广东省某住宅工程分户验收方案

第一部分 分户验收方案 分户验收，是指已按设计文件及合同约定完成全部工作量的住宅工程在竣工验收前，由建设单位组织施工、监理、设计等单位依据国家现行的相关工程质量验收标准、规范和经审查合格的施工图设计文件等，对每户套内的观感质量和使用功能所进行的专项质量检查验收活动。 1 工程概况 1.1 总体简介 序号 项 目 内 容 1 工程名称 2 工程地址 3 建设单位 4 勘察单位 5 设计单位 6 监理单位 7 质量监督单位 8 施工总包单位 9 投资来源 10 合同承包范围 11 承包方式 12 合同工期 13 合同质量目标 1.2 建筑简介 序号 项 目 内 容 1 建筑功能 2 建筑特点 3 建筑面积(m2) 总建筑面积 XXXm2 占地面积 XXXm2 地下建筑面积 XXXm2 公建建 筑面积 XXXm2 地上建 筑面积 XXXm2 各楼实际情况 楼号 总建筑面积 （m2） 地上建筑面积 （m2） 地下建筑面积 （m2） 层数 0.00 绝对标高（m） 公厕 合计 4 建筑层数 地上 X层 地下 X层 5 建筑层高（m） 地下部分层高（m） 地下一层 Xm 地下二层 Xm 设备层 Xm 地上部分层高（m） 首层及标准层 Xm 6 建筑高度（m） 室内外高差 Xm 基底标高 Xm 最大基坑深度 Xm 檐口高度 Xm 7 横轴编号 纵轴编号 横轴距离(m) 纵轴距离(m) 8 建筑设计年限 X年 9 建筑耐火等级 X级 10 抗震设防烈度 X度 11 建筑防火类别 12 保温 屋面 墙面 13 墙体 地基与基础部分 外墙： 内墙： 主体部分 14 屋面 15 外装修 外墙装修 16 门窗工程 17 内装修 顶棚工程 楼地面工程 内墙装修 剔脚、墙裙 楼梯 ① 18 防水工程 地下室 卫生间等地面和墙面 屋面防水 集水坑、水池 屋面防水等级 19 防火工程 防火分区 2 编制依据 2.1 穗建质[2010]第306号《广州市住宅工程质量分户验收管理办法》； 2.2 涉及相关法规、条例、图纸、设计文件、施工合同： n 国家主席令第91号《中华人民共和国建筑法》； n 国务院令第279号《建设工程质量管理条例》； n 《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001 n 粤建管字[2005]60号《广东省住宅工程质量通病防止技术措施二十条》； n 峻和园工程结构施工图； n 峻和园工程建筑施工图； n 峻和园工程施工组织设计； n 峻和园施工合同。 n 《住宅工程质量分户验收项目清单》 3 具备条件 3.1 已完成设计和合同约定的全部工程内容，各分部工程（含节能分部工程）质量验收合格，符合规范和设计要求； 3.2 施工单位已向建设单位提交工程竣工报告； 3.3 各户套内分项工程具备以下质量验收条件： n 已完成套内设计和合同约定的工程内容； n 套内各分项工程质量验收合格； n 所涉及的套内工程质量技术资料完整； n 套内分项工程安全和功能检验资料及主要功能抽查记录均符合要求； n 水、电接通。 4 验收项目 4.1 分户验收应以住宅工程中每套住宅为基本验收单元，对各分项工程实体质量按照《住宅分户验收项清单》和分户验收质量记录表格进行检验，主要包括以下内容： n 地面、墙面和顶棚面层质量； n 门窗安装质量； n 建筑外门窗节能措施与设计的符合情况； n 阳台、露台、厨房、厕（浴）间、窗台的防水质量； n 栏杆、护栏的整体安装质量； n 给排水系统安装质量； n 建筑电气工程安装质量； n 其它有关规定要求分户检查的内容； n 《商品房买卖合同》约定标准。 5 验收原则 5.1 仅对每户套内的观感质量和使用功能进行检查验收。 6 合格标准 6.1 套内各分项工程达到施工质量验收规范及设计文件的要求，其中主控项目对应合格水平的α（错判概率）和β（漏判概率）不宜超过5％，一般项目对应合格水平的α不宜超过5％，β不宜超过10％。 6.2 分项工程经返修或加固处理后外形尺寸改变但仍能满足安全使用要求，可按技术处理方案和协商文件进行验收，但必须在《住宅工程质量分户验收现场实测记录表》和《住宅工程质量分户验收标识牌》中注明。建设单位将房屋交付使用时，还应向住户说明。 7 验收程序 7.1 施工总承包单位自检合格后，向建设单位提交分户验收的书面申请； 7.2 建设单位针对单位工程组织编制《住宅工程质量分户验收方案》（附表2），成立分户验收组； 7.3 分户验收组以实测实量、检查观感质量的方式逐户进行验收，填写《住宅工程质量分户验收现场实测记录表》（附表3）和《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》（附表4），并作出验收结论； 7.4 对户内分项工程质量不符合规范或设计要求的，建设单位、监理单位应书面责成施工单位整改，并对整改情况进行复查； 7.5 分户验收全部合格后，建设单位项目负责人、总监理工程师、施工单位项目负责人和项目设计负责人在《住宅工程质量分户验收汇总表》（附表1）上签字及加盖所在单位公章，并在每户住宅张贴《住宅工程质量分户验收标识牌》（附表5）。 7.6 《住宅工程质量分户验收汇总表》属于工程竣工验收技术资料的重要组成部分。住宅工程竣工验收时，竣工验收组应对其进行核查。 7.7 建设单位应在住宅工程竣工验收7个工作日前，将《住宅工程质量分户验收方案》、《住宅工程质量分户验收汇总表》、《住宅工程质量分户验收现场实测记录表》、《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》报送建设工程质量监督机构。 8 验收监管 8.1 建设工程质量监督机构自收到建设单位报送的分户验收资料之日起五个工作日内，应对分户验收方案、实测数据及验收结论以及《住宅工程质量分户验收标识牌》张贴情况进行抽查，重点抽查以下内容： n 抽查验收的分项工程内容是否齐全； n 抽查工程实体质量，按每个单位工程随机抽取不少于5户，对照《住宅工程质量分户验收现场实测记录表》和《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》检查实体质量； n 发现分户验收资料不真实、验收的分项工程内容不齐全或现场实测数据不能满足验收规范要求的，建设工程质量监督机构责令整改、重新组织分户验收。 