江苏常州房地产市场研究报告(doc 42)

市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州0常州市场月报常州市场月报20092009 年年 1212 月月 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州1目目录录本月导读.3合力视点.3第一篇 宏观篇.4一、政策信息 .5二、市政规划 .9第二篇 市场篇.10一、土地市场 .12二、常州楼市 12 月整体描述 .171、09 年 1 月至 12 月全市商品房供求情况比对 .171.1、1-12 月全市商品住宅供应量分析.181.2、1-12 月全市商品住宅成交量分析.182、09 年 1-12 月全市商品房成交价格分析 .203、新盘分析 .213.1、12 月主城区住宅推案表.213.2、09 年 1-12 月主城区住宅供应分析.243.3、新盘数据供应量分析 .254、12 月新推住宅项目销售分析 .26 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州25、12 月楼盘动态分析 .275.1、营销策略 .275.2、2009 年 12 月常州楼盘平面广告投放量监测及其区域排名.32三、经典案例解析 .35南博湾 .35第三篇 区域数据篇 .38一、 新北区域.38二、 湖塘区域.38三、 城西区域.39四、 市区区域.39五、 城东区域.40 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州3本月导读本月导读1212 月政策密集出台，执行力是关键；江苏省优惠延续，但金融政策未出，后市情况不容乐观月政策密集出台，执行力是关键；江苏省优惠延续，但金融政策未出，后市情况不容乐观 详情请见详情请见 P5-6P5-6广州亚运城地块拍出广州亚运城地块拍出 255255 亿天价亿天价 成为中国新地王成为中国新地王详情请见详情请见 P8P8常州土地市场常州土地市场 20092009 年土地市场火热收官年土地市场火热收官 本月大量土地成交本月大量土地成交 土地市场的火热也将最终反映到明年的房地产市场土地市场的火热也将最终反映到明年的房地产市场 详情请见详情请见 P14P14合力视点合力视点1212 月回顾月回顾1212 月份常州房地产市场表现火爆，成交量、推案量、成交均价均为月份常州房地产市场表现火爆，成交量、推案量、成交均价均为 0909 年最高值，市场存量得到进一步消化，整体市场依旧保持年最高值，市场存量得到进一步消化，整体市场依旧保持良好的去化速率，良好的去化速率，整体市场仍然呈现供不应求的状况整体市场仍然呈现供不应求的状况。1212 月份共有月份共有 3333 个项目新开盘或加推，与上月相比增加了个项目新开盘或加推，与上月相比增加了 1414 个，新推案面积由个，新推案面积由 1111 月的月的 36.136.1 万万增加至增加至 45.2145.21 万万；实际新推；实际新推案量的增加，主要是由于前期市场供不应求的局面，大部分开发商趁两节的到来，集中在月底进行了大规模的房源新推。案量的增加，主要是由于前期市场供不应求的局面，大部分开发商趁两节的到来，集中在月底进行了大规模的房源新推。1212 月，全市商品房销售备案面积为月，全市商品房销售备案面积为 164.43164.43 万万，同比上升，同比上升 168.5%168.5%，环比上升，环比上升 44.99%44.99%；其中，商品住房销售备案面积为；其中，商品住房销售备案面积为 127.03127.03万万，同比上升，同比上升 202.67%202.67%，环比上升，环比上升 46.18%46.18%。本月，成交较上月有大幅增长，市场去化的动力仍然是前期刚性需求的延续，本月通胀。本月，成交较上月有大幅增长，市场去化的动力仍然是前期刚性需求的延续，本月通胀预期继续加强，市场需求旺盛。预期继续加强，市场需求旺盛。1212 月本是优惠政策实行的最后期限，尽管在月本是优惠政策实行的最后期限，尽管在 1212 月中央不断释放遏制房价过快上涨的信号，但是政策月中央不断释放遏制房价过快上涨的信号，但是政策 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州4的公布已经无法阻止消费者的购房热情。的公布已经无法阻止消费者的购房热情。1212 月，全市商品房成交均价为月，全市商品房成交均价为 52375237 元元/，环比上升，环比上升 3.6%3.6%；其中，商品住房成交均价为；其中，商品住房成交均价为 48844884 元元/，环比上升，环比上升 5.19%5.19%。本月新。本月新开盘和加推项目众多，各个档次楼盘都占有相当的比重，产品的提升使得价格自然而然地上涨，而开发商顺应市场热潮，也频频涨价。开盘和加推项目众多，各个档次楼盘都占有相当的比重，产品的提升使得价格自然而然地上涨，而开发商顺应市场热潮，也频频涨价。从价格走势来看，成交均价呈现稳中有升的趋势。从价格走势来看，成交均价呈现稳中有升的趋势。0909 年以来，常州商品住宅成交均价基本在年以来，常州商品住宅成交均价基本在 4400-45004400-4500 元元/左右的价格线上下波动，左右的价格线上下波动，并且已经连续七个月稳定保持在并且已经连续七个月稳定保持在 44004400 元的价格水平之上，成交量的攀升继续支持价格面的稳定。元的价格水平之上，成交量的攀升继续支持价格面的稳定。后期展望后期展望回眸回眸 20092009 年楼市政策变化，上半年可谓风和日丽，下半年可谓秋意渐浓，政策变动之快如看天穿衣。中央不断释放遏制房价过年楼市政策变化，上半年可谓风和日丽，下半年可谓秋意渐浓，政策变动之快如看天穿衣。中央不断释放遏制房价过快上涨的信号，从中央经济工作会议，到二手房营业税快上涨的信号，从中央经济工作会议，到二手房营业税“二变五二变五” ；从楼市政策；从楼市政策“国四条国四条” ，到五部委土地新政。