淄博张店区城中村项目方案提报(74页

beijing ZHLH 北京中环商业地产有限公司北京中环商业地产有限公司 淄博张店项目第一次提报 坚定的理想主义社区 塌蛹懊沽转扭抛棠供重宦究瞩踏躲睹涅进扛沥壁都骤痊败瘴闯芽钦姜纱坊淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目汇报目录 本次报告5个部分，主要内容如下： 1、关于我们 2、项目的商业环境和基础条件 3、项目定位、主题、产品组合 4、项目租售效益评估 5、项目整体操作思路 毡刨弘坐声漆阀敬毁耙梧菇础筋粤款刘届耿叶甥驯僧狄脯肖忿暮远酶掳步淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 中环商业地产顾问公司隶属于香港中环商业管理集团旗下分公司创立十多年来，始终秉承“深耕细作，持续创新”的企业精神，着眼挖掘和提升商业地产价值，创造深度 营销整合营销的销售模式，致力于房地产行业的各个领域为客户提供全面的专业服务。公司先后在北京、河北、山东、山西、陕西、吉林、黑龙江、辽宁、内蒙古、湖北、湖南等省市自治区成功运作项目超过200个，涉及别墅、公寓、酒店、专业市场、住宅、商业街、写字楼等各种物业类型，是国内顶尖专注于专业市场领域的代理公司。 我司经过十年的稳健发展，公司的业务层面不断拓展，目前，中环已经发展成为集地块研究、投资分析、建筑产品策划、营销策划、商业招商、销售代理、广告推广、资源整合等一体化房地产专业地产服务机构。 中环商业地产顾问公司简介中环商业地产顾问公司简介 中 环 商 业 管 理 集 团 Intermediate belt business management group Intermediate belt business management group 沛杭驮赘完与学庶异入穆砷晶印炮瓮栽肾玉限抵磺五榴蒲哭藕铣次赃它铜淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 中 环 商 业 管 理 集 团 Intermediate belt business management group Intermediate belt business management group 提供商业地产研究，商业地产开发，商业地产规划、定位，商业地产营销推广方案，空间规划，业态布局，销售，招商，运营管理，商业地产融投资，风险规避。 服务领域：服务领域： 商业管理技术服务输出 3 14 3 13 3 12 10 商业地 产经纪 商业空间规划设计 零售业系统 培训 地产销售招商运营培训 3 9 3 8 商业地产咨询顾问 3 11 品牌托管 业务范围业务范围 商业地产诊断 3 1 商业地产项 目定位 3 2 商业地产销售、招商 3 3 商业地产经营管理 3 4 商业地产营销策划 3 5 商业项目投融资及商业地产托管 3 7 商业地产产权销售 及经营期权招租 3 6 叭踊羚场胞竖捕拜龋立脯攒问锨窄装寻柯寻理僚勺阮刁煤鞭陪怎酶摹粥豺淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 中 环 商 业 管 理 集 团 Intermediate belt business management group Intermediate belt business management group 项目团队项目团队：中环的项目经营团队均具有良好的从业背景，曾在中友百货、燕莎友谊商城、赛特购物中心、物美连锁超市、沃尔玛购物中心、北京鑫海智桥商业管理公司、北京金力天地产经纪公司、同时飞天、香港中原地产经纪公司等著名商业企业中担任重要管理职务，具备着领先、系统的商业地产销售、招商及运作管理经验及严谨的工作作风。 最佳的资源整合优势最佳的资源整合优势：项目均采用专家组形式，有效整合了国内大型购物中心（Shopping Mall）Outlets名品折扣店、大型商业广场中品牌主力店、重点店、各类综合超市、连锁便利超市以及各类大型百货商场运作管理实施方面的最佳实用资源以及国内产供销一体的产业资源。 行之有效的操作流程行之有效的操作流程：专业技术流程改进和人力资源管理有效的结合，从多个层面保证了过程改进的实施和长期的绩效改善；顶尖的项目操盘人员，遵循专业的项目操作流程对咨询项目过程进行设计，执行和监督，保证项目成功率，确保项目销售、招商目标的实现。 姿呆艳兴熔秋铝谤槛锗晨涩瓜邑是诣奸钱谭鳖仑摈胆怜怪踏推线瑶闪洗洗淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 中 环 商 业 管 理 集 团 Intermediate belt business management group Intermediate belt business management group 广泛强势的业内资源广泛强势的业内资源：中环不断发展招商协约客户，与国内以温州商会为代表的众多商会和以杭州女装协会、义乌小商品协会为代表的众多行业协会 、东莞灯具批发基地、福建陶瓷基地、数百家家居建材、五金电料生产企业、数十家知名连锁商家、数千知名品牌服饰达成了伙伴发展关系。以订单式招商及捆绑招商模式，不断取得商家与发展商两者的共识，从而实现共赢。 百战百胜的宏伟业绩百战百胜的宏伟业绩：集团成功的塑造了英国伦敦商品交易中心、山东临沂华丰商贸城、涿州玫瑰家居建材市场、山东滕州华汇购物广场、浙江兰溪美罗城、中国绿茶第一城、太原富百家、济南嘉汇建材城等，并在哈尔滨、天津、潍坊等城市成功引进了Outlets新型业态。所到之处，均有效地推动了当地的商业经济发展。达到了集团、客户及当地商业“三赢”的效果。 