放，主要是因为西安市放开二级市场要经过省级部门的批准，而市上开放二级市场的有关报告已递上去一年多了却没有定论，据分析最大的顾虑可能是害怕造成新的不平衡：因为房改房的售价（成本价已从当初的每平方米240元上升到最新的每平方米950元）和地段及面积的不同，其中售价中可能相差数倍甚至十几倍，从而在分房之外在二级市场又造成新的贫富不均。当然还有其它方面更多深层次的原因。我们在这里就不一一详述了。目前，西安有可供出售的公有住房30万套，按每套60平方米、每平方米1000元计算，交易可达180亿元，按照一般的规律，二级市场住房的销售能带动三分之一的商品房的销售，也就是说，这30万套旧房如果能流通，就有可能引发10万多套新商品房的销售，这将对西安房地产市场的持续、健康发展的作用是非常明显的。近两年来，西安房地产租赁市场发展较快，无论是从量上，还是从质上，都有了实质性的进展。根据西安房地产信息网上收到供求信息分析，西安市二手房市场上半年总信息量比去年同期增长了7.89%，在二手房租赁市场中，出租信息占总信息量的21.21%，求租信息占总信息量的24.15%，出售信息占总信息量的18.4%，求购占总信息量的36.24%（见图10）。其主要呈现以下特点：普通住宅是二手房市场的主体，二手房租售情况在五城区的分布情况趋于均衡，城内和城南的二手房被广大市民所看好，出售、出租信息量增长平稳，而求购、求租信息总量增长较多，且增长较快，使租赁市场供求矛盾趋于缓和，售卖市场供求矛盾加剧。7、货币化分房和住房金融西安的住房分配货币化已按照国家的政策开始执行，起步较晚，进展较快。近两年来，关于货币化分房的各项政策法规已逐步完善，住房信贷也取得了不小的进展。6月26日，中国人民银行发布了关于规范住房金融业务的通知，通知要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30，开发项目必须具备“四证”。同时通知还对于商业银行发放个人住房贷款提出要求，要严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值（抵押比）最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购置期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。以上这两项主要要求都对于开发商资本运营的能力提出了更高的要求。那些实力不足或想着以小博大的开发企业（特别是项目刚开始运作的）将不得不面对一定时期内的资金压力。通知的出台可以说是提高了房地产业进人的门槛，也可以说是进行了一次行业的清理，它使得部分市场资金得以施展身手，以弥补银行借贷资金的限制与部分企业自有资金的不足，进一步增强有实力企业的整体竞争实力，并且，房地产企业上市与房地产金融证券化也将会加快进程。但就西安目前的货币化分房来说，由于牵扯到一系列政策等问题，步伐还比较慢。在住房金融的支持上面，也由于相关手续多、办事效率低等的影响，发展速度受到了一定程度的影响。（二） 商品房价格走势分析上半年西安商品房平均销售价格3351元平方米，比去年同期增长19.59%。分物业情况看，普通住宅增长平稳，商业服务类房的变化略有下降，办公楼类和公寓别墅类商品房均价涨幅超过15%。具体表现为：与去年同期相比，商品房的平均价格较去年同期上升19.595%，普通住宅类商品房较去年同期上涨了9.71%；办公楼房较去年同期上升26.49%，公寓、别墅类都较去年同期上涨16.46%，商业服务用房也较去年同期下降5.36%（见图11）。今年上半年西安商品房市场价格与去年同期相比总体上呈现强劲上涨的态势，表面上看，涨幅确实较高，但仔细分析其原因，可以发现，上涨的主要原因是由于上半年西安商服用房和办公楼商品房销售增长较大，其价格在总价格中所占权重增加，拉动总体价格水平上涨明显。而分物业，普通住宅类仅上涨9个百分点，商业服务房还有所下降，办公楼类涨幅较高。上述具体现象，一方面是由于开发商成本的提高，表现在建筑结构、设施水平、物业管理水平等方面的改善；另一方面是居民收入和消费水平的提高，再加上西部大开发这一宏观因素影响。从这几个方面我们分析认为，上半年西安商品房价格的涨幅是合理的，也是正常的。预计在今后一段时间内，西安的商品房价格将逐步保持稳定，不会再有较大的涨跌，这是因为：一、住房分配制度的改革，使商品房市场需求在未来几十年内会保持一定的市场空间，而市场的供求关系是市场价格的决定性因素，因此商品房价格大幅下跌的可能性不大。二、国家已宣布取消了47项房地产税收，并决定在近年投入1700亿元人民币建设经济适用房，以满足低收入人家庭购房，这将会在一定程度上抑制商品房价格的快速上涨。