一轮又一轮的新政似，到五部委土地新政。一轮又一轮的新政似乎让我们回到了从前，回到了乎让我们回到了从前，回到了“国八条国八条” 、 “国六条国六条”的时代。地方政府落实房产政策各显神通，专家呼吁房地产调控政策应坚持以稳的时代。地方政府落实房产政策各显神通，专家呼吁房地产调控政策应坚持以稳为主。为主。国家出台一连串政策目的是为了保持国家出台一连串政策目的是为了保持 20102010 年房地产市场的稳定发展，但是由于监管由地方政府实施，而且开发商和地方政府之年房地产市场的稳定发展，但是由于监管由地方政府实施，而且开发商和地方政府之间存在着微妙的关系，如果间存在着微妙的关系，如果“上有政策，下有对策上有政策，下有对策” ，未来市场的前景仍将扑朔迷离。预测楼市不是一件简单的事情，因为只有你想，未来市场的前景仍将扑朔迷离。预测楼市不是一件简单的事情，因为只有你想不到的，没有它变不到的。国家遏制高房价似乎永远都治不了根，仅仅是出政策，喊政策，但是不从严实施，最终导致泡沫越来越大。不到的，没有它变不到的。国家遏制高房价似乎永远都治不了根，仅仅是出政策，喊政策，但是不从严实施，最终导致泡沫越来越大。必须让地王制造者、投机者以及越线的银行吃到苦头，才能使得房地产业健康发展。我们希望这次楼市政策的密集出台不会是走过场。必须让地王制造者、投机者以及越线的银行吃到苦头，才能使得房地产业健康发展。我们希望这次楼市政策的密集出台不会是走过场。 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州5第一篇第一篇 宏观宏观篇篇一、政策信息一、政策信息 ：1 1、个人住房转让营业税征免时限由、个人住房转让营业税征免时限由 2 2 年恢复到年恢复到 5 5 年年 国务院总理温家宝 9 日主持召开国务院常务会议，会议决定，个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年，其他住房消费政策继续实施。 合力易扬观点：个人转让购买不足合力易扬观点：个人转让购买不足 5 5 年的非普通住房全额征收营业税，这一政策早在年的非普通住房全额征收营业税，这一政策早在 20062006 年就已实施过，此次调整带有年就已实施过，此次调整带有“政策政策回归回归”意图。对于有出售需求的客户而言，一旦税率达意图。对于有出售需求的客户而言，一旦税率达 5%5%的营业税政策正式调整，转让成本势必上升。在短期内肯定会导致市场过的营业税政策正式调整，转让成本势必上升。在短期内肯定会导致市场过度、集中交易，可能会引发新的报复性涨价。此政策对投机行为是一种抑制，但对刚需购房影响应该不大，但这背后是政府发出的信度、集中交易，可能会引发新的报复性涨价。此政策对投机行为是一种抑制，但对刚需购房影响应该不大，但这背后是政府发出的信号，意味着调控会随需而来，政府想抑制投机需求来稳定房价。号，意味着调控会随需而来，政府想抑制投机需求来稳定房价。2 2、国务院要求遏制部分城市房价过快上涨势头、国务院要求遏制部分城市房价过快上涨势头国务院总理温家宝 14 日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。会议提出，为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。合力易扬观点：近期，中央连续多次开会讨论房地产政策调控，国务院一周二次开会进行合力易扬观点：近期，中央连续多次开会讨论房地产政策调控，国务院一周二次开会进行专题讨论，措辞从专题讨论，措辞从“抑制投机购房抑制投机购房”到到“遏制部分城市房价过快上涨的势头遏制部分城市房价过快上涨的势头” 、 “抑制投资投机抑制投资投机 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州6性购房性购房” ，从，从 “抑制抑制”到到“遏制遏制” ，虽然只有一字之差，但后者措辞严厉，紧迫。中国已经出台了不少促进房地产市场健康发展的措，虽然只有一字之差，但后者措辞严厉，紧迫。中国已经出台了不少促进房地产市场健康发展的措施，目前最急需做的事情是如何让政策得到有效落实。很重要的一点就是要理顺中央与地方政府财政之间的关系，敦促地方政府投入施，目前最急需做的事情是如何让政策得到有效落实。很重要的一点就是要理顺中央与地方政府财政之间的关系，敦促地方政府投入更多资金，增加保障性住房供给。更多资金，增加保障性住房供给。3 3、发改委、发改委: :明年将加快廉租住房等保障性住房建设明年将加快廉租住房等保障性住房建设 全国发展和改革工作会议指出，将着力加强以改善民生为重点的社会建设。加大政府投入力度，加快廉租住房等保障性住房建设，支持城市棚户区、工矿区棚户区及国有林区、垦区、煤矿棚户区改造和农村危房改造，继续实施游牧民定居工程。合力易扬观点：政府大力发展文化、体育事业和旅游业。建立健全公共投资带动就业增长的机制，充分发挥政府投资、重大项目合力易扬观点：政府大力发展文化、体育事业和旅游业。建立健全公共投资带动就业增长的机制，充分发挥政府投资、重大项目建设和产业规划对就业的带动作用，将进一步抗击外在金融危机影响，加快推动城市建设进步发展。建设和产业规划对就业的带动作用，将进一步抗击外在金融危机影响，加快推动城市建设进步发展。4 4、五部委出新政打击囤地炒地：拿地首付不低于、五部委出新政打击囤地炒地：拿地首付不低于 50%50%12 月 17 日，财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知 ，明确开发商以后拿地时， “分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%” 。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。