经修改后-鄞州区下应街道商务中心项目管理合同(711)

鄞州区下应街道商务中心项目项目委托管理合同合同编号： 委托人：宁波市鄞州下应东南片区拆迁置业有限公司被委托人：宁波高专建设监理有限公司二O一一年五月鄞州区下应街道商务中心项目项目委托管理合同委 托 人：宁波市鄞州下应东南片区拆迁置业有限公司被委托人：宁波高专建设监理有限公司委托人鉴于“鄞州区下应街道商务中心项目”建设管理的需要，同时考虑到被委托人所拥有的相关资质、技术力量及管理经验，根据建设部关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见（建市200330号）文件精神，经双方友好协商，就“鄞州区下应街道商务中心项目”项目委托管理事宜达成如下一致意见：一、项目概况及项目管理服务目标1、项目概况1）项目名称：鄞州区下应街道商务中心项目2）建设单位（委托人）：宁波市鄞州下应东南片区拆迁置业有限公司3）项目用途：商务办公用房4）项目地点：下应街道顾家村5）建设规模：批复项目总投资：5.7706亿元；总建筑面积97411平方米，其中：商务办公用房65723平方米，商务中心5327平方米，物业等配套用房5371平方米，地下室20990平方米。6）项目总投资：5.7706亿元7）资金来源：由委托方自筹及银行贷款2、项目管理服务目标（可参考内容）1）工程质量：达到施工合同规定的标准。2）施工安全：合格。3）建设工期：从（是指什么方面的中标通知书，请说明）中标通知书发出至全过程项目管理完成。（全过程项目管理完成的界定标志，请说明。如：至工程项目保修期结束为止。）4）建设投资：项目建设期间严格执行限额设计，包括各专项设计；施工总包及专业发包严格按事先分解的控制目标执行，最终将项目总投资控制在双方认可的概算范围内。3、服务范围（可参考内容）根据本项目批准的立项报告，对前期工作、施工建设至竣工验收、项目决算、产权办理及资料归档，至工程项目保修期结束为止。等实行全过程管理。二、工作范围及工作内容（可参考内容）1、设计管理服务1）督促设计单位落实设计中的问题；2）督促设计单位落实设计修改进度计划并对其进行审查； 3）收集提供设计所需的有关资料和设备订购情况；4）协助委托人委托建筑智能化、景观园林等各专项设计及地质勘察（编制相应的勘察设计任务书，合同商签、协调与总体设计单位的配合工作）；5）做好施工图内部会审工作，验收施工图及专项设计成果；6）负责施工过程中的设计变更的管理工作。2、造价咨询服务1）协助委托人审核设计概算、编制施工图预算和标底；2）按照概算指标分解各专项设计限额；3）根据建设进度及时提供投资控制信息，做好各阶段投资情况的分析；4）审核工程进度款、处理施工索赔、负责工程变更签证，按相关规定确实履行施工阶段全过程造价控制工作；5）协助委托人及时对施工中由建设单位供应的材料、设备的采购及指定分包价格做好市场询价和价格确定建议；6）审核承包商的竣工结算，配合委托人组织的审计工作。3、施工招标管理服务1）就施工承包、材料及设备采购等招标的方式、范围、评标办法等原则问题向委托人提供建议；2）发布施工招标信息；3）编制各类招标文件；4）组织投标、开标、询标、评标活动，协助委托人确定中标单位；5）协助委托人与各中标单位商签施工承包和设备采购等合同。4、办理或协助办理有关建设手续等其他建设单位管理工作1）负责项目建设总进度计划的制定和落实；2）协助委托人报批施工图审查和消防审核，办理建设工程规划许可证；3）办理质监手续及建设工程施工许可证；4）作好施工前的各项现场准备工作；5）办理工程验收备案手续；6）建立并整理完善项目建设档案；7）组织工程验收；8）处理工程保修期质量责任，监督责任单位维修；9）协助办理房产、土地证。