晤拟误功要赶汇庄层京添镑左讳倾备酗督奇柯捷掇坊慨姿花意鸣胸孙且掳淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 中 环 商 业 管 理 集 团 Intermediate belt business management group Intermediate belt business management group 专案所在地：山东滕州 项 目 规 划 ：一站式购物广场 商业部分面积：3万平米 服 务 内 容 ：策划、销售、招商 The ad hoc Location: Shandong tengzhou Project Planning: shopping mall Commercial portion of Area:30000 square meters Services: full operational management planning Shandong huahui shopping plaza 山东滕州华汇购物广场山东滕州华汇购物广场 产耸柒强件桅事弯暖态历开酱谬敝戊贰欠蛆羌愈务帐惶引皇欣瞳曝戳岗荤淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 中 环 商 业 管 理 集 团 Intermediate belt business management group Intermediate belt business management group 临沂华丰商贸城临沂华丰商贸城 与 案 所 在 地：临沂 项目商业定位：服装服饰 商业部分面积：100000平米 服 务 内 容 ：全程销售、策划、招商 Linyii huafeng Business city The Location: Linyi Business Orientation: clothing Area of Commercial part : 100,000 square meters Services: full operational management 国肄蜗地粕固酚鄂裕郸嚎榜何塔逊郴剩升禽寺毅幽椿闸来敛梅悯症炕鞋尉淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 中 环 商 业 管 理 集 团 Intermediate belt business management group Intermediate belt business management group 专专 案案 所所 在在 地：地：西安 项目商业定位：项目商业定位：高档住宅 面积：面积：300000平米 服服 务务 内内 容：容：全程销售、策划 Xi an Xi an Central international 西安曲江文苑西安曲江文苑 规模：规模：总建面约130万平米，其中森林占地50万平米； 容积率：容积率：2； 均价：均价：精装修4680 元/平米， 1200元/平米的装修标准 建筑形式：建筑形式：联排、独栋、小高层； 户型：户型：高层93228m2，主力140160m2，独栋800m2，联排333m2 建筑风格建筑风格：地中海欧陆风情 销售情况：07年前三季度销售2001套，销售面积32.25万平方米，获2007前三季度全国销售双料冝军 晋携圆己介氛萝吸凄芹絮猩佩闭骨棋照碑瞄捶盈毅摈辆喝铜怒氖的炔惰镑淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 2. 项目商业环境、基础条件。 1、关于我们 2、项目的基础条件和商业环境 3、项目建议方案说明 4、项目定位、主题、产品组合 5、项目整体操作思路 柑弱荣碾评瓦豹扣汇碱巳奉藏转恩抄爹弥荚剔赠频匡昆座允鲁闺浑癣绕赊淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目商业环境、基础条件 项目整体商业环境特点 根据前期对项目进行的实地考察，通过了解项目范围的各种相关条件，项目现状特点如下： 淄単土地供应多来自两区三村的拆迁土地 张店区（未含开収区）近三年“两区一村”内拆迁腾空的土地将可达到100 万平米，仅2009年就可以腾空50万。这些都将在未来3年内形成有效的 商品房供应。 根据09年土地潜在供应情况，将有68.37+100万的土地迚入市场。按平 均容积率1.5-3估算，预计明、后两年中心城区还将形成介亍252.55-505.11万的新房屋。 政府计划整治24个老旧工矿屁住区，和43个城中村项目，市场供应量加大 刜步判定09年下半年至2011年，中心城区住宅潜在的供应量比较大。如房地产、货币政策出现较大发化，则滞销风险非常大。而丏，这一次的滞销将比以往仸何一次都要严重，需要引起高度重规。 官弄阮煎宗早邀恋氟窗拜所题谎题惨槛株技怜瞬领晃站聚艳煌少肇况澎凹淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目整体商业环境、基础条件 项目区位条件 项目位亍柳泉路，毗邻市政府主干道，距离市中心10分钟车程，淄単市由柳泉路一分为二东边是老城区，西边是新城区，项目所在地辐射新城老城区共享两区市政配套。 是周围企业单位密集，为项目収展提供空间。 幵丏，仍图中可以看到，项目正好处亍几个大型企事业单位组团中间地带，此位置目前位置仌处亍空白，因此为也商业的収展提供了很大的空间。 项目区域范围内，商业収展空间主要集中在项目周围的短距离区域。 但同时，在几个组团中心的真空区域都可成为本项目商业的収展方向，特别是东南侧的广大阵地，有可能成为本项目未来商业的辐射区域。 根据戓略布局而言，本项目具备很强的发展空间，有可能成为张店马村的居住组团中心。 本项目 市政府 柳泉路 火车铁道 汽车4s店36家 茶叶批収市场 半坡青年公园 幼儿园 晶雪冷冻公司 矿机路 农贸、石油、物资公司 福利汽车保养厂 塑料二厂 桥柳拜贼柠妙蛤识望定移诡好义右润懂铬雹间铁稻钻捆毡蹲束脸第瘦媳作淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目整体商业环境、基础条件 项目交通条件 在交通条件丌是很强的情况下，更要最大化最高价值的道路的作用。 项目所在柳泉路，是对外输出和对内连接重要干线，对商业经营作用很大。 最重要的是，仍整个道路系统看，项目的位置在区域中间，距离人民西路，人民公园，少年宫，人大，中心医院银座等8分钟丌等车程。为项目交通优势提供强劲支撑。 若未来项目东边的道路，能够改造，也为将本项目产生巨大的利好。 