中国房地产市场报告 (中国点击地产营销顾问)点击出品12

文件类别：市场研究类(参考资料) 中国点击地产营销顾问地址：中国福州 联系邮箱：7376070点击地产.营销机构 地址：中国福州联系人：铁蛋联系邮箱：7376070中国房地产市场年度报告主持人我们召开今天的中国房地产市场年度报告，两年以前我们就对房地产市场进行系统的研究，然后用系统数据，用国际上的数据来解释我们中国的房地产到底是什么现状，两年以前我们邀请了北大宏观经济研究中心的林博士请他们组织和研究，今年我们又重新组织了REICO工作室，专门组织了一些人员举行了研究报告，今年四月份我们开始正式签约听这样一场报告的研究，到目前为止我们正式向社会公布我们的研究结果，REICO工作室既不代表官方的，也不代表商业的意见，虽然有我们各家企业来出资经营这样的研究，其中有全国工商联全国产业商会，有万通，有华远，有北京城建和REICO公司，由我们六家出资组织了REICO工作室，是由非官方的一些人员来参与的，一共有17位教授、博士和研究人员，有各个单位调集的，其中包括的国家最高研究机关，也包括我们社会的研究机构和各个著名的大学，通过了将近一年的时间，我们今年的重点就是要解决现在争论最多的关于市场宏观，泡沫过热这样一些问题，同时也附带着对未来预期的发展做了重点研究，这个研究成果可能和我们现在报纸上，以及媒体中，境外研究结构的结果是不一样的，因此我们在一个月之前，就开始做了初步的发布信息，也透露了一部分的信息内容，随后国家商务部已经正式来函要求我们把报告内容向他们提供，今天我们会向社会公布这样一个研究报告的成果，同时今天在住交会上出售这份报告，报告的全文大概是40万字，因为很多的资料整理还需要有一段时间，我们大概在三月份的时候正式出齐，今天我们公布的主要是报告的摘要部分，仅摘要部分大约六万多字，这个摘要报告准备二号馆有一个专门出售和登记出售报告的地方，今年的报告比较仓促，很多细节问题可能没有完全解决，可是明年我们会继续这份报告，以后每年会出类似的报告，同时我们将可能增加一季度，二季度，三季度的分季度报告，由REICO工作室分别向预定的单位进行发送。2004-12-4|10:26:00主持人今天在二号馆里面出售今年的报告摘要，也预定明年的有关报告内容，如果各位觉得报告能引起大家的兴趣，会有更多的人会在报告上得到更多的数据，证明我们的市场情况。我们这次报告分为几个专题，一个是98年到2003年为一个平台，重点讲述我们前一段房地产业发展和全国房屋建设的总体情况以及GDP中的构成比例等等，第二主要是从2004年到2020年我们国家的预期发展，2020年是十六大提出的小康目标的时段，在这样一个发展阶段中，我们和国际上同类GDP水平的国家，相关的数据进行了对比，可以同时找到我们在这样一个发展阶段中，中国的预期，也预算了我们在那个发展阶段中我们达到的水平和我们不断发展过程中，每年房地产业可能将发展的水平，同时在2004年已经发生了一些宏观的调控政策作为一个初步的判断，对2004年全年的房地产发展状况做了一个基本的判断，也包括了某些重点城市和重点行业的情况，也对2005年的房地产市场发展做了预测，我们用一个小时的时间，由几位专家来讲解报告的重要观点和结论，不可能涵盖报告的全部内容，我们希望大家从更多的数字中获得更多的信息。我们今天在座的有三位博士，还有十几位博士没有到现场来，在整个报告形成过程中，我们还同时开了各种各样的座谈会，专门做了专业的调查，也包括了我们各种模拟的计算方式和我们判断的方式，有大量的数学模型和数学图表来证明我们数字的可靠性和我们判断的合理性，以及我们现在市场上不正确的看法，尤其是对当前大家比较关心的一些宏观政策调控，针对的问题我们都做了解答，我们大概用一个小时的时间，由三位专家对报告做一个基本的摘要综述，然后我们对报告提出一些问题，整个报告的摘要部分可以在二号馆购买，然后购买的同时我们会在三月份出这样一个全文，这样的话可以让更多的人充分的了解我们现有的市场和我们的宏观经济发展，现在就请陈教授讲述报告的具体情况。 2004-12-4|10:26:12陈教授我们这几位教授来自不同的大学，这些人都是以个人的身份来参与这个研究，研究的结论和倾向不代表他们所在单位的倾向，下面我们就开始对研究报告做介绍。