5、现场协调、配合服务1）参与审查确认承包商选择的分包单位；2）参与审查承包商的施工准备、施工组织设计，并提出修改意见；3）审查监理规划和监理细则及监理工作情况；4）参与检查工程所用的建筑材料、建筑构配件和设备的采购清单；5）参与检查施工技术措施和安全防护措施；6）审核总进度计划；7）审核工程费用变更、工期顺延；8）抽查现场监理技术复核和隐蔽工程验收工作质量；9）抽查完成的工程量，参与分部工程验收，签署工程付款凭证；10）检查监理、施工单位及时形成的监理、施工技术资料，督促整理归档；11）参加工地例会，及时处理各单位提出的须建设方解决的问题；12）参与工程竣工预验收，并协助委托人组织工程竣工验收；13）定期（建议细化，如每月*日前向委托人出具关于工程（含预付款、进度款等资金支付情况）方面的工程建设简报）向委托人提出工程建设简报。三、委托人和被委托人的责任、权利和义务（可参考内容）1、被委托人受委托人委托，全面负责建设全过程的组织和管理，对项目建设目标的实现负有不可推卸的责任，必须主动、积极、规范和有效地开展项目管理工作。2、被委托人须选派相应的技术和管理人员，组建项目管理机构，制定各阶段工作计划和主要工作流程，在与委托人会商一致后施行。3、被委托人制订和同意的所有施工及采购等的招标及合同文件、合同款项的各种支付、设计及合同变更均须经过委托人的签字确认。根据国家相关规定，应由被委托人独立行使和履行的职责、权利和义务，被委托人可以按规定实施。4、被委托人有责任和义务就项目建设和管理情况向委托人汇报，接受委托人或由委托人组织的各种综合的或专项的工作检查，听取委托人意见并接受指示。5、委托人需建立有效的决策机制（建议：委托人应制定有效的内控管理制度细则），对被委托人的请示和建议做出决定，对工作计划和报告进行批复；但在项目建设过程中对施工、供货等方的各种实施指令均须通过被委托人下达。 6、委托人指定 作为现场代表，参加被委托人的管理工作，以便沟通联系。（建议同时明确：被委托人 的项目负责人，明确其姓名、职称、职务，授权范围等）7、委托人负责本项目资金筹措，项目建设过程中相关优惠政策的争取、与当地居民及政府部门的关系协调工作以委托人为主，被委托人予以配合。8、本项目的最终审计（二审）工作由委托人另行委托。四、项目委托管理合同价款、支付（建议：被委托人应支付履约保证金为暂定合同价的10%-20%，形式为支票或汇票，明确其具体的违约责任和细化罚则，明确履约保证金应不计息及具体的退还时间等。）1、合同暂定总价=人民币4亿元（暂定基数）（4亿元的基数是如何确定的，请明确？）1.48%（中标费率）（按照规定，应该进行公开招投标，是否履行？并且该合同总价不能超过建设单位的管理费，请予以关注！）= 5920000元整 （人民币 伍佰玖拾贰万 元整），本合同价款为暂定总价合同。（建议增加条款：最终该合同价款以审计机关出具的审计结论为准。）（以下费用的结算和计取基数有待商讨）：结算以区审计局对本项目的决算审核（决算审核应该改为决算审定）的工程总投资扣除土地征地拆迁费用、建设管理其他费、市政公用设施费费（建设管理其他费、市政公用设施费包含哪些费用，请在合同中具体明确，避免引起决算时歧义）费后作为管理费计算依据（以下简称“投资总额”），即项目委托管理合同结算价款=投资总额1.48%。注：上述价款包含建设管理费、设计管理费、造价编制标底费、造价结算审核费、招标代理费。