住宅商品房开发项目成本费用估算及清单及其他

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住宅商品房开发项目成本费用估算及清单以下数据为估算，仅供参考。具体以项目的实际情况为准。一、土地费用 1、土地使用权出让金 土地评估拍卖价格的30%或以上2、土地出让契税 出让金3%二、建安费用810元/M21260元/M2含建设及基本安装三、前期费用 中高档楼盘 约80元/M2100元/M2 、别墅 约180元/M21、规划设计费 建安费3%2、设计招投标管理费 总投资0.02%3、勘查费 设计概算0.5%4、设计监理 规划设计费2%5、施工监理 建安费1.4%6、施工证费 7、规划证费 建安费0.6%四、配套费用 约 190元/M2230元/M21、住宅配套费用 用地红线外2、大市政配套费 含红线外道路、上水、燃气、电话等五、其它费用 1、管理费用 （建安+前期+配套）3%2、销售推广费用 按销售收入约1.53%计3、不可预见费用 （建安+前期+配套）3%或以上六、营业税费 销售收入6.1%1、营业税 销售收入5%2、城市维护建设税 营业税7%3、教育附加税 营业税4%4、印花税 销售收入0.05%5、交易管理费 销售收入0.5%七、融资成本1、土地使用权取得费附加 1.1 国土契税 土地评估价格3%1.2 城市配套费 凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。 1.3 拆迁管理费 1.4 国土勘测费 1.5 拆迁代办费 1.6 现状实测费 2、前期工程费 中高档楼盘 约80元/M2100元/M2 别墅 约180元/M22.1 方案设计费 多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.2 水文地质勘察设计费 多层3.1元/M2，高层3.6元/M22.3 施工图设计费 多层18-22元/M2，高层35元/M2，别墅100元/M22.4 施工图图审费 多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.5 基础设施设计费 2.5.1 市政工程设计费 多层1.8元/M2，高层2.5元/M22.5.2 电信设计费 1元/M22.5.3 有线电视宽带设计费 0.4元/M22.5.4 管煤/给水/给电工程设计费 3.4元/M22.6 施工用电供配电贴费 1.2 2.7元/M22.7 测绘定点费+灰线验费 0.85元/M22.8 晒图费 0.5元/M22.9 编标费及委托编制标底费用 3.2元/M22.10 工程招标管理费 0.42元/M22.11 环保费/日照分析费 0.5元/M22.12 建筑地方高等教育费 12元/M22.13 人防费 多层15元/M2 （旧城 10元/M2）2.14 商品房测绘费 0.8元/M2(住宅) 1.2元/M2（商业用房）2.15 白蚁防治费 1.6元/M22.16 散装水泥专项基金墙改 10元/M23 建筑安装工程费 810元/M21260元/M23.1 建安成本 多层800元/M2，高层1250元/M23.2 监理工程招标费管理费 多层0.1元/M2，高层0.14元/M23.3 土建工程监理费 多层8.4元/M2，高层10元/M23.4 土建工程质检费 多层1.5元/M2，高层2.1元/M24 基础设施建设费 190元/M2230元/M24.1 市政工程建设费 多层70元/M2，高层100元/M24.2 市政工程质检费 多层1元/M2，高层1.5元/M24.3 小区供电工程费 22元/M24.4 小区给水工程费 供水基金 15元/M2 接水 15元/M24.5 小区供气工程费 14元/M24.6 有线电视宽带工程费 6元/M24.7 小区路灯工程费 双路 64万/公里 单路39万/公里4.8 小区绿化费 2530元/M24.9 小区通讯通邮费 16元/M2房地产开发程序 一、立项审批1、项目立项申请报告书（原件一份）2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）4、项目建设投资概算（一份）5、银信部门出示的资金证明（原件一份）6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）7、项目地形图（一份）8、有关职能部门的意见。二、规划设计1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。三、建设工程报建（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。1、计划部门核发的固定资产投资许可证或主管部门批准的计划任务书；2、规划部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；3、国土部门核发的国有土地使用证；4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；5、人防办核发的人民防空工程建设许可证；6、消防部门核发的建筑工程消防设计审核意见书；7、防雷设施检测所核发的防雷设施设计审核书；8、地震办公室核发的抗震设防审核意见书；9、建设资金证明；10、工程预算书和造价部门核发的建设工程类别核定书；11、法律、法规规定的其他资料。（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设工程施工公开招标申请表；3、建设工程监理公开招标申请表。（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设工程施工邀请招标审批表；3、建设工程监理邀请招标审批表；4、工商部门签发的私营企业证明；5、法人营业执照；6、其他申请邀请招标理由证明。