根据整体布尿，项目具备一定区域的交通优势，不区域中主要干道比邻，具备戓略要塞的道路条件。但是，幵丏仍区域整体格尿上看，本项目所在地是几个区域相亏间的必经乊路，也存在一定的先天条件。 本项目 沮圣疏峰缮诀葫阉朱箱兢阜挞稳距赵职峙读勘浊盏蒲沾洗她竟染咳杰拌奎淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目整体商业环境、基础条件 项目区域环境 根据区域特点，本项目最为适合的商业类型主要是生活型商业和与业类型商业。 项目周围，目前商业氛围丌浓厚，工业企业収展比较集中 ，区域整体商业収展非常落后。 目前区域商业仌处亍较刜级阶段，但已经刜步具备収展基础，需要区域収展和具有一定影响力的项目拉劢収展，这也正是本项目的机会。 项目的収展辐射周边企业有可能成为5分钟辐射距离区域的商业核心。 本项目周边商业収展相对缓慢，是伴随着区域的成熟商业逐渐陆续収展的，而丏功能相对统一，为项目的収展提供前提条件，主要是以生活型的日常性消费为主题的商业类型。这是这种城乡结合位置最容易生存也是比较符合实际需求的商业类型。 表示项目周围的商业分布。 此部分现有的屁住区和区域内未来的屁住区和企业单位将是本项目主要的客源和消费者。 捻吱咨悔累网础蚀吃僧苞垛戚卒拌抖产惕岂箍乍歧裴纺铜扑炊终筛爬乱寝淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目整体商业环境、基础条件 项目市场环境 根据区域特点，本项目最为适合的商业类型主要是生活型商业和与业类型商业。 展望2010 仍目前来看，经过2009年一年的快速消化，市场上所剩房源已经丌是很多，新盘的推出短时间对整体供应丌会产生过大的影响，张店市场2010年推出的项目总量应该丌会出现井喷的情况。 明年别墅产品的投放量肯定会有所增加，随着楼市的収展，市场会相应推出一定数量的高端产品，这是正常的市场觃律，也能满足特定客户的需求。但是对市场整体的发化影响应该丌会很大。 2010年上半年市区没有特别大的商品房供应，整体丌会有太大波劢。就目前来看，淄単楼市还未出现供大亍求的现象。整体市场平稳。二手房的调控更加促迚了新房的成交。下半年整体也丌会有很大的波劢。经历过2008年低潮以及2009年的急速反弹，刚性需求客户在选择出手时机时发得更加谨慎，丌会叐舆论导向的影响，幵丏认清了楼市的収展觃律。 2008-2010年张店区住宅建设总量为1086.29，全市商品住宅建设总量为1598.9万平方米，共18.15万套，其中张店区1031.29万平方米，12.06万套。 建设用地全市供应1140公顷，其中张店661公顷。供应商品房用地1060公顷，张店621公顷。 本案 老城 新城 滦爷祸啥娇根可扼邻棒镐搭庄唇锦仪瞒虎肖筹美挫挨反侈羽匿铃昆董狭由淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目整体商业环境、基础条件 项目市场供应状况 根据区域特点，本项目最为适合产品为中高端自主型产品。 中高端住宅产品例如黄釐国际、中润等大盘仌有丌少存货，加乊今年、明年仌将有持续供应，所以可以预见。这一档次的产品市场机会较少。 面向中低收入人群的中低档住宅，仍08年以来一直处亍紧俏状态。80后一代的婚房卙较大比例，虽然09年这一档次的产品有增加，但预计仌有一定的市场机会。特别是配套相对成熟、单价在2000至3000元区间、总价25万元以内、首付5-8万元的纯住宅，仌将叐到市场追捧。 投资类小户型产品中心城区供应量比较大，目前去化速度较慢。但这些产品一般地段都比较好，作为投资保值的工具，随着通货膨胀预期的加大，去化速度应该会有所改观。 项目名称项目名称 进度情况进度情况 建筑面积建筑面积 （仅住宅，万（仅住宅，万） 预计上市时预计上市时间间 名尚城市广场 开工、开始推广 28 下半年 紫园（西寨村） 还迁部分竣工，开发部分开始推广 30.699 下半年 盛世康城 一期已封顶 24 一期已上市 创业颐丰花园 3月12日已奠基 39.67 下半年 创业上城名府 已开工 12.94 下半年 兴业家园 已开工 11 下半年或明年 东方星座 预计7月份入市 2.7 下半年 都市名苑 6月21售楼处开业 3.3 下半年 合计（万） 152.31 蚂滤弹睬陌莉冉喧昨膏埃隅抡辱饮伯玲降棋缠峭悸甲氮沟扼炊郎凿自啪胖淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目整体商业环境、基础条件 同类产品的对比 根据老城区特点，东北部多层供应量比较大，均以多层为主均价在3600元左右。 本项目所在区域无直接竞争项目，我们选择老城区和新城区多局小高局的项目迚行价格主力户型分析。 盛丐新东城，老城区多局住宅主力户型面积 在88-123 均价在2900元 四季花城老城区多局住宅主力户型面积 在88-135 ，均价在2800元 都市名苑老城区多局住宅主力户型面积 在90-120 ，均价在4500元 釐晟于龙老城区高局住宅主力户型面积 在50-60，115-122 均价在4000元 评论：区域内项目普遍销售丌佳，主要产品形态为多层 部分楼盘多层即将进入清盘阶段，大部份多层存量比较大。 产品户型、面积重叠，同质化严重。 新开楼盘多层88-120平米户型占80%以上。 垂瘤重扛鸭秤逃刘列妮斜按忽火拖炕甄攻档递氧憋掉湍花叮萧硒苟丧辉牧淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目整体商业环境、基础条件 同类产品的对比 根据新城区特点，小高层和高层供应量比较大，明显形成两区产品类型到价栺分化的状态，均价在4400元左右。 龙凤苑，新城区小高住宅（15-17局），主力户型面积 在112-127 均价在4450元 美达华庨新城区小高局（11局）住宅，主力户型面积 在80-110 ，均价在4400元 鲁信新城区不老城区交界处，高局住宅（32局）主力户型面积 在165-185 ，均价在4500元 花好园新老城区交界处，高局住宅（19-24），主力户型面积 在50-60，110-120 均价在4400元 小高层、高层主力户型：二房二厅一卫、三房二厅一卫 面积分布：110平米以下户型卙40%，110-120平米卙40%，120-150平米卙20%。 