本合同价款不含另行委托的咨询费（如政府采购招标、高新技术专家咨询费等）（如政府采购招标、高新技术专家咨询费等，请明确分类具体的内容，不要笼统的写“等”，避免引起决算时歧义）2、委托人向被委托人支付项目管理费的时间及支付金额为：1）合同签订后一周内支付合同总价的10%；2）土建合同签订后一周内支付合同总价的20%；3）基础施工完成至0.00后一周内支付合同价的10%；4）小高层结顶后一周内支付合同总价的10%；5）所有主体结顶后一周内支付合同总价的10%；6）项目竣工验收后二周内支付至合同总价的70%；7）被委托方完成并出具了委托方所委托范围内的全部工程出具审核报告后的一周内，支付至内审结算价款（内审结算价款应改为合同总价）的90%；8）审计完成并办妥服务范围内的所有内容后支付至最终审核的总价款（建议审核的总价款改为审计机关审定合同价款的）95%；9）余额（建议：余额改为结清余额；而不是余额全部予以支付）待项目验收满两年后（建议改为至工程项目保修期结束为止）二周内结清余额后一次性支付给被委托人。五、合同奖罚条款（可参考内容）1、质量控制责任：因被委托方原因导致工程建设质量达不到合同规定质量标准时，全额承担由此原因导致委托人支付的额外经济损失（最高不超过管理合同总价3.5%）。2、工期控制责任：因项目管理方原因导致工期延误罚款1000元/天，最高不超过管理合同总价3.0%。3、安全控制责任：若发生重大安全事故，须承担管理合同总额3.5%的罚金。4、职业道德责任：若被委托人或其管理人员与相关单位恶意串通，危害委托人利益，除按上述条款承担相应责任外，对由此给委托人带来的经济损失，被委托人将两倍赔偿，同时不能免除被委托人及相关人员的行政及法律责任。5、人员到位被委托人派驻项目管理机构的服务人员资格，必须符合现行的相关政策规定，并满足本项目管理工作需要。现场管理工程师按专业施工进度进场，到位时间需达到80%。由于被委托人管理人员工作不到位，造成委托人需要增加额外建设成本的，增加部分的费用由被委托人承担10%，作为罚金。六、争议的解决在履行本合同过程中所产生的一切争议，甲、乙双方应通过友好协商解决。如协商不成的，可向委托方所在地的人民法院提起诉讼。七、本合同一式八份，自被委托人全额提交履约保证金且经双方法人代表签字且加盖公章后生效，并开始实施。委 托 人（公章）： 被委托人（公章）：宁波市鄞州下应东南片区拆迁置业有限公司 宁波高专建设监理有限公司法定代表人或其代理人签字： 法定代表人或其代理人签字：开户银行： 开户银行： 银行帐号： 银行帐号：单位地址： 单位地址：鄞州区前河南路88号新洲银座14楼电话号码： 电话号码：83086872 2011年5月30日签订于宁波朱所：以下参考内容：注：以下“代建人（乙方）”可以理解为下应街道商务中心项目合同中所称呼的“被委托人”。一、 项目委托代建管理范围在本合同签订之日起，乙方接受甲方的委托，并代理甲方承担本项目自根据经批准的初步设计批文实施工程建设至正常交付使用、项目决算、产权办理、资产移交及资料归档、至按国家规定的建设工程项目质量缺陷保修责任期结束全过程（除其中立项、地块拆迁、投资建设资金筹集及项目财务管理外）的所有建设管理工作任务和责任。二、 委托代建管理项目控制目标（一）项目投资：严格按照国家有关规定控制投资，并在剔除因建设标准、优惠政策、土地价格和材料设备价格浮动等因素后，本项目的可比投资不高于市区范围内同期同类项目。（二）工程质量标准：严格执行建设工程质量管理条例和中华人民共和国工程建设标准强制性条文等国家有关建设工程施工规范和质量验评标准；各类专业项目均满足设计文件规定的功能及建设标准要求，实体质量符合国家质量验评标准，必须达到一次性验收合格。（三）安全文明施工标准：严格遵守中华人民共和国安全生产法和建设工程安全生产管理条例等安全生产法律、法规的规定，加强对本项目建设施工安全生产的监督管理，项目安全等级要求达到市安全文明合格工地标准，并杜绝重大安全责任事故。（四）档案管理目标：全面、及时、准确、完整、整洁，符合档案管理要求。三、 双方职责：1、 委托人的责任和权利（1）负责该项目的立项，提出项目建设规模、建设标准和使用功能。