中国第一部物业法规《物业管理条例》十大解读

中国第一部物业法规物业管理条例十大解读(2003年6月23日更新,点击数:43 ) 解读一：业主有权监督物业服务如果你是房屋的所有权人，那么，你就是业主。作为业主，入夏以来，王女士多次发现自己所居住小区的巡逻保安，经常找个背人的阴凉地方，躺下一睡一两个小时。王女士认为这样可不行。于是，她向小区物业公司提出，要求对保安人员加强管理。“如果保安工作如此被打折扣，小区的保安不就形同虚设了吗？居民的保安费不就白交了吗？”王女士说。这事王女士管得好，她完全有权利这样做，物业管理条例为她撑腰。条例明确规定，业主有9项权利可以充分行使：1,按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2,提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3,提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4,参加业主大会会议，行使投票权；5,选举业主委员会委员，并享有被选举权；6,监督业主委员会的工作；7,监督物业管理企业履行物业服务合同；8,对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9,监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。有权利当然也少不了有义务。为维护全体业主的共同利益，条例规定业主应尽的义务有5项：1,遵守业主公约、业主大会议事规则；2,遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3,执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4,按照国家有关规定交纳专项维修基金；5,按时交纳物业服务费用。解读二：解聘物业公司权利在业主大会谁有权选聘、解聘物业公司？谁有权制定、修改业主公约？如此等等重大的决定事项，物业管理条例把权利交到了业主大会的手里，而不是业主委员会。对业主委员会，条例给予的地位是业主大会的执行机构。为什么这么规定？不少专业人士认为，其含义在于“不让少数人决定多数人的事情，大家的事情大家决定”。那好，业主大会如何来履行自己的职责呢？根据条例规定，业主大会应有物业管理区域内持有12以上投票权的业主参加，方可召开。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权12以上通过。还有，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过。记者注意到，上述规定与去年10月征求意见的条例草案所规定的基本一致。当时就有一种意见认为“这很难做到”。比方，对于一些大社区来说，要求12以上的业主到会，这几乎很难做到；重大决议通过要求23多数，这就更难了。有人担心，如果真正操作起来困难重重的话，结果将会使本意要有效维护全体业主的权利流于形式。正是充分考虑了社会意见，这次正式公布的条例尽管原则不变，但增加了相关规定，即业主大会可采用或集体讨论或书面征求意见的灵活方式召开，业主还可以委托代理人参加业主大会。“此举增强了业主大会的可操作性。”一位专家评价说。解读三：开发商和物业公司要分家业主与前期物业管理公司的许多纠纷，很大一部分是因开发商遗留问题引发的，这似乎成了物业管理的一个死结。有一项调查表明，凡是业主与开发商存在着房屋买卖方面矛盾的小区，拖欠物业费的现象都比较严重。面对房屋质差、面积缩水、更改规划、开发商种种承诺未按时兑现或根本不可能兑现等问题，因长期得不到解决，业主只好以拒交物业费来进行对抗，谁让你们建管是一家人呢。的确。目前我国70%以上的物业公司是由房地产开发企业派生的和原房管所转制的企业来做的，其中三分之一从属于房地产开发企业。这种“父子兵”关系，在业主、业主大会自主选聘物业管理企业之前的前期物业管理中，如鱼得水，其基本运作线路就是“老子”卖房拿钱走人，把问题扔给根本管不了事的“儿子”。摊上这种物业，业主就等着吃亏吧。为打破这种关系，物业管理条例提倡前期物业管理实行分业经营，明确开发商对住宅物业要采取公开招投标的方式，选聘前期物业管理公司，以便明晰建管权责。条例还规定物业公司承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；开发商与物业公司在物业交接时，必须履行必要的验收手续和相关资料的移交。建管不分问题的彻底解决，与整个房地产市场的发育成熟密切相关。解读四：业主临时公约开发商必须明示提醒你，买房前一定要细细琢磨前期物业服务合同的内容，不满意就千万别勉强自己匆忙买房。