我们这个报告总的来说分四个部分，第一部分是98年到2003年的回顾，第二是未来十五年房地产业发展分析，第三部分是宏观调控对市场的影响，第四部分是04年市场变动的格局，前三个部分是从市场的角度出发进行剖析，这样的报告本来重点应该放在市场的分析上，今天我先介绍宏观的部分。第一部分的回顾我们分三个部分，在报告当中强调的是国民经济发展，市场化背景下的房地产业发展，在这里我们只强调三个方面来说明我们对98年到2003年市场发展的判断，我们的判断当然是说它非常健康，而要说明这个健康有三点作出解释，为了说明健康首先要澄清一个土地范畴，因为这里存在一个普遍的误会，而这个误会不仅影响着人们对行政的判断，也影响对整个房地产业的发展判断，现在人们普遍形成一种房地产投资过热的看法，一般来说都是基于以下的数据和理由，就是房地产业的供给严重超过需求，新房的供给量每年以20到30的速度增长，而家庭的人均可支配收入不可能以这样的速度增长，这是许多著名的学者都使用这样的语言来判断过热的现实。如果上述的数据是准确无误反应了房地产业发展的状况，我们也会赞成，但是事实上这个准确数据的背后另有别指，在我们国家房地产业的供给当中我们是以住宅为例，因为住宅占了60到70的份额，2003年我们全社会新增的住宅竣工面积是13亿平方米，这个实际是由两个生产方式提供的，一个是为了卖而生产的，这种生产方式占我们国家的产出份额，只占全部房地产年供给量的23，每年提供的数量是4.4亿平方米，而另一种是自己建方，自己住，自己用，就是以自给自足的方式用，占年供给量的68。现在看一下为卖而生产的产品，这个就是平常所看到的房地产业，实际上只有为了卖而生产的产业，把住宅当成一种商品来生产，来建造，然后来出售，只有这样的产业才能称之为产业，在我们国家是指随着我们经济体制改革以来，市场经济体制建立而发展起来的，以盈利为目的，从事房地产开发及中介服务活动的企业群体，生产方式是区别于计划经济实现的自建的方式，在供给方面尽管以超常规的速度每年20到30速度在增长，但是在2003年全社会的房地产新增产品的数量当中只占一小部分，统计对象是非常醒目的进入了固定资产投资其中的房地产开发投资栏目下，我们再来看另外一方面的占房地产产量的68的自主型的生产产业。 2004-12-4|10:26:38陈教授从业主表现为机关团体事业单位，表现为工矿、商业企业，表现为城乡个人家庭，他们分别都是以自建的方式自给自足，在中国土地年建当中这部分统计分别体现在固定资产里面基本建设投资，城乡的集体投资，以及城乡的个人投资，汇总数据出现在固定资产投资里面第一章的第一页上面，但是现实中许多的作者忽略了其他的大部分房地产企业，把目光紧紧盯在了房地产开发下的数据，由于忽略了数据，这个疏忽带来的后果还是很严重的，使人们认为现在房地产业的投资当做房地产领域的投资，把房地产供给增长20到30的统计数据，直接用来人均可支配收入来比较，于是现在大家相当普遍认为房地产的投资过热，而且是国民经济过热的源头，引起了钢铁、水泥等的全面紧张，但是事实上房地产业的高增长来自于一种替代。房地产业的高度增长并不等于房地产投资高度增长，代表的是1990年到2003年全国全社会每年竣工住宅面积的3.2，从1998年以后这个数据不仅是非常平缓而且有趋于下降的态势，这是房地产领域总的供给情况。第二条曲线是表现为城镇住宅投资，年均的竣工面积的29.3，同时作为房地产领域其中一小部分的房地产业提供的竣工住宅面积年均增长速度达到18.5，部分的增速并不能等于整体的增速。房地产业的高度增长空间主要来自对传统的住宅建设方式的替代，从下面这张图可以看到，从90年有三条线几乎是平行共同向上的，这是基本住宅的竣工面积，就是国有单位住宅建设的数量，然后是城镇个人的住宅建设数量，再一个就是房地产业的增长数量，在98年以前差不多是平行的，以相同的速度在增长，但是在98年以后替代明显增强了，国有单位基本建设的投资调头向下，个人的投资也显著的平缓，而通过产业化，市场化的生产方式提供的产品显著上扬，最核心的观点就是房地产业的增长空间在总量变化不大的情况下，房地产业能够高速增长只能主要来自对其他生产方式的替代。第三这个替代主要发生在国有单位自建房的格局替代，这样一个进程应该是中国的市场化进程的必然结果，作为替代的结果。