5 5、江苏买普通住房税率继续优惠、江苏买普通住房税率继续优惠 1%1%江苏省住房和城乡建设厅等 8 部门联合制定的关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见 ，明确指出 08 年年底省制定的有关优惠政策继续执行。居民购买自住和改善型普通商品住房，实行 1%的契税适用税率；购买高档住宅或非住宅类商品房，契税标准为 3%。我省楼市调控“新五条”概要： 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州71、增加普通商品住房有效供给，保持商品房价格基本稳定2、继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房3、规范房地产市场管理，维护市场秩序4、加强保障性安居工程建设，进一步加强住房保障5、强化地方政府责任，切实履行稳定房地产市场的职责对于优惠的时间截止问题，江苏省住房和城乡建设厅房地产处处长陆建生解释说，除了营业税原定暂行一年，其他优惠政策并没有明确截止时间，因此这次对契税的优惠也没有明确截止时间。合力易扬观点：合力易扬观点：“新五条新五条”与市民关系最为密切的措施，无疑是继续实施去年底省出台的契税优惠政策，同时还鼓励各地自行出与市民关系最为密切的措施，无疑是继续实施去年底省出台的契税优惠政策，同时还鼓励各地自行出台促进合理消费的政策措施。出台意见的主要目的是在国家宏观调控政策的总体框架下，通过调整完善相关政策措施，保持商品房供台促进合理消费的政策措施。出台意见的主要目的是在国家宏观调控政策的总体框架下，通过调整完善相关政策措施，保持商品房供需平衡，继续鼓励和支持居民自住和改善型购房需求，进一步加强房地产市场监管，加快保障性安居工程建设，稳定市场预期，努力需平衡，继续鼓励和支持居民自住和改善型购房需求，进一步加强房地产市场监管，加快保障性安居工程建设，稳定市场预期，努力遏制房价过快上涨的势头。遏制房价过快上涨的势头。6 6、万科明年撤出毛坯房市场、万科明年撤出毛坯房市场 20142014 年实现住宅产业化年实现住宅产业化 万科董事长王石 15 日在北京首个住宅产业化项目竣工交付仪式上表示，明年万科将撤出毛坯房市场，加大低碳地产与绿色建筑的投资力度与建设规模，将全面开展住宅精装修。万科未来实现绿色建筑产业化的三个步骤分别是住宅精装修、住宅产业化和绿色住宅。合力易扬观点：如何减少碳排放，不仅仅是建设过程当中的住宅产业化，而且关键是如何提高减碳的住宅，在这方面万科这个标合力易扬观点：如何减少碳排放，不仅仅是建设过程当中的住宅产业化，而且关键是如何提高减碳的住宅，在这方面万科这个标准，什么时候完全达到建设部的三星级，只要万科说出来时间表就会定，应该说在准，什么时候完全达到建设部的三星级，只要万科说出来时间表就会定，应该说在 20102010 年，万科的绿皮书对外公布，而且非常愿意年，万科的绿皮书对外公布，而且非常愿意和建设方面的合作伙伴和政府有关部门合作，做这方面的推动，这样才能不愧对于自己誉为的住宅研发者。和建设方面的合作伙伴和政府有关部门合作，做这方面的推动，这样才能不愧对于自己誉为的住宅研发者。 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州87 7、遏制房价、遏制房价: :严控囤地严控囤地 调整二手房营业税优惠政策调整二手房营业税优惠政策 防止产生新的闲置土地，下一步国土资源部将进一步规范土地供应行为；进一步加大土地开发利用监管力度，进一步完善土地市场动态监测与监管系统，落实已供应土地开发利用监管责任，实时掌握已供土地，特别是房地产用地的开发利用情况，通过土地市场动态监测与监管系统及时上传国土资源部；进一步加强监督检查。督促各地严格落实闲置土地处置政策，及时处置闲置土地。合力易扬观点：政府通过严控措施，进一步加强对房地产企业已取得土地开发利用的监管，引导房地产开发企业理性拿地、合理合力易扬观点：政府通过严控措施，进一步加强对房地产企业已取得土地开发利用的监管，引导房地产开发企业理性拿地、合理拿地、依法依规拿地，严格按合同约定及时开发利用土地。拿地、依法依规拿地，严格按合同约定及时开发利用土地。8 8、广州亚运城地块拍出、广州亚运城地块拍出 255255 亿天价成为中国新地王亿天价成为中国新地王被誉为“中国第一拍”的广州亚运城地块 12 月 22 日下午开拍，经过 44 次举牌，最终由富力、雅居乐、碧桂园组成的民企联合体以 255 亿元的天价打败由保利、万科、中海组成的国企联合体，夺得 14 幅未建地块和百余万平方米建成物业的开发经营权，创全国地王新纪录。12 月 23 日上午，被称为上海 2009 年乃至有史以来最贵宅地的新江湾 C6 地块，以创纪录的 32484 元/的楼板价被中国中建地产有限公司拍下。该地块成交单价创下上海楼板价纪录，同时，还附带了极为苛刻的出让条件。9 9、常州市四家企业入选省房地产业综合实力、常州市四家企业入选省房地产业综合实力 5050 强强12 月 15 日，省建设厅、省房地产业协会在南京举行了 2008 年度江苏省房地产业综合实力 50 强企业授牌大会，江苏新城地产股份有限公司、江苏常发地产股份有限公司、常州金新房地产建设发展有限公司、江苏创业房地产集团有限公司四家企业榜上有名。其中江苏新城地产股份有限公司继续稳居 50 强榜首。 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州9合力易扬观点：此次评选活动旨在进一步推动我省房地产业持续健康发展，通过树立行业典范，增强房地产企业竞争意识和品牌合力易扬观点：此次评选活动旨在进一步推动我省房地产业持续健康发展，通过树立行业典范，增强房地产企业竞争意识和品牌意识，促进房地产企业进一步做强做大。意识，促进房地产企业进一步做强做大。二、市政规划二、市政规划1 1、新武进二院明年底投用、新武进二院明年底投用 一期投资一期投资 2 2 亿床位亿床位 350350 张张 作为我市今年的重点建设项目，新武进第二人民医院综合大楼主体日前封顶。