关于我市贯彻实施《江苏省物业管理条例》情况的报告

关于我市贯彻实施江苏省物业管理条例情况的报告主任、各位副主任、各位委员：我受市人民政府委托，向市十六届人大常委会第四十一次会议报告关于我市贯彻实施江苏省物业管理条例的情况，敬请审议。一、基本情况物业管理涉及千家万户，关乎民生与社会稳定。我市以建设和谐物业小区为目标，以规范前期物业服务，构建市场化平台为重点，坚持业主至上原则，围绕“建机制、定标准、促规范、推亮点”的总体思路，积极抓好各项法律、法规的贯彻落实，将不断满足业主日益增长的物业服务需求作为物业服务体系建设的出发点和落脚点，规范物业行业市场秩序，建立适应我市实际的物业管理新模式，着力推动全市物业服务企业整体素质和物业管理服务水平的全面提升。2013年，为了全面贯彻落实江苏省物业管理条例，出台了启东市贯彻实施江苏省物业管理条例意见，按照“重心下移，属地管理，权责一致”的原则，健全“综合协调、条块结合、以块为主”的物业管理体制，2014年7月以来，我市积极构建物业管理行政主管部门监督管理，街道、镇乡、园区属地负责，社区居（村）民委员会具体组织的管理体系，充分发挥属地政府部门在物业管理中的作用，逐步推进长效管理机制，行业部门与属地部门紧密联系，共商物业管理、社区管理中的共性问题和难点问题，共同探索解决办法，促进物业管理、社区建设协调发展，逐步形成了三级部门共管的新格局，明确了物业管理机制，优化了运行流程，规范了市场秩序，物业管理行业进入理性发展的通道，开创了我市物业管理工作新局面。目前，全市共有130多个物业小区，57 家物业服务企业，其中一级资质5个，二级资质7个，三级资质45个，从业人员近2000人，执证上岗率达100%。我市住宅物业分为新小区、老小区和安置房小区。新小区的物业管理覆盖率为100%；老小区按属地管理原则，由属地政府提供托底服务；安置房小区由市城建指挥部成立安置房物业服务中心，委托市城管局实行扎口管理。随着我市物业管理市场的不断发展，一批业内一流的物业服务企业进入我市市场，引领我市物业服务行业迈上新台阶。通过近几年来的工作，有3个小区获得了“江苏省优秀物业小区”称号，有5个小区获得了“南通市优秀小区”称号。我市高度重视业主委员会的组建和履职管理工作。近两年来，专门下发了业主委员会成立、换届流程等指导文件，组织召开关于业主委员会成立、换届工作专题培训会议10余次。目前我市已成立业主委员会共计83个。二、近年来物业行业管理主要工作（一）抓宣传，搭建沟通宣传平台。在启东日报、启东电视台等市内主要媒体民生热线、江海潮涌开辟物业专题专栏，及时报道物业管理动态及成效，做到“电视有影、电台有声、报纸有文、网络有言”，大力宣传江苏省物业管理条例、江苏省住宅专项维修资金管理办法等条例，通过详实直观的媒体报道，让业主及时了解我市物业管理工作动态，主动接受市民对物业管理监督，提高业主对物业管理的参与率。同时，通过组织“12.4”法制宣传日、城管进社区等活动，向广大市民普及物业管理中涉及业主个人物业的权、责、利相关知识。城管、法院联合组建“物业矛盾纠纷庭外调解委员会”，举办“法制大讲堂，物业进社区”活动，向业主分析物业纠纷案例，逐步培养居民有偿服务的意识。（二）抓指导，提升物管队伍整体素质。建立了镇乡、园区、街道物业管理网络，切实加强对基层物业管理工作的日常管理、监督、指导。主要立足三个层面：一是面向属地，城管局每年定期召开属地部门物业分管领导及相关科室负责人工作例会，邀请南通物管协会专家上门授课，定期开展关于物业矛盾调处的培训，有效提升了全市物业管理领导岗位人员的业务水平及基层管理部门的监管能力。二是面向企业，每年定期组织物业管理人员上岗培训，每半年组织一次维修资金使用流程培训。积极组织物业企业负责人和项目经理开展管理知识与服务技能培训，采取“请进来，送出去”等组织形式，城管、公安消防、市管等部门联合开展物业小区消防、电梯专项培训，组织消防讲座10余场次，并在各物业小区组织消防演练，有效提高了物业企业的安全防范意识和应急自救能力。三是面向业主，积极指导业主大会、业主委员会的成立和运行，指导业委会与物业企业共担小区管理责任，组织业委会业务培训，指导其依法履职。