物业管理合同 青改

前期委托物业服务合同甲方：广西信和房地产开发有限公司乙方：柳州市华亨资产管理有限公司根据有关法律、法规和物业管理有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方委托乙方对平果万冠商业广场小区（含万冠现代城，住宅）实行统一物业管理服务，订立本合同。第一章 总 则第一条 物业基本情况防城港市欧景蓝湾小区位于防城港市行政中心区滨海路侧，小区总用地面积约89000平方米，总建筑面积约12800平方米。该项目容积率约1.8，绿地面积约35000平方米，机动车辆泊位计约300个，小区公共配套的设施、设备有：消防、巡更巡检系统、停车管理系统等。第二章 物业管理服务内容第二条 房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第三条 共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，包括：电梯、共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、楼内消防设施、设备、共用防盗门。第四条 共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护、养护和管理，包括：道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、公共娱乐设施。第五条 共用绿地、花木、建筑小品等养护与管理。第六条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、清淘化粪池、“四害”的防治。第七条 交通与车辆停放秩序的管理。第八条 协助公安部门维持本小区公共秩序，包括每天24小时安全监控、巡视、门岗执勤，第一时间处理突发情况并及时报警（但不负责居民人身、财产保险保管责任除另有书面协议除外）。第九条 收集、管理和保存与本物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十条 组织开展社区文化娱乐活动。第十一条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、 物业管理服务费；2、 电梯使用费;3、代收共用部位共用设施设备维修资金;4、代收水电公摊费用和城市生活垃圾处理费;5、停车位使用费;6、其它按规定应收费用。第十二条 业主和非业主使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，不包括在乙方承诺的服务范围内，当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。第十三条 对业主和非业主使用人违反业主(临时)公约和小区管理规定等的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、停止提供物业管理服务等措施。第十四条 其他服务事项：有义务接受和帮助物业管理范围内的紧急求援。第三章 合同期限第十五条 合同期限自至该小区召开业主大会成立业主委员会，并由其另行选聘其他物业管理公司签订物业管理服务合同生效之日止，或由业主委员会决定本合同终止之日止。第四章 双方权利义务第十六条 甲方权利义务：1、业主委员会成立之前，负责制定业主临时公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。2、审定乙方拟定的物业管理制度。3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。如存在质量问题，按以下方式处理：（1）负责返修；（2）委托乙方返修，支付全部费用；6、首批物业向购买业主交付使用之前三天向乙方提供管理用房使用面积约150（含水电工、保安协管员休息间）。7、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并将相关图纸、档案、资料的复印件于相应楼宇交付给业主前10日向乙方移交。 8、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，协助乙方催交。9、小区基本配套设施设备(包括门岗岗亭、路灯、垃圾桶、灭火器，有关围墙，及防盗设施)要配备到位，设置合理，使用有效。10、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。11、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。第十七条 乙方权利义务：1、根据工程进度情况，乙方要做好物业管理前期介入工作，按工程进度派出专业技术人员专门负责跟踪检查监督，并提出合理化建议，作好书面记录及记录资料的交接工作，为今后物业管理工作的顺利开展作好前期介入各项工作。