n 住宅工程交付使用时，建设单位应当将每户房屋的《住宅工程质量分户验收现场实测记录表》和《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》作为《住宅质量保证书》的附件提交给购房人或房屋使用人，并由其签收确认。 9 验收组织 9.1 分户验收由建设单位组织实施，相关单位包括设计、施工、监理、物业五方共同实施。各方职责如下： n 建设单位是分户验收的组织单位，它是分户验收工作总指挥，对整个分户验收工作负责。由建设单位组织编制《住宅分户验收项目清单》。 n 设计单位负责各类设计图纸的分类移交，由于部分涉及隐蔽工程的图纸，给水、排水、强电、弱电、空调、消防的预埋管线设计图对日后管理作用巨大，应在分户验收前收集，在验收中进行核对。 n 施工单位负责对分户验收中发现的质量问题进行整改，保证商品房达到交付使用标准。 n 监理单位应对验收中各项技术规范提出检测方法及意见，并对具体验收工作进行监理，保障验收工作按技术规范要求实施。 n 物业公司负责协助建设单位进行分户验收，应安排专人全程跟进参加验收，确认验收工作按计划实施，并对检查过程中发现的各类问题进行登记，及时向建设单位反馈，根据建设单位的整改意见，配合跟进工程质量问题整改情况，促进交楼工作按计划进行。住宅分户验收是物业承接查验的主要内容之一，物业公司如果列席参与了住宅分户验收，可根据实际需要在进行物业承接查验时，不再作分户验收。但是，参与分户验收时，必须一并抄录分户水、电表和接管分户锁匙。 10 验收准备 10.1 建设单位负责组织设计单位、施工单位、监理单位、物业公司五方研究确定分户检验批项目及内容，组织协调分户验收工作，协调解决分户验收工作中测量设备、人员、资金等问题。 10.2 印刷分户验收相关质量记录表格 10.3 成立分户验收领导小组 n 组 长（建设单位项目负责人担任）： n 副组长（总监理工程师）： n 成 员：设计单位项目负责人、监理单位项目负责人、施工单位项目负责人、主要分包单位的有关负责人、物业公司负项目负责人。 10.4 职责分工 n 组长：负责分户验收的全面组织、人员调配、协调工作。 n 副组长：分户验收的组织、协调工作；现场全面管理、指挥，组织分户验收的质量验收、组织资料整理。 n 成员：按照各自的专业（土建、水、电）分工负责本专业的具体分户验收、质检、资料填写工作。 11 实施验收 11.1 装修项目验收（具体内容以买卖合同为标准） n 装修主要材料名称、规格、型号及功能，对应商品房销售合同及房，核对商品房装修使用主要材料是否与约定一致。参与验收各方应在正式实行验收前，统一验收的标准，并确立验收样板，以便正式验收有章可循。 n 了解商品房所有隐蔽管线走向，对日后管理工作至关重要，要求验收，逐步掌握所有类型物业的情况，并核对设计图纸，如有改动，应及的修订，注明修改原因。 n 商品房大门、铝窗、卫生间、厨房配套设施、阳台、地面、墙身花装饰是装修项目验收的重点。不同项目应根据各项目商品房装修标准及特点设定验收项目及相应表格，按照表格顺序逐项进行验收，从而提高工作效率。 11.2 使用功能验收 n 供电系统：明晰供电系统从供电局高压进线到低压房及商品房内配电线路的走向、计量电表的位置及其标识，户内配电箱电源开关标识及其配线是否与设计图纸相一致；检查商品房内电源插座使用专用验电器检查接线是否正确，随楼附送的电器均要通电试验能否正常工作，空调机正常运行时间不少于4小时，其他用电设备可采用通电试验方法进行。抽查绝缘电阻、接地电阻测试是否符合规范。 n 给排水系统：熟悉物业整体供水系统设计要点，各分区供水压力设计标准，商品房内所有供水设施同时使用时，检查供水压力能否达到设计标准，是否满足住户正常生活需求；核对水表的位置及其标识是否正确。排水系统试验应对所有排水口进行通水试验，通水时，应模拟最大水量进行排水试验，如阳台试验，要求用水桶向阳台地面快速灌水，然后，观察水能否顺畅地从地漏口排走，阳台地面不留积水；坐便器试验，要求模拟正常使用时，将卫生纸放人进行冲水试验，观察排水是否畅顺。 n 空调系统：对空调通电运行不少于4小时，对冷暖功能的机型，掌握正确使用方法，观察冷暖效果，使用测温仪测量送风口出风温度及室内温度，保证室内环境温度达到设计要求。在空调机运行时，要求检查冷凝水排水是否顺畅，空调机连接管保温情况是否正常。 n 弱电系统：根据设计图纸要求，熟悉各弱电系统布线情况及走向，掌握弱电间与商品房内弱电配置箱之间的联系，对室内可视对讲、电视、电话、紧急报警等弱电系统分类进行标识，并按5％比例抽查接线是否正确，功能是否正常。 n 消防系统：结合消防验收资料，查看测试记录，对照设计图纸查验是否全部配置到位，掌握物业整体消防系统与商品房户内消防设施之间的联系，拟定简单易行的应急预案，应对突发事件出现。 11.3 外观验收 n 从小业主的角度出发，观察物业外观是否达到交楼要求，主要从物业外墙、公共通道、大堂出人口等进行检查。其中，外墙检查是重点，要求模拟小业主收楼情景，对照检查外窗台及玻璃、阳台外立面等，目测能到达的位置不应有施工遗留痕迹。 n 重点关注是否存在漏水痕迹，对商品房外观漏水痕迹要做到登记拍照备案，并在下雨后重点检查；确认是否存在漏水现象。 11.4 附送物品验收 n 首先核对附送物品清单，查验各类户型附送物品清单是否与现场附送物品准确无误，同时对照接收清单，查验各物品随机资料(使用说明书、合格证、保修资料)是否齐全，未齐全的资料要督促建设单位补齐，这些资料在交楼的同时应交付小业主。 n 其次应对附送物品进行使用查验，特别是附送电器类物品，一定要进行使用查验，确定其性能符合使用要求。 