（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；4、工商部门签发的私营企业证明；5、法人营业执照；6、建设工程直接发包审批表。（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。1、规划许可证；2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；4、施工合同及其单位资质证书复印件；5、监理合同及其单位资质证书复印件；6、施工图设计文件审查批准书；7、建设工程质量监督申请表；8、法律、法规规定的其他资料。（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。1、建设单位提供的资料：（）工程施工安全监督报告；（）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（）施工图纸（含地下室平、立、剖）；（）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；2、施工单位提供的资料：（）安全生产、文明施工责任制；（）安全生产、文明施工管理目标；（）施工组织设计方案和专项技术方案；（）安全生产、文明施工检查制度；（）安全生产、文明施工教育制度；（）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；（）现场设施、安全标志等总平面布置图；（）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。（七）领取施工许可证，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；2、工程监理中标通知书和工程监理合同；3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；4、使用商品混凝土购销合同或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；5、质量监督申请安排表；6、安全监督申请安排表；7、建设工程质量监督书；8、建设工程施工安全受监证；9、施工许可申请表；四、建设工程竣工验收（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；2、工程竣工验收申请表；3、工程质量评估报告；4、勘察、设计文件质量检查报告；5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；8、建设单位已按合同约定支付工程款；9、施工单位签署的工程质量保修书；10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；11、规划部门出具的规划验收合格证；12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；13、质监站责令整改的问题已全部整改好；14、造价站出具的工程竣工结算书。（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。1、工程竣工验收报告；2、施工许可证；3、竣工验收备案表；4、工程质量监督报告；5、工程竣工验收申请表；6、工程质量评估报告；7、工程施工安全评价书；8、工程质量保修书；9、工程竣工结算书；10、商品住宅要提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；11、法律、法规规定的其他资料。（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。1、工程按实际结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程类别核定书；（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（4）工程施工承发包合同；（5）施工组织设计方案；（6）图纸会审记录；（7）工程施工开工报告；（8）隐蔽工程验收记录；（9）工程施工进度表；（10）工程子目换算和抽料（筋）表；（11）工程设计变更资料；（12）施工现场签证资料；（13）竣工图。2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程承包合同原件；（3）竣工图。五、办理预售许可证l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。3、持有建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。4、计划部门签发的项目投资许可证。5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。6、已签房屋施工合同。7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25以上资金的验资证明。9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。13、物业管理方案已经落实。某房地产项目销售说辞与问答纲要 (1)1、小区名称、组团名称、以及各栋？XX花园；A组团：多层14栋、小高层2栋,B组团,12栋多层,2栋小高层2、楼盘所在地理位置？花桥北、后湖片区、钢材市场旁 3、周围主干道及离主干道距离？在带黄公路边。离花桥转盘500米4、周围楼宇及建筑物：周围有后湖生态花园、世纪花园、佳海华苑二、开发、设计、施工等公司介绍 1、发展商名称？ XX置业发展有限公司。