物业管理条例第25条规定，开发商和购房者签订的房屋买卖合同，必须包含开发商与其所选聘的物业管理企业签订的前期物业服务合同。这意味着购房者不能两眼只盯着看房屋的价格、质量，还要仔细查看前期物业服务合同，认真斟酌。这一关，买房前应尽量把好，而不是等买房后再吃“后悔药”。买房前，还应该要看到业主临时公约，这是开发商必须明示的。今年3月26日，李静蓉搬进北京通州区一小区新房，令李静蓉非常不快的是，当天物业公司要她签订物业管理公约。李静蓉感到纳闷：“这份公约我以前根本就不知道。”按照物业管理条例规定，开发商制定的业主临时公约，应在物业销售前向购房者明示。业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益和应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。其不得侵害业主的合法权益。物业服务合同，应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。无论是前期物业服务合同还是业主、业主大会自行与所选聘的物业公司订立的物业服务合同，都要约定这些内容。解读五：财产被盗业主被杀物业公司失职要担责1998年4月4日晚，深圳高档住宅小区笔架山庄内发生一起凶杀案，57岁的“纽扣大王”明丕白在自家豪宅前遭两名歹徒抢劫后被杀害。明家悲痛欲绝，在追究凶手的刑事责任之后，明家接着起诉小区的物业管理公司。明丕白的儿子明璞说：“最无法接受的，是父亲竟死在自己的家门口。”2001年3月5日凌晨，家住上海沪太路复星新苑的许发、邹芳夫妇，发现爱女竟在家中被流窜进来的歹徒强奸并杀害。在犯罪分子被绳之以法之后，老许夫妇同样也没放过物业公司。这些年，因小区发生人命案而把物业公司推上被告席的诉讼，已非鲜有，争论非常激烈。与此同时更多的是，住户因停放在小区内的自行车、汽车等丢失或家庭财产被盗，而引发的业主和物业公司在对小区安全责任问题上的纠纷。家住重庆金科花园小区的刘洪建先生，去年3月6日早起外出时发现他停放在小区地下车库的汽车不见了。他以物业公司疏于管理为由把物业公司告上法庭，结果获赔16万元。小区安全到底谁负责任？物业公司疏于管理导致业主人身、财产损失，要不要负法律责任？对这个长期以来困扰业主和物业公司的问题，物业管理条例给了一个说法。条例明确规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这就是说，合同是最根本的依据。如果业主面对的是一份连起码的安全措施都没有的物业服务合同，那就根本不要去签它，因为这样的合同根本就保护不了业主；业主可以通过业主大会招标选择物业公司，对业主人身财产安全的保护措施作出更为具体的约定。切记：安全，是物业服务至关重要的一环。解读六：物业代收水电费不得另加手续费“住进这个小区已有几年了，我至今有一个问题想不明白，物业公司究竟是根据什么来收费。我们是5月份入住的，可物业费从1月就开始交，每户还收了入住手续费15元。更让我感到奇怪的是，有线电视入户除了交正常的安装维修费外，物业还每月收有线电视两个端子费，一个端子1.66元。我问了有线电视的工作人员，他们说他们没有这项收费。”说者李先生，北京一花园小区业主。物业费牵扯的是一根敏感的神经，它牵连着广大百姓的切身利益。鉴于目前物业管理市场发育还不完善，需要国家对普通住宅的物业费给予必要的指导和规范，条例对此作出了原则性规定。条例第41条规定，物业费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业公司按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。在物业费问题上，有一个现象特别突出，就是业主和物业公司都觉得自己是窦娥，冤得很。物业公司指责业主拖费欠费，总想少花钱甚至不花钱得到物业服务，以至物业公司维持正常的运转都很艰难；业主则抱怨“交物业费不是买服务而是买气受”，而且一些物业公司擅自巧立名目乱收费实在不像话。双方针锋相对。有人说二者都是“问题青年”。对逾期不交纳物业费的业主，物业管理条例规定，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业公司可以向法院起诉。条例同时明确，物业公司从事代收业务的，不得向业主收取手续费。“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”有一位业主要求物业公司帮她家换下水管，物业公司提出收费，她答应了。条例规定，物业公司可以提供物业服务合同以外的服务，报酬双方认可即可。解读七：屋顶广告收益不能全归物业公司在屋顶上、电梯内、绿地上做广告，把公共建筑出租他人，其收益物业公司有权独吞吗？