石景山文化娱乐休闲区建设与区域发展研究运用参照

石景山文化娱乐休闲区建设与区域发展研究项目代码 : KT0822完成单位 : 北京富达尔经济技术咨询有限公司研究人员 : 刘世能、路韡、樊灵芝、高丽敏、唐晓伟、邵筱叶、王勇获奖情况 : 一、长安街西延线的四至范围划定 在充分调研和分析研究的基础上，课题组认为划定长安街西延线四至范围需要考虑到以下几个方面：整体范围不宜过大、直接影响范围应当考虑在内、临近功能区适当考虑划入、长安街西延线这“一轴”应与首钢这“一核”联系以及滨河特色的融入。 因此，本课题将轴线范围界定如下： 东西方向：玉泉路口永定河河道以西，全长约9公里； 南北方向：沿长安街西延线两侧临街单位、写字楼、居民建筑，部分功能区域，首钢主厂区。南北方向最宽距离2.8公里（京西综合商务区内），最窄距离0.76公里（八角南路至鲁谷路）。 二、把长安街西延线打造成CRD核心轴线需要解决三大问题 长安街西延线建设需要重点解决三大问题：明确定位、形成方案和制定发展策略和措施。 明确定位是指要明确长安街西延线在首都建设特别是在长安街整体发展中的地位和角色和在石景山区CRD（首都文化娱乐休闲区）建设中的地位和作用； 形成方案包括明确产业重点、设计空间布局、安排抓手项目； 制定发展策略措施即如何通过结构调整和优化和政策措施的实施来支撑长安街西延线的健康发展。 要解决以上三大问题需要重点把握三大需求北京城市整体发展对长安街西延线的要求、CRD 整体统筹发展对核心轴线建设的要求和长安街西延线产业、文化、景观等综合发展要求。 三、长安街西延线的发展现状 1.五大发展优势 （1）长安街整体影响力优势：借助长安街中华第一街的影响力增强自身的吸引力；同时，在长安街延长线上打造文化娱乐休闲业集群及服务，将CRD资源跟长安街联系在一起，可以进一步增强其影响力。 （2）发展空间优势 土地空间：首钢涉钢产业搬迁调整后，将置换出大于7平方公里的具有高价值空间的整地（可以统一开发使用的土地），整体开发空间巨大；八宝山火化厂等的部分搬迁也将置换出部分土地；按照长安街西延线的未来定位，部分土地可以通过改变土地性质、提高土地效率、增强土地功能等获得增值空间。两侧存在一定的纵深发展空间。 建筑空间：未来各建筑空间的优化，沿线居住项目的置换调整，新项目的落户建设还会提供更多的优质建筑空间。 （3）产业基础优势 经济占据石景山区的半壁江山 主导产业已经形成了一定规模 企业发展质量高于区平均水平 （4）环境景观优势 独具“山水资源”景观 绿化空间景观化 景观元素多样化 （5）区位交通优势 长安街西延线具有良好的市政基础，从区位上来看，可以借势长安街这条北京高端功能发展和不同层次消费需求的集中轴，满足不同消费主体、消费人群、消费方式的消费。从交通上来看，长安街西延线本身（石景山路）、地铁1号线就是城市的主要的、立体化的交通体系，且和京原公路、阜石路、五环路、六环路等交通要道顺畅连接，为人流、物流等的汇聚和发散提供了保障。 2. 存在五大问题 （1）定位有待进一步明确：尚未形成自身独特的定位，商务区资源缺乏有效的整合，沿线各业态、功能区之间没有形成良好的协作关系，还存在同质的竞争，准备着力打造的四大商务区之间缺乏统一的发展时序安排。 （2）空间需要持续优化：空间缺乏有效的板块划分，特别是缺乏功能的整合化；区域间缺乏特色的彰显，板块内部存在同质化竞争，在几个商务区之间表现的尤其明显；板块发展时序未统一到整体发展思路和CRD建设的进程上；沿线的车流、人流、商流等尚未进行有效整合。 （3）产业集聚程度不足：产业集聚效应不明显，尤其缺乏大型总部企业的入驻和发展带动。文化创意、文化休闲娱乐呈点状分布，商务办公形态的文化创意、文化休闲娱乐入驻尤其不足。现有建筑物业类型较分散，难以形成浓厚的区域产业气氛。产业配套不足，对产业进入、人才吸引不利。 （4）景观的系统性不够：大片的绿地、沿线建筑等尚未经过统一规划，非建筑景观建设现阶段主要以绿地和雕塑为主，均属于静态景点，沿线各功能区的特色和主题并没有凸显出来。景观的多样性、丰富性不足，构图有待优化。 （5）土地利用效益较低：土地利用方向需明确、容积率有待提高、土地权属不统一、土地使用率低、地下空间未得到高效利用。四、国内外轴线建设经验 1.国内外轴线建设经验 （1）国际化的规划与设计 （2）轴线的整体功能定位明确 （3）轴线上不同区域的功能分区和定位明确 （4）建筑风貌与街道形成优美的韵律节奏 （5）以经济为主导功能的轴线离不开三类高端物业的支撑：中轴经济靠三类物业撑起：商务甲级写字楼成为主流、商业高档精品百货聚集、高档酒店聚集。催生中轴经济依靠的是：便利交通水陆空三栖直达 、成熟配套高档商务量身之作、需求旺盛外企争相进驻、城市规划打通城市经济大动脉。 2. 对长安街西延线发展的启示 （1）推动长安街的整体创新规划 （2）明确长安街西延线的经济主导功能 （3）进行长安街西延线的特色化功能分区 （4）塑造长安街西延线整体的自然、人文魅力 （5）以商务办公为主流业态设计沿线的物业支撑 五、长安街西延线发展定位 1. 定位重要影响因素分析 （1）长安街的创新发展对西延线的影响 长安街自身定位的延续性：长安街定位为：代表国家形象、具有国际品质、体现东方品味、承接古今变迁的“神州一街”。长安街的新功能需求和发展走向： 我们认为，长安街的未来在功能选择、分配、落实、展示方面会表现出如下的特点： 功能选择 体现民族性与国际性的国家高端功能 政治、经济、文化领域国家级中心向亚洲和世界级中心的发展 功能分配 强化中间核心区段的文化功能； 增强两端延伸段的经济功能； 协调整体形象功能。 功能落实 产业、事业通过合理的物业体现在长安街两侧； 通过纵深发展优化轴线功能的实现。 功能展现 物业通过建筑和景观实体在沿线进行形象化的表达； 物业还将通过区域吸引不同层次人群所体现出来的文化氛围、人文精神等方式进行表达。 西延线在长安街整体发展中扮演的角色： 地位 长安街的新开发空间； 长安街的新投资热点； 长安街的新标志性路段。 功能 带动京西南三区几大新兴高端功能区发展的线性CBD； CRD核心、主导产业的国家级总部基地； 北京市现代文化娱乐休闲的第一目的地。 形象 体现部分国家级功能； 体现功能的专业聚合； 更加注重体现首都现代性（与中段的历史性相呼应）； 更加注重体现经济社会的和谐性（与中段的政治性相呼应）； 更加注重体现生产生活的舒适随意性（与中段的凝重、厚重相呼应）； 是一条更加动感的城市大道。 （2）首都产业高端功能区建设对长安街西延线的影响 长安街西延线是北京西部地区发展的关键“一轴”，是“新首钢”所在地，并且穿过北京的母亲河，在石景山区打造北京高端功能区建设中必然充当重要角色。 先行者； 引领者； 代言人； 关键支撑。 （3）石景山CRD发展愿景对长安街西延线的影响 CRD “三位一体”愿景：突出三大主旨人文精神魅力、产业经济活力、空间形态引力。同时要高度重视三力的相互作用、相互促进，共同推进CRD 的建设与提升。 西延线“三位一体”角色 人文精神 以现代休闲文化、娱乐文化为主体； 文化事业与文化产业相协调。 产业经济 文化创意、休闲娱乐、商务服务、高新技术、旅游会展中的高端业态； 文化创意、休闲娱乐、商务服务、高新技术、旅游会展中的总部经济企业。 空间形态 现代、靓丽、和谐和富有文化韵味的首都新城区形象的代表之作； CRD特色景观品牌、石景山区对外名片的核心体现。 2. 定位关键特性的把握 构建四大特性的统一：传承性秉承历史、现实性立足现状、高端性展望未来（产业高端、文化先进、景观时尚、环境怡人）、全局性把握整体 构建能力、实力、魅力的统一：积淀文化、创造财富、改造城市的能力；巨大的经济效益、可观的税收贡献、综合的社会效益相结合的实力；脑中的认知地图、国家首都新形象、娱乐休闲标志地的魅力 3. 长安街西延线总体定位 （1）定位 立足城市中轴线、功能拓展区、北京CRD特色，以促进城市整体发展为目标，以文化、休闲、娱乐为发展主旋律，营建时尚高雅的文化氛围，展现靓丽独特的城市景观，塑造现代时尚的区域性格，实现高端复合的轴线价值，形成能力、实力、魅力三力的聚合，打造产业高端、文化先进、景观时尚、环境怡人的“京西财富大道-CRD核心轴线”，支撑石景山区转型发展、京西地区突破发展、长安街创新发展、北京高端功能聚合发展和首都经济社会的和谐推进。 （2）定位分解 产业定位 产业及业态： 商务商业地产开发（东部近期重点，西部中期重点）； 文化创意产业中的高端业态（主要发展数字娱乐、工业设计、传媒业和演艺业）； 休闲娱乐产业中的高端业态（主要发展主题公园、水上乐园等娱乐产业，体育产业、特色休闲产业）； 商务服务业中的高端业态（主要发展金融保险业、咨询业、策划服务、法律服务、会计服务、信息服务、人力资源服务业）； 旅游会展业中的高端业态（主要发展特色旅游业、大型会展业）； 高品位商业（星级酒店、特色餐饮、大型零售为主）； 其他产业业态（为前述产业提供高附加值的服务型产业）。 产业主要形态： 总部经济； 商务办公（包括行政办公）。 文化定位 城市文化积淀自然文明与人文文明高度融合； 城市文化演进历史文明、工业文明与现代文明密切对接； 城市文化提升绿色文明（生态文明）与红色文明（商务商业文明）有效互补。 形象定位 财富走廊京西地区增长极，经济发展的发动机和加速器； 生态走廊城区生态景观大道，北京城市山水的典范； 快乐走廊休闲娱乐新地标，游客脑中的京都认知地图。 功能分解如图示： 六、长安街西延线开发方案 1.整体开发思路 长安街西延线作为长安街的西拓，开发建设需要一个整体建设思路。本着“科学规划 联动开发政策护航”的开发建设思路，对长安街西延线进行总体把握，有序建设。 2. 分区建设导向 长安街西延线由玉泉路以西至永定河西岸，全长约9公里，由东至西按照现状特点、功能承担、产业特色、开发时序等的差异分成三个分区，并共同构成一个互动互促的关联整体。 三个功能分区为：先导区核心区拓展区 功能分区示意图 （1）先导区 先导区由玉泉路开始至八角西街附近。在京西财富大道整体建设基础上，先导区还要构建特色魅力体验区从东往西形成从靓丽景观体验向动感活力体验的过渡。 靓丽景观体验：长安街西延线北京国际雕塑公园区域。以北京国际雕塑公园和银河商务区为中心，展示CRD的具体形象（主要包括建筑景观和绿色景观），形成优雅的时尚文化氛围、娱乐体验氛围、休闲消费氛围，充分体现CRD的具像魅力特色。 动感活力体验：长安街西延线石景山游乐园区域。以体育场馆和石景山游乐园为中心，展示CRD积极向上、朝气蓬勃的发展活力。 （2）核心区 核心区由八角西街附近至永定河西岸。在京西财富大道整体建设中，核心区是整条大道发展的动力之源，其从西往东形成从中期开发向远期储备（置换）开发的过渡。 中期动力开发：首钢及永定河东岸范围。以首钢文化创意产业区为中心，打造CRD和京西地区发展的动力之源。 远期动力储备：首钢东侧住宅聚集区域。以古城和八角居住区为主，近期、中期整体调整难度较大，但可为远期开发形成后备区域；局部区域（如星座商厦区域）可在整体规划基础上先期启动。 （3）拓展区 拓展区主要为河西门头沟城镇区域，这里不作详述。石景山区的发展也可以通过与门头沟区之间合理分工获得更好的功能分配和产业集聚，长安街也可以因此形成更加开放式的发展并获得功能和形象的提升。与门头沟的交通通道包括长安街西延线通过跨河大桥进一步的西向延伸，也包括地铁一号线的跨河西展。 3.开发方式选择 （1）功能板块推动 针对长安街西延线各区段现有的产业结构、景观特色优劣势，将长安街西延线划分成八大功能板块，各个板块以一定的主导产业为中心进行开发，并共同构成一个互动互促的关联整体，引导长安街西延线的整体建设工作。 八大功能板块划分如下。 八大功能板块划分示意图 板块商务板块 板块文化教育板块 板块体育休闲娱乐板块 板块金融业板块 板块会展板块 板块文化创意板块 板块政务板块 板块滨河板块 各功能板块具体范围和建设方案见原稿附件三。 （2）交通网络带动 构建“四横四纵”交通网络 “四横四纵”交通网络示意图 东西向道路建设 莲石路向首钢地区打通 鲁谷路向首钢地区打通 石景山路及地铁1号线西向延长至门头沟 阜石路完善并延长至门头沟 南北向道路建设 西五环。 “体育场西街杨庄东街八大处路”: 构建长安街西延线与TSM商务区的连通。 “古城南街古城大街杨庄大街”: 构建长安街西延线与北部高科技园区的连通，构建石景山区与海淀区、丰台区的重要联系通道。 “北辛安路G109国道”: 构建长安街西延线与苹果园交通枢纽、五里坨地区和八大处景点的连通。 公共交通引导型（TOD）开发 长安街西延线的TOD开发应主要依托石景山路和地铁1号线（均延长至门头沟）建设商务区，强调土地的混合利用和高强度开发，提高建筑的容积率。在地铁站点及重点区域的周边地区、出入口方便可达的地区优先布置综合性的、易于吸引人流的商贸、购物、居住等设施，强化对人流的吸引，改善对地区的服务。 （3）亮点项目启动 在政府营造产业集群板块的过程中，需要策划一些亮点项目来推进长安街西延线地区产业发展的竞争力。长安街西延线开发应当通过创造各种有利条件，通过策划概念性、规模化的亮点项目来取得优势，争取龙头企业总部入住，带动整个产业的发展。 长安街西延线策划项目如下： 长安街西延线项目汇总功能项目所属板块开发时序新兴产业经济拉动类项目北京国际雕塑公园体验经济区板块商务板块近期或中期银河总部基地-京西商务走廊近期中国艺术品交易中心板块文化教育板块中期或远期体育大世界板块体育休闲娱乐板块视土地调整的进度，可安排到中期或远期玩具游戏博物馆-体验城近期或中期京西金融交易中心（魔方地标）板块金融业板块视土地调整的进度，可安排到中期或远期北京国际咨询产业园国际媒体村、广告村远期工业设计村板块文化创意板块远期新景点、新景观、新地标类建设项目八宝山革命教育基地板块文化教育板块近期国家美术馆京西会展中心（魔方地标）板块会展板块近期或中期首钢工业遗产公园板块文化创意板块中期或远期永定河跨河大桥 （4）京西南五区联动 长安街西延线的发展，对于京西南五区联合发展起到的作用在于： 永定河经济带的上游地区带动效应 借助长安街西延线交通和产业优势，从上游地区带动永定河经济带的整体发展，既是永定河治理开发的必然时序过程，也是京西南五区联合开发面临的新契机。 西南五环经济带上游盘活拉动 相对于西南其他四区，石景山区与北京中心城区联系更紧密，交通和基础设施建设更完善。长安街西延线的开发事实上是京西南地区的一个盘活点，借助五环路的交通优势拉动投资逐步南移。 4. 发展时序安排 “CRD核心轴线”的建设要与CRD的建设进程匹配，实行“三步走一年一变样，三年一大步，八年大发展，十年大带动”：到2010年，形成起飞基础；到2015年，确立特色地位；2015年后，发挥对CRD整体建设强劲的带动作用，2020年，“CRD核心轴线”建成。 （1）夯实基础期：2008-2010年 重点推进板块建设 积极推动板块规划 （2）形象确立期：2011-2015年 板块建设 持续完善和优化板块功能、产业发展 积极推动沿线住宅区置换规划 （3）成效显现期：2016-2020年 推进沿线功能、业态进一步置换 持续完善和优化CRD核心轴线整体发展 不断增强CRD核心轴线对CRD的带动 七、CRD中轴线打造策略 1.结构调整 “CRD核心轴线”建设必须进行用地结构、人口结构、产业结构、空间结构四个方面的结构调整。 （1）用地结构 不仅要改变现状的产业、公共事业、住宅用地（产业用地包括商务用地、商业服务业用地、行政办公用地等；事业用地包括绿地古迹、市政公共用地、医疗卫生用地、科研文体用地、道路广场用地、园林林地草地用地及其他用地；物业用地是指居住用地）40：55：5格局，还要在规划产业、公共事业、住宅、备用地9：60：6：25格局基础上再争取有所调整，使整个用地结构朝产业、公共事业、住宅“50：45：5”的方向调整，形成未来产业事业均分格局，支撑“CRD核心轴线”各项功能尤其是经济功能的实现。 （2）人口结构 第三产业从业人口不断增长，2015年，第三产业从业人口达2万人。 高素质人口比例和绝对数不断增加。 （3）产业结构 优先保障高端服务业、文化休闲娱乐业、商务办公形态业态和总部经济发展， 推动水岸经济的快速发展。其中，要高度重视沿线的单位结构特别是产业内部的单位结构。 （4）空间结构 空间形态 体系化CRD核心轴线空间整体性和连续性、突出分区功能。 