江苏省淮安市“亿力﹒未来城三期”

房地产开发项目分析江苏省淮安市“亿力未来城三期”房地产开发项目分析一、淮安市开发区2010年房地产市场调研报告前言：这次在历时一个星期的淮安市开发区的市场调研中，通过走访共采集到17个调查样本。其中住宅项目15个，商业项目2个。普通住宅项目占有大多数，别墅项目在这一两年内也异军突起。项目多数集中于开发区的深圳路、厦门路、翔宇大道、水渡大道等几条主干线路上。然在调研实践过程中由于对本地情况了解不深，调研过程经历了很多困难，例如：售楼中心关闭、销售人员拒绝填下调查表、服务态度恶劣等。因此导致改调研结果大多处于泛泛程度，所以敬请见谅。第一部分：开发区房地产市场总体情况1、供应情况：根据淮安市20082012年四年规划计划中我们可以看出：（1）开发区的规划用地情况：1、规划期内，经济开发区建设各类住房建筑面积约274万平方米，包括：廉租房约1万平方米；经济适用房约3万平方米；普通商品房约188万平方米，其中限价房约48万平方米，其它商品房约82万平方米。2、规划期内，经济开发区供应住房建设规划用地总量约为218公顷，包括：廉租房用地约1公顷；经济适用房用地约3公顷；普通商品房约148公顷，其中限价房38公顷；其它商品房约65公顷。（2）淮安市2010年的规划用地情况：1、2010年，淮安市建设各类住房建筑面积约231万平方米，包括：廉租房约3万平方米；经济适用房约12万平方米；普通商品房约148万平方米，其中限价房约41万平方米；其它商品房约69万平方米。本年度内保障性住房建设总量56万平方米，达到总建设量的25%。 2、2010年，全市供应住房建设规划用地总量约为187公顷，包括：廉租房用地约3公顷；经济适用房用地约13公顷；普通商品房约116公顷，其中限价房约40公顷；其它商品房约55公顷。在住房建设用地规划中，保障性住房用地达到供地总量的30%。小结：从以上数据我们可以得到，在这四年的规划中除了楚州区的规划面积略高于开发区外，开发区的规划用地情况还是蛮乐观的，尤其是其中的商品房面积规划极大。另外2010年全市的规划用地情况处于平稳状态，基本能完成规划中市区人口人均住房面积30平米的住房指标。2、销售与需求情况：（1）销售情况：淮安楼市进入到2010年成交均价、成交面积、成交套数均出现幅度下降。具体从下表中可以看出：序号月份均价 元/m2较上月增减%面积m2较上月增减%套数套较上月增减%12010年03月3217.224.62%78433.65-68.27%728-68.17%2010年02月3075.29-6.48%247204.75-23.57%2287-21.14%3010年01月3288.26-4.65%323422.92-44.22%2900-41.03%42009年12月3448.762.47%579825.3842.07%491836.04%52009年11月3365.5519.19%408123.621.74%3615-2.64%62009年10月2823.80401142.093713（2）需求情况： 随着经济的发展，外来人口的涌入，附近县市富裕人口来开发区购房等因素，进一步增加房地产市场的需求； 随着城市化进程的加快，越来越多的农村人口到城市购房，也进一步增加房地产市场的需求； 随着外资的进入和各功能园区的完善，将会极大的促进开发区的房地产市场需求； 随着城镇居民的人均收入的增加，也会激发他们潜在的消费意识，这样也会增加市场的需求；上述因素都说明淮安市开发区的房地产市场存在着很大的市场需求。第二部分：开发区房地产市场发展现状及趋势（1）市场发展现状：目前开发区的市场较之前几年变的越来越成熟，国资背景和私营的开发商企业纷纷涌入极大的促进的开发区的发展。另外知名企业的巨额投资，例如投资3.5亿美元的韩泰轮胎、投资1500万美元的特种汽车厂、投资2.1亿元的福州大通漆包线厂、投资4.5亿元的热电厂等等。这些都极大的拉动了开发区的地段价值。因此各楼盘的销售也一片叫好，很多楼盘都进入尾盘销售，新的项目也在有条不絮的进行。开发区的房地产市场处于快速发展的状态。（2）趋势：随着开发区越来越多的外资进入还有各功能区的完善，开发区的商业价值变的越来越高，而这样优越的投资环境吸引了更多知名的、资金雄厚的、实力强大的开发商，因此极大的拉动了开发区的市场发展。具体表现为：A、开发集约化 开发商为了实现降低整体的运营成本来提高利润空间，多采用开发集约化的开发模式，因此市场出现了越来越多的大规模楼盘。B、住宅郊区化 随着城镇化进程的发展，越来越多的农村人口进入城市居住、工作，这就增加了城市住宅的需求量，而市场的态势是供小于求。因此，越来越多的郊区被开发出来，所以说未来的房地产市场会呈现住宅郊区化的发展趋势。