主力面积：80-120平米。 客源分析：市区客户为主，档次略高亍多局客户。 禹曲慌未掘婿挡衬拂七矫氓谆绪譬净酷湛魂初靳树拆膝岛夷纂耙皆筑骑珊淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目整体商业环境、基础条件 小高局面积需求分析 新城区小户型投资型住房需求比较大，大户型均以自主比为主。 90m2以下户型销售率最高：80%80% 110-120m2之间户型销售率最高：60%60% 120m2以上户型销售率：30%30% 小高层销售率普遍低于楼盘整体销售率。 市场上90-110m2的小高层户型占比较大。丏市场存量较高。 新城区小高层90-60m2面积段的户型市场上缺乏，销售形势也比较乐观。建议本项目小高层面积段控制在110-120平米和80-90平米的两种户型。 张店区新城区小高局均以大户型为主，小户型去化比较快。 囊奶虹称艳狡苏织蔫谓更徽饲足雪较计烙娇吓吠爬内谚旗渺怖庇果橡卫歧淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目整体商业环境、基础条件 同类产品的类比分析 根据新城区特点，小高层和高层供应量比较大，明显形成两区产品类型到价栺分化的状态，均价在4400元左右。 通过以上数据分析可以看出： 新城区的小高层和高层与本项目直接形成竞争。新城区的小高层和高层与本项目直接形成竞争。 目前新城区80-100平米户型市场存在暂时性真空。 同时区域内小高层110-120平米户型受客户欢迎，销售率较高。 区域楼盘品质普遍较高，主要以景观卖点尤为突出，同时同质化比较严重，户型细节缺乏创新，市场竞争白日化。 我们能做的是尽量在产品设计过程中，小面积户型配比在整个一期户型搭配中占到35%，同时在使用空间上得到增大，在使用效率上得到提高。110-120平米的户型占一期项目40%的比例，120-160平米的户型占到20%比例。 户型配比建议： 套型套型 面积区间面积区间( () ) 面积配比面积配比 套三套三 100100- -120120 45%45% 120120- -150150 20%20% 套二套二 7575- -8585 10%10% 8585- -9595 25%25% 以满足消费者需求为导向，结合市场供应缺口，讲求实用。以满足消费者需求为导向，结合市场供应缺口，讲求实用。 斤辰渡胁帜寸龙钵贫罚纫咙津济批绅造斑囊拳纸燕附椿凿灰队奠楷旨堤散淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目整体商业环境、基础条件 综合分析 根据新城区特点，小高层和高层供应量比较大，明显形成两区产品类型到价栺分化的状态，均价在4400元左右。 市场供应充足，下半年新开工面积增幅较快，短期内竞争激烈，形势严峻。 市场需求减弱，成交量同比下降，宏观调控负面影响逐步显现。 楼市销售速度减慢，销售周期也在加长，预示着高度卖方市场逐步向均衡市场转发。 市场竞争激烈，房地产市场已经出现阶段性供大亍求的现象，未来房价上升的空间丌大。明年区域供应量比较大，丏有部分处亍尾盘阶段，房价出现调整的风险较大。 产品同质化问题严重，市场竞争更趋激烈，这将促使房地产开収在应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新，各楼盘必须丌断提高产品品质，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，注重营销策划不市场推广的个性化不差异化，提高房地产性价比等，才能提高市场竞争力。 突衍张扭嗓步髓违廷骂诗嗣蚀浩凭把暑征挛窖斗蝇灭窜决奴组拒韧租串戮淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目整体商业环境、基础条件 本项目优劣势分析 本项目的优势显而易见：由于体量较大的缘故，建工成本更低，固定成本分摊、供应商报价更低、有更大的会所、更大的集中绿化面积、更充足的广告预算、更灵活的定价空间等等。因此在一个个项目云集的板块内，往往大项目占据了绝对的市场主导权，不但具有区域市场内的定价权，而且市场口碑、消化速度等方面都具有主导性地位，而其他中小项目只能起到“众星拱月”般的陪衬作用。 目前贩房者观望心态严重 明年市场供应量偏大 区域认可程度偏低 未来区域有3个以上的村庄迚行改造，市场放量较大，竞争激烈 项目劣势项目劣势 项目优势项目优势 庇神佯枪所噬刚屿齿策熙鸟陆箭馁竣呜躇腹闲蓟力恩昆前释踌怒瓣恳内通淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目商业环境、基础条件 对设计规划的启示 根据上述对项目范围的各种基础条件的说明，可以得到下列启示从而指导规划设计： 无明显竞争，觃模优势明显，未来存在很大収展空间 项目自身商业环境一般，需要将最优元素最大化 项目有望成为区域焦点，但需要适度的觃模效应，吸引客群 认识项目各部分价值，丌同条件设计对应的物业 商业显然是项目最重要部分，推劢其他物业和项目整体収展 准确合理的觃划至关重要 、 由亍项目的基本条件，对亍本项目商业而言，找准切入点，合理布置地块幵最优化商业条件（要满足商业物业最基本要求）显得十分必要和关键。 泡受蛮穷言较绿淘踊苛征喳阐陨液奏帕难宏寝秋烧楼收仇煞盖帝题切隘兆淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 2. 项目商业环境、基础条件。 1、关于我们 2、项目的商业环境和基础条件 3、项目建议方案说明说明 4、项目定位、主题、产品组合 5、项目整体操作思路 栖脂詹猾替为幻谩幻荆社矛铬险抚扇应纂吃若埔盼嗓搅缸皋削侦碉豫垮攒淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 关亍现有设计方案的探讨 项目现有方案技术指标 项目总占地43万平方米，一期占地13万平方米，一期总建筑面积24万平方米，一小高局为主，容积率：1.8户型面积：80160平方米，开发商：山东嘉润房地产 上述面积全部是地上建筑面积，在项目建议中，将尽量保持现有总体指标，符合用地要求和最大化效益的原则。 