房地产市场二元性及天津城市住宅格局

房地产市场二元性房地产市场二元性天津城市住宅格局天津城市住宅格局房地产功能的二元性房地产功能的二元性刚性需求与投资需求的明显分化刚性需求与投资需求的明显分化主要取决于“家庭收入与实体经济”主要取决于“资本游戏”和未来稀缺性基于房地产市场的二元性，豪宅和普宅会逐步分化，差距拉大。豪宅价格普宅价格2020、西绒线二十、西绒线二十六号六号1818、上国阙、上国阙1616、缘溪堂、缘溪堂1515、北京尊府、北京尊府2 2、钓鱼台七号院：、钓鱼台七号院：1 1、盘古大观、盘古大观1717、贡院、贡院6 6号号2121、首府、首府4 4、银泰中心、银泰中心1919、禧瑞都、禧瑞都3 3、御金台、御金台1414、圣世一品、圣世一品1 1、唐宁、唐宁oneone1111、NAGANAGA上院上院6 6、紫御府、紫御府1212、泛海国际、泛海国际1010、星河湾、星河湾1313、公园五号、公园五号 8 8、世茂工三、世茂工三9 9、当代、当代MOMAMOMA2 2、远洋公馆、远洋公馆3 3、霄云路、霄云路8 8号号5 5、星源汇、星源汇7 7、中轴国际、中轴国际4 4、远洋万和城、远洋万和城5000050000元元/ /平米以上平米以上30000-5000030000-50000元元/ /平平米米1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010111112121515161618182020212117171313191914141 12 23 34 4四环内住宅总价不低于四环内住宅总价不低于400400万万北北京京典型现象典型现象11物业出现分级物业出现分级一线城市住宅普遍一线城市住宅普遍“豪宅化豪宅化”，资产处置性需求逐步上升，资产处置性需求逐步上升l以北京为代表的一线城市住宅普遍“豪宅化”，目前正处于近郊升级为城市的二次城市化进程，高端物业价格不断被刷新；l同时，二线城市高端物业大量兴起， “豪宅”与“普宅” 的分化初见端倪，以大连星海湾壹号为例，成为唯一一个大连市场单价超过2万的豪宅项目，价格远远超越区域其他项目。典型现象典型现象22客户置业目的出现变化客户置业目的出现变化资产处理的需求和资本运作的需求凸显资产处理的需求和资本运作的需求凸显北京禧瑞都北京禧瑞都北京霄云路北京霄云路8 8号号北京太阳公元北京太阳公元高端项目的客户变化高端项目的客户变化趋势：趋势：（以北京（以北京3 3万以上项目客户万以上项目客户为例）为例）n本地客户量保持平稳；n外地客户如山西煤老板、明星等类型客户明显增多，购买目的倾向于购买房产规避“通胀”风险，进行保值增值或者对资源、地段等独占性的需求明显放大。天津房地产市场天津房地产市场天津房地产市场的二元性趋势天津房地产市场的二元性趋势天津城市住宅格局两极化天津城市住宅格局两极化高端项目中心化高端项目中心化城市中心化城市中心化关键词：商务、商业功能强化关键词：商务、商业功能强化p中央商务区：海河沿线、小白楼p中心商业区：滨江道-和平路-南京路多中心化多中心化关键词：特色功能强化、聚集；配关键词：特色功能强化、聚集；配套完善；居住属性套完善；居住属性p 老城厢板块：高端居住板块，但城市级商业商务不足p 水上板块：涉外旅游、政务中心功能强化，高端居住板块p 梅江板块：会展中心、传媒业、资源型中高端住宅城际距离缩短城际距离缩短城市城市群第群第二级二级价值价值洼地洼地发现发现基于天津自身发展，豪宅客户出现基于天津自身发展，豪宅客户出现来源扩大化和需求多样化特点来源扩大化和需求多样化特点国家对于天津的支持力度加大，天津经济发展迅速，受到更多人关注。北方城市集群现象日益凸现，城市集群的号召力逐渐突出。天津则作为第二级。一级城市资源外溢方向。城际交通大大拉近了津京城市的距离，交通时间缩短。对比一线城市和正在成长中的天津，价值洼地效应显现，一些有城际视野的高端客户被吸引。