12 验收表格（详见附表） 12.1 住宅工程质量分户验收汇总表 12.2 住宅工程质量分户验收方案 12.3 住宅工程质量分户验收现场实测记录表 12.4 住宅工程分户验收观感质量检查验收表 12.5 住宅工程质量分户验收标识牌 第二部分 物业承接查验方案 物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。 为做好科城花园峻和园物业项目承接查验工作，积极响应开发商、使用人对物业管理服务的要求，有利于日后物业交付及物业管理服务，结合下一阶段工程验收进度情况，拟按以下方案实施该项目的承接查验，敬请发展商及相关单位予以支持和配合。 1 承接查验编制依据 1.1 《物业承接查验办法》； 1.2 涉及相关法规、条例、设计方案、本项目图纸、物业服务合同、物业买卖合同等。 n 《中华人民共和国物权法》 n 《中华人民共和国合同法》 n 《建设部房屋接管验收标准》ZBP30001-90 n 《物业管理条例》 n 《广东省物业管理条例》 n 《前期物业服务合同》 n 《临时管理规约》 n 《商品房买卖合同》 n 规划设计方案 n 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； n 共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料 n 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件 n 广州市商品住宅质量保证书 n 广州市商品住宅使用说明书 n 《物业承接查验项目清单》 2 承接查验应具备的条件 2.1 建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； 2.2 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； 2.3 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； 2.4 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； 2.5 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 2.6 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 3 《承接查验项目清单》 3.1 公共区域工程承接查验 n 楼宇内消防通道、楼梯； n 楼层大堂、窗、护栏、楼宇外墙、楼宇天面设施； n 园林绿化、亭园小筑、观景鱼池、水景； n 道路、大门、停车场及配套设施、游泳池及配套设施、会所娱乐设施； n 物业配套用房、设备用房等。 3.2 设备设施工程承接查验 n 电梯系统； n 消防系统； n 高压供电系统； n 低压配电系统； n 发电机系统； n 楼宇内供配电系统； n 通风系统； n 公共智能化系统； n 公共安全防范系统； n 对讲系统； n 给排水系统； n 供水系统； n 废(污)水处理系统。 4 承接查验的范围 4.1 共用部位：包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； 4.2 共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。 4.3 共用设备：包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等； 4.4 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。 5 成立承接查验小组 5.1 物业承接查验是物业服务企业承接物业前的重要一环，物业承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业公司在承接查验前应根据承接物业的类型、特点、项目面积大小、图纸资料等编制等《物业承接查验项目清单》，成立承接查验小组，并由开发商及施工单位派人具体指导和协助。 n 项目经理担任承接查验小组组长； n 分设共用部位验收组、共用设施验收组、共用设备验收组以及物业资料接收组等4个验收小组； n 分设小组成员主要由物业公司工程部、管理服务中心、秩序维护员等物业相关人员组成。 承接查验组组织架构图 2-1 物业公司分管领导 项目经理 共用部位验收组 开发商或施工单位相关人员 物业公司各业务技术部门 共用设施验收组 共用设备验收组 物业资料接收组 指导协助 技术支撑 5.2 承接查验主要包含物业共用部位、共用设备、共用设施三大方面，主要包括以下内容： n 共用部位：包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋项以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。 n 共用设备：包括电梯系统、给排水系统、防雷系统、消防系统、公共系统、照明系统、电视系统、发电系统、变配电设备、供暖及空调系统、智能化系统、安防系统、网络及通讯系统、中水处理设备等。 n 共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、游泳池、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。 5.3 承接查验组工作职责 n 提前派出相关工程技术人员进驻现场,与开发商及施工单位工作人员一起参与工程收尾的监理工作及竣工验收工作,主要是了解整个物业所配置的设备设施,熟悉各类设备的构造、性能和产地，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，参与机电设备的安装调试，为承接查验及入住后的管理、维修养护打下基础。 n 主动与开发商和施工单位联系沟通，协商物业验收、交接事宜，商定交接注意事项和具体时间，并根据商定结果制订承接查验验收报告方案，统一验收标准。 n 根据实际情况，制订切实可行的承接查验工作计划表。 n 准备承接查验需要的各类工具、设备及表格资料。 