同时对物业服务企业退出服务进行指导和规范，指导属地部门组织新、老物业企业的交接工作，做好托底管理，切实保障广大业主的利益。（三）抓合力，构建部门整体联动格局。以全市城市环境综合整治为契机，城管、公安、住建、市管、街道等部门齐抓共管，突出综合治理，着力破解群众反映强烈的老大难问题。有效整治小区马路市场。倾听群众呼声，呼应百姓诉求，彻底取缔了彩臣巷、长江新村中通道、腾飞路、集贤路等群众反映强烈的小区马路市场，并加强日常巡查，杜绝回潮，真正还小区以整洁，还道路以畅通。老小区改造深入推进。加大投入力度，基础设施功能持续增强。针对南苑新村等小区居民提出信箱邮箱长年损坏无人修理等人大提案，城管局及时到实地查看，落实人员快速更换。根据整体规划，先后对文秀新村、东洲新村、宝岛花园等24个老旧小区实施改造，增加停车位3500个，改造小区道路共15万平方米、排水管道改造7万米、补植绿化面积3万平方米。低洼易淹易涝片区改造有序实施。大力加强城市低洼易淹易涝片区排水官网、排涝泵站等基础设施建设，增强城市整体排涝能力。加强排涝设施清疏保养，确保处于良好状态。配置与排涝设施数量相匹配的管道检查疏通机械，提高排涝设施维护的技术和装备水平，确保养护质量和效率。加强城市排涝设施运行管理，及时发现和制止损坏排涝设施等行为。先后对长龙一村、长龙二村、紫薇三村、城河新村等8个小区的低洼易淹易涝片区实施改造，改造面积31公顷。棚户区改造抓紧进行。根据拆迁改造计划，按序时进度完成拆迁改造任务，详细制定了实施方案。拆除棚户区内违章建（构）筑物，清理房屋立面破旧搭建物、广告牌，清理各类乱堆放杂物，整修道路、围墙，补植和增辟绿地，清除生活垃圾，治理环境卫生。（四）抓规范，物业行业监管有章可循。近年来，我市先后出台了启东市前期物业招投标管理办法、启东市物业管理工作考核办法、启东市物业服务企业退出项目管理办法、启东市物业服务企业履约保证金管理暂行办法、启东市物业服务等级标准等规范性文件，着力完善物管行业的进出机制，约束随意弃管小区的行为，为改善全市物业管理法制环境、规范市场各方主体行为、维护广大业主的合法权益发挥了重要作用。把考核奖惩落到实处，在今年5月份下发的启东市物业管理工作考核办法中，明确了全市物业管理工作实行三级考核制度，将对镇（园区）、街道的考核结果进行排名，纳入市政府专项工作年度目标绩效考核和效能考核的内容。将各物业服务企业综合考核结果在启东日报、中国启东政府网等媒体进行公示，并与物业管理招投标挂钩，凡综合考核分在65分以下的，在整改到位前不得接管新的物业管理项目。进一步加快物业服务企业诚信体系建设，积极完善考核评价标准，将平时的考核结果记入企业诚信档案，以此作为指导开发单位和业主委员会择优选聘信誉好、服务优的物业服务企业的依据，督促物业企业依法经营，诚信经营。今年以来，我市着力规范了新建小区前期物业管理竣工验收和承接工作，细化了新建小区承接查验工作，加强对重要设施设备、承接查验的监督，督促开发单位将资料和验收合格的设备移交给物业公司使用,维护了业主、房地产开发建设单位和物业服务企业的合法权益，有效地促进了建设与管理的良性互动。同时,严格落实履约保证金制度,对新建小区在竣工验收前，要求物业公司缴纳履约保证金，全市履约保证金收缴率达100%。今年初，我们又大力推行了物业管理招投标制度，要求新建住宅前期物业管理必须通过招投标的方式选聘物业服务企业，出台了启东市前期物业管理招投标监管程序等配套文件，明确了物业管理招投标工作的程序和重点，确保招投标工作公开透明。（五）抓亮点，培育物业服务先进典型。以物业管理工作专业化、规范化、标准化为目标，积极培育龙头物业管理项目。全市已创成省级物业示范项目1个，市级物业示范项目2个。积极开展南通市“物业管理接轨上海示范项目”创建活动，以绿城、东郊花园、恒大金碧物业等一批龙头企业为试点，从企业内部管理、设施设备管理、日常服务流程等方面入手，完善物业服务标准化体系，规范各类物业服务行为，大力提升企业的品牌内涵，坚持人性化、个性化、专业化及智能化的管理理念，为广大业主提供安全、温馨、舒适、便捷的居住环境，有力推进我市物业企业再上新台阶。（六）抓焦点，规范专项维修资金管理。