2、公司所在地址？ XX区XX园1栋三楼。3、开发过哪些楼盘？XX园（一期）4、承建商名称？以往承建过哪些楼盘？ 暂未定 5、监理单位名称及监理项目？ 湖北XX监理公司 找房地产资料 到中国地产商 6、设计单位名称及曾设计过哪些项目？ 深圳市XX建筑设计有限公司。深圳XX山庄、深圳XX居住区、深圳XX居住小区等。7、物业管理公司名称？物管费、服务项目？武汉XX管理有限公司。多层。0.50元/平米.8、环境设计由哪家公司设计？有何设计项目？深圳市XX建筑设计有限公司。深圳XX山庄、中海XX居住区9、售楼处电话：？ 前台处： 合同签定处： 三、 楼盘资料（一） 规划： 1、XX花园用地性质？批地时间？年限？ 居住区。1998年。70年。 2、占地面积？建筑面积？ 净用地：97563.2平米。141851.32平米3、容积率？绿化率？建筑覆盖率？ 1.45 36% 23.8%4、XX花园设计特点？ 规划：建筑布局-座北朝南. 间距较大. 带状绿化空间(景观、休闲、健身于一体。)建筑：一梯二户、部分架空、么家花园、大厅小卧、“四明”、落地窗、在阳台。立面突出“现代建筑”和“绿地建筑”的风格造型轻盈、通透色彩丰富明快。4、小区是否封闭管理？封闭以什么形式（例如栏杆或围墙）？ 是。围墙。5、小区有否监控系统? 有（电视监控系统）6、XX花园楼与楼之间的楼间距为多少米？ 20米58米7、XX花园共有多少种户型？各多少套？各户型面积比例？几梯几户？（表格形式） 8、架空层高度？净高？用途？ 3米。2.98米。休闲。9、车位总数？车位租或售？价格？租是否为固定车位？ 336个。售。4。5万元/个 租为100元无固定车位，150元有固定车位。10、会所面积？几层？服务内容？ 1789.98平米。一层。休闲，娱乐，健身于一体12、会所功能？使用方法？收费标准？ 待定。13、小区配套与家居服务？ 提供钟点工服务（收费） 14、小区可有消防系统？为何牌子？ 室外设有消火栓，商场、商铺设有火灾警报系统。15、小区可会实行人车分流？小区有多少出入口？位置在哪？ A区两个后湖南路及万隆四路。B区两个后湖南路及万隆四路。16、小区商业配套服务？ 小区提供商铺。商业街。 17、住户专车的发车时间？收费标准？见班车时刻表，现免费18、水电收费标准？煤气、有线电视收费标准？多少班次？ 水：1.1元 煤气:0.80元/立方米(初装费:2200元) 电:0.45元/度 有线电视:10元/月(初装费:400元)19、商铺规划？商铺使用年限？后湖南路商业街. 40年20、XX花园的动工时间？竣工时间？入伙时间？ A组团2001年12月2日动工, 2002年10月26日竣工, 2002年12月28日入伙.21、是否带装修？价格是多少？标准怎样？不装修. （二）、交通、配套1、到火车站、市商业中心、公园、机场等的时间？ 火车站：（公交车）汉口火车站30分钟，武昌火车90分钟，（的士）10分钟，40分钟。市商业中心：（公交车）汉江路步行街40分钟，武广、武展40分钟。武昌司门口90分钟。武汉昌中南路90分钟。 （的士）10分钟。10分钟，40分钟，40分钟。2、公交车运行情况：车资、线路、运行时间、车行路线120元，706、716，汉阳腰路堤-竹叶山（6：0022。00）恒星园（6：0020。00）武昌梅苑小区生态花园（6：0021。00）3、银行？ 工行、交行、建行、信合（附近）光大银行等（竹叶山）4、现有肉菜市场？二七则路 5、饮食？ 梦天湖6、娱乐？7、宾馆？8、邮政、电信局？花桥邮局（三眼桥车站），中国联通（竹叶山）9、医院？一六O一医院（黄埔路口）;空军雷达学院内部医院10、药店？ 11、购物商场？ 武汉口商业大楼(花桥二村)正大超市（本小区有免费专车接送）12、幼儿园、小学;中学？(1)地址：（育才）花桥一村（招商银行正对面），（七一中学）本小区后。(2)电话：（育才）(幼)、(小)、(中)，（七一）(3)联系人：（育才）高院长(4)收费：保交费1年3000元，保育费和杂费160+5.5(5)规模：国家级重点试点模范学校.(6)性质：国立(7)录取方式 （小学）填表申请 每年5月份面试，（中学）现不招 1 2 3 4 5 四、建筑：1、楼体为何结构？基础为何种基础？ 主体为框架结构，基础为深基础-振动沉管灌注桩。2、楼板的厚度？ 100米120米。3、楼体高度？层高与净高分别为多少？ 多层楼高；21.004、是否隐梁、隐柱设计？房间内梁高度？异性框架、隐梁、隐柱、房间内无梁；净高2.88m；3.68m5、山墙厚度？250MM6、给排水管线的上水管和下水管分别为何种材料？给水为PPR管，排水为UPVC管。7、实用率？8、有否天然气管道？管道煤气进户9、楼宇的外墙为何材料？什么颜色？外墙涂料，蓝色 10、如何处理防水层（屋顶、多水房间）？屋面SBS柔性防水，卫生间聚胺脂防水11、楼宇抗震等级？6级抗震设防。12、室内多水房间的标高较其它房间的标高低是如何实现的（是否为降板）?降13、空调水的排放是做如何处理的？PVC管收集冷凝水，集中排放至小区两面水系统。 五、室内：1、楼梯间装修标准？跳步水泥砂浆、收光（是否贴地砖待定），墙高、顶棚乳胶漆饰面2、入户门与房间门的尺寸？入户门 1000mm2100mm卧室门 900mm2100mm厨卫门800mm2100mm3、每户供电最大负荷为多少？复式住宅12KW，其它8KW4、楼梯间照明系统？楼梯间设有公共照明系统5、每户可带装修？装修标准？6、业主可否更改隔墙？可以合理更改7、窗可为凸窗？凸窗宽度？距地面多高？玻璃厚度？凸窗窗台高450MM。出挑600MM.玻璃厚度5MM8、房内各种接口布置（有线电视、电话）？无.房内有弱电分配箱,客户可以根据实际需要,从箱内引入有线电视,宽带通信.9、房间内各种电器开关为何种品牌？TCL普通型10、可否安装防盗网？不可,楼体外观属于发展商.11、是否预留空调机位？