n 组织各专业验收组进行承接查验的实操演练工作，及时发现问题并作出调整、改造和完善。 n 组织各专业验收组成员分类对物业资料文件、房屋建筑本体、各种设施设备和公共设施逐一进行检查、测试、验收和接管。 n 根据承接查验工作的进度情况，及时召开四方（开发商、监理监理单位、施工单位、物业公司）联席会议，对本阶段的工作进行总结协调，并提出书面意见，四方签字确认。 n 对在验收中发现的问题，及时进行整理、登记并提交给开发商和施工单位签字存档，限期进行整改，并跟进整改进程及结果。 n 将承接查验情况整理归档，并知会项目管理处其他相关人员，为今后日常管理服务工作提供便利。 n 与物业承接查验工作有关的其他事务。 6 承接查验工作流程（如图所示3-1）。 签署物业服务合同 选定主要管理人员 进楼掌握情况 印制验收表格 确实验收日期 组建验收小组 自用部位的验收 逐项、每间、每个验收 缺陷登记 移交钥匙 缺陷登记汇总由开发商确认后交施工单位 缺陷返修 施工单位、管理处按单位验收 业主收楼验收 共有部分验收 按系统进行查验 缺陷登记 房管局办理查验备案 办理移交凭证并正式承接 缺陷返修 复验合格 移交钥匙 资料移交 产权资料 技术资料 政府验收合格证 水电供应合同 收楼前1-3个月 物业交接后30日内 7 承接查验工作计划表 承接查验阶段 工作事项 预计时间 准备阶段 熟悉接管各层面的情况 随时 开发商向物业公司移交承接查验工作必备资料，并共同准备相应文件如承接查验流程、相关验收文件、相关验收表格、成品保护方案 现场查验20日前提交 承接查验工作人力资源与器具准备 3个工作日 承接查验前人员培训 3个工作日 运作阶段 开发商、承建方、监理方、物管方四方进入承接查验层面现场 3-4个工作日 按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行承接查验 3个工作日 接管完毕，填写表格，重要现场应进行拍照，一式四份，由四方单位存档 随时 查验合格，钥匙移交管理处 2个工作日 后期阶段 汇总不合格查验结果，并告知开发商整改 3-5个工作日 对整改情况作进一步跟进，并作记录 持续 对整改情况进行检查，并对整改情况作出验证 随时 对已承接管理楼层加强巡视，确保发挥功能及设施设备运作正常 不定时 对部分成品（如地面、墙面、天花、电梯等）进行保护 随时 物业正常交付承接 年底 物业公司在当地房管局办理物业承接查验备案手续 物业交接后30日内 8 实施承接查验 8.1 查验前的准备工作 验收小组根据开发商提供的资料文件,对照设计和施工要求验收计划和标准,在开发商的组织下,按行业标准进行验收。 8.2 承接查验方式 n 承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是物业公司在竣工验收的基础上，对开发商移交的物业资料进行接收，包括有关单位的验收报告，物业共用部位、共用设施设备、其他配套工程相关合格证明材料；同时对物业公共部位配套设施是否按规划设计要求建设完工等进行核对查验，对设施设备进行调试和试运行，协助开发商、承建商查找和解决问题。 n 查验资料及合格证明材料由开发商提供，承接查验主要以核对方式进行，在现场检查、设备调试等情况下主要是采取观感查验、使用查验、检测查验、试验查验等四种查验方式。 8.3 查验的标准 n 查验小组在验收过程中，要按专业分工及标准、计划、设备清单进行验收，参照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》及将来业主生活的合理要求，进行承接查验的实施。 n 查验工作的具体标准如下图所示 楼宇本体硬件设施查验标准一览表4-1 验收项目 标准 主体结构 外墙不得渗水 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏 楼地面 面层与基层粘结牢固，不空鼓 整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂现象 块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差 内墙面 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍 块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙浆饱满，线条顺直 顶棚 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍 卫生间、阳台地面 应低于相邻地面两厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏 木地板 平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮 门窗 门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形 门锁、窗销连接牢固，开启灵活 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤 油漆均匀，色泽光亮新鲜，完整 电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹 不锈钢房门表面光亮，无刮花，变形 高档装饰门装饰完整 楼梯、扶手 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落 木装修工程 表面光洁，线条顺直，对缝严密，牢固 饰面 砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直 油溱 色泽一致，无脱皮、渗漏现象 电器插座 安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通 光纤 已开通，收视良好 开关 安装牢固，开关灵活，接触良好 灯具 