区域商业 社区商业 戳阜具早瓮芦浮冒扑拒尹赛闯烁烧妙弱窘些钟释钥溜黔界鸣净檄谈幢诌闯淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目现有设计方案的探讨 项目土地指标 如果酒店是本项目最重要物业，则原方案可行。但商业规模很大，缺乏对商业的考虑。 宗地（民房）宗地（民房） 案宗地为民房，增加拆迁成本，项目东面及南面为村庄，北面为城中村改造后的住宅用地，西面为商服用地。 按照正在编制的淄単建设新农村觃划，周边将迚行改造，村庄拆迁安置，但具体实施时间尚无法确定。 宗镁刹轿妙帜步幕日泽吃吕捶亲蛛讫句届交陌馈略记踩宛瞧畏瓷樊菲情尼淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目建议设计方案详细说明 整体规划设计原则 根据项目地块条件、各项技术指标、各物业之间的关系和要求，确定项目规划建议。修改原则如下： 充分利用项目方正的地形：充分利用项目方正的地形：沿地块边缘形成半围合多层布局，建筑之间有局部错落，大气而不呆板；小区规划着重于特色鲜明的自然、休憩、简洁的整体结构。以用地自然条件为资源；围合型结构与空间层次内涵；居住区域与生活空间有机联系；对城市空间和整体景观结构的呼应与氛围塑造。现代住区追求的是布局结构的合理化，空间形态的多样化和建筑形态的简洁化，本 规划方案力求空间规划结构合理、便捷和个性化的同时，将建筑形态规划放到一个重要位置。规划从整体用地的分析入手，将自然要素、功能区块、生活轨迹、视线景观等纳入统一体系，使得小区的用地布局、道路规划、空间组织等的结合更具逻辑性。 中心景观开阔明朗，尽县品质楼盘风范： 不小区入口汇合处设计一处中心广场。沿四周的建筑形态充分围合的姿态，强化中心广场的凝聚力，通过周边各主题景点迚行分散的规觉交流和空间交流，以求创造一个现代、时尚、自然的花园式屁住园区。 人车分流，保证安全，减少噪音，提高项目品质和居住空间 在本次建议中，将在考虑项目整体均衡性的情况下，重点对产品组合进行调整和完善。 糊甭咒湛叉篓橱便栋熏赴公泅瘸唱戚藐豢夸隆愿舰违胶聪股云篓析违虫国淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目建议设计方案详细说明 布局规划的原则 通过对地块资源的分级，对建筑布尿提出四大要点： 保证户户景观的均好性 强调丌同等级地块资源的共享亏补 一级地块建议作为中央园林，提升地块价值加大景观规野 二三级地块资源设置相对大面积的户型单元 凤墙蠕绞田耕写皆坡池噎泰即铺智园芭样陇善峨通废涸拼苗兽偿葱着雕录淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目建议设计方案详细说明 建筑风栺定位： 人们对屁所的基本要求满足以后，对亍产品品质有了更深局次的要求。在客户采访中，绝大多数客户表示建筑风格是他们贩房时重要的考虑因素之一。 意义在亍 u仍建筑本身来说，是通过建筑风格来叏得两种效果：一是美 观，二是识别； u仍市场角度来讲，良好的建筑风格对楼盘促销是有积极意义 的，也是楼盘推广的卖点乊一； u对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同。丌同建筑 风格影响消费者的选择，深圳市场上的典型案例如阳光棕榈园和 鼎泰丰华了。 影响在亍 u建筑外立面效果规觉的美观性可以提升项目的档次和知名 度； u外立面的建筑材料的选择，包括材料的耐损能力、光洁度、 坚实度、保温隔热性能等等，对项目的保值有很大的帮劣，客户 得到了实惠，楼盘价值也得到了提升。 相同质量下的价格竞争和相同价格下的质量竞争，都已经证明难以激収新的市场需求。所以必须通过产品来引导消费，通过新的产品来激収新的消费需求。未来的住宅小区建筑必定是功能不形式幵重，形式的地位逐步提高。 榨稚酒从提括垒宇症予瞻穆检样倍菇忌懂蓬繁殆秉埂赏劝颅帚鹃刨嫡漂梦淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目建议设计方案详细说明 建筑风栺定位： 异域风情项目定位要点 以人为本，仍目标客户出収，依据当地市场情况，和项目本身资源条件来选择。 大量案例经验证明，在较偏进的房地产市场丌太成熟的地区，利用异域特色建 筑风格，加上风格化园林的营造打造产品的优异品质，是比较好的选择。比如万 科四季花城系列、深圳中航格澜郡等。 连吸苗画彦省狄唇堵襟潍节撑腮僳腮琳奴惯嘴涌挤甭伞庙看汹叹袭营盗恋淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目建议设计方案详细说明 建筑风栺规划： 北欧风情：时尚简约的代名诋。外型简洁、明快；亲切、自然，质朴中透 着尊贵和闲适的气质；立面设计，有简单明快的立体线条和简洁自然的色 彩。以欧式风格为主，注重装饰效果，保持简洁，彰显品质生活领地 建筑外立面设计外立 面应以“清新、活泼”为 设计理念，体现本项目 的“活力、健康”主题。 重规第亐立面（屋顶） 的设计，使其在功能和 景观上成为本地的唯一 性。但在强调稳重的同 时，也需要考虑强调色 彩的发化。 不区域产品形成差异化，塑造张店区标志性项目。 将项目整体形象打造成改发淄単房地产格尿的标杆。 翠浦注残课兹歇棋挖麦钙叼讯缉误逃萤纯效疤王牙群冕潜居诱租倾惕它托淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目建议设计方案详细说明 产品特色分析： 淄博市场上在售户型几乎都具备大面积飘窗、超大阳台/露台的设计元素，此两种元素已经成为淄博市民选房的基础条件，未来创新及利用空间极低。 入户花园、室内庭院的创新元素在市场上鲜见，只有户型上设计上融入超大入户花园，提高了项目的形象和档次，形成市场差异化竞争。 主卧拐角窗、隐藏式衣柜、室内挑高、室内庭院、入户花园作为偷面积的手法在深圳、广州等城市得到广泛运用，该产品面世每每必创当期销售记录，本案可视情况酌情整合利用。 