三、目前购房者中，以一些垄断行业及一些大型企业的职工为主，譬如电信企业、金融业、保险业、汽车业、电力业等企业的职工，因这他们受种种因素的影响，收入相对较高，是购房的主力军，入世后，这部分购房主力军有可能受到影响，因为一旦中国市场全面放开，许多原本处于垄断或优势地位的企业会受到冲击，其预期收入和现有收入将会受到影响，从而会影响到他们的购房积极性。四是近两年来商品房销售的高增长有一部分是多年积聚能量的释放因素，其对商品房市场的作用将会逐步走向平稳。我们认为对西安市房地产市场的调控应从宏观调控的角度拟采取如下措施1、坚持住房商品化方向，加快出台住房补贴的有关政策。去年，财政部公布今年将向在京中央和国家机关事业单位发放20亿元购房补贴资金，有消息说，中央20亿房补的发放，将给地方政府和企业的房补起到示范作用，西安要尽快出台有关住房补贴的政策，把刺激消费的工作落到实处。住房商品化是我国住房制度改革的根本方向和目标，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，才能实现住房商品化和需求市场化，使各种住房需求（除最低收入者由政府提供廉租房）都只能通过市场实现，这是启动住房消费的前提。2、增加住房有效供给，建立市场供应体系和经营机制。住宅发展要走产业化、规模化、新型化的道路，增加科技含量，提高住宅品质，创立住宅品牌，要经得起消费者的比较和挑剔，这是房地产市场正常发展的基础。3、加快实施货币分配住房的步伐。货币分配住房在西安虽已实施，但进展缓慢，个人现已成为商品房购买消费的主体，而个人购房增长的主要原因之一是从去年开始停止了住房实物分配，所以加快实施货币分配住房的步伐，尤其是加大经济适用房的建设及相应的供应政策，使大多数中低收入居民真正成为消费市场的主体，才能从根本上保证房地产市场的稳定发展。4、金融部门在信贷上给予支持。进一步发展住房贷款和住房保险，完善公积金购房贷款和贴息办法，探索抵押贷款证券化。住房贷款不仅要有额度，而且要在利率、年限及贷款程序和要求上与国际惯例接轨。近两年来，虽然金融部门加大了对住房按揭贷款的支持力度，但是相对于其它省市来说，西安金融部门无论从贷款政策的灵活性、贷款规模、办事效率上都明显地滞后于市场的需求，尤其是在金融政策上对二手房按揭贷款没有明确的政策，影响了房地产市场的发展。建议督促金融部门从上述层面上强化管理，扩大贷款规模，简化办事手续，促进房地产市场的发展。5、加快旧房改造的货币化安置。目前，虽然我市的旧房改造取得了一定的成绩，但是离市政府的要求还有一定的距离，尤其是作为国际著名的旅游城市，如何进一步加快旧房改造的步伐，从其它城市的经验来看，货币化安置不失为一条捷径。在这方面，我们会通过统一拆迁、招标、拍卖等市场化手段，促进这一进程的加快。6、加快二、三级市场开放的步伐。首先，要在各级部门的协调下，尽快出台开放二级市场的方案。其次，借鉴各地搞活二级市场的经验，争取走捷径，使西安的二级市场后来居上。当前要积极做好开放的准备工作：第一，降低门槛、简化手续；第二，降低税费标准；第三，加快产权证的办理。尽快开放房地产三级市场，就目前西安普通居民的购买能力来说，十万元左右的住房存在着较大的市场，而这部分市场基本上都维持在二手房的市场层面上，北京开放二手房市场后，从很大程度上刺激了住房需求，西安本地的民间交易亦很活跃，但是由于没有二手房交易的具体政策，影响了市场的实际交易额，也造成了不少中介机构的不规范运营，所以尽快督促开放二手房市场，从整体上促进房地产市场的发展。7、加强经济适用房销售管理。西安市从1998年实施经济适用房以来，对加快建立新的城市住房体系，有效地解决中、低收入人家庭的住房问题，拉动国民经济增长起到了重要作用。但是由于经济适用房销售及建设方面的相关政策不配套，价格确定不明确等问题的存在，使有的经济适用房项目实施单位违反有关规定，有的未经审核价格，就擅自定价销售，有的将经济适用房敞开供应，有的随意冠用经济适用住房小区的名称等，有的在经济适用房建设中，由于在具体操作中对国家制定的优惠政策没有完全落实，经济适用房的价格也不尽合理，经济适用房的上限价格普通百姓仍难以承受。因此，热销中的经济适用房没有卖给中、低收入家庭的现象比较普遍。在这方面，拟协调并建议有关管理部门，强化经济适用房管理的政策力度，促进西安房地产市场规划、稳定、快进的发展。 （三） 纵观西安房地产市场，值得我们注意的问题主要有以下几个方面：1、房价收入比位于全国前列2001年全国35个大中城市大部分成套房屋销售价格(按每套房屋100平方米计算)与户均年可支配收入(按户均3.4人计算)比率都超过6，平均为7.8，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10。西安的房价收入比高居全国第五位，西安房价在西部地区最高，约是西宁的2倍。