安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常 水、电、气表 安装牢固，读数正常，无损伤 卫生洁具 安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅 给水设施 安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅 地漏、排水设施 安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损 门铃、对讲电话 安装牢固，操作灵活，效果良好 防盗网、凉衣架 安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮 其他配备设施 要求齐全，完好，型号与设计相符，工作正常 公共配套设施验收标准一览表 4-2 查验项目 标准 天台 天沟、落水口畅通完好 隔热层、防水层完好 散水坡 无下陷、断裂、去墙体分离，坡度适宜，平整 屋面避雷设施 连接牢固 路灯、装饰灯 安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好 绿化 符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化、景观布局合理，阀门开关灵活，安装稳固 道路 路面平整，无水泥块，无起砂，断裂 路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤 块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角 交通标识线，路牌清楚完好 室外消防栓 消防箱标识清楚，玻璃完好 消防设施配件齐全 消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足 楼宇门牌、楼栋号牌 安装牢固，标识清楚 垃圾中转站 密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便 安全岗亭 安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损 安全员道闸 安装牢固，开启灵活，标识清晰，完好无损 停车场 地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好 自行车棚 安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好 明沟、暗沟 排水通畅，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固，平稳 沙井、检查井、化粪池 排水通畅，池壁无裂缝，池内无杂物 护坡、挡土墙 泄水通畅，砌筑牢固 台阶、踏步 砌筑平实，牢固，无裂缝 水池、水箱 卫生清洁，无渗漏 信报箱 安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁 雕塑、小品 牢固，完好，安全 招牌、广告牌 安装牢固，安全，表面平整光 机电设备查验标准一览表 4-3 验收项目 标准 电梯设备 型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证，杨机配置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮 变配电设备 弄号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤 中央空调设备 型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设堑表面油漆完好，无损伤 发电机 型号与移交清单相符，工作状态良好，反应敏捷，标识清楚，表面油漆完好无损，设备安装牢固，机房隔音、防护设施完好，通风、采光良好 消防监控设备 型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好 给排水设备 型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整 安全监控设备 同消防监控设备 9 承接查验发现问题的处理 9.1 发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：设计方案不合理或违反规范造成设计缺陷；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；验收检查不细、把关不严；建材质量不合格；建设单位管理不善；气候、环境、自然灾害等其他原因。对于承接查验中发现的问题，一般的处理程序如下： 9.1.1 收集整理存在问题 n 收集所有的《物业查验记录表》； n 对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承接查验所发现的问题登记造表； n 将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。 9.1.2 跟进处理（从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类） n 第一类是由施工单位引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由建设单位督促施工单位负责。 n 第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这类问题应由建设单位负责作出修改设计、改造或增补相应设施。 n 工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，应提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。 