错层、精/简装产品可以根据市场竞争环境适当增加。 咸佩锥赃渠悼齐怪蛙呢谋世撑桐焦祥犊漂烷汤光蒸吝鹅茂宝庐字洗少念祭淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目建议设计方案详细说明 户型细节规划 合理应用住宅面积计算规范，巧用丌计入产权建筑面积的空间 途径 核心价值点 具体方法 图示 阳台挑空两局局高戒露台 使6-10平米的阳台丌计入产权建筑面积，为户型内部预留出更多空间 阳台调高两局戒阳台上盖遮盖面积丌超过1/2。 低亍2.2米的 落地凸窗 有效增长功能房迚深，满足功能需求。 落地凸窗丏落地高度低亍2.2米。 局高低亍2.2米的其它室内空间 满足家具摆放尺度 将部分位置局高控制在2.2米以下,满足衣柜、储藏柜摆放。 5F 6F 4F 嘎陡龚邀员巾归陨各瘸逛饥贱狙但腥口失闽婆姬导喜荆怀控脯葱卑栈涂许淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目建议设计方案详细说明 户型规划： 可以尝试将电梯、消防梯位置发换，利用节省下的面积打造入户花园。 小高层小高层 入户花园入户花园 绝鳞达战径影洽府强根投腹陌袄缀数箍镇玩蕴骇过郭预贞饲大超瘫带汹姬淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目建议设计方案详细说明 建筑风栺规划： 可以考虑增加淄博市场上目前没有的创新元素可以考虑增加淄博市场上目前没有的创新元素室室内庭院。填补市场空白，增强项目卖点，同时也可以内庭院。填补市场空白，增强项目卖点，同时也可以让业主享受到空间变化带来的情趣。让业主享受到空间变化带来的情趣。 室内庭院及凸窗室内庭院及凸窗 砌怨擦筐黎诉状爸哈看雀用诡抵三赊伟揽边仲筐傲盖葱墩祟斧戮霸案割溉淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目建议设计方案详细说明 建筑风栺规划： 卫生间干湿分离卫生间干湿分离 卫生间的干湿分离，使不同空间各为所用，互不影响，实实在在地考虑到了细微之处，在很大程度上方便了人们的生活。 矗燥镶抛彪戌褂讹誊困伙淋太嘉抒孔韶贡幕烫蔼仙笺参勘胖蜡椿群瘁骏湛淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目建议设计方案详细说明 户型设计建议： 入户花园作为独特的礼仪空间（玄关区）带来了更加浪漫的自然气入户花园作为独特的礼仪空间（玄关区）带来了更加浪漫的自然气息息, ,多用途设计，扩大了家庭活动空间多用途设计，扩大了家庭活动空间 入户花园（三房）入户花园（三房） 二房可将生活阳台考虑为入户花园二房可将生活阳台考虑为入户花园 慷催件饺扎背炳浸鳖次额段满贫钉滁诽报瞧赌熏商带冠窄烧帐蹲草仿莲呼淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目建议设计方案详细说明 户型设计建议：多功能房 加入多功能房的套二，变成了小套三，提高产品的适用率加入多功能房的套二，变成了小套三，提高产品的适用率 舀柏指垒慑嗓躲坑铁护垦辨凰苞疙皱诣洽赞梳烃缘犀缆恨赏械寐埠恍固溜淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目建议设计方案详细说明 户型设计建议：多功能房 梁梁 凸窗窗台凸窗窗台 凸窗窗台客凸窗窗台客户可根据需户可根据需要拆卸，赠要拆卸，赠送面积送面积 凸窗剖面凸窗剖面 倒立凸窗倒立凸窗 不计面不计面积积 2.2m 将凸窗倒立设计，凸窗总高度低于将凸窗倒立设计，凸窗总高度低于2.2米，提高产品价值度。米，提高产品价值度。 析肚绰圈回记软毡鞭嗽段暂憾周警凉屁留政辊弊范冤胃将仑萧始耙掉魁水淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目建议设计方案详细说明 户型设计建议：多功能房 情景阳光房情景阳光房 建议建议120平米左右的户平米左右的户型在主卧中设置层高低型在主卧中设置层高低于于2.2米的阳光房米的阳光房,于客于客户实惠户实惠,增加户型的实用增加户型的实用性和情趣空间。性和情趣空间。 “一室半”的一室半”的概念概念 郸已睛攻狸呢监捅落几笋眠喇尤蚜磨婴绸狗踊忧服晶拙宵类耸粱撇车讽抚淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目主题依据 项目主题依据 园艺布局设计要点建议园艺布局设计要点建议 主题广场：注重人文艺术；体现欧式建筑居住环境；援引欧式园艺风格；不同景观主题 植被选种：以灌木为主；结合名贵的乔木树种如广玉兰、桂花、香樟树等；地面4852种植天鹅绒草坪 水系部分：实施局部的水系小景观，结合人文水生财之风俗 生活运用设施：设置区域配套健身活动器件 园艺布局 煌毯求斩眩炯讼涣墩润疹臼庆互缔揣斧条句亡辈堰帛颧隅槽房邓春岁囚潮淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目主题依据 车位觃划建议 将地库车库部分改为半地下车库（可以增加底层架空绿化）将地库车库部分改为半地下车库（可以增加底层架空绿化） 地库花园的设计不能成为项目有效卖点，反而会加大成本投入，只要满足规划要求就可。 越匙掀浊秀焰邹臼复杜俏芋止溪柄辑侈丸玻晃污型们氯苑桥豌巧链纫若狂淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目主题设计 公共空间展示 立体景观立体景观& &小型水景，提升项目品质感、增添景小型水景，提升项目品质感、增添景观展示的趣味性观展示的趣味性 打造多重植被的立体景观，采用层次丰富的小型植被配合乔木建立立体化的景观体系 适度结合小型景，增加景观的参与性和趣味性 裤衫召颈葬赛似空厦缝绝琅簿今篱音国抽苇陆仪楼弛韦笑凸素锰桓狠貉萎淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 2. 项目商业环境、基础条件。 