是 找房地产资料 到中国地产商 12、房内插座分布情况？（指数量、位置、品牌）插座分布齐全,每间房间包括阳台都有,至少28个,品牌TCL普通型.六、发展商承诺1、房产证几时办理？几时可以拿到？2、可否外销？外销可否做按揭？3、可会提供业主质量保证书？可4、预售证编号、5、物业管理公司提供哪些服务？见附件.6、按揭银行？按揭年限？一期为中国工商银行武汉天安支行,七成二十年(二期待定)7、付款方式？一次性付款,分期付款,银行按揭,公积金注：有关楼盘推广形象部分待广告公司确定后三方共同确认。附件: 建筑本体共用部位 共用设施设备与物业规划内的市政共用设施 配套服务设施的维修 养护和管理,充分发挥原有设计功能,确保使用安全 舒适 方便;对小区实行封闭式安全管理,全天24小时三班轮值,全体安全全护卫经过严格训练,实行准军事化管理,确保小区安全;公共环境的酒店式清洁 绿化服务;停车场专业管理和区内秩序与安全管理(收费)商务秘书服务(收费)室内小量维修(收费)酒店式室内清洁(收费) 中国地产商略论房地产开发成本及其核算 我国的房地产业在经历了狂热和低迷的大起大落后，目前正处于复苏阶段。对房产商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。本文拟对房地产开发成本内容以及在组织核算中遇到的一些问题谈一些粗浅的看法。 一、房地产开发成本的组成。 房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为三大部分： 1、土地、土建、设备费用。这一部分费用是房地产开发成本的主体内容，大致占项目总成本的80。其中最重要的是土地费用，由于土地的不同来源，其成本也是不同的。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目之前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。土建、设备费用主要根据工程合同、工程预算以及工程进度支付，最终进行工程决算。 2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。房地产业产品的特性决定了房地产开发必须有这一类的费用支出，因为商品房要具备居住功能，通路、通水、通电、通煤气及排水是最基本的条件，另外，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的居住条件。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如新型墙体材料费、档案保证金、绿化保证金等等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回，有些甚至本息无归。这类收费项目的特点是种类繁多，标准不一，任意性很强。由于许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，并且未在法规上予以透明的合法化，所以标准普遍偏高，加重了开发企业的负担。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，且数额较大，一般占项目总投资的1015，房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本的一项重要内容。 3、管理费用和筹资成本。其中筹资成本是房地产开发成本的重要组成部分。房地产开发具有建设周期长、投资数额大，投资风险高等特点，因此光靠企业自有资金和预收房款不能满足资金要求，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生利息支出。因此，如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本，体现经营成果将起到非常重要的作用。 二、房地产开发成本的核算 房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。 1、关于成本归集对象。由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细（台以单幢为单位），因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。笔者以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。 2、正确划分成本项目，客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。 3、关于间接费用的核算。按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，笔者认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。 4、关于项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，比较实际，不易拖拉，而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等等，这些都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，笔者以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按计划进行，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小，所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。 芇薀蒁螀肀蒆蒀袂莆莂葿羄腿芈蒈肇羁薆蒇螆