远中悦莱酒店公寓用于合并

远中-悦莱酒店式公寓（朗斯芳德精致生活沙龙广场）一、基本资料：项目名称：远中-悦莱酒店式公寓（Laccueil）底 商：朗斯芳德 (Los found)位 置：海淀黄庄海淀医院路口向西300米北转开 发 商：北京远中房地产开发有限公司销 售 证：京房售证字(2004)63号物业类型/类别：高层、精装修公寓销售价格：均价11000元/平方米入住时间：2005年10月31日二、详细情况：占地面积：9101平方米建筑面积：82235平方米建筑风格：现代法式风格容 积 率：6.7绿 化 率：20.2%房屋使用率：72%总 户 数：498套地下车位：397个车位配置：1：0.8物业费：7.4元/平方米/月三、建筑分类：地下三层和地上十九层，地上部分13层为商铺、419层为酒店式公寓。 商 铺：朗斯芳德精致生活沙龙广场。占据整个酒店公寓的1至3层，建筑面积15000平方米。共分为三层：楼层划分区域经营业态1醇品生活区银行、咖啡厅、超市、西式快餐、面包房、鲜花礼品、洋酒专卖、精致干洗店2国际食馆区意大利餐厅、日本料理、茶餐厅、中式餐厅、咖啡书房、披萨屋、异国特色餐饮3璀璨生活区国际健身俱乐部、诊所、专业美发中心、专业美容美体中心、spa、private clinics、international health club公 寓（户型比例）居室类型套数面积（平方米）所占比例一居室31460-9263%二居室100110-12020%三居室84130-14017%四、报纸与广告投放媒体名称刊登日期物业类型广告主题广告版面广告色彩北京青年报2004-4-22商业18万国际白领都是你的顾客整版彩色北京青年报2004-4-8商业还原，中关村流光溢彩的璀璨生活整版彩色五、整体环境及SWOT分析 中关村西区为于海淀区海淀镇，总占地面积51.44公顷，具有深厚的历史文化底蕴，是首都文教科研区的核心。目前西区在建以及土地按揭项目总量已经超过50万平方米，其中西区及周边项目分配如下：写字楼商住公寓综合建筑综合商住面积（万平方米）109.5 12 33 43.2 比例55%6%17%22% 此区域内日人流量为60万以上，日车流量在20万辆以上，其中：消费人流教育程度构成：初中以下初、高中专科（含中专）本科硕士硕士以上4%48%28%14%3%2%消费人流收费构成1千元以下1-1.5千元以下1.5-2千元2-3千元3-5千元5千元以上9%19%22%20%14%16%据图表显示，高等教育程度的高收入人群在中关村地区占到消费人流的5%，即3.2万。这就在中关村形成了一个高消费群体，而中关村目前所缺少的则是满足这种高消费能力群体的高档综合性场所。由此可见，远中-悦莱酒店式公寓及其配套底商朗斯芳德的出现，正好弥补了这一区域性空白。 S（优势）：远中-悦莱的酒店式公寓的开发商远中集团为台湾远雄集团的下属集团，秉承了远雄集团的建筑经验和品牌实力，提高住宅生活环境与居住品质，务求永续发展。可以说，远中-悦莱也是远雄集团在中关村建立的一处地标性建筑，其硬件设施以著名的公寓项目“雅仕阁”为范本，以高档、优质来标榜身价。朗斯芳德，以其超大的豪华会所，在中关村西区营造了一个生活沙龙广场，15000平方米的建筑面积内囊括了各个行业的优秀典范，针对西区这样一个以商务办公为主体的环境氛围，势必将以它的时尚与精致成为未来的生活亮点。W（劣势）：目前中关村区域仍保持着以商务写字楼为主导的局面，另外，在大多数的高收入购房者的意识形态中，置业的首选仍为东部地区。需要注意到的一点就是，占据中关村最大比例的消费群体收入都在5000元/月以下，那么远中-悦莱的销售价格对于这样收入水平的投资者或自住者来说，都具有较大的压力。O（机会）：自中关村区域停止批建住宅性项目用地之后，越来越多的商务性综合建筑及商住两用公寓项目出现在中关村。现在北京已经形成了CBD、金融街、中关村三大集中性建筑区域。但从CBD和金融街的成长过程看，一个综合性的区域环境必然会带动公寓型住宅市场。而远中-悦莱作为中关村西区内，距离写字楼最近，周边区域档次最高的酒店式公寓，完全有可能成为中关村西区性价比最高的项目之一。T（威胁）：中关村西区的规划依旧处于发展之中，目前消费者的置业意识也习惯性导向东部地区。而距离西区比较近的公寓项目，如锋尚国际等，已经属于老项目，价格也基本为消费者接受（一居室租金约为1200美金/月），那么，远中-悦莱以这样一个“高姿态、后入场”，能否真正成为中关村的地标建筑，则还需要市场的检验。而目前，开发商也只提出32套公寓进行预销，也可以说是对市场动态的一种变相的“试水”。六、项目定位与投资回报 远中-悦莱酒店式公寓定位于中关村的高端消费者市场，以其高质量的硬件设置和高素质的专业服务来体现自身价值。 在户型比例上， 一居室的比例最高（63%），这和当前住宅市场一居室供不应求的局面相吻合。其中60-93平方米的居室面积，也给不同需求的购房者以选择的空间。另外，远中-悦莱主体的三栋建筑将按照投资户、纯酒店和自住者三种需求来划分，这将有利于为客户提供更为便捷、高效的物业服务。同时，也为居住者营造了一个更加满意的生活空间。目前中关村地区同类酒店式公寓，一居室（90平方米）的月租金均价在1000美金/月左右，在不考虑动态变化的前提下，按照静态指标计算，远中-悦莱的投资回报期为10.85年。这与当前市场上的同类产品投资回报期时间基本符合，由此可见，远中-悦莱具有一定的投资吸引力。