从90年就是在整个房地产供给当中的产出份额发生了变化，在1990年的时候房地产业只占整个供给当中的23.4，现在提高到58.6，这个说明在城镇的建设领域当中发生了替代，对应的传统的计划经济时期所形成的各个国有单位自建的方式所提供的份额让出了市场份额，由市场化的方式来完成。接下来看一下替代的必然性，产业的多样化方面更体现人性化的方式来满足消费者更多样化的要求，现在城市里面的建筑风格显著的多样化，每一个发展商都在想方设法提供他们最有特色的，我们在计划经济时期实现的自给自足的，自建的供给方式逐渐会退出历史舞台。显然代替的生产方式这种市场力量会伴随着转轨进程的扩大，增长速度一定会快于将要退出的那部分力量的增长速度。在房地产高速增长的过程中房地产业的高速增长是真实的，它的增长速度是26，这种替代还没有完成，市场化的进程，转轨没有完成，于是房地产业的进程也没有完成，房地产业转轨的替代还没有完成，因此房地产的超常规增长肯定还会正常的维持相当一段时间。 2004-12-4|10:27:43陈教授在澄清了刚才所说的现实之后，刚才所说的数据都在国有资产这一章里面，不过是由于自给自足的生产方式，是被淹没在分类的基本建设投资，城乡集体投资乃至个人投资当中，而不是像房地产业的开发投资那样单独的列出，于是被大家所忽略，导致了刚才所说的误会，导致了人们普遍认为过热的误会，如果我们澄清了这种误会以后，澄清了忽略以后，我们对房地产业的增长应该持一种什么态度？我们认为应对的房地产的高速增长给予充分的肯定。市场经济的生产方式对计划制度下形成的自给自足的生产方式的替代是能够带来社会资源，带来宏观经济提升的制度性，这是我们转轨所追求的目标。所以我们觉得对这种进步不是打与压的。关于范畴的澄清我们说到这里，下面我们继续考察一下健康发展的基础。健康不健康从供给和需求两个方面考察，在上一轮房地产工作当中的教训，很多现在的学者和媒体经常会把我们现在的房地产形势和当年进行比较，无论在需求和供给方面，整个市场的结构方面，实际上是不可比的，我们先来看需求方面，从需求方面看，现在个人购房已经成为整个房地产市场上主导需求上的消费主题，城镇个人买商品房的数量从98年64上升到03年的85.2，个人购买商品住宅占全社会的销售面积比重也从98年的86.2上升到96.4，我们要说明的是，现在的消费者和92、93年的时候消费者是有极大的不同，那个时候消费者的比例是很低的，那个时候更多的是用公款买公房，现在这个市场是补给了前代的消费者构成了市场的主体，这个市场份额占到了96。再来看供给方面，这里也表现了98年到03年供给者的结构份额变化，在98年的时候民营企业占49，03年的时候民营企业上升到71，国企的份额显著的下降，而且在目前能够在这个市场上生存的国有企业，他们已经发生了很大的变化，他们在份额上占到了10左右，但是他们国家的资本金的份额占到了4，也就是说整个是市场供给的结构变得更为理性了，同样我们可以和上一轮过热的时候相比较，那个时候各个部门都在使用各种资金，各种贷款投向房地产业，那个时候主体上表现的是一种花着别人的钱来从事公房的赌博，而今天不是，今天的房地产商真的是在花着自己的钱来进行投资的，所以就使得房地产业的发展从供求两方面来讲，是显著的理性化了，正是市场理性化的提高提供了制度上的基础。下面我们再谈一下健康发展的标志，用什么来证明健康发展？首先快速发展，购销两旺，消费额和投资额每年是增长20，而且相当平稳，因为商品住宅的销售额年均增长86.7，在同一个时间段，实际上投资的决策，相当大的程度是依据同期的商品房的销售额而增长的，所以就是这种机制保证着住宅业稳定、平稳的健康发展。需求拉动特征是十分明显的，作为我们所的说健康发展的结果，就是98年到2004年全国的商品房的吸纳率是持续、稳定的提高，我们非常同意建设部发出的一个报告，他们更重视过程，或者更重视趋势，这一点我们非常赞成，应该说这张图也表现了这一点。 2004-12-4|10:35:47陈教授从支付能力方面来考察，我们支付能力是显著的在增长，这两条曲线的曲线一个是人均的可支配收入，我们用定基指数来表现支付能力的上升，我们以97年为一百，一个是销售价格增长累计下来到2003年销售价格是135，可支配收入是155，这两个数据来自于房地产价格指数的表，再一个城乡居民人均收入及恩格尔系数。