豪宅市场客户演变豪宅市场客户演变投资前景显现投资前景显现海外客户和以北京客为主的外埠客户海外客户和以北京客为主的外埠客户进入天津市场进入天津市场天津本地客户从天津环球金融中心的成交客户看，从天津环球金融中心的成交客户看，客户群呈现扩大化的特点。客户群呈现扩大化的特点。外埠客户海外客户1 1、有城际视野、有城际视野2 2、本地顶级富豪、本地顶级富豪3 3、本土中级富豪、本土中级富豪1 1、亚裔客户：多为新加坡、日本、亚裔客户：多为新加坡、日本、台湾客户。台湾客户。2 2、欧洲、美洲客户：多为加拿大、欧洲、美洲客户：多为加拿大、法国客户法国客户1 1、北京客户：由于工作的原因，经、北京客户：由于工作的原因，经常来往于京津之间；常来往于京津之间；2 2、温州、上海、浙江等外地客户、温州、上海、浙江等外地客户资源独占、城市核心、资产处置资源独占、城市核心、资产处置多样化需求突现多样化需求突现豪宅客户需求见微知著以客户为例No.1 No.1 资源独占需求资源独占需求p 自信且自我心强，旁人很难影响其观点；p 购房随意性强，喜欢就买，资金雄厚，顾及因素少；p 对价格不敏感，但对价格与价值的匹配程度关注高。他们共有的精神属性：他们共有的精神属性：No.2 No.2 城市核心需求城市核心需求No.3 No.3 资产处置需资产处置需求求希望占有稀缺资源，稀缺资源多为自然景观资源。客户为拥有稀缺的产品而不惜花费重金。为拥有城市核心的便捷的居住条件，丰富的配套设施而追求城市核心的居住体验。为进行资金重组和资产升值而高端豪宅的购买。天津房地产市场天津房地产市场天津城市住宅格局天津城市住宅格局1 1海河海河水资源水资源老城厢老城厢人文资源人文资源梅江梅江水资源水资源五大道五大道人文资源人文资源水上水上公园资源公园资源2 24 46 610107 79 98 8天津城市住宅分布图天津城市住宅分布图1.仁恒海河广场2.环球金融中心3.中粮大悦城4.河东万达广场5.犀地6.花园5座7.中海御湖翰苑8.招商钻石山9.万科金奥国际10.世纪梧桐公寓3 35 5位于天津市内六区，特别是城市核心板块，位于天津市内六区，特别是城市核心板块，具有全市视野，可以辐射全市客户的住宅项目。具有全市视野，可以辐射全市客户的住宅项目。A2资源价值B1水景资源B2公园资源B3人文资源A1区位价值B1行政区划B2地段级别B3交通条件B4配套条件天津城市地块价值天津城市地块价值KPIKPI B1 B1 区域位置区域位置A1A1区位价值区位价值针对天津来说，在区域位置的各因素中，行政区划对区域价值的影响是绝对性的，针对天津来说，在区域位置的各因素中，行政区划对区域价值的影响是绝对性的，属于固化了的社会认知。属于固化了的社会认知。和平区和平区河西区河西区南开区南开区天津政治、商务、商业中心天津经济中心、宜居城区天津文化教育中心B2 B2 地段级别地段级别A1A1区位价值区位价值一级：城市级城市级核心地段具备辐射全市范围的能量二级：区域级区域级中心地段辐射范围仅限于本区位内的客户一线海河发展带、金融城（中央金融区）一线海河发展带、金融城（中央金融区）老城厢、五大道老城厢、五大道随着天津房地产市场的逐渐成熟，地段级别的认识、感知将越来越强烈。随着天津房地产市场的逐渐成熟，地段级别的认识、感知将越来越强烈。城市发展方向城市发展方向传统城市核心传统城市核心南京路、小白楼南京路、小白楼CBDCBD奥体、梅江奥体、梅江历史悠久、人文的历史悠久、人文的现代文明、新兴的现代文明、新兴的三级：新趋势区域新趋势区域河东河东津滨连接带津滨连接带城市新政治文化中心城市新政治文化中心西站副中心西站副中心B3 B3 交通条件交通条件A1A1区位价值区位价值城市主干道轨道交通中环线环城快速路外环线外环快速路中环线环城快速路外环线外环快速路加分项：地铁沿线加分项：地铁沿线交通助推经济。交通助推经济。注：由于天津的轨道交通网络尚未建成，地铁资源价值未能显现，但随着29号线的逐步完工，地铁对城市住宅格局的变迁作用将愈加明显。