重庆“中新城上城”城市综合体项目调研

重庆中新城上城调研一 项目基本概况1.1项目定位项目位于重庆“城市副中心”袁家岗，最初定位于集大型商业、五星级酒店、办公、居住于一体的城市综合体项目，打造重庆市地标性超大型建筑群。1.2项目物业基本概况1.2.1项目面积项目总占地11.3万平方米，总建筑面积80万平方米。1.2.2项目业态概况54层超五星级酒店（220.5米城市新高标，约500间豪华套房）、4.6万方5A甲级写字楼、2726个车位超大规模停车场、近21万平方米HolyMall、4万方精品写字楼、6万平米城中花园洋房以及20000方主题公园为一体。该项目分为8座塔楼与一座共用裙楼（1层-6层），其中6座住宅，1座写字楼（39层）和1座5A写字楼加五星级酒店（其中7层-28层5A级写字楼）；29层-54层喜来登酒店）。业态面积住宅34万HolyMall21万写字楼8.6万五星酒店4.2万其它12.2万总计80万二 项目总平面图及交通分析图中新城上城位于重庆主城区袁家岗，位于渝中区、高新区、九龙区三区交汇的之处紧邻国际一流水准的奥体中心、全国著名的重庆医科大学及其附属医院以院、城市动脉轻轨一号线中华新城站、高新区高科技园区及高新区高尚住宅区，但项目目前的城市孤岛效应，是实现其城市功能兑现的屏障。三 中新城上城商业经营状况分析3.1超高层精品写字楼经营状况分析高达3层，与5层酒店和写字楼共同形成双塔效应,于2008年2月开盘,均价6500元/m2(套内).据2012/2/2现市场调查,现二手房的交易均价为10000元/m2(套内),租金水平如下:套内面积区间月租金区间30-501300-1800元/50-801800-2500元/80-1002200-3000元/经过调查发现该写字楼的空置率较低,办公室容易出租,总体来讲需求大于供给,但承租单位多为规模小的重庆本土私营公司或某大公司的办事处如迅达电梯.造成这种现象的原因为:a.租金远低于五大商圈内同质量的写字楼;b.交通发达,通过轻轨2号线,地铁1号线,3号线到达五大商圈(解放碑,观音桥,南坪,沙坪坝,杨家坪)的时间大大缩短;c.周边各类市政配套设施完全,有重庆最完善的医疗中心重医附一院、重庆市出版社、及奥体中心;d.但由于其周边多以住宅项目为主,商业流动人口少袁家岗商圈未成气候难已与传统五大商圈相比,商业气氛不浓故很难吸引国内外有名公司承租.3.2. 5A级写字楼楼+五星级酒店经营状况分析2007年9月与喜来登大酒店进行了入驻签订仪式，但事隔5年仍不见喜来登大酒店的身影。经过实地调查，发现写字楼部分已全部售出，当时(2010.6)一手交易均价为7000元/m2(建面),现二手交易均价为13000元/m2(建面),租金水平为50-60元/m2/月（按建面计算）。3.3.Holy mall 经营状况分析 3.3.1 Holy mall招商情况中新城上城商业部分最初定位为大型购物中心，招商对象为百货，专卖店，大型超市，高档餐饮等，2007年开始招商，苦苦挣扎两年终于迎来了2009年10月家乐福正式营业，部分开业的城上城综合体，仅仅只有家乐福而已，又不仅仅是家乐福。说只有家乐福一家，是因为中新城上城购物中心已开业部分暂且保留了购物中心的流线形态，但变相成为二房东的家乐福，已将其名称偷换为“家乐福SHOPPING MALL”，以“超级日常购物中心”为核心在其出入口流线侧翼布置众多零售店，而主力店家乐福超市的体量4万平方米确实让人觉得恐怖。2009年10月与华谊影院签订入驻协议，2009年11月巴菲盛宴正式营业，体量为6000平米，2009年12月与香江家居签订入驻协议. 与此同时，苦苦挣扎了两年一直不愿分拆业权与产权散售的中新城上城购物中心也不再坚持完全持有的运营计划， 2009年4月开始一期商铺出售,成交均价为15000/平方米,2010年4月开始二期商铺出售,成交均价为21000元/平方米.2011年2月香江家居正式营业,2010年2月华谊影院进场装修,但直到2012/2/2,还没有正式营业. 3.3.2 Holy mall经营状况现正式营业的商家有香江家居,体量为11万方,位于B2-2区域(面向轻轨)的-2楼到4楼,5楼目前规划的欧洲家具馆还未开业.以家乐福为中心的超级日常购物中心,体量为4万方,位于B2-1区域(面向重医)的-1楼和一楼.二楼基本空置.三楼,四楼华谊影院在装修中,四楼有欢乐迪,五楼为巴菲盛宴.