我们一再向人们告诫房价收入比的变动方向，以及房价收入比是如何的不可承受，但是不同的学者都在使用这个指标证明自己的观点，说房地产过热的人会说房价收入比是15以上，而不赞成房价过高的舆论所提供的房价收入比是3，这里是统计方法，统计结果是难以对比的关键，我们不想进入更深的讨论，但是从这两条曲线上引申出来的结论是支付能力在增长，房价收入比在下降，应该说是一个宏观上的论证。关于回顾部分我们就简单介绍到这里，详细内容大家可以从报告当中有更多的体会。从宏观形式上说2003年是强势延续到2004年，房地产过热的标志是两点，一个是投资的增长过快，二是价格的增长过快，于是在宏观调控上采取了两个政策，一个是信贷，一个是土地，抑制过热行业的投资过快增长，当然这两项不是单单针对房地产业的，我们前一段的货币控制，信贷规模的控制，主要是通过数量型的货币政策来控制的，贷款的增加额变动是非常显著的，比如03年6月份提出的121文件之后，贷款规模是应声而下，在土地方面，土地的严格管理是对全局的措施，但是对房地产业来说还叠加了另外一种影响，就是召开化的改革，从我们研究团队来说，我们对投资分布在把协议方式改为召开化方式上面，我们持非常积极，非常正面的评价，我们认为体现了经济学上批租市场模型的的基本要义，我们是土地市场健康、更好发展的基础，使得我们土地资源在这样的竞标机制上获得更有价值的使用，就是使得土地资源获得更好的配合，对这种我们是持非常肯定的态度。调控的后果是宏观上试图使增长速度得到抑制，同时使过猛的房地产价格有所平定的话，前一个目标实现得很好，从年初的40多的高位，到六月份的时候已经回落到28左右的增长速度，这个效果是明显的，但是在房地产价格方面显然没有如愿，但是从经济学上讲，从房地产的经济模型来考察，这个是必然的，肯定是这样一个过程。这个分析框架是来自于美国学者针对房地产市场政策环境发生变化后可能发生后果的工具。政策效应的方向必然是这样的方向，一个是投资规模会受到显著抑制，因为投资成本曲线上升了，再有就是价格必然是上升的，整个金融的走向，变动方向是向左上方移动。我们很高兴的看到，就是我们现在宏观调控的措施已经转向了紧急调整，会有更好的效果，市场接受起来会更平静，反应会更好，而且效果会更佳，当然这是理论上的推研。对当前房地产市场的总的判断我们是有这样的基本判断，第一是住宅投资和市场需求都在快速增长，这个是由需求结构加速变动的正常表现，第二是供求缺口在继续放大，宏观景气方面，持续负利率和某些城市政府债务缺乏，导致市场需求加速扩张的原因，但是这个我们不认为是主流的，是一个伴生的现象，再有就是最近一段时间以来，房地产市场的舆论环境对价格可能上升的预期，也带来了需求的进一步推动，最后是基准利率还会提高，因为今年27个点预示着上升，房地产指数的增幅肯定会回落，会有助于房地产市场的发展，但只是增幅的回落，不会出现很多人预期的泡沫，房地产指数的绝对下降。 2004-12-4|10:46:08陈教授我们首先在未来十五年的增长空间分析当中，我们考察了一下发达国家的增长经历，特别是我们要选择一个可参照的发展阶段，因为直接拿今天的状况和今天的欧美国家进行比较，是缺乏肯定性的，详细的参照判定我们就不详细解说，但是大致的相当于美国的30年代到60年代，然后是欧洲国家的50年代到80年代，我们过来的未来到2020年，我们的增长经历将经过发达国家那个时代所对应的。下面我们就转向宏观视角上可参照的房地产业是什么状况，在国民经济当中处于什么样的比重份额，首先在这些发达国家当中，房地产业构成基础性和支柱性的行业，在各国的经济发展中发挥稳定和持久的作用，从基础性方面来说，主要表现在存量方面，在国民财富的存量当中，90年美国存量结构其中55都是房地产的资产形式，对应在我们国内现在还没有这样的一个结果，没有这样的数据，我们搜索了在我们之前的其他学者的文献，曾经出现过的是凡钢先生曾经对这个做过估算，大概是17亿这样子，但是分析的结果重点是存量资产在国有部门和非国有部门之间的分配比例，以及部门分配比例带来的效果如何，而不是像这是所表现的分析财务存量的表现形式，我们觉得这一点非常重要，在我们的报告当中有一些内容，特别是涉及到金融风险的时候这个是很重要的。