B4 B4 配套条件配套条件A1A1区位价值区位价值丰富完备度配套级别综合单一综合单一城市中心级区域中心级基本生活配套城市中心级区域中心级基本生活配套对于地块外部配套，包括基本生活配套、商业配套、商务配套。对于地块外部配套，包括基本生活配套、商业配套、商务配套。A2A2资源价值资源价值水景资源水景资源公园资源公园资源人文资源人文资源 天津资源价值排序天津资源价值排序公园地产是房地产市场发展到高端等级的产物，但天津房产项目对公园资源的利用尚未形成气候。人文资源属精神价值，非功能性价值，客户感知度较弱占有城市稀缺水景资源历来是房地产项目的重大利好，天津海河、梅江两大水景资源周边项目林立，对水景资源的利用已趋向成熟。从房地产项目对资源的认知、借助及客户感知方面来看：从房地产项目对资源的认知、借助及客户感知方面来看：海河海河水资源水资源梅江梅江水资源水资源天津市城市总体规划将海河综合开发工程，作为带动城市功能调整和布局完善的重要工程。2000年松江集团着手开发梅江生态居住区，而后引进多个实力开发商建设多项高档住宅，并逐渐形成规模。政策利好政策利好企业推动企业推动B1 B1 水景资源水景资源海河水资源海河水资源梅江水资源梅江水资源顶级顶级城市城市豪宅大多和水有关豪宅大多和水有关，犹如伦敦泰晤士河畔犹如伦敦泰晤士河畔、上海黄浦江畔、上海黄浦江畔的水景豪宅的水景豪宅。 一条穿城而过的河流一条穿城而过的河流 一个城市的荣耀一个城市的荣耀海河水景资源海河水景资源圣乔治码头，伦敦泰圣乔治码头，伦敦泰晤士河畔水景豪宅，晤士河畔水景豪宅，顶层一套面积不大的顶层一套面积不大的三室两厅公寓，曾售三室两厅公寓，曾售价价500500万英镑，人民万英镑，人民币币70007000万元。万元。伦敦泰晤士河河畔水景豪宅伦敦泰晤士河河畔水景豪宅序号序号项目名称项目名称产品类型产品类型单价单价( (元元/ /平）平）1 1汤臣一品汤臣一品高层公寓高层公寓1300001300002 2世茂世茂5 5号号高层公寓高层公寓65000650003 3财富海景花园财富海景花园超高层、高层公寓超高层、高层公寓60000600004 4绿城黄浦湾绿城黄浦湾高层公寓高层公寓55000550005 5尚海湾豪庭尚海湾豪庭高层公寓高层公寓5500055000临近黄浦江得天独厚的江景资源，成为众多项目标榜价值的关键砝码产品形式以高层、超高层精装修公寓为主，面积在300平米以上，尺度优越总价一般在15001500万万以上，均价达到5000050000元元/ /平米平米以上汤臣一品汤臣一品尚海湾豪庭尚海湾豪庭上海黄浦江边的水景豪宅上海黄浦江边的水景豪宅上游段，中心城区段，以现代化的公共设施为核心，建设一条滨河的服务带、景观带。海河综合开发总体规划图海河综合开发总体规划图中游段，生态的海河自然风景旅游区和高新技术研发区。下游段，现代化港口城市形象区。海河改造区域规划海河改造区域规划 第一个分区为传统文化商贸区。第二个分区为都市消费娱乐区。这一带有和平路、劝业场、中心广场，成为新世纪中外休闲娱乐活动的中心，也是天津市的标志性地区。第三个分区为中心金融商务区。包括南站地区、解放北路、小白楼地区，CBD中心商务区。第四个分区为智慧城。未来建设生态型城市的宝贵空间。1. 河北区中心广场2. 和平区和平广场3. 南开区古文化街4. 红桥三岔口文化公园5. 河东区南站中心商务区6. 河西区小白楼中心商务区7. 东丽区先锋南智慧城8. 津南区柳林自然风景区海河八大节点海河八大节点天津海河综合开发总体规划天津海河综合开发总体规划海河沿线海河沿线 VS VS 