9.1.3 跟踪验证 n 为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业公司要做好跟踪查验工作。物业服务企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。 n 对整改不合要求的工程项目，则应继续督促建设单位处理。 10 签订《物业承接查验协议》（协议内容附后） 附件1 物业承接查验协议 甲方： 乙方： 根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《物业承接查验办法》及相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就小区物业承接查验事宜订立本协议。 第一条 物业承接查验范围: 峻和园所属物业共用部位、共用设施设备。 第二条 查验标准及项目：按照国家《物业承接查验办法》等国家有关规定以及物业买卖合同的约定。移交项目应权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全。 第三条 查验时限：《商品房买卖合同》约定交付使用15日前完成。 第四条 查验方式： 1、甲方在确认承接项目竣工完成后，提前20天发出书面函件知会乙方准备查验。同时应在书面知会函发出当天向乙方移交下列资料： 1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； 3）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； 4）物业质量保修文件和物业使用说明文件； 5）承接查验所必需的其他资料。 6）未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。 2、乙方在收到甲方所需移交资料后，根据国家相关法律要求以及《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等相关约定，对物业承接项目资料进行确认，不得以资料未复核为由拖延查验工作。 3、以甲方发出知会函约定时间为准，甲乙双方项目主管带队到现场对物业承接项目进行查验。 4、现场检查验收综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。 5、现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由双方参加查验的人员签字确认。 6、现场查验中，乙方应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知甲方，甲方应在书面通知之日起15天内给予整改，并组织进行复验。因客观因素不能及时整改，甲方应当书面承诺整改时间，在整改后再次进行复验。 7、物业承接查验费用由甲方承担。 8、在最后一期物业承接查验结束后10天内双方办理物业项目整体交接手续。甲方向乙方移交物业服务用房以及物业共用部位、共用设施设备。 9、甲乙双方的交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细（见本合同附件：《承接查验移交资料清单》）、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由甲方和乙方共同签章确认。 第五条 双方义务和权利 1、甲方应按时提供相关移交资料，如因甲方未按时提供本协议第四条第1款所述资料，造成查验不能顺利进行，乙方不承担逾期违约责任。 2、对乙方在查验过程中提出不符合报告时，甲方应在约定时间内整改或回复，否则乙方有权不予办理物业承接查验手续。 3、双方应按约定时限主动配合完成物业承接查验工作，若一方因素造成物业承接查验不能按计划完成时，对方有权追究违约责任。 4、乙方应在项目整体交接手续办理完毕之日30天内，持《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《物业承接查验协议》、《建设单位移交资料清单》、《查验记录》、《交接记录》以及其它承接查验有关的文件向当地政府主管部门申报备案，因乙方不能及时备案出现的责任由乙方承担。 5、甲方和乙方应将物业承接查验备案情况书面向业主公示。 6、物业交接后，甲方未能按照物业承接查验协议约定及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律责任和经济赔偿责任。 7、物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，甲方应当负责修复；给业主造成经济损失的，甲方应当依法承担赔偿责任。 8、自物业交接之日起，乙方应当全面履行《前期物业服务合同》约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。 9、乙方应将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。在《前期物业服务合同》终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，乙方应当在《前期服务合同》终止之日起10日内向业主委员会移交承接查验档案。 10、甲方应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。甲方可以委托乙方提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。 11、甲方不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重乙方的责任，损害物业买受人的权益。 12、甲方不得以物业交付期限届满为由，要求乙方承接不符合交用条件或未经查验的物业。 第六条 其它 1、协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。 