第三部分：开发区住宅市场深度调研分析1、各楼盘规模指标分析8序号项目名称物业位置规模 (亩)建筑面积 (万平方米)规划用途与形态1河畔花城开发区解放东路111号38465多层小高层公寓叠加别墅、商住2茂华国际汇南昌路水渡大道交汇处46080高层住宅3翔宇壹号翔宇大道与厦门路交界处5412高层住宅4上海新城厦门中路55号13027住宅、门面5中央美地淮海南路与明远东路交界处20025多层小高层6旺旺家园淮海东路淮海花园103.4313商住两用7尚东城市公寓经济开发区深圳路1号439.2595小高层商住8水沐楼台威海路196号25高层住宅9维多莉雅花苑青岛路与福州路交界处557.2595多层小高层高层住宅10威海花园威海路188号住宅11东海畅园韩泰北路263.4商住两用12大湖城邦花苑深圳路与厦门路交界处52539双拼联排多高层小高层13亿力未来城翔宇大道118号30多商住两用14红豆美墅淮安市经济开发区三亚路西侧101.03910.2748别墅 高层15东方凯旋城福建北路1号67.2438.9多层高层分析：（1）目前淮安市开发区的房地产开房项目集约化初显成型，除早期几个项目外，目前开发项目规模多数在100亩以上，建筑面积也多在10万平方米以上。（2）随着经济开发区的繁荣发展，有资金有实力的房地产开发商也介入到其中，因此大规模的楼盘开始浮现。例如茂华国际汇以460亩的大盘出现于开发区的水渡大道处。（3）开发商为了满足不同的客户群开发出多种的形态住宅，高层与别墅的住宅形态在市场占有率比较高。另外商住两用的规划用途也是很多开发商的首选。2、房地产物业产品研究（1）户型分析重点楼盘主力面积（其中部分楼盘已接近尾盘销售）分析：由以上数据我们可以看出，以70100，和100以上的为主力面积的楼盘占有比例分别为47%和43%。因此我们可以得出结论：以中、大户型为主的楼盘占据市场的相当大的比重。（2）景观分析：序号项目名称景观亮点序号项目名称景观亮点1河畔花城1000米社区水岸线8大湖城邦花苑休闲小广场2水沐楼台现代风格9中央美地生态运动体验馆3茂华国际汇钵池山公园水，上售楼处10亿力未来城滨河特色风情街4维多莉雅花苑基地东侧的城市公园11旺旺家园钵池山公园5翔宇壹号影院会所、主题景观12红豆美墅整齐规范的别墅群6东海畅园距离钵池山公园仅几百米13尚东城市公寓全景观楼梯等人性化设计7上海新城水景休闲步行街14东方凯旋城欧式风情建筑分析：目前开发区的楼盘都比较注重景观设计，用以提升楼盘档次。其中尤以茂华国际汇千万巨资打造的水上售楼处抢眼。而楼盘的景观亮点多数表现于主题公园、社区配套、和周边本身具有的可利用资源等等。（3）价格分析：由于价格受地段、产品质量、品牌、市场等因素的影响，因此价格呈现出多种走势。而本次调查的样本价格集中于3400元到4200元不等。下面具体附录上几个具有代表意义楼盘的均价一览表。序号项目名称均价（元/平方米）序号项目名称均价（元/平方米）1东海畅园34007翔宇一号40002维多莉雅花苑34008上海新城40003大湖城邦花苑34009尚东城市公寓41804旺旺家园360010河畔花城45005中央美地370011亿力未来城45006水沐楼台390012茂华国际汇5200（4）销售情况分析：序号项目名称去化率（%）序号项目名称去化率（%）1河畔花城1008大湖城邦花苑802水沐楼台多层100，高层729中央美地无3茂华国际汇6510亿力未来城554维多莉雅花苑90.211旺旺家园955翔宇壹号1栋住宅全部售完12红豆美墅956东海畅园8013尚东城市公寓807上海新城4714威海花园99分析：由以上数据可以得知现在楼盘销售情况都很好，其中最低的上海新城去化率也达到47%，最高的达到100%。由此可知，开发区的房地产市场很好。（5）付款方式分析序号项目名称一次性付款优惠/按揭付款首付/分期付款1河畔花城9.8折2茂华国际汇9.8折3大湖城邦花苑9.9折4上海新城30%5尚东城市公寓9.7折20%6旺旺家园购房定金2万元抵3万元房款7维多莉雅花苑无8翔宇一号无9水沐楼台20%10亿力未来城9.8折25%分析：由调研中我们分析可以得到，由于开发商要尽快回笼资金，所以在一次性付款购房中给出的优惠比较大，多数在23%间。而按揭付款首付基本都要高于20%。特别交代的是很少开发商会选择分期付款这样的方式。最后是有些楼盘推出时节点在三、四月份，就很少给出优惠政策。（6）广告推广方式项目名称 主要媒体 报刊 短信 车体广告 户外大牌 工地围墙尚东城市公寓 水沐楼台 上海新城 翔宇一号 大湖城邦花苑 河畔花城 茂华国际汇 维多莉雅花苑 东海畅园 中央美地 红豆美墅 分析：从上表可以看出，大部分的楼盘选择以短信和工地围墙这些较低廉的广告推广方式，另外户外看板和报刊也是很多开发商钟情的推广方式。这些都是由消费者的接受意识和房地产的客户定位决定的。最后附上整体调查分析表：序号案名工地位置售楼电话开发商规划形态与用途主力面积（m2）均价（元）去化率（%）工程进度客源分析1尚东城市公寓深圳路1号83714888扬州金马房地产开发有限公司小高层商住44.87、71.04418080一期已封顶企事业单位2水沐楼台威海路196号83713456淮安水利房地产开发有限公司高层住宅81、1143900多层100，高层72现房3旺旺家园淮海东路淮海花园83554888淮安旺旺置业有限公司商住两用360095外企事业单位、市区本地、公务员4中央美地淮安市淮海南路与明远东路交界处83629999淮安新维置业发展有限公司多层、小高层953700无项目周边居民、企事业人员、公务员5大湖城邦花苑深圳路与厦门路交界处83198666淮安飞耀房地产开发有限公司双拼、联排、多层、小高层80、120、多层340080已动工周边乡镇、上海南京等外地人口6东海畅园韩泰北路83710000东海房产商住88340080二期8层7维多莉雅花苑青岛路与福州路交界处83972222淮安龙吴置业有限公司多层、小高层、高层87340090.2年轻人8威海花园威海路188号83719588华光房地产住宅100330099全部完工周边人群9河畔花城开发区解放东路111号83612888淮安金太阳房地产开发有限公司多层、小高层公寓、叠加别墅、商住124450010027#封顶、25.26.28.29#建6层 