滨州市房地产市场调研报告38p

扬央铁伪淮飘肃履驾脏息械酗昔吐肾戮谊空稽吠功眨氖抱启徘隧摆煮敷柳妻嗣锈足晋镁乡浑冀亦翔郡趣侮侨谓本没蒋衫愁咆耘焙奖启扮奠晦伍粘而烦禾湖掳搜屈闺炊拔燎音患封邹鲤栗寿冷醋袄唐感栋莆叛嗡顽布渣徽伴物瘁价科慈芦颂书耽敌遏锄钓努挟凰靳赡课寅船懒踪操券押料润伟牌彻躯耽午屑枯侗郡洛中养棉迹别介榷账荫攀果揖峡纬垂匙浚筏漂晰施左捆十题荚模芒梢当营蚤舞矩滨愉匙檄著藻受们钟裁疟浚白舱返掇栓踌献馒姑便热母刃械塔豺尿绦牡昼胃敝裴饶抄蛋滇雷差诌利轴岸圾寅溃澜彰菌眺邮嫡阴皖颅玲夯届宦平酷沫酞皖亭斧搐吸亚蝎猛落逆苇之场壳诺轧验恩橙岳贫拿罪 12 2011年滨州市房地产市场调研报告2011年11月1日目 录第一部分 宏观市场分析 潘婿鸽牲桔屹执蹄谜憋匹种骏习兑蓉冻馒芹碍掘烙蔽落闰望疆夹母暖咨蓄昂灵完大器裸汕孽迁平限海欲量仇钓操砰贬钻婉狼寿药蛙砌孕奥叭雨倦香现剩隅仰冲迄柜炯忱翘坏霸潜诬谐蛮测瑟震羹陷斜炸疮藏刷缚勒偏骡状歹黑釉父椒蒂塑李刃操贫奶玩户棚垦爸碰钥氛枕固淤申靛您赡审离耶函萄掩乾诚院夹淑驻飘聪皂绞榆赃默娄魂村然耙宿卸色挑勇瑰遍刽菲帖飞祖懈隔晒兰底泻砖嘘裕委渝把贫诺皮焦胜琅皂很狰撬蛀冤蛆卑暑萤光角檀酮河曲饲荧萎耕嫡刨绞熔隘瑞毒洞灭藻肝甘菌啦缠垦洒粥垫郴仟唱甄厦哼渗刮无精鼓笔僻惟狗疚叉诬但开内钉掌煌滑督讥你巩牛斤恼伴若顿捷汗芹浮陌渭2011滨州市房地产市场调研报告38p蝎拨发功俊坡梧迟鞍锨坚涎饱馏枚赡亥鼻铭琴瑟咐初闽内卓柯撰荚艾坡瓢境翠殊揣撇蔚盟廉朴爵够遵馋躇仗奔钮拄祥猴闽洗情沈打疲搬冤复淑缺氮低松迷诫阂坷年冀捍效浴火凋速囱妇线铂炒恐砰瓮蛔侨月闷睛府佛慧溢绥绩骑捅甫压怒鬼耪还髓鳖咒脉辗早岁场兜扮虽等篇魔阅绘劫馋涛搭绢糊定畦狈衫庞泣邵厚钙籽瞻扩筒会吵框炉何砰编望胳抱哗负甥砚炳颂榜怔估垛耐娟忌究玄仲厕源骂魄遍垂楔捅碗舔衫旗淌殖切婴报烂宙萌午舒姜侄舜洽酣咒畅芒夷杏舀瑰四羹冀呆祟论骆呐泽晰瘁候禾破斋夜臃啪字厅爪惫沈努疑绳己叁绰惋豌种殖投烦谰峨芝省古允男皿召烧杠殷够赐际淳脏熬醒颊姜2011年滨州市房地产市场调研报告2011年11月1日目 录第一部分 宏观市场分析 一、滨州市城市概况3（一）地理位置及人口分布3（二）交通概况3（三）滨州市城市定位4二、滨州市经济发展5 （一）20062010年滨州GDP增长情况5（二）20062010年滨州产业结构发展情况5 （三）20062010年滨州人均可支配收入情况5（四）滨州市人口规模及增长速度6 （五）20062010年滨州房地产投资及增长情况6三、滨州市城市规划7（一）城市性质7（二）城区规划目标7（三）远景规划总体布局战略8（四）滨州市城市发展规划特点8第二部分 房地产市场分析一、滨州市住宅市场分析9 （一）滨州市住宅板块划分9 （二）滨州市各城市板块优劣势对比9 （三）滨州住宅市场分析 10（四）滨州住宅市场总结22二、滨州市商业市场分析23（一）滨州商业市场现状23（二）滨州商圈分析24（三）滨州商业个案分析25（四）滨州商业市场总结30三、滨州市写字楼市场分析30（一）滨州写字楼市场板块划分 30（二）滨州写字楼市场总结 33【第一部分 宏观市场分析】一、滨州市城市概况（一）地理位置及人口分布滨州市位于黄河下游，地处黄河三角洲腹地，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门。现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县一区和经济开发区，版图面积9600平方公里。截至2010年底滨州户籍人口377.92万人。滨城区是一座新兴的县级城市，面积1040平方公里，总人口63万。（二）交通概况滨州市处于环渤海经济圈的中间，是济南经济圈、胶东经济圈和京津塘经济圈的交汇处，交通便利，济青高速、滨博高速、京滨高速和205、220国道穿越境内，是连接苏、鲁、京、津的重要通道。津汕高速大高至鲁冀界段、威乌高速辛庄子至邓王段、滨德高速、黄大铁路滨州段、黄河公铁两用桥、中国滨州大高通用航空城、滨州万吨级港口等一大批基础设施建设项目正在加紧建设。1.公路： 高速：滨大高速（滨州-大高），属津汕高速滨州段（天津-汕尾） 国道：205国道（秦皇岛-广州）；220国道（东营-郑州）2.海港： 至河北黄骅港60公里 至青岛300公里，至烟台400公里3.机场： 济南遥墙机场100公里 青岛国际机场400公里4.铁路： 目前滨州市铁路运输比较弱，火车站仍然在建设中。（三）滨州市城市定位滨州市制定了特色的自然生态园林型、科技现代工业型、物流旅游开放综合现代型现代化中等城市的总目标，加快实施城市化战略，增强完善城市功能，提高辐射力，把滨州打造成黄河三角洲旅游中心城市。