2、本协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致《前期物业服务合同》无法履行的，应当承担违约责任。 3、在本协议执行期间，如双方发生争执，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解。 4、本协方由甲、乙双方签订，协议一式四份，甲、乙双方各执两份。协议自双方签字（盖章）后生效。 附表：《承接查验移交资料清单》 甲方： 乙方： 法定或委托代理人： 法定或委托代理人： 签署日期： 年 月 日 附件2：《承接查验移交资料清单》 物业承接查验移交资料目录 序号 名 称 备注 一 项目建设资料 1 房地产开发企业证照 2 房地产开发项目批准文件 3 建筑红线图 4 建设用地规划许可证 5 建设工程施工许可证 6 建设工程规划许可证 7 规划总平面图 8 建筑设计防火审核意见书（消防审核意见书） 9 各分项工程设计方案 10 建设工程规划验收合格证《综合验收合格证》 11 建设工程竣工验收质量认定书（建筑工程质量认定书） 12 消防工程验收合格证（审核意见书） 13 工程竣工验收备案表（质检备案表） 14 工程建筑放线、验线、验收意见书 15 公共安全技术防范工程设施使用证 16 通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告 17 供水、供气协议书 18 供用电合同、燃气验收合格证 19 同意供电通知 20 申请门牌审批表 21 白蚁防治合同书 22 有线（光纤）电视许可证、电话网络验收合格证 23 《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》 24 《建筑工程质量保修协议书》 25 公共设施、设备清单 26 其它相关资料 二 物业产权资料 1 房屋所有权证、土地使用权证 2 销售资料（业主、产权、位置、建筑面积、联系方式、户型图等） 3 房屋设备及其固定附着物清册 4 房屋分户产权办理情况说明 5 建筑执照 6 拆迁安置资料 7 其它相关资料 三 建筑工程技术资料 1 地质勘察报告 2 工程招、投、定标书 3 工程施工合同及开、竣工报告 4 施工图（总平、结构、建筑、给排水、电气、燃气、通讯、消防、防雷、强弱电、智能化系统及设备安装等） 5 图纸会审记录 6 工程设计变更通知(包括质量事故处理记录) 7 隐蔽工程验收签证 8 沉降观察记录 9 竣工验收证明书 10 主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等） 11 新材料、构配件的鉴定合格证书 12 砂浆、混凝土试块试压报告 13 竣工图（建筑、结构、给排水、电、气、通讯、防雷、消防、强弱电、智能化系统、设备安装、总坪道路、雨污排放等附属工程及隐蔽管线等） 14 其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等） 15 各分项工程施工单位资料 16 各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告 17 水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书 18 供水试压报告 19 机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录 20 弱电、安防、智能化系统集成及布线图 21 停车场设施系统图 22 设备试压、试运行合格报告 23 防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录 四 设备资料----供电系统 1 供电系统设备购买、安装合同 2 供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 3 供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址 4 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等） 5 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等） 6 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等） 7 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证 8 配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证、强检资料等） 9 灯具等末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等） 10 配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等） 11 绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录 12 发电机随机相关技术资料 五 设备资料----给排水系统 1 给排水系统设备购买、安装合同 2 给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料 3 给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址 4 水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等） 5 设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等） 6 设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录 7 主要材料和制品的合格证或试验记录 8 配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等） 