新武进第二人民医院位于武进城区滆湖东路以南、夏城南路以东，常州科教城东侧，是武进区卫生资源整合的民生工程。项目一期规划用地 98.6 亩，设置床位 350 张，建筑面积约5 万平方米，一期投资 2 亿元。合力易扬观点：新武进二院明年底建成并投入使用，将在规模和专科建设方面上一合力易扬观点：新武进二院明年底建成并投入使用，将在规模和专科建设方面上一个新台阶，使得常州医疗板块将更好的造福老百姓。个新台阶，使得常州医疗板块将更好的造福老百姓。2 2、明年我市力推五大绿化特色工程、明年我市力推五大绿化特色工程 绿化围墙绿化围墙 146km146km 明年我市将实施围墙绿化约 146 公里，力争将市区范围内所有主次干道周边、有条件的实体围墙全部建成绿色围墙。同时将建成或启动建设丁塘河生态湿地公园、雕庄公园、桃园绿地二期、五星公园改造、西太湖休闲区核心绿化等 16 个公园绿地。合力易扬观点：城市开放公园，既美化了城市环境形象，也为广大市民增添了一个合力易扬观点：城市开放公园，既美化了城市环境形象，也为广大市民增添了一个很好的休闲活动场所，营造成一座可持续发展的生态化城市。很好的休闲活动场所，营造成一座可持续发展的生态化城市。 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州103 3、常州、常州“动漫城动漫城”呼之欲出呼之欲出整个规划 2 平方公里的国家动画产业西太湖基地的动漫企业研发大楼、公共技术服务平台、产业国际孵化区、动漫风情商业街等项目预计 2010 年上半年竣工。届时，动漫启动区一期将形成总建筑面积 10 万多平方米的建筑形态，基地将具备动漫作品原创加工制作、衍生产品研发制作、产品展示交易、动画影视媒体中心等 10 大功能。4 4、紫荆公园规划方案初步确定、紫荆公园规划方案初步确定公园中央将建摩天轮公园中央将建摩天轮常州明年将举行第四届中国月季花展暨世界月季联合会区域性大会。目前，主会场紫荆公园的规划方案已经初步确定。整个紫荆公园可划分成一轴五区，一轴即 120 景观轴，这条轴线上拥有时光广场、“时来运转”摩天轮、认知走廊等景点。五区即参赛城市展区、常州 7 个辖市区展区、国际月季园、常州展区、体育活动区。时光广场是主轴线上的一个大型广场，不仅是公园入口处的人流集散中心，还带有一定的科普性、观赏性。节庆期间，广场地面将漫过浅浅一层水面，倒影出公园中央核心景观“时来运转”摩天轮。“时来运转”摩天轮寓意经线绕地球一周，形成一圆环。整个景观高度 84 米，观光 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州11者可以从地下进入巨环，环绕一圈后又回到地下。夜间，通过摩天轮内部的彩灯投射，形成色彩斑斓的光环，像一道夜间的城市彩虹。不同的节日，可根据不同主题，形成节日色彩照明，为整个城市增加浓重的节日气氛。5 5、龙城中心向北迁移、龙城中心向北迁移高新区搭上高铁腾飞高新区搭上高铁腾飞从市规划局获悉，为完善城市核心功能、提升区域中心地位、市委市政府决策实施“三城联动、南北一体”的城市发展战略，经过一年多探索和调整，北部新城的整体框架已基本形成，沪宁高铁的建成，又是高新区发展的一个起跳点，北部新城将成为龙城新的城市中心。合力易扬观点：城市发展的又一次新的跨越，即将带领新区上升又一个新的高度，将加合力易扬观点：城市发展的又一次新的跨越，即将带领新区上升又一个新的高度，将加速城市前行步伐。速城市前行步伐。6 6、20102010 年常州市区年常州市区“禁燃区禁燃区”扩大到扩大到 6666 平方公里平方公里根据市政府 2004 年颁发的常州市市区禁止使用高污染燃料区域管理规定 ，划定了市中心区、高新区、湖塘区和新龙区共 315平方公里“禁燃区” 。 为了进一步改善我市空气质量，2010 年市区“禁燃区”建设面积将扩大到 66 平方公里，涉及武进、天宁、钟楼、新区四个区，范围为：中吴大道以北；龙城大道（太湖路）以南；龙江中路以东；青洋中路以西。7 7、我市明年元旦拟开通、我市明年元旦拟开通 BRTBRT 配套环线配套环线“环环 1 1 路路”快速公交（BRT）系统又将增加新成员，市公交集团公司拟于明年元旦开通常州快速公交系统配套环线环 1 路，这次先开通的将是环 1 路西段和北段，共计 13.8 公里。 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州12合力易扬观点：环线的开通，有利于将分散的组团联接起来，将一部分需要换乘的客流在中心城区外围分流出去，减轻合力易扬观点：环线的开通，有利于将分散的组团联接起来，将一部分需要换乘的客流在中心城区外围分流出去，减轻 B1B1、B2B2线的线路压力；这次暂时不开通专用道，将来，在条件成熟的时候，可能再形成专用道。线的线路压力；这次暂时不开通专用道，将来，在条件成熟的时候，可能再形成专用道。第二篇第二篇 市场市场篇篇一、土地市场一、土地市场常州国土局国有建设用地转让公告常州国土局国有建设用地转让公告地块名称地块名称区域区域出让面积出让面积（）容积率容积率用地性质用地性质地上地上物状物状况况起始价起始价（万元）（万元）保证金保证金（万元）（万元）新闸街道新龙路南地块新北30820.7工业净地147.93625新闸街道龙城大道以北地块新北562130.6工业净地2698.224405新闸街道龙城大道北玉龙中路 2 号地块新北527360.7工业净地2531.328380北港棕榈路以北地块城西427740.7工业净地2053.152308北港枫林路以南地块城西587680.7工业净地2820.864425新闸龙江路以西地块新北342050.7工业净地1641.84245延陵东路 586 号地块城东97150.6-1.5仓储净地326.424050青洋路以东、福阳路以南地块城东375641.0工业净地1803.0720270华阳南路以东地块城东42031.0工业净地201.744030中华恐龙园南侧 1 号地块新北1999640.8-1.0 商业、住宅/8000033000中华恐龙园南侧 2 号地块新北1847561.5-2.2商业、住宅/7200030000龙城大道、新冶路交叉口西北角地块新北40300.4商服业（加油站）毛地230230共计共计688010688010【总结总结】：从上表得知，从上表得知，1212 月土地市场共计出让地块月土地市场共计出让地块 1212 宗，多宗，多为工业性用地；共计出让面积为工业性用地；共计出让面积 688010688010。 