2、 根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度；3、对业主和非业主使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；4、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约和规章的行为进行处理，并及时向甲方通报情况；5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理服务（如电梯维修、保洁、绿化等），但须将该专项管理服务的合同复印件交存甲方备案，并且不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、负责编制房屋、附属建筑物、构建物、设施、设备、绿化等项目的年度维修、养护计划和大中修方案及其预算，经甲方同意后由乙方组织实施；7、向业主和非业主使用人告知物业使用的有关规定，当业主和非业主使用人装修房屋时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；8、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；9、每半年向全体业主公布实际管理费用收支明情况；10、在不影响小区正常秩序的情况下，对小区的公共场地、公共场所和公共配套设施使用、经营、出租的所得收入用于补贴物业管理费用和公共设施维修费等；11、本合同终止时，向甲方移交原由甲方提供的管理用房及物业管理的全部档案资料；12、除单独收取保管费用的项目外，不承担对业主和非业主使用人财产的保管、保险以及损坏赔偿责任；不承担因治安刑事案件、意外事故等给业主和非业主使用人造成意外伤害的赔偿责任；13、由于工作失误造成业主、使用人身财产损害的，乙方应依照相关法律规定承担赔偿责任，对服务不良的人员应当给予教育、批评并作相应处理。第五章 物业管理服务质量第十八条 乙方须按下表约定，实现管理服务目标。项 目质量指标落实管理指标措施房屋完好率95%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章建筑、搭建及损坏公共设施。房屋零修、急修及时率98%接到维修通知要及时到达现场处理，并建立回访档案记录。维修工程质量合格率98%分项检查，分步到位，确保维修工程合格，尽可能满足客户的合理要求管理费收率缴95%按规定收缴，不擅自提高收费标准，不乱收费，使管理费取之于民，用之于民。绿化完好率95%责任到人，建档记录，确保绿地无破坏，无死株，无裸露土地，发现问题及时修复。清洁、保洁率95%日扫二次，全天保洁，主管监督，确保垃圾日产日清，小区空气清新，设施完好。道路完好率及使用率95%落实责任人进行养护，实行巡检制度，建档记录，管理处主任监督执行，以确保道路完好、畅通。化粪池、雨水井、污水井完好率95%落实责任人进行养护，实行巡检制度，建档记录，定期疏通、清理，确保完好。路灯完好率98%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，定期清洁、养护，损坏及时更换，确保正常使用。停车场完好率98%责任到人，规范养护，建档记录，确保设施完好，方便使用。公共文体设施、休闲设施完好率98%落实责任人进行养护，随时检查，建档记录，以确保设施完好，安全方便使用。消防设施设备完好率98%消防设备设施有明显标志，定期维护检修，过期及时与甲方报告并筹款更换，确保完好无损，正常发挥功能。火灾发生率0管理处全员义务消防员制，定期培训、演习，加强宣传，专人日常巡视，发现隐患，及时处理，确保小区消防安全住户有效投拆率及处理率不超5% 100%按照政策规定，做好各项工作，加强住户沟通，不定期与业主交流，及时了解住户愿望要求，尽可能满足客户合理要求，发生投诉及时处理并记录，跟踪处理结果。管理人员、技术人员培训合格率100%员工分别进行岗前培训，升级培训等常规培训，辞退考核不合格者；技术岗员工实行外送培训，持证上岗，培训合格率100%维修服务回访率60%对于维修项目进行回访制度，建档记录，以确保维修服务满足客户基本需要。住户满意率85%在日常工作中及时收集客户需求信息，尽力满足住户需要，加强双方沟通，以住户满意为最高宗旨。第六章 管理服务相关费用及管理经费补贴相关约定第十九条 物业管理相关费用1、物业管理服务费(凡业主不影响安全使用擅自将住宅,杂物房等改作商业、办公等用途的,按改变后实际用途类型物业收取物业管理费)；物业管理服务费起收时间自甲方通知中安排该业主来办理交接房入伙手续的时间起；物业管理服务费按建筑面积收取，收费标准为：多层住宅0.40元/月，商业物业一楼2元/月、二楼1.5元/月、三楼1元/月、四楼0.8元/月（收取标准具体以当地物价部门批文为准）；杂物房及车位物业管理服务费按建筑面积0.20元/月收取。2、住宅、商铺、写字楼、杂物房、车库共用部位共用设施设备维修资金每月按建筑面积0.20元/平方米交纳，专款专用。3、电梯使用费（含日常运行、保养及电费的分摊;不含中,大修或更新改造费用）：根据实际使用对业主进行分摊。4、代收城市生活垃圾处理费。5、代收水电费公共损耗公摊费。6、其它按规定应交费用。说明：对开发商尚未售出（也未出租经营使用）的空置房，物业管理费第一年按优惠50%收取，满一年后仍未售出的空置房按全额交纳物业管理费。（如果开发商物业虽然未售出但已作经营（含自营或出租），使用的物业不在优惠范围）；业主已办理入住手续但尚未入住的，自办理入住手续之日起半年内减半收取物业管理费，半年后全额收取。第二十条 其他服务项目及收费标准1、车位使用服务费（以当地物价部门批文为准）：（1）、本小区的自行车临时停放应停在指定地点，其他地方不能停放。（2）、小型汽车室外停放60元/月，室内停车80元/月；摩托车室外停放20元/月，室内停放25元/月；自行车室外停放5月/月，室内停放8元/月；其他机动车辆停放按规定执行（影响小区环境的车辆不准停放）。（3）、本小区内的机动车不能乱停乱放，已购有车库（车位）的业主（用户）其车辆必须对号入库（入位）停放，否则,按临时停车标准收费.（4）、各项收费以本市物价局批文为准。