再有在流量方面是支柱性的表现，表现在国民经济的两大流量当中，一个是GDP，二是固定资产的投资，美国房地产业在增长值的结构当中持续的，稳定的增长，在投资方面，美国、德国、法国等他们的住宅投资跟我们现在对应的时代，占固定资产投资份额是持续在20到30之间，这个为分析我们目前房地产投资结构的状况是一个很好的参照性。从我们国家的房地产业未来的增长来看，上个月刚刚公布的数字是1.8，现在是2，关于这一点很多学者认为是我们统计口径和国外有一些区别，可能是被低估了，我们根据不同的学者做不同的评估，我们取一个平均值大概是5左右，未来到2020年人均的收入水平进一步上升，应该在结构上对应的实现发达国家已经呈现的结构状态，已经达到10的结构，就意味着我们房地产业在未来的十几年里，需要远远高于GDP增长速度的增长环境，在我们过去的十几年里，我们1.09高于GDP增长，但是还显得太低，要实现GDP达到10的水平需要一百年，所以我们估计在未来20、30年增长环境会维持在1.3，1.4的水平上，这样才可能在20、30年达到对应的发达国家的发展水平。从过去的投资来看，在90年代的时候低于1，低于固定资产的投资速度，到98年的以后，这段时间上升到1.263，在这段时间以后高于全社会房地产的增长速度，我们认为未来肯定要持续增长，才会使我们目前占供应量投资份额16.7能够上升到20以上，所以我们认为伴随着国家住宅需求的日益增长，在投资上必然会作出这样的行为。我们再从微观视角考察一下房地产业的发展空间，也是和一些国家来进行比较，欧洲国家在60、70年代的时候，先后都达到了美国60年代的人均住宅水平，我们这里显示出来美国的这条线，也代表着发达国家在60、70年代的时候水平，我们并不主张以美国的利率关系所决定的美国住宅水平，现在美国人均已经超过了75年，我们是和他们不可比的，我们现在设定的目标假定以美国60年代的目标作为我们方向的话，我们可以看到差距仍然很大，在2000年因为现在国民经济统计上使用的是建筑面积，03年达到26.7，但是在国外统一使用水平面积，伴随着城市化和经济发展，到2020年的时候，我们使用面积是24.4，折合成建筑面积是32多，就是低于建设部规划的小康目标的水平，我们认为可能达到的水平比国家的规划指标要低，我们仍然从后面的分析可以看到，对房地产业的发展来说是一个极大的挑战。我们再从支付能力方面里考虑，恩格尔系数和居住支出的比重，显示了我们国家城市2003年的水平，以及美国70年代的状况，在70年代初的时候，欧美国家的水平是在30左右，而我们国家2003年城市是37.7，现在是下降得非常快，也就是在2010年的时候，在恩格尔系数方面达到欧洲国家的水平，支出的比重也将会在2020年都能够达到15左右。另外在城镇个人的购房支出这方面考察，按照家庭部门可支配收入增长和城镇个人购房支出比较看，明显表现出城镇的居民支出发生了巨大的变化，在2002年的时候达到了12，这是中国统计年鉴里面的数据，同样类似的比较，在中国城市调查队做的结论，构建房的增长速度相对于收入增长速度这两个比值，两个数据的比例，从95年到2003年，构建房的支出收入是在1.5以上，应该说低于从国家统计局直接获得的数据，当然途径不一样，因为主要是通过家庭调查来实现的，但是保守低的数值1.5是可信的。城乡居民储蓄年度增加额，增量相对于住宅商品的销售额这两者之间下面是商品房的销售额，而同期购置商品房的同时，住宅的储蓄还仍然在增长，我们可以看到从98年到2000年出现了下降，我们可以看到确实影响到了家庭的居民储蓄，在2000年之后，伴随着商品房销售的进一步上升，储蓄的增量仍然在迅速的增加，而且速度快于后者，应该说更直观的体现着支付能力方面的标志。下面介绍一下2005年到2020年房地产业城镇规模的建设，下面由我们岳博士来介绍。2004-12-4|10:59:25岳博士首先我说四个方面，一个是预测思路，第二是主要变量，还有就是预测的模型，最后是预测的结果，城市中建多少房，人均的住宅面积和人均的可支配收入有很大的关系，另外城市的住宅量根据城市人口的规模决定的，所以在这里面主要的城市住宅规模主要有两个因素，一个是城镇的人口，再一个就是城镇家庭的人均可支配收入，我们根据这两个变量可以推算出城镇的住宅存量，然后有了住宅的总存量，可以算出每年住宅新增的量，然后有了新增的量以后，就可以推算出每年应该新建多少住宅。