提出这个问题并非空穴来风。不少小区的物业公司与业主在协议中约定：“屋顶、公共墙体的使用权归物业。”记者的一位同事不久前买了一套顶层住房，他就稀里糊涂与物业公司签下了这样一款协议。物业公司就把经营后的所得理所当然地装进了自己的腰包。屋顶等公共建筑的产权归全体业主享有，物业公司凭什么用全体业主的财产赚自己的钱呢？两个月前，北京市海淀区人民法院受理了一起诉讼，一家物业公司状告小区业主不交物业费。小区业主马上提出反诉，要求物业公司将小区公共建筑出租的收益吐出来，作为物业费。这类纠纷不是少数。物业管理条例第55条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”屋顶等广告，公用建筑等出租，物业公司做了出面联系、管理等工作，物业公司应该得到相应的报酬，但决不能独吞。解读八：挪用专项维修资金：罚款，吊证，判刑有些小区，不管是周围的公共环境，还是公共设施，给人的感觉是无人管理。刘先生所居住的小区内，道路高低不平，坑坑洼洼，晴天尘土飞扬，雨天一片泥泞，无论是行人还是驾车者都感到非常不便，可李先生每年被要求交纳的公共设施维修费用高达5073.24元。李先生问：“这些钱用到什么地方了？”这的确是个大问题。围绕这个问题，物业管理条例作出的规定有：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金；业主大会决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由建设部会同财政部制定；违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收非法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。新区新房维修问题或许不是很突出，过保修期后的维修费用会明显增大。这个问题的监督工作不可懈怠。解读九：绿地变停车场要经业主大会同意物业公司擅自占用绿地建停车场收取费用的事，不是没发生过。这个问题实际是问：小区内按照规划建设的公共建筑和共用设施，能不能改变用途？谁有权改变用途？原则上，物业管理条例对此规定不得改变用途。同时，无论是业主还是物业公司，不得擅自占用、挖掘小区内的道路、场地，损害业主的共同利益。实际生活中可能会确有需要，“业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”对确需临时占用、挖掘道路、场地的，业主应当征得业主委员会和物业公司的同意；物业公司要这样干的，应当征得业主委员会的同意，并在约定期限内恢复原状。解读十：挪用物业用房所得收益服务业主业主花钱买物业，都希望能聘到个“贴心管家”。但实际情况可能并不如人意，以致物业纠纷不断升级。物业管理条例的第58条、第60条、第61条、第62条都明确写到，“给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”看看条例具体列举的情况包括哪些：开发商擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；未取得资质证书从事物业管理的；物业公司聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；物业公司将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的；上述4种情况下，地方政府行政主管部门要对其进行相应的罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。在处理行政处罚和民事责任的关系上，条例体现了优先保护业主共同利益的原则。比如，未经业主大会同意，物业公司擅自改变物业管理用房的用途的，条例第65条规定应受行政处罚，罚金1万元以上10万元以下。对所得收益，条例规定用于小区公共建筑、设施的维修、养护，剩余部分业主大会做主使用。条例第66条也是明确了一些个人和单位的一些违法行为的所得收益，一样同上处理。背景链接物业管理条例的立法进程1994年，建设部下发了城市新建住宅小区管理办法，明确要求在新建小区推行物业管理制度。1994年以来，建设部和有关部门先后制定了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法、住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法、物业管理企业财务管理规定等部颁规章。1994年以来，广东、上海、重庆、深圳等20多个省、市相继出台了地方物业管理条例。2001年，国务院把制定物业管理条例列入当年的立法计划。