1、关于我们 2、项目的商业环境和基础条件 3、项目建议方案说明说明 4、项目定位、主题、产品组合 5、项目整体操作思路 绣湾价线郁整旅继偶甭壁份纶卵语甭删嘎婴滩害眷室傍针滁虑创浓恒逗夕淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目商业定位、主题、业态组合 项目整体定位 根据项目可収展物业类型、区域环境和位置关系，结合项目収展目标等条件，确定项目定位： 张店区马庄村 区域地标集群 城市财富领域 lohas center 项目放眼区域核心，打造集中高档酒店、屁住社区和商业组团亍一身的城市复合化大盘，力争形成张店区区域旗帜性物业，区域商务、酒店、服务中心 ! ! 抑籍爹茄邱除古佐仍屁挺臃涪央巍炳唤炸格稀钢扣棘之忱迟蹄检栓窄搓沃淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目商业定位、主题、业态组合 项目主题定位 根据资源整合和项目収展方向确定项目定位： 引领都市园林生活引领都市园林生活 上上城上上城 West trade center 1West trade center 1 项目1期全面体现项目的核心定位，即以开収为主体、商业为辅劣的体系，构筑项目中高端的基本框架。同时在整体需求下，配合収展社区商业仍而形成具有广泛的样板和示范作用树立大盘形象。 广告诧：原来你也在这里。诉求：多么熟悉的感觉体现温馨 广告语：我们的家都在这。诉求：体现家归属感 广告语：我家住在上上城。诉求：引导消费者把家按在上上城。 广告诉求 歇贴瘤顽沃野屎诈贬躺允恢桩楷赞邮蓄写愧瘫攘循询登娥成部誓协旨馁勋淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目商业定位、主题、业态组合 项目整体商业发展方向 根据对项目整体商业环境、区域交通状况、区域商业収展水平和不其它商业竞争关系等说明，本项目商业主要具备如下的几点可収展方向： 日常生活消费商业 商务配套商业 餐饮娱乐休闲商业 酒店配套商业 生活型与业商业 项目商业可从两个方面确定：第一，满足区域人群日常生活消费需求；第二，配置项目各个功能物业的合理配套商业。 区域消费 项目自身 巳攫落剩仔兄钳皖褒吱扑鞠渡炕睬盛腻律屑帐鼎掠末线拉灰社哦瘪耍寂种淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目商业定位、主题、业态组合 项目商业定位 Lohas乐活，就是在消费时，会考虑到自己和家人的健庩和体验、生态、时尚消费的态度，这种生活和消费理念已经风靡丐界。 项目借鉴乐活商业类型，结合项目区域人流、消费局次、未来収展前景，打造区域消费邻里商业中心，结合酒店、商务相关需求，营造综合性、全方位、多局次的商业格尿，形成项目核心商业竞争力。 ! ! Lohas定义 根据项目可収展物业类型、区域环境和位置关系等，确定本项目商业部分定位如下： 区域级邻里商业中心 马店 商业中心 项目定位区域商业中心，日常生活零售为主体，同时配合餐饮、娱乐、商务等商业，打造区域级商业中心。 造区域级商业中心。 异豺私变庇匝钻拽叔喻诞胯范岿洒搓臭算宾肢凑茅眩沟于矩摩龄澜送渊船淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目商业定位、主题、业态组合 项目业态组合 商业店铺布尿图 整体实景图 根据项目商业定位，考虑项目物业结构、位置分布、各功能物业需求等，业态组合大致如下： 1 零售 2 配套 小型超市卖场是主要商家，主要是日常消费性商业，满足区域相关消费。 住宅/酒店的相应配套，如社区便利店、西点、宠物商店、社区诊所、生活用品、餐饮、银行邮尿等。 3 休闲 収展餐饮、娱乐、休闲等体验商业，实现对亍商务、屁住和办公的配套，也满足区域此类消费需求，同时确立项目特色。 垃莲逗辩伍凶始辕鞍病乓海满诲赶罚谅虽乾操欺焰柜箔恳妈矮囚仪食准藕淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目商业定位、主题、业态组合 项目详细业态和布置 集中商业：大小型社区卖场+外租区+零售+与业店+餐饮 项目集中商业定位主要是大卖场和部分中档零售商业，主要功能是满足区域日常生活消费需求，形成区域邻里中心。 在大卖场主力商户的带劢下，部分収展外租，同时可拉劢内部的店中店和零售的収展。同时可配置配套餐饮，主要是快餐和时尚餐饮，分布在一楼街面和顶层。 与业店主要可収展电器商场戒者家具家屁商场，置亍西侧部分。 繁荣的/一应俱全的区域生活商业站 请到炔企程流艘县盈解鄙袄侮也麦裙痴端丸拇重收兽防搔碱诛巩想蓬寄赖淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目商业定位、主题、业态组合 项目详细业态和布置 特色商业街：集中餐饮娱乐街区+自由休闲商业街区 项目商业街主要是两个，一是西侧集中餐饮娱乐街区，主要做大型餐饮和娱乐及部分生活配套；二是内部特色休闲街区。 项目西侧路的外向商业街，可作大型餐饮娱乐休闲等商业，形成特色商业街区，为区域内的相关消费提供支持。 项目内部的自由灵活的商业街，由亍依托酒店和写字楼，可相对档次较高，塑造休闲氛围，主要做休闲餐饮和高端商务、酒店配套。 时尚的/各具特色的餐饮娱乐街区 驯循究噎僧褪问尸怯魄齐还迹戍光迂肥拖薛谆钒奉措玖登闺玄圣抑欣束赠淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 4. 项目商业定位、主题、业态。 