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州13常州国土局国有建设用地成交公告常州国土局国有建设用地成交公告地块名称地块名称出让面出让面积积（）区域区域容积率容积率用地性质用地性质地上地上物状物状况况起始价起始价（万元）（万元）保证金保证金（万元）（万元）成交价成交价（万元）（万元）竞得单位竞得单位梧桐苑北侧地块133460城西2.2住宅净地30030901030030常州机械设备进出口有限公司勤业路北侧 05 地块14000城西3.4商业、住宅净地630095014500江苏江南电机有限公司东方东路以南华丰路以东地块43510城东2.5商业、住宅净地6530200010530江苏港龙房地产开发有限公司革新河以西、漕上路以南地块16857城东0.7工业净地566.395285566.3952常州戚铁建设工程有限公司丁剑路以南、戚机厂以北地块25911城东0.7工业净地870.6096135870.6096南车戚墅堰机车有限公司中华恐龙园西侧地块391650新北1.7商业、办公、居住/6810020000142100金桥房地产开发股份有限公司龙江路西侧地块124393新北1.5-2.2居住/18000500026000谭月根龙城大道北侧 1 号地块135877新北2.5商业、办公、居住/30000600030000谭月根龙城大道北侧 2 号地块114108新北2.2商业、办公、居住/25000500025200常州市河海房地产开发有限公司兰翔新村改造地块10976新北1.65、1.15商业、居住/200010003960常州中顺房地产开发有限公司勤业地块178470城西2.5-3.2商业、住毛地36000500036000常州五星置业发展 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州14宅有限公司东南装饰城地块82240城东2.2商业毛地247010002470常州万都国际陶瓷装饰城置业有限公司青龙紫云地块104590城东2.0商业、住宅净地252002520032800常州金新房地产建设发展有限公司青洋中路、东方西路交叉口东南角32310城东3.0商业、住宅净地480040009900江苏大罗能源物资有限公司兰陵影剧院南侧地块17580市区4.5-6.0商业、住宅毛地300030003100江苏九洲投资集团房产开发有限公司洪庄机械厂及周边 HX-020707、HX-020702 地块154600城西2-3.5商业、住宅净地611001220075900重庆龙湖企业拓展有限公司洪庄机械厂及周边 HX-020602、HX-020709 地块139840城西1.6-3.5商业、住宅净地533001100082900重庆龙湖企业拓展有限公司洪庄机械厂及周边 HX-020608、HX-020607、HX-020605 地块130540城西1.5-3.5商业、住宅净地45100900083600常州新城房产开发有限公司洪庄机械厂及周边 HX-020705、HX-020813 地块3082城西2-2.5商业、住宅净地421202412042120常州五星置业发展有限公司共计共计18539941853994652547.0048652547.0048【总结总结】：1212 月，常州土地成交市场达到了全年的最高峰，共计成交地块月，常州土地成交市场达到了全年的最高峰，共计成交地块 1919 宗，共计成交面积宗，共计成交面积 18539941853994，共计成交金额，共计成交金额652547.0048652547.0048 万元万元；其中；其中 2 2 块工业性用地，块工业性用地，1717 块经营性用地。块经营性用地。成交土地中，金桥房产拿下今年总价最高的地王成交土地中，金桥房产拿下今年总价最高的地王恐龙园西侧地块，恐龙园西侧地块，楼面价达楼面价达 21342134 元元/；江南电机拿下本月最高溢价地块；江南电机拿下本月最高溢价地块勤业路北侧勤业路北侧 0505 地块达地块达 130.2%130.2%，楼面价也超过了，楼面价也超过了 30003000 元元/，后市开发值，后市开发值得关注；地产大鳄重庆龙湖、新城和五星置业得关注；地产大鳄重庆龙湖、新城和五星置业 3 3 家本土和外地老牌开发商拿下的洪庄机械厂地块使得未来城西的发展值得关注家本土和外地老牌开发商拿下的洪庄机械厂地块使得未来城西的发展值得关注；城西；城西 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州15市场逐步向品牌化发展，楼盘的品质和市民的居住理念也会发生不小的变化。河海、金桥、金新、港龙等开发商也是在年底纷纷拍地，市场逐步向品牌化发展，楼盘的品质和市民的居住理念也会发生不小的变化。河海、金桥、金新、港龙等开发商也是在年底纷纷拍地，加大优质土地储备。加大优质土地储备。