南京路沿线南京路沿线天津站天津站海河：海河：l天津形象展示头排l天津城市名片l城际联系窗口l外地人认知便利度l国际、一线开发商聚集l天津新兴规划方向海河综合开发工程：海河综合开发工程：l天津市城市总体规划重点工程l全长72公里，天津城区19公里，穿越传统古文化街商贸区、和平路消费娱乐区、小白楼金融商务区南京路：南京路：l天津市区中心位置l天津传统的中心商务商贸带l聚集鞍山道通讯产业、滨江道消费商贸业、小白楼金融商务业l中心区功能带仅3.3公里l业态基本定型，承载量几近饱和海河海河南京路南京路海河：政策利好、未来价值、升值潜力海河：政策利好、未来价值、升值潜力南京路：承载力饱和、发展潜力有限南京路：承载力饱和、发展潜力有限梅江水景资源梅江水景资源天津四大居住片区之一，美国易道整体规划，天津四大居住片区之一，美国易道整体规划，已有已有1010年开发历史，区域内土地均已开发完毕年开发历史，区域内土地均已开发完毕拥有拥有天津最大规模水域面积天津最大规模水域面积的居住区，区域内的居住区，区域内5252万平米水域、湿地，是宜居指数最高的健康万平米水域、湿地，是宜居指数最高的健康生态住区，生态、景观价值很难被超越生态住区，生态、景观价值很难被超越公认的公认的“天津富人区天津富人区”，版块人文环境优质，版块人文环境优质高端项目集中、密度低高端项目集中、密度低、居住氛围成熟、居住氛围成熟天津的天津的“城市生态资源中心城市生态资源中心”水上公园水上公园长虹公园长虹公园北宁公园北宁公园B2 B2 公园资源公园资源公园地产产生自城市居民高品质的环境需求，依赖于公园空间的开放式、综合性。水上公园是天津唯一的城市级中央公园水上公园是天津唯一的城市级中央公园水上公园作为天津最大的公园，环境得天独厚，已被列为天津重点旅游景区之一，是天津唯一可以辐射全市的城市级中央公园城市级中央公园。坐落于南开区的长虹公园、河北区的北宁公园、河西区的人民公园等辐射能力有限，属区域级公园区域级公园。区域级公园区域级公园城市级中央公园城市级中央公园人民公园人民公园都市豪宅跟着公园走都市豪宅跟着公园走，犹如犹如纽约曼哈顿中央公园、伦敦海德公园两侧的千万级公寓、纽约曼哈顿中央公园、伦敦海德公园两侧的千万级公寓、北京的朝阳公园北京的朝阳公园居住区。居住区。公园公园城市豪宅的孵化器城市豪宅的孵化器水上公园资源水上公园资源 公园地产公园地产l纵观世界级公园住区的发展史，城市核心公园区的选址标准不但苛刻，同时也昭示着城市的未来规划及物产升值可能;纽约中央公园纽约中央公园 北京朝阳公园北京朝阳公园 伦敦海德公园伦敦海德公园 l公园地产向来是房地产市场发展到高端等级的产物，是成熟的地产开发模式，衍生高端居住的可能性更大；l城市核心公园区周边的配套从来都是最成熟、最高端的，也是最具居住和投资价值的。20072007年年5 5月中下旬，月中下旬，美国纽约一所阳台面美国纽约一所阳台面向曼哈顿中央公园的向曼哈顿中央公园的公寓以高达公寓以高达50005000万美万美金金 (3.8(3.8亿人民币亿人民币) ) 售售出，成为纽约出，成为纽约“最昂最昂贵的公寓贵的公寓”，其建成，其建成后周边地价暴增后周边地价暴增1010倍倍美国纽约美国纽约 曼哈顿中央公园曼哈顿中央公园位于伦敦市海德公园位于伦敦市海德公园旁的公寓小区旁的公寓小区“海德海德公园公园1 1号号”，单套，单套均价均价为为20002000万英镑万英镑，每平每平方米均价高达约方米均价高达约6.456.45万英镑万英镑，合，合6666万元人万元人民币，项目占地不足民币，项目占地不足80008000平米。平米。英国伦敦英国伦敦 海德公园海德公园形成条件形成条件：朝阳公园区拥有丰富的高：朝阳公园区拥有丰富的高端城市配套与亚洲最大的朝阳公园端城市配套与亚洲最大的朝阳公园本案朝阳公园板块朝阳公园板块核心区核心区第三使馆区第三使馆区第二使馆区第二使馆区项项 目目棕棕 榈榈 泉泉北北 京京 GG OO L L F F公公 寓寓开 盘 时 间2002年 5月2003年 12月成 交 价 格13500元 /平 米15909元 /平 米主 力 产 品160-200平 米300平 米 左 右总 价 区 间150-500万300-800万开 发 商北 京 世 纪 朝 阳 房 地产 开 发 有 限 公 司北 京 鲁 能 天 润 和信 房 地 产 开 发 有限 公 司棕榈泉棕榈泉北京北京GOLFGOLF公寓公寓20072007年年18900189002068220682涨幅平均在涨幅平均在25%40%25%40%之间之间北京朝阳公园北京朝阳公园l天津最大的城市公园天津最大的城市公园l占地占地213213万平方米万平方米l水面水面8686万平方米万平方米l天津唯一可比肩北京朝阳公园的板块天津唯一可比肩北京朝阳公园的板块l是未来天津核心公园区的领袖是未来天津核心公园区的领袖天津水上公园天津水上公园公园资源不仅承担着城市绿肺的功能，更预示着板块价值的提升公园资源不仅承担着城市绿肺的功能，更预示着板块价值的提升老城厢老城厢人文资源人文资源五大道五大道人文资源人文资源五大道-英租界、各国风貌小洋楼230多幢、名人名宅50余座、“万国建筑博览会”。