完成该项目地块区域内的征地、拆迁等工作。参与并协调项目建设过程中的前期及竣工事宜。（2）参与并负责最终审定的建设方案、施工图、招投标方案、各类工程合同等项目相关文件、资料，并在代建人提供书面资料后以书面形式回复修改意见。（3）组织施工、监理及材料设备招标，并指派专人协助代建人进行施工现场全过程管理，参加项目建设的有关协调会议、工程验收等工作。参与材料、设备询价定点采购工作，并负责监督。（4）应及时审核、签发委托代理项目中需以委托方名义报批的有关资料，并及时协助受托方办理有关审批手续提供方便。有权要求代建人提供与项目建设有关的资料，并妥善保管。（5）负责建设资金筹措，根据建设进度审核代建人提出的建设资金拨付意见，将款项支付各有关单位。对工程建设进行投资监督。审核代建人上报的工程预（结）算和竣工财务决算，并报有关审计部门。（6）委托人有权要求代建人更换不称职的项目部工作人员。（7）按实缴纳项目进行过程中的各种规费。（8）负责按合同交纳电力、煤气、自来水、电信、智能化、安防等相关专业配套单位的工程费用。2、代建人的责任和权利（1）代建人在履行本合同义务期间，应遵守国家有关法律、法规，维护委托人和使用人的合法权益。（2）代建人应按投标承诺组建能够满足本项目代建管理服务需要的项目管理部，按照代建工作范围和内容完成代建工作，并按合同条款约定向委托人汇报代建工作进展。（3）代建人根据初步设计批复，办理项目前期工作、开竣工报告、建筑规划许可证、施工许可证、施工图审查等与工程施工有关的报批手续。代建人负责对施工、工程建设和安全生产实行全过程管理。（4）代建人根据委托人要求协助或负责工程监理、施工和大宗材料、设备等招投标工作。各项招投标方案报委托人认可。（5）代建人作为合同第三方参与合同的签订，代表委托人办理相关手续，并承担相应责任。各项合同签订前需报委托人认可，合同的副本应及时递交委托人备案。承建单位资质要与承建工程相适应。（6）代建人应将项目建设方案、工程进度计划、施工图纸报委托人认可后实施。按项目进度要求上报年度资金计划，并按月向委托人提供项目的工作进度、下月工作计划、投资完成和资金使用情况。审核、签证工程进度报表及提出进度拨款意见。（7）代建人对监理单位监管的工程质量进行督促，审核施工技术方案，对施工中出现的有关技术问题，及时做好协调工作，妥善予以解决，严格按基建程序操作，按照国家颁发的现行质量验收标准进行管理，采取必要质量监督手段，严把工程质量关，确保按国家有关规范完成整个项目建设。（8）代建人对监理单位监管的施工材料质量进行把关，杜绝不合格的材料进场，对主要材料、构配件、成品、半成品在使用前必须提供质量合格证书并进行检验，必要时对原材料进行复验，没有合格证书，未经检验合格或复验合格的材料禁止使用。大宗无价材料、特殊建筑材料和装修材料、专项设备经委托人同意后方可使用。（9）代建人对监理单位监管的安全生产进行督促，根据相关规定做好安全防护、文明施工管理。如发生安全生产责任事故，由监理单位督促责任单位并按有关程序妥善处理，并由责任者承担相应责任和赔偿。（10）代建人协助委托人及跟踪审计单位对工程造价实行投资控制对工程造价实行投资控制。对于设计或施工中出现的变更，代建人必须先向委托人申报变更联系单，经同意后方可予以实施。（11）负责预审工程结算书；工程竣工验收后在规定期限内向委托人报审工程结算。（12）做好施工前的三通一平工作，确保施工按时顺利开展。（13）代建人应加强工程管理班子建设，精心组织、合理安排，确保如期完成项目建设。（14）工地现场由代建人申请安装水电总表（以代建人为户名），费用由代建人向施工单位（建筑、安装、市政、绿化和弱电）按工程结算造价的1%（按现行水电基准价执行，施工期间如水电价高于或低于现行基准价，则按实计算）作为水电费用交于代建人，代建人于每月工程款拨付中扣回，与委托人无涉。