9 水、暖、卫生器具检验合格证书； 10 其它相关资料 六 设备资料消防系统 1 消防设备购买、安装合同 2 消防设备制造、安装单位、维护单位资料 3 消防设备产权所有者及用户的名称和地址 4 消防广播、消防栓等设备参数 5 随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等） 6 设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录 7 消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录 8 消防验收合格证书 9 其它相关资料 七 设备资料弱电系统 1 弱电系统设备购买、安装合同 2 弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 3 弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量） 4 弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等） 5 弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明 6 有线电视及电话协议 7 设备试压、试运行合格报告 8 防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录 9 其它相关资料 附件3：承接查验质量记录表格（印刷件附后） 1、(专)变压器承接查验汇总表 2、(专)变压器承接查验会签明细表 3、低压配电房承接查验汇总表 4、低压配电房承接查验会签明细表 5、高压配电房承接查验汇总表 6、高压配电房承接查验会签明细表 7、电梯承接查验汇总表 8、电梯承接查验会签明细表 9、柴油发电机承接查验汇总表 10、柴油发电机承接查验会签明细表 11、防雷装置承接查验汇总表 12、防雷装置承接查验会签明细表 13、排污水泵承接查验汇总表 14、排污水泵承接查验会签明细表 15、喷淋水泵承接查验汇总表 16、喷淋水泵承接查验会签明细表 17、消防水泵承接查验汇总表 18、消防水泵承接查验会签明细表 19、生活水泵承接查验汇总表 20、生活水泵承接查验会签明细表 21、闭路监视系统承接查验汇总表 22、闭路监视系统承接查验会签明细表 23、防盗对讲系统承接查验汇总表 24、防盗对讲系统承接查验会签明细表 25、消防系统承接查验汇总表 26、消防系统承接查验会签明细表 27、设备承接查验总表 28、房屋承接查验记录表一(公共部位土建、装修) 29、房屋承接查验记录表二(室外公共设施土建、装修) 30、房屋承接查验记录表三(设备间土建、装修) 31、房屋承接查验记录表四(附属配套土建、装修) 32、房屋承接查验会签表一(公共部分土建、装修) 33、房屋承接查验会签表二(公共配套土建、装修) 第三部分 交楼工作手册 为确保峻和园交收楼的各项工作有序进行，特编写了此本手册，旨在对交收小组各成员的工作起指引作用，本手册将从“入伙前的准备工作、交楼工作及交楼后收尾工作三个方面来阐述。 一、入伙前的准备工作 1. 成立收楼小组 收楼工作统筹组兼投诉处理组 组长 财务组5人 生活配套组5人 签约审核组5人 安全防卫组20人 后勤保障组15人 质量跟踪组兼验楼组30人 根据交楼工作需要，将临时组建：财务组、签约审核组、质量跟踪组、生活配套组、安全防范组、后勤保障组，基础人数70人。各小组成员之工作职责如下： 2. 收楼小组岗位职责 2.1 各小组组长职责 n 组织本小组成员培训工作及分工； n 组织本小组入伙所需资料及进行前期准备工作； n 安排组织整理入伙后各种资料归档； n 处理本小组人员在工作中所遇问题。 2.2 财务组 n 负责收取管理费等费用； n 签订托收协议（管理费、水电费的银行托收协议）； n 收取业主银行存折及身份证复印件。 2.3 签约审核组 n 根据《入伙会签单》，与业主签订有关收楼文件； n 请业主填写《住户登记表》，收集有关资料； n 入伙结束后及时收集、整理、袋装业主资料； 2.4 质量跟踪组兼验楼组 n 抄写水、电表底数； n 真实记录业主在楼宇验收中所提出的工程质量问题； n 收集整理小区业主验楼单，将问题及时反馈给有关部门并跟进遗留问题整改。 2.5 生活配套组 n 联系煤气、有线电视、宽带、电信等开户的流程手续； n 制订业主办理上述服务的流程供收楼业主参考。 2.6 安全防卫组 n 部置入伙现场的安防工作方案，确立入伙现场的执勤岗位和人员； n 组织疏导人群、车辆、确保安全顺利入伙； n 如有需要，联系当地公安派出所，请其协助维护入伙现场秩序。 2.7 后勤保障组 n 布置入伙现场并确保清洁卫生处于良好状态，负责现场摄像纪录； n 组织配送入伙人员就餐； n 接待外派工作人员； 2.8 收楼工作统筹组兼投诉处理组（主要由公司高层领导组成） n 全面统筹各小组工作； n 负责重大投诉工作的处理； n 其它需协调及解决之工作。 3 各小组交楼前的各项准备工作 3.1 财务组 n 物业公司财务部与发展商取得联系，落实该物业总户数、户型、面积等资料，并根据户型、面积、收费标准编制各种户型月收费一览表，使用电脑收费系统将上述资料录入电脑，建立业主资料档案； n 确定入伙收费项目（管理费等），预先打印出入伙收费通知单； n 通知业主准备好　　　　银行人民币活期存折或银联卡及身份证复印件二份（托收管理费、水电费）； n 与银行联络，交楼时到现场协助。并申报银行拉卡机以备收楼届时业主非现金缴费之用。 n 入伙前准备好财务专用章、收据、发票和零钱等，以便于更快捷的办理入伙手续。 3.2 签约组（各类收楼文件的准备） n 《住宅质量保证书》 n 《住宅使用说明书》 n 《临时管理规约》 n 《业户手册》 n 《装修手册》、《装修施工管理协议书》及装修相关表格 n 《承诺书》 n 《收楼确认书》 n 《遗漏工程申报表》 3.3 质量跟踪组 　准备验