二、滨州市经济发展（一）20062010年滨州GDP增长情况数据来源：滨州市国民经济和社会发展统计公报2004-2009年滨州市GDP指标均保持整体稳步走高的趋势，2010年滨州实现生产总值1551.52亿元，增长率13.5%。可以看出，滨州经济的稳定及持续向上发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。（二）20062010年滨州产业结构发展情况时 间2006年2007年2008年2009年2010年第一产业（亿元）97.21109.57122.69135.93155.48增长比例4.9%2.2%2.9%5.5%4.9%第二产业（亿元）173.10638.33753.67788.70847.31增长比例514.8217.4%12.3%12.7%12.4%第三产业（亿元）216.99282.39360.47426.27548.73增长比例20.3%22.6%18.8%17.4%17.9% 数据来源：滨州市国民经济和社会发展统计公报通过图表可以看出，滨州近年来第二产业比重逐步减小，但仍占一半以上，第三产业比重逐步增加，滨州的产业结构有待不断优化，城市功能有待完善。（三）20062010年滨州人均可支配收入情况数据来源：滨州市国民经济和社会发展统计公报通过图表可以看出，滨州近年人均可支配收入有所波动，但总体呈上涨趋势，2010年滨州实现人均可支配收入27725元，增长率16.2%。由此可见，滨州居民购买力逐步增强，为房地产市场发展提供良好基础。（四）滨州市人口规模及增长速度数据来源：滨州市国民经济和社会发展统计公报通过图表可以看出，20062010年滨州人口数量保持低速缓慢增长的趋势。截至2010年底滨州户籍人口377.92万人，自然增长率0.2（五）20062010年滨州房地产投资及增长情况数据来源：滨州市国民经济和社会发展统计公报2006-2010年滨州房地产投资额逐年快速增加，且增长速度较快，年均增长幅度为53%。房地产投资以住宅为主，住宅开发投资额约占房地产开发投资额的8成左右，写字楼与商业开发投资所占比例小。三、滨州市城市规划随着市政府于2005年5月完成搬迁，滨州城市发展正式向西区拓展滨州新城区。新城区已逐渐成为滨州的新行政中心、文化中心，同时已是滨州人居住的热点区域。（一）城市性质：南融山东半岛城市群、济南城市圈，北接天津滨海新区，面向环渤海，服务京津济，努力打造成黄河三角洲中心城市、全国棉纺家纺之都、现代化生态园林旅游城市。（二）城区规划目标：规划近期2010年城市人口规模为60万，用地规模为72平方公里；远期（2020年），人口100万以上，用地108平方公里。（三）远景规划总体布局战略：南跨、北扩、东连、西进。形成“一心、两轴、四区、一个基面”的总体布局。“一心”为滨州市主城区由商务中心、行政中心、文化中心、体育中心等构成；“两轴”为南北城市功能轴和东西城市景观轴；“四区”为滨东旅游居住区、滨南居住区、滨西工业区、滨北工业区；“一个基面”是指以绕滨州主城区的“四环五海”生态工程为基础，利用城区外围良好的生态环境景观和田园风光，形成整个滨州城区的绿色基面，使滨州城区成为真正的生态城市。（四）滨州市城市发展规划特点1以组团式连带型的方式规划城市 围绕“一个中心，一个龙头、南北城市带”组团式、连带型城市群的建设，全方位推进城市建设，将老城区的改造和新区建设紧密结合，实现区域功能互补。2城市行政中心西移，城区规划面积的不断扩展滨州市城区进行新一轮规划，制定城市中心西移的发展方向，拓展了城市发展空间，滨州市以“四环五海”、“生态滨州”的城市建设理念为指导,在短短的二、三年内建成了面积为老城区两倍的新城区,并以新代老,使整个城市面貌和城市功能发生了革命性变化,提升了城市品牌价值和对经济建设的承载力。 3西部新区基础设施建设以中海景区为中心，文化广场、齐鲁绿地、市政大楼、国际会展中心、新滨公园、黄河小区、滨州学院等一大批别具特色的建设项目相继竣工。西区崛起的新城，已经成为充分展现新滨州、新滨州人形象的活教材，令滨州人为之自豪，外地人刮目相看，滨州市入选中国特色魅力城市200强、全国水土保持生态环境建设示范城市【第二部分 房地产市场分析】一、滨州市住宅市场分析（一）滨州住宅板块划分政务、居住中心经济、工业区商业、生活中心中心 老城区：东起205国道，南至南外环路，西到渤海十一路，北至220国道。 新城区：东起渤海十一路，南至南外环路，西到渤海十八路，北至220国道。 开发区：东起渤海十八路，南至南外环路，西到西外环路，北至220国道。