乌兰察布市集宁区房地产调研报告

乌兰察布市集宁区房地产调研报告前言：本次调研针对乌兰察布市旧城区和新城区房地产现状、价格、产品、营销详尽调研，并对板块特征、发展趋势、潜在项目进行分析阐述。一、 乌兰察布市整体房地产市场分析1、 乌兰察布市整体概况 区位：乌兰察布市地处中国内蒙古自治区中部，全市辖1区、代管1市、4旗、5县，共11个旗县市区，总人口约272.87万人，总面积5.5平方公里。乌兰察布市属呼包银经济区和京津塘经济带的结合部，区位优越，东距首都北京320公里，西接呼和浩特130公里，南倚煤都大同100公里，北与蒙古国接壤，距中国北方最大的陆路口岸二连浩特300公里，国境线104公里。 交通：乌兰察布市交通发达便利，京包、集二、集通、大淮四条铁路贯穿全市，集张高速铁路正在紧张建设当中，全市通车总里程近7000公里，形成了以城区为中心，以110国道、208国道和京藏高速、呼满大通道为主干的公路交通网络。乌兰察布市是国务院批准的对外开放城市，是自治区东进西出的“桥头堡”、北开南联的交汇点，是连接东北、华北、西北三大经济区的交通枢纽，也是中国通过蒙古、俄罗斯和东欧的重要国际通道。张家口至集宁铁路于2011年4月28日开通，近年来，内蒙古自治区经济发张步入快车道，对内外开放不断深化，地区间经贸往来日益频繁，对铁路运输提出了新的更高要求。张家口至集宁铁路是我国中长期铁路网规划的重点项目，是京兰大通道的重要组成部分，于2006年5月1日开工建设，线路呈东西走向，全长178.08公里，建设等级为1级双线电气化铁路，设计时速160公里，预留200公里条件，设计货运能力年1.3亿吨，线路建成后，使集宁至张家口列车运输距离较以前缩短126公里，旅客列车运行时间缩短23.5小时，为自治区与京津冀地区的经济文化交流提供了便捷通道，对于缓解自治区中西部地区物资外运紧张状况，显著增强以呼包鄂为核心的沿黄沿交通干线经济带的竞争力和辐射带动作用具有重要意义。2010年9月9日，准格尔至兴和重载高速公路项目启动，内蒙古淮兴重载高速公路是自治区“十一五”规划重点工程和西部大开发重点项目，是中国第一条也是世界上最长的重载高速公路，项目西起鄂尔多斯市准格尔大街，东止乌兰察布市兴和县，全长265公里，总投资121.5亿元。公路采用高速公路标准建设双向五车道，公路建成后年通行能力可达15000万吨，将有效缓解内蒙古西煤东运的交通压力，成为西北五省通往北京、河北及环渤海地区的能源大通道。准兴重载高速公路项目是国家能源配置输送的现实需要，对于拓宽西煤东送通道，加快自治区能源开发，具有重要的战略意义。准兴路建成后必将缓解当前京藏高速公路、110国道等交通线路运力紧张的状况。准兴重载高速公路的建设不仅在自治区能源开发、输送方面有着重要的意义，同时也将对乌兰察布市打造煤炭物流平台，促进现代物流业发展，更好地发挥区位交通优势，起到重要的推动作用。 教育：乌兰察布市现有三所高等院校，分别为集宁师范学院、乌兰察布职业学院、乌兰察布医学高等专科学校，均在乌兰察布城区内。随着乌兰察布市经济的腾飞发展，高等教育的水平也不断地得到提高。 旅游：乌兰察布蒙语意为“红山口”，这块5.5万平方公里的土地，以其浓郁的民族风情，独特的自然景观，悠久的历史文化，众多的人文古迹，优越的交通区位优势，成为吸引国内外游客的知名品牌。目前，乌兰察布市四子王旗杜尔伯特生态草原旅游区和神舟飞船着陆场、凉城岱海山水风光旅游区、察右中旗辉腾锡勒高山草甸草原旅游区、兴和苏木山人造森林野生动物旅游区、察右后旗火山岩地貌考古旅游区、察右前旗黄旗海旅游度假区等，已成为吸引国内外游客观光旅游避暑休闲的主要目的地。 矿产资源：乌兰察布市的矿产资源丰富，已经发现的矿种达68种，已探明储量并上矿产资源储量平衡表的的有36个矿种，据地质部门测算，全市普查探明的矿产资源潜在经济价值408.34亿元。全市列为优势矿产的有：铜、铁、金、萤石、晶质石墨、石膏、膨润土、硅藻土、饰面用辉绿岩、石灰石及煤炭等。银、铅、镁、硅石、花岗岩、大理石、芒硝、稀土等开发前景也很广阔。 经济发展：2010年，全年地区生产总值567.6亿元，按可比价格计算，比上年增长11%，增速比全国快0.7个百分点，比全区慢3.9个百分点。