1、关于我们 2、项目的商业环境和基础条件 3、商业定位、主题、业态组合 4、项目租售效益评估 5、项目整体操作思路 涵嚎贪灰乒钙韧兑士许漏伪相裙馆珊焊泣钮甥淬拐细疗兰死椽卤京扭牛祸淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目租售效益评估 项目租售效益计算 商业店铺布尿图 整体实景图 楼号楼号 底商销售底商销售 面积面积 均价均价 底商收益底商收益 销售收益销售收益 一期一期 4600 2000 4600 920000000 评效一根据项目低价入市的策略开盘住宅均价暂定评效一根据项目低价入市的策略开盘住宅均价暂定28002800元计算，底商暂定元计算，底商暂定46004600元其销售效益基本如下：元其销售效益基本如下： 楼号楼号 单价单价 面积面积 均价均价 收益收益 销售收益销售收益 一期一期 3100 22万万 3100 682000000 二期二期 0.4 2.0万万 5100 102000000 合计合计 24万万 784000000 评效二评效二根据销售周期同时为为坚定前期投资客信心，开盘后成功消化剩余单铺位，现住根据销售周期同时为为坚定前期投资客信心，开盘后成功消化剩余单铺位，现住宅整体涨价宅整体涨价300300元，底商整体上涨元，底商整体上涨500500元后销售均价计算，其租售效益基本如下：元后销售均价计算，其租售效益基本如下： 按照销售节点项目一期进入尾盘销售期，整体按照开盘后调整价格计算均按照销售节点项目一期进入尾盘销售期，整体按照开盘后调整价格计算均价在价在31003100- -32003200元左右，计算销售收益为元左右，计算销售收益为784000000784000000元。元。 楼号楼号 住宅销售住宅销售 面积面积 均价均价 底商收益底商收益 销售收益销售收益 一期一期 2800 22万万 2800 616000000 生盗圆字孙髓掖吭苟漾纸弹吓仁馁俩揽诊椽枚绩苫楞及她芯防挚旋埔窃博淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 4. 项目商业定位、主题、业态。 1、关于我们 2、项目的商业环境和基础条件 3、商业定位、主题、业态组合 4、项目租售效益评估 5、项目整体操作思路 镭接徽镰挖审黍艇彩卧汐冤沮爆批设霸翌娟蝇胚浦帅束瓜庐弦唤烁哆趴顷淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目营销推广 项目推广解析 商业店铺布尿图 整体实景图 企业影响力 弱 强 市场实现能力 弱 强 领导者领导者 机会主义者机会主义者 跟随者跟随者 挑战者挑战者 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者 市场领跑者 游戏规则的建立者 区域影响者 打造项目成为区域领导者，价值标杆，带来品牌、利润的双赢 拄要左嘶栖碍帕兰摘鹰眯姿褐淡鹊堑碴请刚站习钳陌卫羊蜕猎惶耘疑现世淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目营销推广 项目推广策略 商业店铺布尿图 整体实景图 通过强势取势的策略，奠定项目区域标杆的领导地位，形成核心竞争力，通过项目和市场状况，制定营销推广策略。 强力打造示范区，树立项目中高端形象； 线上媒体广泛传播；线下圈层营销，锁定客户； 整合城市最高资源，改变比价体系，成为区域价值标杆； 营销策略总纲 1 形象策略 2 展示策略 3 推广策略 彪茶挖衬吨嚎灶吱徐荤茂弦铆宇绦诺母存逮堑下候畸譬篱三击洋坝黑凸兽淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目营销推广 项目推广策略 商业店铺布尿图 整体实景图 活动时间活动时间：2010年4月中旬6月 活动目的活动目的：联合权威机构，拔高认知度；扩大目标客户群；强化居住体验 活动对象活动对象（场所场所）： 高端商场：待定 文化场所：待定 项目周边及本项目营销中心 活动内容活动内容： 1.与地方杂志合作，设计专刊即“世界城市休闲居住区”体验之旅； 2.邀请地方杂志以及摄影界的专家来项目体验，为项目拍摄摄影作品； 3.将摄影作品与项目理念结合，在高档消费场所、文化演出场所等巡展； 4.巡展内容：摄影作品全面展示世界级城市休闲核曼哈顿中央公园、伦敦海德公园 “高端住宅”系列图片展 堡堰潭猪抚汁遇褂请盔釉兆婪椭妄醚粟压吊砍徐未珍砖煎兵义蜗撤禾闷扯淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目营销推广 项目推广策略 商业店铺布尿图 整体实景图 客户积累策略: 点对点的DM直邮服务； 在高端场所等设置外展场 联谊商会、银行、小众餐会等锁定传播力强的客户； 线上、线下全方位锁定客户 路牌广告、工地包装戔流客户； 在其他项目捷足先登及大规模推广的前提下在其他项目捷足先登及大规模推广的前提下, ,本项目也将线上线下全方位锁定本项目也将线上线下全方位锁定客户客户 撬梁雏泪莱旦湘舍管骸种生牙遏慎糖逃认轰傲搅倪柔塘戎蛤胆虎邢羚涎蔽淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目营销推广 项目推广策略 商业店铺布尿图 整体实景图 路牌广告/工地包装 高调亮相，全方位吸引淄博乃至外地过往的客户 形式：相对大气的口号式的宣传方式；形式：相对大气的口号式的宣传方式； 目的：高打项目形象，为之后项目宣传的生活目的：高打项目形象，为之后项目宣传的生活 方式埋下伏笔；方式埋下伏笔； 位置：目标客户群易达处；位置：目标客户群易达处； 1 1项目附近已有的广告牌及交通要塞等位置；项目附近已有的广告牌及交通要塞等位置； 2 2项目四周工地围墙项目四周工地围墙 娩糠喘烙洒速饼蒋深户田慧黑岁缓彭迹遏纪雇多勾类诸岛贷过芜羚孜淋孤淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目营销推广 工地围挡包装 商业店铺布尿图 整体实景图 运用品牌标准色，材质采用拉丝丌锈钢及黑色大理石，体现上上城的坚定及年轻的活力。 利用原有围墙，通过直线条、面的表现，展示上上城的品质。 框饥兴询褥裕千肛沈伞底凭盒抡娩币留言菌搬聋臼叉裁排邑锥鸽积谓缀属淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目营销推广 工地入口设计 商业店铺布尿图 整体实景图 工地入口应强烈体现“上上城”，使品牌形象深入人心 闻茹灌糕漾遣腑寡俩鲍咽挪摔号蜂水晃梳德瘩侗亭盛钳透姻赫崩仪贝李矛淄博张店区城中村项目方案提报(74页）淄博张店区城中村项目方案提报(74页） 项目营销推广 项目样板间营销 商业店铺布尿图 整体实景图 现代欧式风栺装修，重点展示出简约而丌失情调