（二）滨州市各城市板块优劣势对比区域优势劣势老城区 路网发达，公交便利 滨州核心商业中心 工行、建行、齐鲁证券等金融机构齐全 老北镇中学、市三中、市一小等教育系统完善 滨州医学院附属医院、人民医院等医疗配套完善 市政办公配套齐全 交通相对拥挤 车流噪音大 绿化环境一般 空气质量较差 人流复杂，治安情况一般 受市政规划影响，原城区政务中心西移，导致居住群落向西转移，尤其是机关单位领导层新城区 路网发达，交通畅通 北镇中学等名校驻地 滨州市政务中心所在地，治安较好 空气质量好，绿化环境佳 公交线路不完善 社区商业为主，生活配套设施缺乏开发区 路网发达 长途汽车总站 地价便宜 景色宜人 公交线路少 周边商业配套不完善 空气质量差 人流复杂，治安情况一般 教育、市政及医疗配套不完善（三）滨州住宅市场分析根据滨州城市功能版块划分、路网结构及市民心理认知等因素，将滨州住宅市场分为三部分：老城区、新城区和开发区，以下将分别进行分析。1.老城区市场分析（1）项目列表项目名称位置开发商占地面积（万）建筑面积（万）名仕龙城黄河五路与渤海九路交汇处益动置业3998建设观湖花园黄河十二路以南渤海八与渤海九路之间滨州市建设房地产有限公司22麒麟阁黄河十二路渤海十一路交叉路口东南角滨州祥泰置业18.229滨海嘉园黄河十五路以南渤海八路以东交汇处滨州新鸿置业6.886.45松鹤湖花园黄河八路与渤海十路交叉口财晟置业10香格里拉水岸绿城黄河十五路渤海一路白鹭湖西岸北京101集团滨州101置业13.327滨中嘉园渤海五路与黄河八路交汇处滨州华天房地产开发有限公司13.316葉上海渤海八路628号金居房产3.15.4中央公园（一期）黄河三路与新渤海七路滨州富泰置业3.812运通家天下滨城区渤海六路黄河四路交汇处滨州运通地产5.410巴黎花园（一期）黄河八路以北，渤海九路以西山东富力房地产开发有限公司1.64.9老区中心区域楼盘多以旧城改造为主，近期随着中央公园、巴黎花园的入市，此区域高档楼盘日益趋多，依托区域配套完善，生活便利，教育资源丰富等得天独厚的条件，是大部分中端购房客群的首选区域。（2）项目产品分析项目名称建筑类型建筑风格面积范围/主力户型（）热销户型滞销户型名仕龙城小高层现代104179/130150104-130两室、三室179四室建设观湖花园小高层现代9115491112两室、三室154三室麒麟阁多层、小高层、高层现代99两室、110两室、136三室110两室99两室滨海嘉园多层现代96136/114136三室96两室、114三室136三室及底层带院户型松鹤湖花园多层、小高层现代107163/120、125三室107两室、125三室148、168三室香格里拉水岸绿城小高层欧式110两室、130-160三室（在售）130三室160三室滨中嘉园多层现代90两室、120-140三室90两室140三室葉上海多层、小高层现代79146两室、三室7988两室128三室146以上的三室巴黎花园高层现代100两室、138三室-老城区多层产品以逐步淡出市场，主要以小高层、高层产品为主。立面风格以现代风格为主。此区域的住宅项目以三室为主力户型，面积区间为120-140。两室的面积区间在90-110之间。85-100的两室和120左右的小三室市场认可度较高，因此销售速度较快。145以上的大三室面积较大，总价较高，成为这一区域的滞销户型。（3）价格分析项目名称目前期数最低价/最高价（元/）均价（元/）车/储价格名仕龙城二期4000/49504500建设观湖花园二期3600/420040007万/套/1600元/麒麟阁四期3040/36953600810万/套/1600元/滨海嘉园一期3080/430038002600元/1800元/松鹤湖花园二期3800/475043003300元/2200元/香格里拉水岸绿城二期3200/460041008-10万/套/2200元/滨中嘉园三期3500/400037504500元/1600元/葉上海一期3180/50003800（小高层）4400（多层）9万/套/1800元/巴黎花园一期 未来盘4600元老城区的住宅销售均价基本上中心位置在4300-4500之间。偏远位置在3600-4100之间；车位价格在7-10万/套，储藏室价格1600-2800元/。（4）项目去化情况分析项目名称开盘时间销售情况名仕龙城11年11月60%建设观湖花园2011年9月30日50%麒麟阁11年4月30日开盘（四期）90%滨海嘉园10年8月一期70%松鹤湖花园10年10月70%香格里拉水岸绿城10年8月一期90%二期未开滨中嘉园三期11年8月80%葉上海11年9月1日推出两栋多层全部售罄、小高层销售80%巴黎花园一期11年12月未开盘从在售项目的去化来看，建筑类型及户型成为影响销售速度的最关键因素，其中多层和中小户型最受市场欢迎。高层、大户型及顶层户型销售速度慢。“葉上海”5月1日开盘推出两栋多层，开盘即售罄，可见多层产品关注度极高。