财政收入占GDP的比重较上年提高0.5个百分点。在追求经济发展数量的同时，质量有所改善。从进度看，一季度同比增长13.7%，上半年增长11.8%，三季度累计增长9.9%，全年增长11%。分产业看，第一产业增加值94亿元，增长7.6%；第二产业增加值296.7亿元，增长12.6%；第三产业增加值176.9亿元，增长10.4%。、全年城镇居民人均可支配收入14202元，增长10.4%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长10.1%，转移性收入增长8.5%，经营净收入增长15%，财产性收入增长4.5%。农村居民人均纯收入4451元，增长7.4%。其中，工资性收入增长8.1%，家庭经营纯收入增长7.9%，财产性收入增长1.6%，转移性收入增长5.8%。城乡居民收入增幅差距由去年的7.5%缩小为今年的3%，收入差距逐步缩小。当前，全国经济正处于由回升向好向稳定增长转变的关键时期。处于经济崛起的重要时期。加快转变经济发展方式为主线，继续实施生态立市、工业强市、商贸兴市和依法治市方略，加快新型工业化、城镇化和农牧业现代化进程，着力构建“三个基地”（构筑绿色农畜产品生产加工基地，打造马铃薯之都；构筑化工原材料工业体系，打造化工原材料基地；构筑自治区重要的碳汇基地，打造风电之都）、打造“三个中心”（将集宁打造成区域性中心城市、区域性商贸物流中心和区域性草原文化旅游度假中心）。下大力气调整优化工业经济结构，加强规避政策和市场风险的能力，加快新型工业化进程。充分利用区位优势，大力发展现代服务业，特别是现代物流、商贸、旅游等产业。 土地供应：2011年度全市计划供应建设用地（包括工业园区）5168.665公顷，其中工矿仓储用地2883.925公顷，占供地总量的55.8；住宅用地758.2354公顷，占14.7，其中保障性住房用地和中小套型住房用地占住宅用地的87.61，全部以划拨方式供地；公共管理与公共服务用地710.1752公顷，占供地总量的13.7，全部以划拨方式供地；交通运输用地475.4669公顷，占9.2；商服用地为261.6587公顷，占总量的5.1；水利设施用地为20公顷，特殊用地为34.1335公顷。其中集宁区和工业园区供应量较大，面积1083.78公顷，占全市建设用地供应总量的20.9。从中可看出，随着我市经济建设和城市建设进入发展高峰期，特别是各地招商引资工作呈现出强劲势头，对建设用地需求量猛增，2011年地建设用地供应计划总量较2010年供地总量的826.8593公顷增长84%。2、 集宁区房地产建设现状情况中心词：旧城改造经调研，从乌兰察布市近年来的规划中得知，集宁区自2011年开工建设，预计2013年保障性住房约为3.43万套，且不断增加，再加上公务员小区建设约4208套， 2012年至2013年新建商品房项目共计约为78个，建设规模约为817万平米，总投资约202亿元，新建设总套数约8.2万套， 2013年常住人口为34万人，人均住房面积为29平方米。由于乌兰察布市城市进程的加快，政府对城区内的损坏严重及一般完好的平房进行大面积拆迁。分析：从全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米来看，乌兰察布市集宁区人均住房面积处于较高水平。供大于求，市场处于买方市场，但住宅质量及品质较差，居住类物业品质有较大的提升空间。3、 集宁区房地产需求情况中心词：被动需求、刚性需求每年大量的旧城改造及危旧房改建，产生大量的被动需求。但由于集宁区的拆迁政策，这些拆迁户基本上原址原建，基本上拆迁户均会由于拆迁获得一至二套的商品房，这些被动需求会转化为刚性需求。目前市场上的主力购买力量由三部分构成： 由于旧城改造，拆迁力度加大，导致市场对住宅的刚性需求增加（回迁虽解决了一定量的刚性需求，但满足不了家庭人口成年，独自生活而产生的刚性需求，在周边县城尤为突出）。 改善型购买及投资（改善型购买也逐年上升，集宁中高端定位的项目销售较好。） 