（15）代建人以委托人名义办理小区正式供水供电供气等手续。（16）代建人应在项目建成后，协助委托人组织竣工验收，督促监理、施工资料报质监、档案馆等有关部门备案，并将验收合格的项目在规定时间内向使用人办理移交手续。（17）负责按照拆迁单位汇编提供的被拆迁人抽签定位结果，协助委托人作好分户安置工作并办理代建项目分户交付使用手续。四、 委托代建项目的验收、交付和质量保修1、委托代建项目单体竣工和规划验收由代建人组织，并在验收前三天通知委托人派代表参加。项目整体完成后，由委托人会同有关部门共同组织联合检查和评估。2、项目单体工程质量验收通过后，联合检查完成通过后3天内，代建人应将全部工程正式交付委托人签收。3、委托代建项目联合检查通过后一个月内，代建人督促监理单位和施工单位移交资料：竣工图纸、有关部门审批原件、工程涉及的招投标文件、合同、工程建设有关资料以及设备、设施的质保书、测试证明、保修单、使用说明书等整个项目的 资料壹套一次性移交委托人，并按档案馆的要求，办理好归档手续。4、在规定时间内，代建人协助委托人办妥与代建项目有关的产权证明，并移交委托人。5、项目竣工后代建人督促施工单位履行质量回访和保修期内的保修工作。保修期限执行国家建设部房屋建筑工程质量保修办法规定。五、处罚与奖励1、因乙方原因，导致工期延长的，按每延期1天扣罚10000元的标准作为违约处罚金（工期违约处罚金限额为委托开发代建费的2%）。2、工程质量不合格，乙方应督促监理、施工单位无偿返工，直至合格为止。由此增加的费用及造成工期拖延由责任方负责。工程质量达不到投标承诺的，则按委托开发代建费的3%作为质量违约金扣罚。3、乙方的本项目负责人和技术负责人等项目管理班子人员不按时到位的及到岗率低于80%，则按委托开发代建费的2%作为人员到位违约金扣罚。4、如果出现安全事故，则按委托开发代建费的3%作为安全违约金扣罚。5、代建单位未能完全履行代建合同，擅自变更建设内容、建设规模、建设标准，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格，扣减代建项目管理费；代建项目管理费不足的，由代建单位自有资金支付。6、如整个工程项目未能在3年内实施完成，期间因委托人原因造成连续停工60日历天及以上的，则补偿代建人费用=代建费1095实际停工天数。六、投资与工期调整工程的投资额和工期经批准后原则不得变动，有下列情况之一的，并报有关部门批准后可做调整。（1）人力不可抗拒的重大自然灾害（如战争动乱、空中飞行物坠落、地震、洪水以及其他责任人造成的爆炸、火灾等）造成的重大经济损失和工期延误。（2）国家重大政策调整。（3）因发包方要求，对原批准的建设内容需作相应调整或变更。（4）因受地质等自然条件制约，施工图设计有重大技术调整或变更。（5）因政策性调整，物价指数浮动较大时。（6）其他可调整的情况。七、代建人一经确定，不得擅自变更、不得转包和分包。八、组成合同的文件：组成合同的文件包括：1.本合同双方认可的有关工程的变更、洽商等书面文件或协议修正文件；2.本委托代建合同；3. 中标通知书；4. 投标书及其附件（包括由乙方编制的并经由甲方组织会审确定的委托代建项目管理规划大纲和实施规划）；5. 招标文件及其附件（或描述代建项目的技术性文件）；6. 标准、规范及有关技术文件；构成本合同的文件若存在歧义或不一致时，按上述排列顺序进解释。九、乙方向甲方承诺，遵守本合同中的各项约定，并按照本合同的代建规定项目管理范围和内容，承担代建管理和工作任务。十、甲方向乙方承诺，遵守本合同中的各项约定，并按照本合同规定的额度、期限和方式，向乙方支付代建管理费；在项目建设过程中，尽可能为乙方提供项目建设的必要条件。14