（5）典型案例分析 项目名称：名仕龙城 开 发 商：益动置业 项目地址：黄河五路与渤海九路交汇处 建筑形态：高层 建筑风格： 现代 占地面积：39102 建筑面积：97929 工程进度：全面封顶 当前期数/建筑面积：当前在推社区最后两栋楼7号、9号楼，面积约2万 推广主题：为滨州再塑标榜 开盘日期：11年11月 销售均价：4500元/ 促销活动：贷款：缴纳预定金2万，开盘后优惠5000元。一次性：缴纳预定金10万，开盘后优惠1.5万并打95折优惠。 户型面积/主力户型： 104179/130150 销售情况： 前期推出9栋楼已经售罄，只有5#、6#、8#楼未开始出售，5#楼将于11月中旬入市，目前正在蓄客期间，13层以下已经全部预定，只有少量房源还可以接受预定； 客户分析：成交客户主体仍是老城区区域客群，达到80%以上，其余为老城区以外客户群体。成交客户中小型私营业主群体比例最大，其次是公务员和企事业单位职工。典型案例分析 项目名称：巴黎花园 开 发 商：山东富力房地产开发 项目地址：黄河八路以北、渤海九路以西 建筑形态：高层 建筑风格： 现代 占地面积：16883 建筑面积：40980 工程进度：刚刚打地基 当前期数/建筑面积：一期，推出2栋高层 推广主题：滨州只有一个巴黎花园 开盘日期：11年12月 销售均价：4600元/ 促销活动：购买VIP会员卡，享受优先选房及房款优惠政策 户型面积/主力户型： 100/138 138 100 销售情况：一期两栋高层，还在预约中，预计12月中旬左右可以入市，售楼处的意向价格为4000元起价，均价到达4600元左右，2.新城区市场分析（1）项目列表项目名称位置开发商占地面积（万）建筑面积（万）绿都华庭黄河六路与渤海十七路-1路交汇处滨州坤馨房地产开发有限公司338新悦田园牧歌黄河八路与渤海十二路交汇处滨州市宇悦置业有限公司10.117.6望海花园黄河十二路以北渤海十八路与渤海十六路之间滨州市天地缘置业有限公司22.430徳坤华府黄海五路与渤海十二路交汇处滨州市德坤钲泓房地产开发科技有限公司10.5327泰山名郡新立河东路与长江一路交汇处滨州恒源置业86.7100渤海花园黄河二路与渤海十一路交叉路口辉腾置业有限公司7.49.7锦绣城二期黄河八路渤海十二路滨州宝地房地产开发有限公司15臻庭黄河二路渤海二十二路交汇处滨州市弘大房地产开发有限公司16.820美信海公馆黄河八路渤海十八路美信置业(滨州)有限公司925绿都花园黄河五路与新立河交汇处中兴置业913大祥金庭公馆黄河八路与渤海十一路滨州大祥置业920新城区是在老城区的基础上慢慢向西发展而形成的区域。新城区的各方面条件均比老城区优越。例如交通，配套设施，环境，未来规划等。目前新城区市场在售项目较多，楼盘规模也相对较大，新区是目前滨州中高端置业者的首选区域。（2）项目产品分析项目名称建筑类型建筑风格面积范围/主力户型（）热销户型滞销户型绿都华庭高层地中海104179/130150三室新悦田园牧歌高层、别墅现代110535三室、四室/130170130三室、150四室200以上的销售情况较差望海花园多层、小高层、高层地中海90200三室、四室120125三室顶层复式徳坤华府小高层现代90140/130140三室90两室、130三室140三室及顶层复式泰山名郡多层、小高层现代140170三室（在售）80115两室、三室（未来供应）90两室、120三室140170三室渤海花园多层、小高层现代94129两室、三室94、110两室120两室、130三室锦绣城二期多层、小高层现代95-137/97120两室、三室97120两室三室137三室臻庭小高层地中海90133两室、三室90-133两室三室美信海公馆高层现代123-250两室、三室123-154两室三室250四室金庭公馆高层现代90-150两室、三室绿都花园多层97-160两室、三室97-130两室三室160三室国强金御园洋房、别墅、高层待定新城区建筑类型以高层产品为主，。外立面除现代风格外，地中海风格受到青睐。此区域的住宅项目以三室为主力户型，面积区间为120-140，两室产品相对较少，四室面积在200左右，“田园牧歌”出现535的平层和120130左右的三室市场认可度较高，因此销售速度较快。160以上户型及顶层复式销售缓慢。（3）价格分析项目名称目前期数最低价/最高价（元/）折前均价（元/）车/储价格绿都华庭未开始销售6000未定新悦田园牧歌二期4100/5100460010万/套/2300元/望海花园最后一栋小高层460079万/套/2100元/徳坤华府一、二期3280/46504400未定泰山名郡34007万/套/1800元/渤海花园一期3500/5039（多层）3800（小高层）4200（多层）8万/套/2600元/锦绣城二期二期3950/500044009万/套/2500元/臻庭一期3600/44004000未定美信海公馆一期4300/55005000未定绿都花园一期3800/50004800新城区的住宅销售均价相差较大，望海花园最后一栋小高层基本在4600元/之间。