在玉泉路口、银河大街、首钢厂区分别建设地标性设施或建筑。 打通与门头沟的交通通道，包括长安街西延线通过跨河大桥进一步的西向延伸，也包括地铁一号线的跨河西展 纵向交通逐步完善，形成网格交通体系。 提升永定河（治理后）在CRD整体空间中的作用。 景观形态 关注轴线空间景观结构主要通过轴线上标志性公共空间的韵律性呈现出来，长安街西延线的轴线景观结构主要可以通过以下几个标志性节点的建设体现（如图）， 并注意景观功能分区不同特色、层次性和连贯性、绿地的“快乐载体”支撑和水岸景观特色打造几个方面： 物业形态 大幅提高写字楼等办公业态型物业的比例。 鼓励大体量物业入住。 逐步降低居住型物业的比例。 快速降低仓储、工业类型物业比例，直至全部清退。 2.组织保障 （1）组织管理 设立市一级/副市级领导小组或协调委员会，由市领导挂帅，加大协调和管理力度。 常设办事机构由区政府一把手担任。 把开发主导权统一到政府手中 采取配套区级成员单位负责制，从拆迁、市政、环境、景观、产业等各方面保证“CRD核心轴线”建设进程。 成立长安街西延线建设专家委员会，负责控制轴线上的产业、建筑、景观及环境等的专业建设。 组建“CRD核心轴线”投融资协会，为建设资金的筹措、获取、使用提供保证。 组建“CRD核心轴线”商会，负责软环境建设，加强“CRD核心轴线”建设的各方沟通。 （2）开发主体 组建实力型开发公司负责“CRD核心轴线”的全面开发工作，给予足够的授权。 二级开发或深层开发要首先保证地块功能的落实，选择具有开发能力的大型城市运营商，保证开发质量。 （3）开发模式 一级开发采用政府主导开发模式，确保“CRD核心轴线”整体开发战略的落实。 二级开发采用企业主导开发模式，充分发挥企业的积极性和对市场的敏感，建设符合市场需求的“CRD核心轴线”。 3. 政策护航 （1）规划引导：长安街整体规划、细化的城市设计、景观设计和建筑设计。 （2）门槛设立 产业进入标准 进入的产业业态必须是CRD建设行动规划中明确的主导产业，并符合城市产业的基本标准。 进入的产业业态必须是CRD建设行动规划中明确的产业中的高端化业态，能够代表 “CRD核心轴线”建设要求。 企业进入标准：制定企业业务、资产、利润、税收限制条件。 事业进入标准：国家级的事业单位、符合CRD定位、愿景以及发展方略的相关事业单位方可进入。 物业进入标准：新建物业体量要求单体在5万平方米以上，并符合规划容积率标准。不符合“CRD核心轴线”总体发展方向和分区定位的物业形态“只许出、不许进”。 土地效益标准：制定产业、企业、事业、物业的用地效益标准，土地效益指标只能提高，不能降低。 （3）资金保障 投资测算 土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、建筑安装工程及设备费、市政基础设计建设费、公共配套设施费、房地产各项税费、管理、销售和财务费用、不可预见费、营业税及附加、贷款利息等成本测算。 投资计划安排和年度资金保障。 融资渠道 政府财政收入提供启动资金，争取市政府其他财政政策性拨款。 企业投资，即组建开发主体时企业投入的资金。 国家开发银行的中长期贷款，该贷款应为重点争取对象，贷款期限长利息低。 争取联合国开发计划署和世界银行的贷款支持。 各商业银行贷款。 区内已有的实力企业参与投资。 房地产信托。 发行企业债券。 BOT方式融资。 房地产增值税集资 融资工具 在拆迁及市政建设阶段：应主要以开发商投资、国家开发银行低息贷款，以政府财务拨款为主，同时考虑发行房地产信托工具。比如CBD的开发前期曾委托北京市国际信托投资公司发行了期限为15年的信托工具，筹集了15亿元的启动资金。 在建设阶段：取得“四证”后即可开始商业贷款；争取专项建设基金；采取施工方垫资进入的方式；争取区内土地出让金、大市政费、四源费全额返还；针对项目开发特定情况还可采用商位预售、预租方式获得预售资金。对于具备一定商业功能的公用设施如绿地等尝试采用一些社会招标建设方式。 （4）招商协同 自主定向招商。 活动招商。 行业产业链招商。 针对性招商。 编制招商信息库。19建筑c类