项目开发公示信息：项目开发公示信息：建设用地规划许可公布表建设用地规划许可公布表建设单位建设单位项目名称项目名称用地位置用地位置用地面积（用地面积（）发证日期发证日期常州金新明珠房地产建设发展限公司工业玻璃厂及周边地块住宅开发项目开展前期工作通江南路东侧、通济路北侧、健身北路西侧、沪宁铁路南侧8296012.3常泰建筑装璜工程有限公司生产车间钟楼开发区樱花路以西16652.712.3常州市市政工程管理处常澄路 01、02、04、06 地块配套道路工程天龙路-建材新村路、通江南路-规划道路一1540312.7常州市市政工程管理处城中城地块配套道路及绿化工程东河沿路东起晋陵中路，西至城中变电所东侧948512.9常州市市政工程管理处勤业南路南段花园路-清潭西路3052212.9常州市市政工程管理处吊桥路改扩建工程广化街-和平北路3579312.9江苏省电力公司常州供电公司220KV 运河变电所新京杭运河以西、西绕城高速公路以东2702012.9常州欧龙绝缘材料有限公司新建厂房梅花路以东1800012.11常州中海置业有限公司巨力塑料公司及周边地块 B区开发清潭路北侧、木梳路东侧1710012.11常州市土地收购储备中心第三毛纺厂及周边地块土地劳动中路南侧、刘塘浜北侧、纺8547812.16 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州16收储和前期开发织厂路西侧总计总计338413.7338413.7建设工程规划许可公布表建设工程规划许可公布表建设单位建设单位项目名称项目名称用地位置用地位置用地面积（用地面积（）发证日期发证日期常州市新世纪房地产开发有限公司，常州市华强房地产开发有限公司南郊宾馆周边地块开发项目(四期16、17 号房）中吴大道北侧4730112.3常州新阳光置业有限公司新阳光国际食品城临时仓库常金路以南、新 312 国道以西515212.4常州新城金郡房地产有限公司灯芯绒厂地块开发（一期，1#2#3#楼）劳动西路南侧、红梅南路西侧6985412.7常州市合丰景宏置业发展有限公司戚区东方东路南侧地块改造开发(二期）东方东路南侧、东城路西侧4228512.7江苏百兴房地产开发集团有限公司北港生态小区开发一期玉龙路东侧、香樟路南侧、玫瑰路西侧、合欢路北侧62296.912.9常州雅阁装饰工程有限公司车间东方二路南、镇西路东543012.15常州泰盈环达通房地产开发有限公司军分区弹药库及周边地块一期地下室常金路南侧、邹傅路东侧、梅庄路北侧、西林路西侧1861412.18常州泰盈环达通房地产开发有限公司军分区弹药库及周边地块A1、A2#楼常金路南侧、邹傅路东侧、梅庄路北侧、西林路西侧21971.412.18常州中海置业有限公司巨力塑料公司及周边地块 B 区开发清潭路北侧、木梳路东侧5704012.18江苏嘉城置业有限公司万福路 S12 地块改造二期西新巷北侧34944.812.18总计总计364889.1364889.1 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州17【总结总结】：1212 月我市关于房地产开发项目发放规划许可证相对于月我市关于房地产开发项目发放规划许可证相对于 1111 月已有所缓和，合计发放建设用地规划许可证月已有所缓和，合计发放建设用地规划许可证 1010 份，面积总共份，面积总共338413.7338413.7；合计发放建设工程规划许可证；合计发放建设工程规划许可证 1010 份，面积总共份，面积总共 364889.1364889.1。二、常州楼市二、常州楼市 1212 月整体描述月整体描述1 1、0909 年年 1 1 月至月至 1212 月全市商品房供求情况比对月全市商品房供求情况比对【总结总结】： 1212 月份，新增商品房、商品住宅供应、商品房和商品住宅销售量和成交价格均创新高，全线飘红。商品房销售量达到了月份，新增商品房、商品住宅供应、商品房和商品住宅销售量和成交价格均创新高，全线飘红。商品房销售量达到了 164.43164.43万方，环比上涨了万方，环比上涨了 45%45%。1212 月份的新增供应量也有较大幅度上升，达到了月份的新增供应量也有较大幅度上升，达到了 23.16%23.16%。54.2236.0684.66101.04127.73103.7147.44114.6697.8621.3925.9250.3138.9344.49164.43113.4196.5100.2792.5986.1674.2274.2749.645.720.560.360.780.910.561.141.060.450.60.680.520.470501001502001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月00.20.40.60.811.2全市商品房新增供应量全市商品房销售量供求比 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州18 整体来看，全年商品房新增供应量共计整体来看，全年商品房新增供应量共计 762.72762.72 万万，同比去年，同比去年 611.59611.59 万万，上涨了，上涨了 24.7%24.7%；商品房销售量共计；商品房销售量共计 1082.871082.87 万万，同比去年的同比去年的 383.72383.72 万万，上涨了，上涨了 182.2%182.2%； 本月通胀预期继续加强，市场需求旺盛，本月通胀预期继续加强，市场需求旺盛，整体市场仍然呈现供不应求的状况整体市场仍然呈现供不应求的状况。1212 月本是优惠政策实行的最后期限，尽管在月本是优惠政策实行的最后期限，尽管在 1212 月月中央不断释放遏制房价过快上涨的信号，但是政策的公布已经无法阻止消费者的购房热情。中央不断释放遏制房价过快上涨的信号，但是政策的公布已经无法阻止消费者的购房热情。 20092009 疯狂的楼市已经过去，从预期的推盘量以及优惠政策得到延续来看，疯狂的楼市已经过去，从预期的推盘量以及优惠政策得到延续来看，预计预计 1 1 月份的推量和销量将有所下降，开发商在传统的月份的推量和销量将有所下降，开发商在传统的淡季减少推案量以为年后做计划，但是价格依然会保持小幅度上涨。淡季减少推案量以为年后做计划，但是价格依然会保持小幅度上涨。1.11.1、1-121-12月全市商品住宅供应量分析月全市商品住宅供应量分析【总结总结】： 1212 月份，全市商品住宅批准预售面积月份，全市商品住宅批准预售面积 109.5109.5 万万，同比上升，同比上升 282.8%282.8%，环比上升，环比上升 26.04%26.04%。 