周边旗县（分化严重，一部分成为中高端购买主力，一部分则是低收入者，对房价比较敏感，主要选择老城区周边项目或新区项目）。4、 集宁区房地产现状及特征 乌兰察布市房地产市场起步较晚，市场上多层产品依然占据主导地位。 随着近年来乌兰察布市房地产的迅猛发展，外地开发商的不断进驻，小高层、高层所占比重逐年上升，但对于刚性需求的客群仍稍有抗性（电梯安全、电梯费、公摊等） 随着土地价格的不断上涨，小高层所占的市场比重必将逐年上升，多层住宅将退出主导地位。 乌兰察布市的市场主力户型为80-100平米左右的两居，消化速度也最为良好。 由于发展阶段及气候的影响，大多数项目的景观绿化等品质住宅的意识较为淡薄，同时也给了一些高端定位的项目机会。 本地区多层产品的一层多作为车库出售，销售良好，售价也较高（3700元每平）。 多层住宅的物业费在0.58元-1元左右，小高层住宅的物业费现市场上无具体费用出台。5、 综述乌兰察布市地产市场供应充足，远高于目前市场的消化能力，供大于求的市场关系仍将是集宁区的最显著特点，同时多家开发商推出高品质楼盘，其地理位置、交通环境、配套设施、建筑结构、物业服务均具备非常高的竞争力，且通过低价位吸引和截流。伴随市场的逐渐成长化、规范化，由单一的价格拉动竞争演化为多元化综合的市场竞争局面。二、 乌兰察布市场格局及区域板块分析1、集宁区房地产板块划分乌兰察布市房地产市场现状发展为三个板块，城区板块、新城板块、桥西板块。2、乌兰察布市房地产板块特征城区板块板块特征：传统的居住、商业、文化中心板块优势：该板块地段优势明显，为乌兰察布市的老城区，环境成熟，生活配套完备，出行方便，生活、工作便利高。板块劣势：基础设施陈旧，改造难度较大，目前旧城改造只针对危旧房，对于旧城区的面貌没有本质性的改变。板块发展：由于后期储备开发用地不足，未来基本上围绕着旧城改造建设，不会有大体量的开发建设。项目特征：为旧城改造项目，均伴有一定的回迁任务。板块价格：多层主要为回迁，小高层主力价格在35004200元/左右。新城板块板块特征：行政中心、文化体育中心板块优势：市政府、市委及主要行政的单位均位于该区域，随着市图书馆、体育馆、博物馆、集宁师范学院、集宁一中的相继落成，该区域相对于旧城区板块拥有更高的发展平台，未来发展潜力巨大。板块劣势：目前生活配套不尽完善，公交线路少，导致出行不方便，生活、工作不便利。 居住氛围仍处于培养阶段，区域缺乏客户认可度。板块发展：新城一期基本已无空地，二期土地储备充足。随着人气的逐步培养，区域价值将持续彰显。项目特征：政府行政机构较多，在政府主导下公务员成为区域的主要购买力量。目前区域内在售项目较多，竞争压力大，小高层、高层为比例相对于旧城区板块有所增多。周边旗县的购买比例也有所增加。板块价格：多层25003500元/左右，小高层、高层均价3800元/左右。桥西板块 板块特征：危旧房改造板块优势：与旧城区较近，价格优势板块劣势：区域周边无大型商业配套、且配套设施陈旧，当地人对于该区域认同度较低，区域农镇氛围浓厚。板块发展：区域目前无正式在售楼盘，但潜在放量巨大，随着集宁房地产价格的持续攀升，该区域作为价格盆地的吸引效果将逐渐明显。项目特征：性价比较强。板块价格：区域以一尾盘项目多层价格2300元/3、乌兰察布市房地产板块代表项目分析老城区板块 项目名称：宏屹中央广场 开发商：内蒙古宏屹房地产开发有限公司建筑类型占地建筑面积容积率绿化率交房标准户型面积区间高层11万32万2.840%毛坯98180地址：新体路北侧 电话：04742210555用途：住宅 交房时间：2013年12月 存量：4栋高层，约4万平米 销售周期：4万/年住宅均价：3900元/，最低价：3300元/ 最高价4400元/。畅销户型：二居（100120） 优惠：一次性付款9.5折，再减80元/平米；按揭9.5折周边配套：新体路小学、光明街小学、星星幼儿园、建行、中行、朗廷洗浴、中心广场、春天大厦、奥威购物商场客户特征：公务员、旗县、周边居民、中高收入群体。项目点评：优势：宏屹中央广场位于老城区核心位置，紧邻光明街、新体路等城市主干道。由高层小高层、商业组成。内设3000平米会所、羽毛球馆、门球场等，社区内规划有幼儿园社区医院、超市等。