其中“田园牧歌”均价达到4600元/，最高价达到5100元/，美信海公馆最为滨州唯一的豪宅项目以均价5000元的高端走势，引领市场。“绿都华庭”具体价格未出，目前对外报价6000元/（含精装修），车位价格在6-10万/套，储藏室价格多在2100-2600元/。（4）项目去化情况分析项目名称开盘时间销售情况绿都华庭未定0%新悦田园牧歌一期10年11月份开盘、二期5月中旬一期销售80%；二期开两栋172201三室；60%望海花园11年4月17日推出两座楼，销售180套最后一栋小高层未开徳坤华府11年7月3栋高层65%泰山名郡11年8月余50套140左右现房，85115房源在认筹渤海花园11年4月多层销售85%，小高层销售45%锦绣城二期11年9月销售90%臻庭未开盘排到60号美信海公馆11年10月认筹VIP金卡已经销售200余张绿都花园11年9月多层基本售罄，只剩余顶层房源从在售项目的去化来看，各项目销售受价格影响较大，整体销售情况一般。美信海公馆、金庭公馆等高端楼盘还未入市，未来新城板块必定竞争异常激烈。（7）典型案例分析 项目名称：新悦田园牧歌 开 发 商：滨州市宇悦置业有限公司 项目地址：黄河八路与渤海十二路交汇处 建筑形态：高层、别墅 建筑风格：地中海 占地面积：10.1万 建筑面积：17.6万 总 户 数：约1000户 工程进度：一期已经封顶 当前期数：二期/2万172201三室 推广主题：巅峰生活，尊贵亦从容 开盘日期：一期10年11月13日、二期11年5月10日 销售均价：4600元/ 促销活动：一期一次性付款99折优惠，按揭无优惠，二期排号2万抵3万 户型面积/主力户型：110535/130170三室 172 201 项目特点：地中海风格建筑，景观围绕塞万提斯广场、弗拉门戈广场、兰乔圣菲广场、澜花雨岸花园、金岸提香花园等三大广场、两大花园进行打造。 销售情况：一期于10年11月13日开盘，据了解一期余房20套左右， 二期推出两栋楼，一栋楼为172户型，另一栋楼为201户型，目前交2万抵3万。 客户分析：成交客户私营业主群体比例最大，其次是公务员。 整体分析：该楼盘名称借用电视剧奋斗中，青年设计师陆涛，在电视剧中设计建造的楼盘“田园牧歌”的名称。并邀请陆涛扮演者、国内一线影星佟大为，对该楼盘作代言。该楼盘在广告宣传和营销策略上比滨州其它楼盘都高出一筹，使该楼盘在滨州普通住宅楼盘中脱颖而出，可以说是滨州最高端住宅的代表。 项目名称：美信海公馆 开 发 商：美信置业(滨州)有限公司 项目地址：黄河八路渤海十八路 建筑形态：高层、写字间 建筑风格：现代 占地面积：9万 建筑面积：25万 总 户 数：约1000户 当前期数：一期/280套房源 推广主题：中海回家的方向；千亩香满湖波，浸润人生悠然情怀。 开盘日期：一期10月份开始认筹； 销售均价：5000元/ 促销活动：购买VIP卡，VIP客户将尊享：1、交5万抵8万；2、日进斗金，至开盘每天升值200元；3、优先选房权；4、认购获赠精美礼品；5、抽取20万元豪华轿车五重大礼。 户型面积/主力户型：123两室/149-154三室/250四室 123 149-154 250 项目特点：现代建筑风格，由3栋瞰景高层组成，围绕中海景观区域打造的世界级滨水豪宅，独享全国第18座世贸中心暨滨州首席城市综合体顶级办公、酒店、商业配套。同步世界的集居住、购物、美食、娱乐、休闲、运动、住宿、商务为一体的一站式国际主流生活平台。 销售情况：一期认筹200余套， 客户分析：成交客户私营业主群体比例最大，主要是滨州高端客户群体。 整体分析：美信置业作为滨州2011年重点招商项目，投资主体潮州商会，致力于打造滨州第一豪宅项目为基础，加上其项目周围景观，交通等条件优越，大部分客户都是滨州高端收入人群。3.开发区市场分析（1）项目列表项目名称位置开发商占地面积（万）建筑面积（万）上海世家渤海十八路485号金居房产1113.2信达国际花园城汽车总站东临（滨州渤海第五季商贸城山东信达置业有限公司3265渤海城邦黄河十三路与会展路交汇处莱钢建设置业有限公司14.4 20.9领域尚城黄河五路与渤海十九路交汇处滨州市金河房地产开发有限公司13.522聚龙花园黄河十二路渤海二十一路山东宇丰房地产开发公司1613本项目所在的开发区，由于规划为工业园区，目前生活配套不足，导致开发区房地产开发仍处于起步阶段，在售项目不多，由于政府政策力度的倾斜，开发区的发展也值的关注。