从整体走势来看，从整体走势来看，全年商品住宅新增供应量共计全年商品住宅新增供应量共计 576.5576.5 万万，同比去年的，同比去年的 469.07469.07 万万，上涨了，上涨了 23%23%； 1212 月较前月较前 2 2 个月相比增幅较为明显，出现集中供应的局面。开发商依旧保持较高的新增推案量，其主要原因是市场需求量旺盛，个月相比增幅较为明显，出现集中供应的局面。开发商依旧保持较高的新增推案量，其主要原因是市场需求量旺盛，89.3991.9128.8486.86109.538.5733.0611.7915.527.6118.6924.780204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全市商品住宅新增供应量 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州19市场信心较足，趁势加推。市场信心较足，趁势加推。 传统淡季的到来，传统淡季的到来，预计预计 1 1 月份的推量将有所下降。月份的推量将有所下降。1.21.2、1-121-12月全市商品住宅成交量分析月全市商品住宅成交量分析【总结总结】： 1212 月份，全市商品住宅销售备案面积为月份，全市商品住宅销售备案面积为 127.03127.03 万万，同比上升，同比上升 202.67%202.67%，环比上升，环比上升 46.18%46.18%。 从整体走势来看，从整体走势来看，全年商品住宅销售共计全年商品住宅销售共计 849.28849.28 万万，同比去年的，同比去年的 313.03313.03 万万，上涨了，上涨了 171.3%171.3%；0909 年全市成交量呈现稳步上年全市成交量呈现稳步上扬的趋势，扬的趋势，1212 月成为全年销售量最高点；其主要原因是老百姓的买涨不买跌心理，越是打压，房子越少，就越容易哄抬房价，加月成为全年销售量最高点；其主要原因是老百姓的买涨不买跌心理，越是打压，房子越少，就越容易哄抬房价，加65.2172.4375.6381.4381.0686.9127.0366.3460.3358.1342.232.590501001501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全市商品住宅销售量 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州20之刚性需求在之刚性需求在 0909 年的集中爆发，市场需求旺盛，整体市场供不应求。年的集中爆发，市场需求旺盛，整体市场供不应求。 随着淡季的到来，预计随着淡季的到来，预计 1 1 月成交量会有所下降；但从后市政策常州房地产市场相比长三角周边城市，虚高及房地产泡沫的问题不月成交量会有所下降；但从后市政策常州房地产市场相比长三角周边城市，虚高及房地产泡沫的问题不突出，各大国有银行对二套房的限制条件也较为宽松。因此，我们预测，在中长期内市场成交放量将会持续突出，各大国有银行对二套房的限制条件也较为宽松。因此，我们预测，在中长期内市场成交放量将会持续。2 2、0909年年1-121-12月全市商品房成交价格分析：月全市商品房成交价格分析：【总结总结】： 1212 月，月，本月新开盘和加推项目众多，各个档次楼盘都占有相当的比重，产品的提升使得价格自然而然地上涨，而开发商顺应市场本月新开盘和加推项目众多，各个档次楼盘都占有相当的比重，产品的提升使得价格自然而然地上涨，而开发商顺应市场49484810487853185055523744484441444047794643488445845014478943834972518240013977411042104283452630004000500060001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全市商品房成交价格（元/）全市商品房住宅成交价格（元/） 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州21热潮，也频频涨价；热潮，也频频涨价；全市商品房成交均价为全市商品房成交均价为 52375237 元元/，环比上升，环比上升 3.6%3.6%；其中，商品住房成交均价为；其中，商品住房成交均价为 48844884 元元/，环比上升，环比上升5.19%5.19%。 从价格走势来看，成交均价呈现稳中有升的趋势。从价格走势来看，成交均价呈现稳中有升的趋势。0909 年以来，常州商品住宅成交均价基本在年以来，常州商品住宅成交均价基本在 4400-45004400-4500 元元/左右的价格线上下左右的价格线上下波动，并且已经连续七个月稳定保持在波动，并且已经连续七个月稳定保持在 44004400 元的价格水平之上，成交量的攀升继续支持价格面的稳定。元的价格水平之上，成交量的攀升继续支持价格面的稳定。 1 1 月进入传统的淡季，市场会平淡下来，但价格依然会维持高位。月进入传统的淡季，市场会平淡下来，但价格依然会维持高位。3 3、新盘分析、新盘分析3.13.1、1212 月主城区住宅推案月主城区住宅推案表表板块板块 楼盘名称楼盘名称推案推案日期日期总建总建 （万（万）新推案量新推案量 （万（万）当前成交均价当前成交均价 （元（元/）当前动态和优惠当前动态和优惠天山花园天山花园12.12381.14000二期 1 号楼，33 层，两个单元，3298 元/起，62-110 平米精致小户型，开盘认购最高优惠 3 万元府西花园府西花园12.6231.765008#楼头排观景王座，180 套房源，66.31-122.16 平米。一次性付款可享 2.5 万元/套的优惠，贷款可享 1.5 万元/套优惠.