[城建环保]城镇化背景下的住房市场发展趋势探析

城建环保城镇化背景下的住房市场发展趋势探析城镇化的阶段性特征是住房市场发展的重要背景，我旗快速城镇化和住房 制度转轨的过程中，城镇人口如何变化以及其背后的制度如何制定，都将在很大程度上决定住房市场的发展形态。 特别在“十一五”之前的阶段，城镇化战略的 方向尚未明确，再加上房地产市场刚刚起步等因素， 住房市场在满足城镇快速增 加的人口住房问题中发挥着关键性作用。针对我旗城镇化发展阶段的特性和“十二五”时期城镇化战略的特点及发 展思路，城镇化将呈现出以下的几个特征。 第一，中小城镇在城镇化战略中的地 位将逐步提升，而且城市对农村地区的反哺和辐射作用将显著加强；第二，改变单纯的扩张模式，重视内涵性的城市建设，提升资源节约和环境优化水平；第三， 作为城镇化“边际人群”的农民工将逐渐摆脱候鸟式的生活方式，定居城镇的规模将逐步扩大；第四，一些城镇化快速发展过程中悬而未决的问题，都将在体制机制上获得一定创新。我旗城镇住宅楼在2010年前建设了 220栋、2010至2012年底建设住宅楼 66栋、2013年在建住宅楼106栋；总建筑面积2010年前是828600平方米、2010 至2012年是438100平方米、2013年在建住宅楼面积 600200平方米。通过以上数据和近些年城镇房地产市场的发展情况，可以看出城镇化背景 下的居民住房需求逐年扩大，随着棚户区改造和扶贫移民扩镇工程体系的加快发 展，城乡关系将发生巨大转变，这些都将给我旗的城镇住房市场带来新的机遇和 挑战。因此，根据未来城镇化发展的总体特征，结合我旗住房市场的发展规律， 将呈现出下列几个主要的发展趋向。首先，住房市场结构将面临调整。要有足够的中低租金水平的房屋可供出租，已满足我旗因城镇人口增加而 造成的住房需求扩张，特别对于住房支付能力不足、刚成为城镇居民的农民或农 民工而言，能够在市场上租到房子，这既是解决这些人群住房问题的有效途径， 同时又能避免“城中村”等问题的再次发生；在保证农民或农民工、城镇低收入家庭能够租到可支付租金水平房屋的相关措施上，也要逐步完善。这些措施包括 带有保障性质的廉租住房、公共租赁住房等，也可以鼓励开发企业定向建设专用 于出租小户型公寓，同时还包括政府对市场租金水平的干预等管理政策，促使房屋租赁市场的发展逐步趋向成熟。“撤乡并镇”地区将成为住房市场发展的重点区域，我旗大多数“撤乡并 镇”地区还停留在过去农村集市的发展阶段，还不存在真正意义的住房市场，所 以，发展阶段的城镇地区住房市场需求通常比较真实， 投资、投机性需求比重很 低,这些地区的住房市场未来将有较大的发展空间， 有利于住房市场的稳定运行。其次，住房市场向集约利用资源的内涵式发展模式过渡。采取各种有效方式来实现的土地集约利用，保证我旗住房建设所需土地资 源能够供应充足，将成为住房市场发展过程的重要主题； 同时，节能减排技术和 制度在住房建设中的应用，将成为住房市场健康发展的关键。住房建设和使用都 是消耗资源能源以及造成大量排放的重要根源，绿色住宅产品和建筑节能材料及 相应环保技术将得到普遍应用，住宅产业化水平也将得到一个本质性的飞跃，我 旗整个住房产业的生产方式将面临重大的变革。从目前我旗城镇化建设情况看，如果只是一味强调快，而忽略住房市场健 康发展的内在稳定因素，势必会出现：第一，商品住房市场价格上涨过快。商品住宅市场价格构成中，政府收取 的土地出让价格和各种费税所形成的价格成本，已占到60%Z上的水平；城镇商品住房价格上涨过快，也与我旗进入城镇化高潮期密切相关。 第二，房地产业至 今没有进行过城镇房屋的普查，没有中长期的产业发展规划，有的仅是保障房的 建设计划。政策短期、政策多变、政策效用递减、政策间不衔接、行政措施强于 经济手段，是房地产调控政策存在的主要问题。没有稳定的、可以预期的、能够 保证产业发展总体要求的土地、资金供应计划和产业政策，导致了企业和市场行 为的短期化。第三，住宅建设产业化、装修化不足、绿色建筑比重低。现场构建， 形成标准化程度低、质量控制难度大和建设成本高的弊端； 毛胚住宅市场供应的 普遍化，直接导致大量建筑资源的浪费空耗和居住环境的长时期恶化，而实行标准装修和精装修的政府产业政策要求， 又直接导致房价和费税的上升；绿色建筑 能够节地、节水、节能、节材，但大量新材料新技术的运用也会直接导致房价的 上升。政府缺少有效的鼓励性优惠政策，予以扶持。第四，土地、增量房和存量 房的三个市场联动不足。土地市场价格是完全由政府垄断决定的， 增量房价格是 由开发企业竞争性有限垄断决定的， 真正良性平等、自由竞争、反应真实供求关 系的是存量房市场价格，是由无数个供求双方通过市场交易决定的。 当源头价格 上涨时，无论是保障住房还是商品住房， 其价格都会上涨。这种局面只有通过存 量房市场的发展，实现存量房、增量房、土地三个市场的反次序联动后，市场价 格的波动局面才能稳定下来。如何解决好住房市场自身的问题以及同我旗城镇化战略之间的矛盾，成为 城镇住房市场能否健康快速发展的决定性因素。所以，要最大程度上做到城乡土地同地同权，建立城乡统一的建设用地市 场，将对住房市场的发展带来巨大的空间； 把以农民工为主体的流动人口逐渐纳 入城镇住房保障体系，必须妥善解决城中村”问题，否则将带来一系列的安全及 社会隐患，强硬解决又必将触动大量流动人口和失地农民的利益。随着城镇化的发展，我旗住房市场也将在其影响下迅速发展和成熟起来， 不但住房建设规模要有较大提升，而且住房市场的结构也要发生重大调整。伴随 着住房建设规模的扩大和规划建设水平的提升， 以及随之而来的城乡基础设施和 公共服务设施的逐步完善，住房市场的发展在城市建设和城镇化过程中的促进作 用也将进一步得到加强，并将逐渐成为城市的发展龙头。