据调查资料显示，西安市的商品住宅价格均价，砖混结构为2400元/平方米，钢混结构为4300元/平方米，经济适用房(砖混结构)为1480元/平方米。而2001年，西安城市居民人均可支配收入只有6705元，大多数普通百姓靠自己的正常收入买不起房。根据世界银行的研究资料，当一套住房售价与家庭年收入之比为3：1至6：1时，居民才能负担得起一套住房。而西安的房价与家庭年收入比约为10：1左右，超过了正常比例的近一倍，因此西安市房屋价格偏高是制约西安市房地产为发展的一个重要因素。2、供求结构存在不合理现象。各类型房屋所占比例不合理。据统计，目前西安市写字楼的比例占到西安市各类房屋比例的23%左右，现有的写字楼和在建高档写字楼足以满足今后几年西安市场的需求；别墅、高档公寓的比例也已经达到7%左右，由于此类型房屋的售价和定价较高，容易导致房屋的滞销。住宅部分的中档价位楼盘不足。目前西安市的不少开发商仍把注意力放在高收入家庭上，位置稍好的楼盘单位均价都在每平方米3000元以上，而广大中等收入家庭能够接受的每平方米2000元左右的楼盘却较少。因此造成了中高档价位的楼盘供大于求，而中档价位的住宅供不应求的现象。单套面积过大。西安市目前销售及在建的房屋单位面积普遍较大，100平方米以下的单套房屋较少，中等收入家庭因房屋面积过大、经济负担过重无法购买住房。3、楼盘的在建手续在不同程度上存在不规范现象。另外，西安房地产市场还存在着以下现象：土地价格上涨较快。土地价格是房地产价格的重要组成部分，一般要占到房价的20%以上。1999年西安高新开发区西群贤庄的项目用地，每亩价格为76万；2002年，与群贤庄小区相毗邻的土地则卖到293万元亩。韦曲镇的地价也拍卖到75万亩，较去年相比上涨了200%!西安土地价格上涨较快，主要是政府储备不足，另一方面是房地产走势趋好，房地产商对土地的需求增加。投资高速增加。有资料显示，2002年上半年西安市商品房完成投资17.3亿元，较去年同期增长了69%；商品房平均销售价格3776元平方米，较去年同期增长15.9%；销售面积较去年下半年下降了9.9%。住宅空置率不高。空置面积为竣工面积与销售面积的差，空置率高意味着供给与需求的不匹配，房屋空置积压，房地产投资无法收回，占压银行资金，增加银行机构的不良贷款、呆帐。西安商品住宅空置率很低，西安的商品房空置率在15%以上。市场信息不对称仍较严重，利用市场机制优化配置房地产资源的效率有待进一步提高。总之，西安房地产业的繁荣得来不易，对于促进西安经济增长发挥了显著作用，各方人士应倍加珍惜。但也应清醒地看到经济泡沫增多的局部现象，不能掉以轻心，应及早采取措施加以控制。4、西安房地产的未来是春天从目前的经济形势来看，国家对住宅消费的鼓励，金融机构对购房者的支持以及物业管理逐步规范(如近期由建设部起草，国务院法制办起草的物业管理条例(草案)已经向社会发布)，居民收入的逐步增长，为房地产业的发展提供了一个良性的发展通道。城市经营战略启动实施，城市基础配套设施建设速度将进一步加快，连续几年来，西安市的基础设施建设投资成倍增长，城市环境和承载能力提高加快。城市规模的迅速膨胀、城市配套日益完善以及城市居民收入的不断增加，而日益发生的巨大变化。西安城市正处于不断改造过程中，城市结构日新月异正是对房地产开发的大好时机，仅从日前长安撤县设区后城南区商用房再次回热就足以证明，而西高新区建设CBD、大西安都市圈的实施无疑将对房地产市场的发展带来更大的动力及发展契机。不论是从房地产本身的发展周期，还是从外部环境好转的情况看，中国房地产业正进入发展的大好时机。而且全国房地产形势还有望继续看好。首先从房产自身的发展规律看，近两三年中国房地产市场正进入了新的发展周期。这个周期和经济发展周期一样，属于事物发展内在规律，都有萧条、复苏、景气和回落期。根据对这些年房地产统计数字的规律分析，大概6-7年为一个波动周期。这一周期是从1999年开始，可以延续到2005年左右，从现在的情况来看，目前处于一个上升期，或者是升温阶段。所以，房地产就目前的景气状态至少可以持续两年时间。而对于西安来说，相对于深圳、广州、上海等房地产发展较早的城市还稍显滞后，可以说，正处于房地产发展的春天，春天总是美好的、欣欣向荣的，也是给人带来无限期望的，我们期望西安的房地产市场在发展的历程中也将走向美好、走向欣欣向荣! （四） 西安市城南区房地产市场分析城南区和城内区的信息总量相差不多，分别占总信息量的24.3%和29.2%，从城市的五区的各个市场分析，本期城南和城区内的两区供给量基本延续上期的发展态势，城北区由于交通环境和社区环境的日趋好转，近期在二手房市场中 的 供应量大幅上升，城南区在租赁及售卖市场中供应量较上期增加较多，城东区本期的供应量相对上期有所减少。从需求方面分析，各城区需求相对比，城南、城东区由于消费群体的原因，其租赁市场的需求量相对较大；售卖市场中，城南和城内区的需求量相对较大