2、其他有偿服务项目：根据业主或住户实际需要商协，收费标准参照本地同类物业平均水平确定。第二十一条 车位使用费、公共场地占用费及其它在条款中未列明白与物业管理相关的费用由乙方参照市场价格,可依法按规定收取,用于补贴物业管理费的不足部分.第二十二条 乙方对业主和非业主使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经当事人同意。第二十三条 房屋的共用部位、共用设施设备、公共场地绿地、市政公共设施、附属建筑物、构筑物等日常维护、运行、管理费用在乙方收取的物业管理服务费（除电梯日常维修维护费及电费由专项电梯使用费中开支外）中列支；大中修、更新、改造费用在本物业维修资金中开支。第二十四条 房屋的共用部位、共用设施设备及公共场地、公共设施等的大、中修及更新改造费用：（1）在维修资金未建立前，按每月实际发生数额除建筑面积（含归业主、使用人使用的非住宅面积）核算出本月每平方米应缴数额，据实分摊，由乙方直接向业主和物业使用人收取（数额较大时可按预算预收）；（2）建立维修资金后，从维修资金中支付，不足时按（1）款办法分摊收取；（3）维修资金的建立、收取、使用及管理措施等，依据国家有关规定执行。（4）房屋保修期和工程返修期内由甲方（开发商）承担维修费用。第二十五条 公共绿化用水,二次加压，路灯,楼道灯等公用水电费用水电费用按本市有关规定据实分摊。第七章 违约责任第二十六条 甲方违反合同第十八条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决；逾期未解决的乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第二十七条 乙方违反本合同第五章或第十九条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿；第二十八条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第二十九条 甲、乙任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付20000元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。第八章 附 则第三十条 本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，自生效之日起 七 天内，根据甲乙双方约定的物业管理服务事项，办理完交收手续。第三十一条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议作为附件与本合同具有同等效力。第三十二条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部份填写的文字与印刷的文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第三十三条 本合同正本连同附件共一式 四 份，甲乙双方及物业管理行政主管部门、物价部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。第三十四条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。第三十五条 本合同执行期间，如遇不可抗力因素，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第三十六条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由仲裁机构裁决，未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉。第三十七条 本合同期满，双方如续订合同，应在该合同期满前60天向对方提出书面意见。第三十八条 甲、乙双方在本合同终止后30天内，双方办理帐务的结算及相关的移交手续，包括：1、对预收的物业管理费、水电费、水电周转金及各项应收费用据实结算，原则上以预收的和应收（欠交）部分费用先行冲抵，不足部分分别按以下办法处理：预收费用大于应收费用的，乙方将预收余额部分交收甲方。预收费用小于应收费用的，由甲方负责与业主委员会及新接管的物业管理公司协商催收该部分应收余额并转交给乙方。2、移交全部物业档案资料和有关的财务帐册。3、移交业主共有的房屋、场地和其他财物。4、移交帐目认定以经甲乙双方认可的会计师事务所出具的法律文书为准。 第三十九条 补充条款：前期介入（指从签订本合同后，由甲方通知乙方派人员介入管理运作之日起，至物业首次正式向购买业主交付之日止的时间段）有关约定时间、定员和费用：1、自合同签定后，以甲方通知进入时间为准，按甲方要求时间到位并开展工作。2、前期介入管理人员2人，（其中物业管理员1名，负责日常前期介入物业管理咨询工作；水电设备技术人员（电工）1名，负责日常前期介入管理工作）。3、前期介入费用每月2000元由甲方每月月底前向乙方支付当月费用（乙方开具发票）。 第四十条 物业公司必须保证在物业移交的当天工作人员到位并正式展开管理工作。第四十一条 附件：营业执照及物业管理资质复印件各1份。甲方：广西信和房地产开 乙方:柳州市华亨物产管理发有限公司(公章) 有限公司(公章)法人代表: 法人代表:经办人： 经办人：地 址：广西南宁泰安大厦2008室 地 址：柳州市飞鹅路186号 联系电话：0770-2839222 联系电话：0772-3500718签署日期：2008年 1月8日签署地点： 广西防城港 9