小区景观配套有6000平米中央景观喷泉。周边配套完善，与市繁华商业中心近在咫尺。户型丰富，有平层有跃层，项目于2012年房展会前低于市场价格以3600元/ 平米低价入市抢占市场，在展会中成交量 居首。劣势：项目属于拆迁安置项目，周边环境居住人口密度大，交通拥挤，拆迁范围大，涉及拆迁户多，一定程度上影响项目进展，对准业主来讲会增加时间成本及不确定性。 项目名称：虎山新城开发商：内蒙古宏城房地产开发有限公司 建筑类型占地建筑面积容积率绿化率交房标准户型面积区间小高层、多层53万92万1.635%毛坯+精装80-240地址：集宁幸福路虎山详园小区1号（艺校南路西二百米） 用途：住宅 交房时间：2014年10月 存量：二期即将于10月开盘， 销售周期：7万/年一期精装住宅均价：4800元/，最低价：4400元/ 最高价4800元/。二期毛坯住宅均价：3800元/，最低价3500元/ 最高价格4200元/畅销户型：二居（80100） 三居室(141 ) 优惠：1000抵用20000 周边配套：生态公园 老虎山公园 艺校 卫校客户特征：周边居民、外来务工。项目分析：优势：虎山新城位于集宁区幸福路，周边生活配套完善，地理位置优越，产品种类丰富，有跃层、别墅、复式、平层，客户挑选范围广，小区体量巨大，各类自有配套设施完善，小区内规划有幼儿园、商业广场等，小区景观丰富多样有水上喷泉广场、街心公园等，产品品质感较强。劣势：小区拆迁范围大且建设周期长，小区现有业态规划较为复杂，杂乱给小区带来了便利的同时，也造成了噪音、环境、安全等隐患。 项目名称：水语山城开发商：乌兰察布市集宁区嘉华恒业房地产开发有限公司建筑类型占地建筑面积容积率绿化率交房标准户型面积区间小高层、多层10万23万2.335%毛坯+精装80-113存量：售罄 销售周期：4年住宅均价：多层3000元/，精装+500元/户型配比：在售部分二居（80）65%、三居（113）35%畅销户型：二居 客户特征：改善型自住为主项目点评：项目定位高端，价格领跑市场，销售亦迅速异常。项目绝对地理位置并不属于城区核心区，甚至属于城区板块及新城板块的接壤区域，地块更是集宁区之前的垃圾填埋场，但是其凭借出色的产品力及行销手段，快速奠定了其集宁第一盘的地位。项目详解： 项目具有打造领地感及仪式感的营销意识 景观绿化及水系提前呈现 会所提前兑现 精装标准明示 赠送面积生活展示 项目名称：天成印象开发商：乌兰察布市龙翔置业有限公司 建筑类型占地建筑面积容积率绿化率交房标准户型面积区间高层、多层、别墅40万70万1.7540%毛坯+精装95150地址：工业路与友谊路交汇处西南角 用途：住宅 交房时间：2014年12月 存量：55万 销售周期：6万/住宅均价：3700元/，最低价：3300元/ 最高价4200元/。畅销户型： 三居室(100-120 ) 优惠：一次性9.5折 首付每提高20%优惠一个点 最高95折周边配套：白泉山生态公园 老虎山公园 师范学校 卫校客户特征：周边居民、外来务工。项目分析：优势：项目位于新老城区交汇处，交通便利，产品种类丰富，二期产品多为多层，产品相对于高层比较受欢迎，小区规划体量巨大，是一个集商务办公、休闲娱乐、高品质住宅别墅于一体的综合性小区。劣势：小区处于新老城区交汇处，且分布于坡地上，周边商业氛围冷淡，需要时间来培养，第一感觉不好。 项目名称：神宇国际开发商：北京房开控股集团有限公司建筑类型占地建筑面积容积率绿化率交房标准户型面积区间高层、板楼16750054万2.636%毛坯58-131地址：集宁区工农大街57号神宇国际 用途：住宅 交房时间：2014年7月 存量：30万 销售周期：12万/住宅均价：4300元/，最低价：3600元/ 最高价5000元/。畅销户型：二居室（104） 三居室（130） 优惠：总价直减1.5万，一次性95折，按揭96折，分期97折周边配套：学校：五中、工农路小学、文化路小学。医院：医专附院餐饮：集宁餐饮最集中区域，吃喝玩乐一站式。银行：中国建行，建行、工行、邮政天恒文化广场；天恒文化广场向南100米，是综合餐饮、KTV、洗浴为一体的商业广场；项目周边规划配套完善，为成熟社区地块客户特征：周边居民、外来务工。