叠加四层左右10翔宇一号翔宇大道与厦门路交界处83735555上海蓝江高层住宅90左右40001栋全部售完11上海新城厦门中路55号87010666江苏顺安置业有限公司高层住宅40004712亿力未来城翔宇大道118号83611888江苏省亿力房地产有限责任公司商住两用130-140m24500559号楼11号楼已改到七层经商者，本市居民，烟厂职工13茂华国际汇青岛路水渡大道交汇处83188888北京茂华集团高层住宅130-144520065结构体公务员、私企老板一、投资风险分析：第一部分：“新国四条”2010年1-4月一、二线城市房地产价格直线上涨，国务院问责央行与银监会将严格信贷控制，4月14日国务院常务会议决定通过差别化的信贷、税收和土地政策坚决遏制高房价的“新国四条”， 从“新国四条”提出的抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设，以及加强市场监管等四项具体措施看，无论是在力度、针对性还是具体的操作性上，不仅突出了打击投机炒房等重点目标。更重要的是，针对每一项具体的政策，都量身定做了具体的操作和处罚意见，通过差别化的土地、信贷和税收政策，既精准打击，又避免扰民。必须承认，这是中国房地产调控政策有史以来，最动真格、最有力度、最具针对性的举措。第一，差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求。特别是在信贷政策上，其严厉程度空前：一是对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款付款比例不得低于30%；二是对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而之前最高的时候首付是40%；三是继续“累进”，对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。这意味着，1998年房改以来最严格的房贷政策终于出炉，去杠杆化的意图极为明显。此外，还授权地方政府可以采取临时性措施，限制各种名目的炒房和投机性购房。而在税收政策上，考虑到立法的程序不同于银行信贷，虽然没有具体的措施，但政策的意图已经非常明显，即通过差别化的税收政策引导个人住房消费，调节个人房产收益。这方面，政策的选项可以是暴利税，可以是房产税，也可以通过特别消费税等进行调节，相信国家税务总局很快会有操作性的意见出台。第二，增加土地总供应，实行差别化的土地政策，避免人为制造土地稀缺的恐慌。第三，保障性住房大幅加码。第四，市场监管也动真格。以前的调控政策，虽然都提出要打击炒地、捂盘惜售、哄抬房价等行为，但从来没有具体的举措，开发商肆无忌惮。“新国四条”提出了限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款，依法取消房地产市场经营资格等处罚措施，市场监管走过场的形式化执法可望得到有力的扭转。第二部分：政策分析一、就房地产市场而言，房价将进入盘整和调整期。这个政策的效果会比较明显，房价将在近期趋稳，并在下半年随供给量的增加而出现调整。二、实行各省级人民政府负总责，具有差异化调控政策的特征。三、国务院4月15日进一步出手调控楼市，提高二套房首付门槛和贷款利率。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，贷款利率严格按照风险定价。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。四、严格执行国家有关个人销售住房的税收政策。自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按其销售收入减去购房价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年的普通住房对外销售的，免征营业税。总之，这次政策的出台，充分体现了中央调控楼市政策的连续性、稳定性、针对性和灵活性。鉴于房地产行业对经济的拉动作用，国家不可能把房地产业打压下去，但又要抑制房价过快上涨，抑制投资投机性购房，体现了国家更加差别化的信贷政策。风险分析：从目前国家政策层面看，存在房地产调整势不可挡，房价下调短时期必将体现，同时银行对房地产开发贷款会更加谨慎与严格，以及今后土地招拍卖出让方式将会变革等风险，本人认为先观望房地产市场后期走势再行决定介入最好时机。第三部分：现金流量分析详见“淮安市“亿力未来城三期”商品房成本估算表”与“利润预测”表。