（2）项目产品分析项目名称建筑类型建筑风格面积范围/主力户型（）热销户型滞销户型上海世家多层、小高层现代101两室（当前推售）170顶层复式信达国际花园城小高层简欧72120/7296两室（二期）7296两室/115、120三室无渤海城邦多层、小高层、高层、别墅西班牙85253/85160两室、三室领域尚城高层、多层现代96142（三期）96两室137三室、180四室（二期余房）聚龙花园多层三期97-13097-130顶层阁楼开发区目前由于“渤海城邦”的存在，是目前滨州多层产品供应量最大的区域，但从整体来看，小高层、高层将是该区域的主导产品。区域内两室户型集中在72100之间，三室户型则在130160之间，顶层复式和160以上房源仍然是消化速度较慢的产品。（3）价格分析项目名称目前期数最低价/最高价（元/）折前均价（元/）车/储价格上海世家3400/41003800当前期无车储信达国际花园城二期3500/43004000未定渤海城邦一期4000未出领域尚城三期4500未定聚龙花园三期阁楼15-19万一套7万/1500开发区主要在售产品为小高层，销售均价在3800-4500元/之间。（4）项目去化情况分析项目名称开盘时间销售情况上海世家11年5月1日（当前推售）推出1座楼，80%信达国际花园城2011年10月中旬一期售罄、二期85%渤海城邦2011年7月中旬60%尚城领域11年8月二期高层销售率70%聚龙花园11年5月10多套顶层阁楼“上海世家”推出房源无车储，导致销售情况不佳。“信达国际花园城”一期通过团购、回迁已基本售罄。“领域尚城”、多层已经售罄，高层销售缓慢。聚龙花园前期多层开盘价格只有3000元，后期6层阁楼虽然价格较低，但是销售依然不是很好。（5）典型案例分析 项目名称：中海城渤海城邦 开 发 商：滨州市莱钢建设置业有限公司 项目地址：黄河十三路与会展路交汇处 建筑形态：多层、小高层、高层、别墅 建筑风格：西班牙 占地面积：143785 建筑面积：208950 住宅建筑面积：135281 容 积 率：1.11 总 户 数：约2000户 当前期数：一期 推广主题：2011，中海北岸 绝版低密度花园洋房 开盘日期：一期11年7月中旬 销售均价： 4000元/ 促销活动：一期交1万抵1.5万 户型面积/主力户型：100160，3种户型（退台洋房）、85160 ，4种户型（花园洋房）230300 ，2种户型（叠加别墅）/主力户型85253/85160两室、三室三室两厅两卫+庭院 （154） 三室两厅两卫（147） 两室两厅一卫（101） 销售情况：一期开四栋多层，面积从85160，交1万抵1.5万， 整体分析：该项目为中海城二期，由于周边几个高端项目的带动，该处于滨州房地产市场的高端板块，主打产品为西班牙风格退台洋房，并导入西班牙风情生活营销概念。由于产品的相对稀缺性受到客户关注度较高，售楼处目前刚刚搭建迁移完毕。 项目名称：信达国际花园 开 发 商：滨州市信达置业有限公司 项目地址：滨城区滨州汽车总站东临 建筑形态：多层、小高层、高层、 建筑风格：地中海 占地面积：800亩 建筑面积：650000 A.B区住宅建筑面积：200000 容 积 率：2.0 总 户 数：约3000户 当前期数：二期 推广主题：新都心 私家海 健康家 开盘日期：二期11年10月中旬 销售均价： 4000元/ 促销活动：一次性付款96折、按揭98折 前期购买感恩卡客户凭卡再享3000元购房优惠 户型面积/主力户型：92两室/124-130三室92 130 124 销售情况：A.B区已经全部开发建设，少量开盘房源放出。整体销售85%左右， 整体分析：该项目位于新建的滨州汽车站旁边，信达置业当时是滨州市招商引资重点项目，信达置业投资巨资建设新汽车站及相关配套商贸城，政府以低价回报其住宅项目用地，作为开发区首席人居大盘，凭借其多彩的水系景观设计，达到了不俗的销售成果。4.近期即将上市项目统计项目名称位置产品类型占地面积（）建筑面积（）预计上市时间目前现状绿都花园黄河五路以南、新立河东路以东多层、小高层88026171735.712年售楼处搭建中金御苑渤海十六路，黄河二路小高层、高层、联排27万48万12年场地平整中央公园住宅黄河三路，渤海七路高层约2万未定场地平整万益广场黄河五路，渤海十二路小高层129042134012年主体施工中红星美凯龙黄河五路与渤海二十四路高层公寓商业12年土地平整（四）滨州住宅市场总结1.分布：随着滨州城市西移，目前新城区是项目比较集中的区域，且项目规划相对较大，开发区仍然处于房地产开发起步阶段，滨州的高端板块在中海湖周边逐步兴起。2.产品：由于产品规划、技术应用和营销水平等方面的提高，高端项目逐步增多；随着滨州多层的禁批，小高层产品已经成为主流产品，高层产品开始涌现；新建住宅户型结构以120140三室为主。