2002年10月，国务院法制办公室授权人民日报、法制日报全文刊登物业管理条例(草案)，公开向社会征求意见。2003年6月8日，国务院正式公布物业管理条例。下面是赠送的中秋节演讲辞，不需要的朋友可以下载后编辑删除！谢谢中秋佳节演讲词推荐中秋,怀一颗感恩之心老师们，同学们：秋浓了，月圆了，又一个中秋要到了!本周日，农历的八月十五，我国的传统节日中秋节。中秋节，处在一年秋季的中期，所以称为“中秋”，它仅仅次于春节，是我国的第二大传统节日。中秋的月最圆，中秋的月最明，中秋的月最美，所以又被称为“团圆节”。金桂飘香，花好月圆，在这美好的节日里，人们赏月、吃月饼、走亲访友无论什么形式，都寄托着人们对生活的无限热爱和对美好生活的向往。中秋是中华瑰宝之一，有着深厚的文化底蕴。中国人特别讲究亲情，特别珍视团圆，中秋节尤为甚。中秋，是一个飘溢亲情的节日;中秋，是一个弥漫团圆的时节。这个时节，感受亲情、释放亲情、增进亲情;这个时节，盼望团圆、追求团圆、享受团圆这些，都已成为人们生活的主旋律。同学们，一定能背诵出许多关于中秋的千古佳句，比如“举头望明月，低头思故乡”、“但愿人长久，千里共婵娟”、“海上生明月，天涯共此时”这些佳句之所以能穿透历史的时空流传至今，不正是因为我们人类有着的共同信念吗。中秋最美是亲情。一家人团聚在一起，讲不完的话，叙不完的情，诉说着人们同一个心声：亲情是黑暗中的灯塔，是荒漠中的甘泉，是雨后的彩虹中秋最美是思念。月亮最美，美不过思念;月亮最高，高不过想念。中秋圆月会把我们的目光和思念传递给我们想念的人和我们牵挂的人，祝他们没有忧愁，永远幸福，没有烦恼，永远快乐! 一、活动主题：游名校、赏名花，促交流，增感情二、活动背景：又到了阳春三月，阳光明媚，微风吹拂，正是踏青春游的好时节。借春天万物复苏之际，我们全班聚集在一起，彼此多一点接触，多一点沟通，共话美好未来，与此同时，也可以缓解一下紧张的学习压力。 相信在这次春游活动中，我们也能更亲近的接触自然，感悟自然，同时吸收万物之灵气的同时感受名校的人文气息。三、活动目的：1. 丰富同学们的校园生活，陶冶情操。2. 领略优美自然风光，促进全班同学的交流，营造和谐融洽的集体氛围。 3. 为全体同学营造一种轻松自由的气氛，又可以加强同学们的团队意识。 4. 有效的利用活动的过程及其形式，让大家感受到我们班级的发展和进步。四、活动时间：XX年3月27日星期四五、活动参与对象：房产Q1141全体及“家属”六、活动地点：武汉市华中农业大学校内七、活动流程策划：1、27日8点在校训时集合，乘车2、9点前往华农油菜基地、果园，赏花摄影3、10点30，回农家乐开始做饭，进行“我是厨王”大比拼4、1点30，收拾食品残物，开始集体活动5、4点，乘车返校八、职能分工及责任定岗1、调研组：负责前期的选址、策划的撰写、实地考察、交通工具的联系和检验组长：金雄成员：吴开慧2、安全保卫组：负责登记参加春游的人数，乘车前的人数的登记，集体活动时同学的请假的审批，安全知识的培训与教育，午餐制作的人员分组组长：徐杨超成员：王冲3、食材采购组：根据春游的人数和预算费用合理购买食材组长：胡晴莹成员：何晓艺4、活动组织组：在车上、赏花期间、主要是做饭完后的集体活动期间的活动的组织组长：武男成员：冯薏林5、厨艺大赛组织组：负责指导各个小组的午餐的准备，最后负责从五个小组里推荐的里面选出“厨王”（厨王春游费用全免）组长：朱忠达成员：严露6、财务组：负责财务的报账及最后的费用的收取，做好最后的决算向全班报告组长：杨雨7、督导组：负责检查各组的任务的完成及协调各小组的任务分工组长：叶青青【注】以上只是大致的责任定岗，组长负主责，各小组要相互配合，相互帮助发挥你们的聪明才智去认真完成任务九、注意事项1、分组要尽量把做事积极的与不太积极的搭配，每组里都要有学生干部，学生干部要起带头作用2、食材的购买不要太复杂了，先前想出菜谱，然后组织大家学习下烹饪知识，注意食材购买的质和量3、注意提醒大家手机充足电，随时保持通讯畅通，有相机的同学带上相机，组织大家多拍几张全家福4、游戏最好要能吸引全部人参加，让同学们能增加了解，班委们能更好的了解同学们的动态，增进感情各组应在规定时间前把活动准备情况向督导组报告，出现紧急情况要第一时报告。督导组也可以及时把活动的准备情况在班委群公布，实时互动。中秋最美是感恩!无须多言，给父母一个微笑，给亲友一个问候，递上一杯清茶，送上一口月饼，这是我们给予父母最好的回报。感谢父母给予的生命，感谢父母给予的培养老师们，同学们，这个中秋，我们要用一颗感恩的心来度过!心怀感恩!感恩一切造就我们的人，感恩一切帮助我们成长的人!心怀感恩，我们才懂得尊敬师长，才懂得关心帮助他人，才懂得勤奋学习、珍爱自己，才会拥有快乐，拥有幸福!老师们，同学们，中秋最美，美不过一颗感恩的心!中秋最美，美不过真心的祝福!在此，我代表学校，祝老师们、同学们中秋快乐，一切圆满!