项目分析：优势：小区采取人车分流的设计理念，并设有休闲、健身、儿童活动场所，社区服务中心，医疗卫生、银行、通讯等营业网点。该项目将建成乌兰察布市第一个首都标准大型综合社区。劣势：整体小区被主干道分割成2块，整体小区环境大景观较难实现，不便于小区整体管理。新城区板块 项目名称：塞上江南开发商：万邦置业 建筑类型占地建筑面积容积率绿化率交房标准户型面积区间高层、板楼6.8万10万1.654%毛坯98-148地址：三羊开泰西路500米，市公安局东侧 用途：住宅 交房时间：2014年12月 存量：9.7万 销售周期：开盘销售21套住宅均价：3800元/，最低价：3100元/ 最高价4400元/。畅销户型：二居室 优惠：2000抵20000 一次性付款95折 ，按揭97折周边配套：公安局、未来新区商业中心项目分析：优势：小区采用江南风格园林设计低密度小区，地处新城区核心位置，周边政府职能部门办公场所云集，未来商业中心，体育场环伺周边，周边小区林立，未来发展空间。劣势：新区整体未入住，周边项目均在建设中，现周边商业配套均未入住，公共交通不便。 项目名称：维邦世基佳园 开发商：维邦世基房地产开发公司建筑类型占地建筑面积容积率绿化率交房标准户型面积区间多层、小高层6万9.8万1.640%毛坯110-180 地址：三羊开泰西路500米，市公安局东侧 用途：住宅 交房时间：2013年12月 存量2万 销售周期：3万/年 住宅均价：3500元/，最低价：2800元/ 最高价3800元/。 畅销户型：二居室、三居室 优惠：现房销售一次性9.5折、按揭97折 周边配套：公安局、未来新区商业中心 项目分析： 优势：地处新城区核心位置，周边政府职能部门办公场所云集，未来商业中心，体育场环伺周边，周边小区林立，未来发展空间。 劣势：新区整体未入住，周边项目均在建设中，现周边商业配套均未入住，公共交通不便。桥西板块在售项目均为尾盘，无新盘，售价均在2300-2800元 /平米左右 宏康 锦城国际嘉园 ： 40万平米，尾盘2800元/平米 朝阳新村：10万余平米，2300-2500元/平米 银海国际：20-30万平米，2800元/平米去年开始规划，未开盘；拆迁中。4、综述分析： 市场特征：改善住宅的支出正稳步增多，购房需求正在进一步释放。乌兰察布市的城市化进程正在快速发展，集宁城区平房居民正在“楼房化”，周边旗县的中低收入居民不断进入城区，成为商品房的重要客群之一。房地产市场处于初级发展阶段，局部内销市场，受宏观调控影响较小，房价平稳。 产品特征：多 层（1-6层）：市场主力的产品形态，区域正处于大面积拆迁，平房楼房化进程快速，当地客群较认可，客群稳定。小高层（9-12层）：单价、物业费偏高，销售状况一般，但是随着市场产品特征的多元化，逐渐成为当地住房发展的趋势，将代替传统的多层产品。花园洋房、高层：少部分富裕人士置业，随着生活水平的提高，需求将进一步增长。 开发楼盘外立面现状：立面设计极为简单，缺乏设计感；材料以涂料为主，缺乏档次，颜色以大面积艳色为主，颜色对比不强，缺乏美感。 项目物业服务现状：安防、保洁不强，门岗门禁简单，定位高端的项目无法给业主心理安全感和满足感。 分析：区域内项目产品设计落后，同质化严重，其中对绿化率和景观设计意识淡薄，本项目应在这方面加大设计力度和营销方法。区域内项目的营销手段单一，代理行业垄断性严重，外来代理公司很难生存，无创新营销手段，售楼处包装单调、推广力度小。四、营销策略建议：建议采取高形象、精定位、高性价比的方式作为营销手段，利用项目前后大公园、大绿化、半山坡地等自然优势，通过先打造景观绿化、外部临街景观带、会所等展示元素，吸引外部消费者，提高项目品牌知名度，塑造高品质楼盘及品牌形象展示；在营销的过程中把本项目作为集宁最宜居高端洋房小区“半山半城”进行高效的渲染。在运用中，鉴于本地区的房价，通过严格控制成本标准，提高本项目的综合性价比，从而使客户在购买过程中感受到项目品质与项目价格之间的落差，从而形成迅速热销的原动力。 第 21 页 共 21 页