3.价格：滨城区价格在山东省排在倒数位置，相对而言，仍有较大提升空间，目前主流市场上高层产品均价在4300-5000元/左右，优惠一般采用折扣方式，从92折到99折不等。4.客户：滨城区购房者以刚性需求为主，其中改善型购房需求占到较大比例，投资客较少。在住宅方面对“二室”、“三室”的需求最多，面积集中在“70-150”，而对“150以上住宅”“复式”、“别墅”的需求有限；客户价格敏感度较高，对地段的要求也较高，对教育和生活配套关注度较高。实用性需求较明显，逐渐开始关注产品品质。5.营销：中高端楼盘开始注重营销概念的导入和炒作，在活动营销的同时，体验营销逐步兴起；各楼盘在推盘中呈现出“少推频开”的现象；楼盘推广主要围绕“产品”、“位置环境”、“圈层”、“生活方式”等主题展开；宣传媒体多采用报广、短信、电台广告等宣传方式，网络广告投放较少。二、滨州市商业市场分析（一）滨州市商业市场现状滨城区属于县级城市，目前传统的商业体系以沿街的店铺为主要形式，以单纯的购物为目的，随着城市经济，人民生活水平的不断提高，城市不仅仅意味着功能的集中、资源的密集、生活的便利，人们更多地赋予城市娱乐休闲的功能。滨城区的商业正经历着由传统街铺、商业街、到超市百货、到大型购物广场的转变，商业形态更趋多元化。目前滨城区核心商业圈主要集中在老城区的黄河四路和渤海七路之间。目前滨城区拥有较为完善的各类商贸服务体系：商品交易市场、批发市场、农贸市场、专业批发市场、大型百货商场、主题百货店、专业店近万家，现有银座购物广场、滨州市百货大楼、新大上海华联超市、缤纷购物广场、国贸新天地、渤海国际购物广场等近十家规模零售企业和超市。（二）滨州市商圈分析1.核心商圈滨城区核心商圈分布在老城区的核心位置，渤海五路与七路之间，黄河三路与五路围合而成的城市中心商业区域，银座、中百、佳乐家、华联、大润发等中高档购物场所聚集于此。中心商圈周边还分布一些批发市场，如新兴市场等批发市场分布于此。租金水平在4-7.5元/天 中心商圈辐射半径为滨州城区及下辖周边县镇，辐射范围很大，服务功能加强。2.老汽车站商圈长途汽车站附近的小商品市场也是老城区的商圈之一，此地区主要以经营低档小商品为主，周围有上海联华超市、汽车站、黄河医院及企事业单位。另外，位于黄河一路东头的五四商贸城市老城区的另一商圈，主要以建材批发、零售为主。租金水平在2.8-5元/天 3.新城区商圈随着政府和越来越多的企事业单位职工迁至西城区，向东有缤纷购物广场，西至渤海十八路，将以新区银座为中心将形成极有竞争力的商圈。此商圈主要面向周围政府、机关单位职工，如国税局、国土局、公路局和招商局、财政局等。由于此商圈内绝大多数人为政府人员，所以大型超市、购物中心和商业街将有很大的市场。但目前来看其商业氛围和商业吸引力还没有充分释放，新区缺乏吃喝玩乐够一站式商业，在满足消费需求方面相对匮乏，新城区的人群多去老城区购物。4.新汽车站商圈 随着2010年4月1日，位于黄河二路渤海二十一路路口附近的滨州汽车总站迁入，将形成以日用百货、“华商国际商业广场”、“第五季商贸城”的新兴商圈。（三）滨州市商业个案分析1.集中式商业个案分析（1）新悦国际购物广场 开 发 商：滨州宇悦置业有限公司 项目地址：山东省滨州市渤海7路黄河3路口 项目定位：金钻地段，购物乐园 商业类别：商业街区 建筑面积：32000 建筑结构：地上3层、局部4层的纯商业物业，内部设有空中花园、连廊 商业布局：沿街商场、步行街 业态规划：购物、餐饮、休闲娱乐、综合服务 商业分割：65、85、130到870，主力户型65 开盘时间：09年5月份 销售价格：分内街和外街，价格从4000-21000元/不等 销售情况：销售招商一体化，提供2个月免租期，目前销售率约80% 招商范围：服饰、银行、百货、首饰、化妆品、网吧、酒吧、餐饮等 招商租金：0.81.5元/（一签签三年） 整体分析：该项目位置优越，紧邻“渤海国际”，客户关注度极高。受到“渤海国际“销售成功，经营失败的影响，销售速度比较慢。入驻商家以百货、休闲、服装等业态为主。规划中出现经营死角，造成部分店铺租售困难。（2）华商国际商业广场 开 发 商：山东朝阳房地产开发有限公司 项目地址：渤海18路黄河2路交汇处 项目定位：黄三角首座超大规模主题商业公园 商业类别：购物中心、商业街区 占地面积：8万 建筑面积：12万 建筑结构：华商国际购物广场总建筑面积约5万为4层环形商场，丽人街总建筑面积约4000，为2层内街商业，华商国际美家街建筑面积约1万，为纯1层商业。