从住宅增量到建筑量来看，它不是一个简单的关系，由于在城市化进程中，由于农村人口转成城市人口随之而来就是它的一些住房随着行政规划来划分，然后直接转换成城市的住宅，这里面有一部分叫农转非的住宅量，这个在统计年鉴中可以大概的估算出来，另外城镇的新建住宅里面，还有一部分是属于旧房改造，所以新建住宅里面大概就需要这几个参数。有了城镇新建的住宅量，再经过一些折算，大概估计出需要多少土地开发量，另外还有根据造价可以算出来每年的新建住宅量的大概是多少，这是一个简单的模型图，基本上反应了整个情况。下面看一下模型中的主要变量，最重要是城镇居民家庭人均可支配收入，还有就是城镇的人口规模，还有就是城镇住宅的折旧量，还有随着建安造价的提高，反应了住宅质量的提升，还有就是农转非的提升。下面我们看一下这个模型，这里面刚才说到人均收入随着家庭人均可支配收入上升而上升，这张图反应了85年到2003年我国人均家庭可支配收入和人均住宅面积的变化，下面这根线是人均住宅建筑面积，我们可以通过这个分析，可以发现城镇居民人均可支配收入与人均住宅面积之间有很强的相关性，这两者之间的关系我们可以用下面的框条来反应，这张图反应了我国从78年以来，到2003年城市化的进程，上面这块表示的是城市人口，它是在逐渐的加速和放压，下面是农村人口，中间这根线反应的是城市化率，在2003年的时候城市化率是40。我们做完分析模型的预测以后，我们得出来每年的2005年到2020年每年的新建住宅量，各个因素对城镇住宅投资增长的贡献，下面我们来看一下根据这个模型得出来的一些数据。这个是2005年到2020年城镇住宅存量变动及人均住宅面积改善的结果，2020年整个城镇住宅存量能够达到3300亿，人均的住宅面积达到32.4平方米，我们这个预测都是比较保守的，得出的人均住宅面积比建设部规定的小康水平还要低一些。这张图反应的是2005年到2020年每年城镇新建住宅面积，这条线是一个平均的水平，这是2005年到2020年城镇住宅投资的总规模，我们可以看到在2020年的时候城镇住宅投资大概在七万二千亿元。 2004-12-4|11:09:03岳博士比例最大的是城镇提升，第二就是土地价格的变动大概占23第三位是城市化水平的提高，它对住宅投资功能有16，还有就是折旧大概在14，我的介绍就简单说到这里，下面由刘博士来给大家介绍2004年房地产市场的变动。 2004-12-4|11:10:02刘博士各位来宾大家好，不同于刚才陈教授和岳博士所做的房地产宏观方面的介绍，我做的这部分主要是从微观角度针对房地产2003年和2004年的情况做一个介绍，由于时间的关系这里面说得比较简单一些，主要是三个部分，一个是04年市场分析的内容框架，第二部分是这个市场分析的部分主要特点，第三部分是市场分析的主要结论。首先我们来看市场分析的主要内容结构，在这一部分由八部分的内容来组成第一部分是是对03、04年宏观经济及政策做出一个清晰的描述，给出房地产市场发展的背景，第二是房地产市场概况的分析，在这部分当中对土地市场和房地产增量的投资，供给结构，需求以及影响因素都进行了比较详尽的分析，第三部分将从主要的分类物业市场，商品住宅，办公楼和商业营业用房分别进行分析和预测，在每一部分都是从需求，价格进行分析，第六部分是分析房地产市场的投资机会和投资风险，在这部分当中给出了房地产市场的区域投资机会，以及应该注意的投资风险。第七部分描述了房地产企业的发展状况。第八部分对六个典型地区的房地产市场进行了分析，今天的REICO报告当中六个地区是北京、上海、广东、重庆、沈阳和杭州。下面是市场分析报告的内容框架，这部分主要的特点有三点，第一点是从它的理论体系上面来讲，同时采用了外围指标和若干与国际接轨的核心指标来进行市场分析，这个特点是来力求报告在理论体系上的准确性，第二是同时扩充了房地产存量、增量以及各种物业类型的分析，这种分析是由于目前房地产市场的存量市场快速发展情况下，对存量市场不应忽视，对我国的存量市场进行了一个比较详细的分析。第三就是全部采用官方统计机构的数据来进行分析，来保证数据的权威性，可靠性，报告的最终目标是为了力求能够更加真实准确的来反应当前我国房地产市场的运行状况。