专项维修资金是房屋的“养老金”，是住房社会化维修的有效保障，历年来受到市民广泛关注，特别是电梯、消防等重要设施设备的维修、养护，维修资金使用的监管等问题备受市人大、政协委员关注。我市将物业专项维修资金的归集与管理，作为物业管理一项重要工作来抓，出台启东市维修资金管理办法，从制度上保障了维修资金安全管理和规范使用。严格执行“专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督”的原则，通过产权初始登记严把收缴关，确保新竣工项目收缴率为100%。截止6月底，新建商品房已累计积存物业专项维修资金3.9亿多元。在维修资金使用时，严把业主签字、物业公司（居委会）报批，城管、财政联合勘验、施工过程监督、竣工验收业主认可等环节。对动用10万元以上项目进入市招投标中心公开招标实施，5万元以上项目实行分散采购，杜绝暗箱操作，维护政府部门廉洁良好形象。在南通地区率先实现了电梯维修部门联动机制，电梯故障，申请动用维修资金，由城管局联合江苏省特种设备安全监督检测研究院南通分院第一时间现场确认，并出具故障检测报告，既保证了电梯维修效果，也避免了“小病大修”，保证了维修资金合理使用。今年7月，以市长会议纪要的形式首次规范了消防设施维修应急程序，在南通地区率先打通消防设施维修应急通道，确保故障项目及时维修，全力保障业主生命财产安全。三、物业管理中存在的问题随着城市化进程的不断加快和人民群众对生活质量要求的日益提高，在全市物业管理发展过程中，也遇到了诸多的困难和压力，暴露出一系列问题和矛盾，具体有以下几方面：一是物业服务规模总体偏小,上规模、上档次的为数不多。二是物业管理行政体制尚未理顺，与房产管理部门未充分形成合力，城管管物业缺少抓手，管理机制得不到有效发挥。三是物业管理费收缴率不高，业主花钱买服务意识淡薄，形成物业服务费难以收缴，物业服务质量下降的恶性循环。四是业委会作用发挥不够显著。由于业委会的组织模式尚在探索阶段，加上缺少正常办公经费的保障机制，多数业委会运作困难。有些成员选举之前对业委会组织有种新鲜感，上任后由于种种矛盾不愿担任此职，任职不履职，个别小区业委会成员向物业公司暗示、变相索要钱物，业委会班子内部争权夺利投诉不断，导致业主委员会对辖区物业服务质量不管不问，形同虚设。四、下一步工作设想一是进一步加强物业管理法律法规宣传。运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒体，广泛宣传江苏省物业管理条例，强化对相关工作人员、物业企业、业主委员会和业主代表的教育培训，增强广大业主物业管理法律意识，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作。二是深入推进“三创一建设”活动。即创建省优秀物业管理项目、省级示范社区、南通市优秀物业管理小区，建设物业服务企业诚信体系，积极开展物业企业星级评定工作，鼓励企业以服务立口碑，以诚信赢市场。大力实施品牌战略，通过龙头企业的技术创新、制度创新和服务创新，带动全行业服务意识、服务水平、服务形象的整体提升。三是对维修资金信息化管理系统进行升级改造。为了实现信息互通，公开透明，提高管理效率，更好地为业主服务，我市将住宅专项维修资金管理信息化系统的升级改造列入了今年的重点工作，目前已完成了招标工作，预计年底前正式投入运行。四是以新出台的启东市物业管理工作考核办法为抓手，进一步完善物业行业管理体系。严格执行考核奖惩制度，及时公布、兑现、执行考核结果，及时奖优罚劣。同时以年度检查的综合数据及日常监管的动态数据为基础，完善物业服务企业诚信系统。将企业的诚信指数与企业评优、资质升级、市场准入相结合，建立守信企业激励机制、失信企业惩戒机制和严重失信企业淘汰机制，形成优胜劣汰、争先创优的良好局面。主任、各位副主任、各位委员：我市物业管理工作在市人大及其常委会关心、支持下，各项工作深入推进。在下阶段的工作中，将按照人大常委会提出的要求，落实工作措施，进行认真整改。同时，也恳请市人大及其常委会继续对我市物业管理工作进行检查、督促，我们将不断加大工作的组织推进力度，确保物业管理工作水平得到明显提高，不断提升人民群众的满意度和幸福感。