据调查了解,除了主力店家乐福,香江家居,华谊影院,巴菲盛宴,欢乐迪未售以外,其余铺面均已出售,据了解现铺面,租金水平如下:位置建筑面积区间月租金企业名称套内面积经营情况经营档次租金单价临街一楼80-13225000-35000万鑫药房50-80好中200-265元/B2-1区二楼100-1406000-8000理发店55-100差中低55-60元/中庭环形50-1502300-12000面馆32-108一般低46-80元/B2-1区一楼非临近家乐福100-2006500-14000复印店55-156一般低60-70元/B2-1区-1楼,1楼家乐福核心在其出入口流线侧翼100-25010000-25000 味千拉面170好中高100-120元/由于B2-1区二楼,三楼,四楼大部分门面空置,未打听相关门面出租信息.且未打听到当街铺面二手出售消息,故门面现有单价不清楚.四.中新城上城项目市调总结分析总体来讲,中新城上城对于中新集团来讲是一个很失败的项目,在项目启动之初中新集团怀着城市综合体运营梦想,但最后却要分拆业权与产权散售的中新城上城购物中心换取现金.造成这样的结果,除了中新集团太过于野心盲目的扩展,造成了2009年5月众所周知的“票息门”事件(无法按期偿还巨额可转债票),从而不得不散售购物中心,造成该项目的失败以外,我们需要深思的是:a.当初该项目的定位是否合理?b.面对如今的局面,有无任何解决方案？对于投资者,中新城上城的写字间和铺面是否有升值的空间？4.1项目定位合理性的分析中新城上城项目位于袁家岗奥体中心附近，属于大坪商圈版块。项目位置，不在这个商圈的核心地带，2007年，周边除了重医附一院以及重庆出版集团等为数不多的大企业外，再无聚集大量人气的场所。在附近的奥体中心，也因人气不旺，经营长期处于艰难状态。中新城上城商业定位为高端，在项目四周，除了重医附一院等有一部分高端消费群之外，其他消费群体的消费能力都偏弱，不能支持这样的高端消费。所以一开始该项目定位就有偏差，这也是该项目失败的主要原因。4.2项目SWOTS分析要回答第二个问题，可以通过SWOTS分析找出答案。4.2.1项目优势a.周边各类市政设施配套完善;b.紧邻交通要道,具有较好展示面;c轻轨2号线附近,1号,3号地铁的开通.交通发达,交通易达性好;d.周围学校(重庆医科大学,等),和奥体中心人气大.e.成熟的精品住宅社区,如同创奥运,上城花园,保利国宾万科锦程、恒大名都、康德、保利、金科、乐信丽水菁苑、英利、华宇春江花月、华润二十四城等,为该项目提供娱乐,休闲,餐饮等的消费人群. d.产品品牌优势,特别是整个项目建筑设计很大气,很上档次,是现有该地区唯一一个高端商务中心聚集地.4.2.2项目劣势a.项目在建多年,开发商信誉度不好,如喜来登大酒店,华谊影院并未按预期开业.b.除了主力店商铺已全部卖出,不好统一管理,统一出租,造成经营店家鱼龙混杂,品质高低不一,还有5A甲级写字楼也是相同情况,从而影响项目整体质量.C该项目大部分门面不通气不通水,故不能做餐饮项目;D.商铺的空置率高.4.2.3未来发展机遇a. 袁家岗周边除了住宅以外，也有大量的商业项目，比如说华润二十四城已经在启动，它周边有大量的写字楼、商业在类的业态，临近的龙湖时代天街以商务写字楼和 SOHO 为主的商务部分，约30万平方米的纯商业，约50万平方米的住宅，住宅以高层为主，另有花园洋房和精装房。也就是说，未来袁家岗上已经形成了商业聚集的一块区域.b.喜来登大酒店的入驻和华谊影院的开业(不确定).C该项目具有本地区地标型建筑,建筑外观及大厅都相当华丽高贵.e.随着轻轨,地铁的覆盖面积不断增加,位于其附近的项目价值会不断提升.4.2.4威胁a.关于深入调控传闻很多,市场很可能进入不明朗阶段.b.该地区商务中心处于起步阶段,投资者和承租人对该项目缺乏信心.C.本区域所在位置处于解放碑CBD和杨家坪CBD之间，且也要面对龙湖时代天街的竞争。d该地区高档酒店入住率普遍偏低，依靠本区域经济很难支撑。4.2.5策略建议a该商业聚集区域与其他商业有区别，不同于常见的以百货业为主的业态，袁家岗这块更多是新兴业态，尤其是围绕着文体、娱乐、餐饮这种高消费的新兴业态组成的新兴区域，它有其他区域不具备的特征，比如说奥体中心，是其他任何一个商业中心所不具备的。b放弃喜来登酒店，选择做商务性质的酒店式公寓。C如果能获得政府批准的话，可以考虑把轻轨站现在的天桥接过来，接到B2-2商业的三楼，也就是说，以后公路群体从轻轨方向过来的话，直接从B2-2的商业穿过来就可以直接到达家乐福。这样可以增加人流量。五附件：5.1B2-1区香江家居各楼层平面图B2层平面图B1层平面图1层平面图2层平面图3层平面图4层平面图五层平面图（现商家未进场）香江家具照片实图中庭服务台主入口1(面向重医)主入口2(面向轻轨立交)5.2. B2-1区购物中心平面图1,2F平面图3,4F平面图5楼巴菲盛宴平面图B2-1区照片实图2楼门面基本空置1楼家乐福出入口商铺1楼离家乐福较远商铺B2-2（香江家具）与B2-1购物中心区域连接走廊3楼门面基本空置家乐福卖场入口B2-2（香江家具）与B2-1购物中心区域连接走廊外立面中新城上城广场