下面我简单介绍了一下报告当中采用的几个核心指标，第一个指标是住房可支配性指数，这个指标是在国外市场中非常成熟的一个分析指标，这个REICO报告首次将这个指标引到国内，用国内的数据来计算出数值，在很多的机构都发布这个数据，它的适用对象是政府、居民，可以作为宏观调控的一个依据，企业进行投资决策的依据和家庭进行选择置业的依据。第二个指标和第三个指标分别是存量房屋的空屋率和增量房屋的吸纳率，这两个指标的理论概念已经引入到国内，但是由于统计方面的缺陷，一直没有计算出数值，今年的REICO报告我们与相关的一些部门和机构联合，进行了市场的抽样调查，首次提出了这两个指标的数值。第四个指标是住房自有化率，第五个是房价收入比，这两个指标在目前国内有它的计算方法也有它的计算数值，REICO报告不同的特点，对这两个指标重新采用了国际惯用的计算方法，对它的计算数值重新进行了计算。我们来看住房可支付性指数，是考察住房市场中处于中位数收入水平的家庭，对处于中位数房价住房的承受能力，如果大于一百居民的支付能力是比较好的，小于一百则表明出不足，全国平均值是112.97。空屋率是指的住房存量中无人居住的住房数目占所有住房数目的比例，这个指标一个特点是一个非使用的概念而不是一个未售出的概念，它针对的市场是存量市场，而不仅仅是指新建住房，而是指在存量市场中没有使用房子的状况，这个概念与国际上通行的空置率的概念是完全一致的，但是空置率在我国被引用到新建房的市场，为了区分在REICO报告中将这个概念改名为空屋率。2003年全国的平均存量房屋的空屋率是2.36，其中东部地区比较高一点，是3.93，西部地区是3.03，增量市场的吸纳率是用在房地产增量市场当中，指新建房屋的租售量和新建商品房数量的比值，反应新建房屋被市场消化和吸纳的程度，可以反应一种需求的状况，历年商品房屋的吸纳率是在逐步上升的，住房自有化率，拥有住房的家庭数量占所有家庭数量的比例，这个指标也是运用于整个存量市场，它与国内常用的计算方法不同的是，它采用的是户数的概念，而不是按建筑面积来计算住房自有化率，2003年我国全国的自有化率是80.19，房价收入比是指的是所有自有住房的当前市场价值中位数和所有家庭年收入的中位数的比值，房价收入比的计算是采用市场调查的方法来算出来的，第二是房价是按总价，而不是面积乘以单价算出来的，第三是考虑所有的住房，而不仅仅针对所有的新建商品住房而言，我们算出来的房价收入比，2003年全国平均的数值是3.32，上面讲的是几个核心的指标，下面简单对住宅存量的特征讲几个结论。第一是对城市现有住宅存量特征的介绍，从这些数据当中可以看出，城市现有存量住房的质量还需要进一步的提高。第二每年房地产开发住宅的竣工面积，占全国660个城市住宅存量比例是在4左右。第三城市家庭户按住房建成时间分的住宅情况，在各个时间段住房平均的户建筑面积。第四在目前的存量市场中，两居室是主要的户型，这是不同收入家庭从最低收入户，到最高收入户不同的家庭当中，两居室的比例都在40左右，这一张图表明的是按照不同的年龄户主来看它的家庭，从20岁到60岁及以上，从每一个年龄段来看，这个户主家庭居室比例两居室的比例都在40左右，在目前的存量住房中两居室是主要的户型。房改房在所有住宅的比例当中是占到了67.54，商品房是在所有的住宅当中比例13.01。第二居所的比例，我们看到2003年全国平均的数值是7.33，其中东部地区是最高的，达到了8.2，在第二居所的使用状况中，主要用途是用来出租，偶尔居住的比例还是比较低的，上面介绍了报告的特点，下面我简单对报告的结论做一个介绍。第一个结论2003年我国宏观经济的基本形势，第一2003年以来我国经济摆脱了持续多年的通缩阴影，第二民间投资欲望显著增强，投资高速增长，控制投资过快增长，稳定房地产的价格，第二是对当前中国房地产市场的基本判断，持续增长，价格上升，主要是从以下几点来看，一个是房地产开发投资和土地开发投资持续增长，但是增幅已经出现了回落，商品房的供给持续增加，但是新开住宅在持续下降，需求依然非常旺盛，土地价格和商品的价格持续上升，分类物业来看，住宅市场是持续增长，但是增幅减缓，住宅投资额和住宅的建设都在保持高位增长，但增幅趋于平缓，各地的房屋拆迁规模明显下降，普通住宅的供给比例是增加的，经济适用房供给比例下降，住宅的需求依然旺盛，价格是在平稳的上升。二手住宅市场异常活跃，第二个分类市场，办公楼市场逐渐升温并迅速的发展，2004年以来租售面积逐步增加，平均销售面积逐步上升。