新城府翰苑新城府翰苑12.6300.25800加推房源：40 套小公寓，新推户型：4560 平米紫阳紫阳美地山庄美地山庄12.20151.69000推出了 58 套房源，购房客户享受购房 9.7 折优惠；签订认购协议的客户一次性付款还可享受额外一万元的购房优惠新城清水湾新城清水湾12.26450.94500推出的 31#楼为两梯三户，共 81 套房源，从西往东分别为 80 平米A 户型，128 平米 C 户型，130 平米 D 户型东渡海派青城东渡海派青城12.26300.49000推出首批 116-136 平米、总价 98-142 万的 28 套房源，一次性付款可以享受 98 折，按揭 99 折新北新北新城玉龙湾新城玉龙湾12.25230.75200推观澜座 27 号楼，73 套，面积范围 68-116，开盘 5 千抵 2 万，四重优惠最高 2.7 万 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州22阳光龙庭阳光龙庭12.26604.45400推 32、35 号楼，共 376 套，面积范围 89-158，优惠 VIP2 千抵1 万，商贷或公转商 97 折万泽国际万泽国际12.124.40.86000首批 164 套纯正德系酒店式公寓，50 平米两房 誉天商务公寓誉天商务公寓12.123.41.56080推出 40-70 平米钻石小户型，挑高5.5 米，共 300 余套，可享 9.8 折优惠茂业豪园茂业豪园12.19312.26350推 5、6 号楼，共 128 套，面积范围 142-182，优惠 98 折溪湖小镇溪湖小镇12.2028.31.599000推 41 套联排，面积 300-380；9 套合院，面积 215，优惠 1 万抵 5 万，98 折新城公馆新城公馆12.20460.768500推 501 号楼，共 66 套，面积范围 81-132，优惠两房减 2 万，三房减 3 万+98 折+5000 元/套长虹名苑长虹名苑12.20152.172900推 5、8 号楼，共 226 套，面积范围 60-110，优惠 98+总价减5000新城熙园新城熙园12.2310.53.125000推 1 号楼，共 272 套，面积范围 61-135，优惠 5 千抵 2 万，团购最高优惠 50 元/，优惠 3000 元/套，99 折湖塘湖塘香江壹品香江壹品12.2716.20.575150推 10 号楼，54 套，面积范围 89-123，优惠 150 元/凯尔凯尔枫尚枫尚12.5201.448007 号楼幽兰座，共计 130 套左右，户型在 88120， 98 折优惠高成莱茵高成莱茵 3 312.12200.765004 号楼仅 54 户，140145 平米的户型，开盘当日购房者可以享受50 元/平米的优惠，一次性付款和商业贷款均可以享受 99 折朗诗朗诗 国际街区国际街区12.1213.81.412000推 4、6 号楼部分房源，共 118 套，户型 89-192。购房优惠 5 万抵 8 万方圆方圆云山诗意云山诗意12.12231.368007 号楼 80 多套，124- 181，开盘当天赠送两万元车位抵用券，一次性付款 98 折，按揭 99 折城西城西圣巴塞耶圣巴塞耶12.13221.54500加推 11楼，均价 4500 元/，共 165 套房源，户型 50-130 平米。3000 抵 8000，97 折优惠 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州23银河湾第一城银河湾第一城12.18501.075500推 9 号楼，共 80 套，面积范围 96-180，优惠最高 8 万元星宇丽晶星宇丽晶12.190.80.85600首次开盘共计 73 套，户型面积 93 平米、114 平米、115 平米，现购房享受 97 折+5000 元景瑞曦城景瑞曦城12.2622.30.934800推 12 号楼乙单元，共 78 套，面积范围 89-135，优惠一次性 97折，贷款 98 折绿地世纪城绿地世纪城12.30761.37000是 19#26#的五联排别墅和 27#、34#的独栋别墅，300 平米的 K户型、260 平米的 L 户型和 M 户型，共 47 套新城长岛新城长岛12.27600.345200推 135 号楼部分，共 33 套，面积范围 87-134，优惠 5 千抵 2 万，9798 折中吴雅苑中吴雅苑12.86.80.35700推出房源：8、9 号楼，新推户型：50130 平米，共计 28 套，目前购房 98 折优惠清潭院街清潭院街12.1632.047400推小户型 261 套，面积范围 40-55，优惠 97 折+1.2 万/套兰陵尚品兰陵尚品12.19163.65500推出 15 号，16 号，17 号三幢共 400 多套房源，40140享受购房 98 折优惠府河名居府河名居12.20110.49000加推 6#乙，约 30 套房源，面积 118.84，购房优惠 97 加 1 万市区市区新城玉龙湾新城玉龙湾12.25230.725200推观澜座 27 号楼，73 套，面积范围 68-116，开盘 5 千抵 2 万，四重优惠最高 2.7 万高成天鹅湖高成天鹅湖12.205225800新推 3、8 幢高层，174 套，90 多平米、130 多平米，开盘购买两房户型即可享受 10000 元/套，三房户型享受 15000 元/套的超值优惠城东城东新城公园壹号新城公园壹号12.26451.742009 号楼一个单元、10 号楼东边一条及剩余房源共 120 套，77-124，VIP 卡登记存 1 千抵 3 万合计合计 45.2145.21 市场月报市场月报|合力易扬合力易扬|2009 年年 12 月月|中国中国常州常州24【总结总结】：1212 月常州主城区总推案量为月常州主城区总推案量为 45.2145.21 万万,推案个数为推案个数为 3333 个，其中后续加推项目为个，其中后续加推项目为 2424 个，有个，有 9 9 个新开盘项目；推案量最高个新开盘项目；推案量最高的板块为的板块为湖塘板块湖塘板块，共计，共计 12.7112.71 万万，占到总体的，占到总体的 28%28%；其次为新北板块和市区板块，分别为；其次为新北板块和市区