属当时达官显贵、上流社会聚居地。四合院、胡同、青砖灰瓦，天津的“活化石”，老城厢-天津旧城所在地，天津传统文化的发祥地，蕴藏着浓郁的民俗民风和文化艺术精华。贵文化、洋文化贵文化、洋文化B3 B3 人文资源人文资源市井文化市井文化五大道人文资源五大道人文资源老城厢人文资源老城厢人文资源学府区学府区水上传统水上传统富人区富人区天津城市住宅典型项目地块价值天津城市住宅典型项目地块价值KPIKPIKPIKPI及其权重及其权重区位价值区位价值 0.40.4资源价值资源价值 0.40.4可建设价值可建设价值 0.20.2权重分权重分区位区位交通条件交通条件水景水景公园公园人文人文地块规模地块规模地块形状地块形状土地属性土地属性仁恒海河广仁恒海河广场场 和平区中环线内海河中游9.5万平东西短南北长综合体30.430.4环球金融中环球金融中心心 和平区中环线内海河中游5.32万平元宝形综合体35.635.6中粮大悦城中粮大悦城和平区中环线内老城厢8.9万平东西短南北长综合体29.229.2河东万达广河东万达广场场 河东区环城快速路内海河下游8.2万平东西长南北短综合体26.826.8犀地犀地和平区中环线内五大道6.06万平东西长南北短住宅+商业29.229.2花园花园5 5座座 河西区中环线内海河下游1.5万平东西短南北长住宅+商业29.229.2中海御湖翰中海御湖翰苑苑 南开区环城快速路旁水上公园1.9万平东西短南北长住宅+商业25.625.6招商钻石山招商钻石山 南开区外环线内水上公园14.5万平东西短南北长低密度3030万科金奥国万科金奥国际际 西青区环城快速路旁水上公园5.86万平东西短南北长综合体20.420.4世纪梧桐公世纪梧桐公寓寓 河西区外环线内梅江7.78万平正方形纯住宅28.428.4富力津门湖富力津门湖 西青区外环线内梅江165万平元宝形住宅+商业22.422.4注：为保证得分的清晰，KPI打分实行20分制，即每项最高分20分；权重分布：区位价值40%，资源价值40%，可建设价值20%；权重分排序，每5分一个梯次。第一梯队第一梯队 唯一得分唯一得分3535分以上项目分以上项目第二梯队第二梯队 3030分分-35-35分分第二梯队第二梯队 3030分分-35-35分分第三梯队第三梯队 2525分分-30-30分分第三梯队第三梯队 2525分分-30-30分分第四梯队第四梯队 2020分分-25-25分分第四梯队第四梯队 2020分分-25-25分分城市顶级选择城市顶级选择城市高端改善城市高端改善城市主流改善城市主流改善城市刚性需求城市刚性需求2.5万元/平以上1.6万-1.9万元/平1.2万-1.5万元/平1万-1.2万元/平天津城市住宅梯次及其价格平台天津城市住宅梯次及其价格平台环球金融中心仁恒海河广场、招商钻石山世纪梧桐公寓、花园5座、中粮大悦城、中海御湖翰苑、犀地富力津门湖、金奥国际、河东万达广场开发商类别开发商类别专注住宅专注住宅快速周转规模型快速周转规模型多行业发展多行业发展长期持有物业经营长期持有物业经营型型资本运营型资本运营型中粮 华润 保利中信 金融街 招商万科 中海境外资本境外资本嘉里 香港建设 和记黄埔 恒隆 吉宝城市豪宅别墅：万科霞光道城市豪宅别墅：万科霞光道5 5号号主流改善：世纪主流改善：世纪梧桐公寓梧桐公寓/ /花园花园5 5座座/ 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