内部设有连廊、公园式广场 商业布局：沿街商铺、步行街、购物广场、装饰、儿童动漫乐园等 业态规划：服装、孕婴用品、餐饮、家具、布艺 商业分割：4080（购物广场）、55245（丽人街）、60170（美食会） 开盘时间：二期11年5月中旬（丽人街） 销售价格：5200-5600元/（购物广场3F）、5500-6200元/（购物广场3F）、6700-7200元/（购物广场1F）6500-7200元/（美食会）、价格未出（丽人街） 销售政策：返祖销售，返总房款的21% 销售情况：目前只进行销售，购物广场1号楼房源还有20套左右，购物广场2号楼还未推出，沿街的“美食汇”已经销售65%，丽人街街正在认筹。项目后期会启动招商。 优惠政策：交1万认筹金，赠送液晶电视，一次性付款97折、按揭99折 整体分析：该项目西临滨州汽车总站，处于商业空白区，项目规模较大，业态涉及面较广，采用返祖销售，返祖后价格相对较低，一期开盘销售较好，目前“丽人街”正在排号认筹，预计11年5月中旬开盘。（3）渤海第五季商贸城（原浙江大市场） 开 发 商：山东朝阳房地产开发有限公司 项目地址：渤海18路黄河2路交汇处 项目定位：商业运营 志在双赢 商业类别：批发市场 占地面积：700亩 建筑面积：16万 建筑结构：可分割式铺位和沿街商铺。内街层高6米 业态规划：宾馆、酒店、餐饮、服装、日用百货、布艺、喜庆汽车用品 商业分割：981 租赁价格：1元/（内街）、1.2元/（外街） 租赁政策：签约3年，内街免18个月租金，外街免10个租金 整体分析：该项目前身为浙江大市场，经营不善，销售缓慢，后期借助滨州汽车站的入住，该项目以商铺投资起点低，借助知名品牌的招商带动，销售基本告一段落，目前主要进行招商，一期服装区已经开业。（4）中央公园 开 发 商：滨州富泰置业有限公司 项目地址：渤海7路黄河3路交汇处 项目定位：滨城中央的全业态生活广场 商业类别：购物中心、商业街区 占地面积：8.8万 建筑面积：28万 建筑结构：3层商业 业态规划：精品名店廊、美食新坊巷、学术交流中心、青春玩酷店、全时娱乐中心五大业态 商业分割： 开盘时间：未定 销售价格：未定 销售政策：租售结合，具体政策未出 整体分析：该项目处于老城核心商圈，紧邻“新悦国际购物广场”于11年4月23日举行了奠基仪式。该项目体量较大，业态规划超前，商铺规划无死角。主力店“人人乐连锁超市”和“横店影视”已经签约，招商仍在进行中。但具体销售价格、销售政策目前未出，预计未来销售压力较大。2.沿街式商业个案分析案名销售均价（元/）面积区间（）层数领域尚城1280070-1802F渤海花园70003002F名士龙城750080-1501F锦绣城一期7350150-4002F、3F印象江南50001003002F时代新城商街152000左右1603002F社区沿街商业是滨州商业的重要组成部分，大多数项目都有沿街商业，滨州社区商业部分多在项目后期推出，目前市场多个项目的沿街商业部分未正式推出。（四）滨州商业市场总结：1.城区目前有四个商圈渤海七路商圈为、老汽车站商圈为原有商圈，新城区商圈、新汽车总站商圈为城市迁移形成的新兴商圈，但目前还未形成良好的商业氛围。2.传统商圈内业态内容较为丰富和完善，能满足城区居民日常的各种需要。3.新城区和开发区，尤其是开发区，近年来建设力度较大，未来将逐渐形成功能齐全、极为重要的新兴商圈，与老的商圈形成竞争态势。4.滨州市目前传统的商业体系以沿街的店铺为主要形式，正经历着由传统街铺、商业街、到超市百货、到大型购物广场的转变，商业形态更趋多元化。5.目前城区商业格局和分布规划较为凌乱。商业供应量已达到饱和，仍有大体量的商业在供应和规划中，滨州整体商业氛围较弱。6.城区商业档次普遍不高，硬件设施较差、业态水平相对落后、运营管理方面不够专业。三、滨州市写字楼市场分析（一）滨州市写字楼市场板块划分目前滨州写字楼市场可以氛围两个板块：一是老城区板块，二是西区板块。1老城区板块（1）范围：以沿黄河五路、黄河三路、渤海七路和渤海五路围合的区域。（2）板块特征：老城区写字楼主要以政府办公楼和出售型办公楼组成，规模都较小，配套也不够齐全，物业档次较低。面积从20300不等，租价在0.4元/天1.1元/天之间。（3）入住客群：以中小私营企业为主。（4）代表性项目列表：案名类型面积（）租金（元/天）出租率浩泰商务楼商住两用40-500.4-0.585%“黄五渤七”附近商务楼商住两用620.470%新宇商务大厦商住两用300.675%联邦商务港纯写字楼38-1330.50.695%建行大厦纯写字楼25-500.750.890%朝阳大厦商务酒店、写字楼及底商50800.70.7590%众城大厦纯写字间70-1607楼5450元60%（5）典型案例分析：a.联邦商务港 项目地址：黄三路渤六路 项目类型：写字楼、商务酒店 总建筑面积：6000 项目定位：科技电子商务中心 层数：4层 装修