商业市场是供求两旺，销售量同步上升，需求保持平稳，价格保持上涨，但涨幅已经呈现下降的态势。2005年房地产市场的运行趋势，2005年的GDP增长速度是在7到8之间，房地产政策仍然是以增加宏观调控的效应，调整住房结构，防范金融风险为重点，房地产增幅会下降，供给量增幅会减小，需求维持基本不变，价格增幅会下降。第四，投资机会来看，目前房地产投资向中西部地区转移，中部地区的投资机会已经显现，主要有中部地区的房地产增长率是最高的，存量房屋的增长率是较小的，商品房的消费率最高。这两个指标差距比较大的地方，就蕴藏着比较高的投资机会，在中部地区我们可以看到，这两个指标的差距是比较大的，这个是同样两个数据的统计图，在中部地区投资机会还是比较大的。投资风险在预售报告中主要分析了四种风险，一种是放企业面对的主要风险依然是难于预期的制度和政策风险，第二升息加大了居民购房需求增长的不确定性，升息不仅仅从开发投资的角度上，而且从购房的需求也造成了一定的影响，央行的调控政策加大了投资风险，土地市场的改革加大了土地供给的不确定性，第五，房地产企业的发展状况，企业市场的集中度比较低的，汽车行业的前十家达到了80.5，彩电业的前三家达到了50，在任何一个成为少数的房地产企业是不能控制城市房地产的发展。房地产投资的利润率比较低，但是自有资金的回报率呈现不断上升，房地产全部投资的利润率大概只在3左右，而自有资金的回报率2003年达到了21.17。北京市的房地产市场在每一个地区的市场当中是从土地，存量市场和分量市场来分析，北京市市场来看，房地产投资回落，新开工面积是出现下降，商品房的销售旺盛，价格稳中有省，存量市场保持快速增长，上海房地产市场同样是土地供给量在减少，土地的购置价格在大幅上升，先开工面积出现了绝对下降，商品房的销售绝对旺盛，价格继续攀升，二手房市场非常活跃。广东省的房地产市场，土地供给量相对比较大，同期已购置尚未开发的土地总量继续增加，开发投资的总量增加，供给和需求都在小幅增加，价格结束了前期持续下降的局面开始出现上涨，增量市场出现问题没有得到明显的改善。重庆市场土地供给也在减少，土地价格持续上升，房地产增量市场投资增幅下降。沈阳市的土地供给量在加速的增长，土地的购置价格也在持续上涨，增量市场的投资增幅非常迅猛，新开工面积增幅也比较大，需求旺盛，价格大幅上升，存量市场交易活跃，杭州市的市场是土地供应量在减少，土地价格上涨，增量市场的投资和开发规模在快速增长，销售还是比较好的，价格上涨，存量市场的交易比较活跃，成交量大幅上升，最后要说明的一点，房地产领域需要研究的问题是有很多的，今年的REICO报告我们只是对上述的四个问题做了一个分析，由于时间的关系报告中有一些内容还是比较粗浅的，尤其是在完稿的时候，我们觉得报告中有一些不完善的地方，但是作为学者我们认为是我们心胸坦荡，有不完善的地方请各位指出，我们的目的是为房地产产业作出贡献，谢谢大家。 2004-12-4|11:31:12提问高速增长还会持续多久？ 2004-12-4|11:33:53答目前呈现的高速增长是由于替代过程尚未完成，所以替代的过程还会持续，20多的高速增长我们认为大概至少还有十几年的时间，因为这个替代过程不仅仅是体制改革的过程，还有长期有许多的自建房屋没有纳入全社会的分工，特别由于农村的大量住房通过商品房的方式来建设这个时间会持续更长。另外高速增长的概念不仅仅是20才是高速增长，只要高于GDP怎样速度就是高速增长，只要高于平均的固定资产投资就是高速增长，这个至少是20、30年，因为和我们相同的可参照的结果相比我们真的差距很大。 2004-12-4|11:34:07主持人我们希望让所有的投资者有一份公正和完整的报告，我们同时也希望我们的报告对中央起到决策的影响，我们希望未来的房地产发展能够按照我们预期所增长，让我们的市场处于稳定的发展状态之下，今天的报告就这么多，谢谢大家。 2004-12-4|11:35:41点击地产的口号是：点击奉献 必属精品！把最好的资料拿出来与您一起分享，读完之后有何感想，有空多联系，多交流，让我们一起成长，一起进步！中国点击地产营销顾问 铁蛋联系邮箱：7376070点击地产.营销机构中国.福州23声明：本资料仅供参考，著作权归作者所有，请勿作为其它商业用途使用