农副产品交易中心建设项目可研报告

项目类别：财政补助项目编号：内蒙古*县农副产品交易中心升级改造项目可行性研究报告项目承担单位：*县*物资有限公司项目建设地点：*县*镇井沟村西北可研报告编制时间：二O一O年十一月46目录第一章 总 论11.1、项目单位基本情况11.2、项目建设方案21.3、投资结构与资金来源41.4、项目效益41.5、编制的依据5第二章 项目建设的可行性与必要性72.1、项目建设的可行性72.2、项目建设的必要性10第三章 项目建设条件123.1、项目区概况123.2、项目建设条件优劣势分析13第四章 项目实施方案154.1、项目设计指导思想与原则154.2、项目总体规划方案164.3、建设内容164.4、项目建设进度24第四章 投资估算与资金筹措方案254.1、投资估算254.2、资金筹措27第五章 项目经济效益285.1 、评价依据285.2、评价范围及评价方法285.3、基础数据285.4、年营业收入和营业税金及附加估算295.5、成本费用估算305.6、财务评价指标335.7、盈亏平衡分析36第六章 项目风险评估366.1市场风险因素分析366.2、防范和降低风险的对策36第七章 项目社会效益及风险防控措施377.1社会效益377.2、风险防控措施40第八章 环境影响评价408.1、项目场址环境现状408.2、项目建设与运营对环境的影响418.3、环境保护措施418.4、环境影响评价42第九章 组织机构与人力资源配置429.1、组织机构429.2、人力资源配置44第十章 结 论45第一章 总 论1.1、项目单位基本情况1.1.1概况项目承担单位名称：*县*物资有限公司所有制性质：有限公司发展历程：*县*物资有限公司组建于2009 年1月，法人代表刘建民。公司注册资金1000万元，现有员工36 人，其中专业技术人员8 人。公司于2009年初开始筹备*县*物流配送中心建设项目，在完成选址的基础上，于2009年3月以凉国用（2009）字第92号取得项目建设国有土地使用证，于2009年8月以乌发改服经字（2009）558号文关于*县*物流配送中心建设项目备案的通知获准项目批复。物流配送中心占地39960平方米近60 亩，建筑用地25710平方米。经过一年多建设，作为物流配送中心的核心建设项目*县农副产品交易中心已初具规模，它将成为*县农副产品流通业现代化发展的重要标志和发挥商业辐射功能的重要平台。并以此激活金融、信息的流动，加快信息技术和先进流通手段在商业领域的应用，形成高效、成熟的商业物流网络体系，具备货物集散、配送、流通、加工、商品检验、物流信息服务等多种辐射和服务功能。目前，公司现拥有固定资产达到1856.98万元，同时公司在发展过程中逐步形成了自己的管理模式和企业文化，极具发展潜力。公司主营业务：农畜产品、农资产品的仓储；货物配送信息及其它信息咨询；建材、机电产品、铁精粉的销售等。人员结构：执行董事：梁 臣 董 事：刘建民、郭丽萍、刘炳煌 总 经 理：刘建民 会 计：马玉明1.1.2财务状况*县*物资有限公司财务状况如下：2009年：资产总额1420.9万元，其中固定资产1302.5万元，流动资产118.4万元，负债总额420.9万元，所有者权益1000万元。资产负债率29.5%。2010年9月30日：资产总额1856.98万元，其中固定资产1764.41万元，流动资产92.57万元，负债总额860.38万元，所有者权益996.6万元。资产负债率46.3%。1.2、项目建设方案1.2.1项目名称、建设性质及建设地点项目名称：*县农副产品交易中心升级改造项目建设性质：升级改造建设地点：*县*镇井沟村西北1.2.2建设规模仓储区建设面积为2000 平方米的冷藏仓库，2000平万米的农副产品恒温库（地下仓储中心），交易区建设面积为3500平方米的交易中心，占地面积为2000平方米的大型停车场和400平方米的结算中心；办公建筑区建设2300平方米综合办公楼以及为商家提供信息服务，为农民提供重点的农产品、农资等重要涉农物资的市场价格、供求状况以及科技等信息服务的物流信息公共服务平台，此外硬化道路4000平方米，绿化2000平方米。本项目主要设备如下：（1）仓储设备：中心货架80组，轻型货架170组，小推车8辆，地磅一台；（2）交易中心设备：叉车5辆；（3）冷藏设备：制冷设备1套，贮存设备2套；（4）物流交易公共服务平台：信息基础平台：硬件-网络中心2套，软件网络管理及安全1套；数据交换软件1套，30平方米LED显示屏10套，触摸屏计算机20台，发布软件1套。电子监控系统：摄像机、硬盘录像机及配套设施3套。电子结算系统：数据裤软件7套，电子结算系统2套。1.2.3项目年度实施内容安排建设进度计划安排为二年，从2009年6月2011年5月。具体安排如下：2个月完成可行性研究报告及报批等工作；3个月完成工程勘察、设计工作；1 个月完成工程招标工作；10 个月完成建筑工程施工；3个月完成装修工程；3 个月完成设备订货安装、调试等工作。1.3、投资结构与资金来源1.3.1投资结构项目总投资2631.6万元，其中固定资产投资2331.6万元，铺底流动资金300万元（用作农副产品的收储资金）。1.3.2资金来源本项目总投资2631.6万元，申请财政投资300万元，企业自筹1831.6万元，银行贷款500万元。1.4、项目效益1.4.1、经济效益正常年利润总额为248.6万元，所得税62.2万元，正常年税后利润186.4万元。投资利润率9.4 % ，投资利税率10.8 % 。财务内部收益率所得税前为13%，财务净现值（I=12%）为152.1万元，投资回收期为7.4年。1.4.2、社会效益*县农副产品交易中心项目的实施，能够带动*县供销合作事业的发展壮大，为实现供销事业的“二次创业”将发挥巨大作用。进而带动当地运输业、餐饮业、信息服务等第三产业的发展，使市场周边成为名副其实的第三产业重点区，为当地经济建设和社会发展做出贡献。另外，对*县财政税收、相关产业及下岗职工再就业都将起到积极作用。项目建成后，其带动和引导作用突出，可以将产销信息及时传递给农户，指导产品绿色生产，引导农户种植向无公害、绿色、高效益方向发展，提高*县农副土特产品的市场竞争力。1.5、编制的依据1.5.1内蒙古供销社关于印发薄弱与空白县经营服务网络振兴工作方案的通知（内供销发【2009】111号）1.5.2国务院关于加快供销合作社改革发展的若干意见（国发【2009】40号）1.5.3内蒙古自治区人民政府关于进一步加快供销合作社改革发展的实施意见（内政发【2009】108号）1.5.4内蒙古自治区人民政府办公厅印发内蒙古供销社20102012年新农村新牧区现代流通服务网络建设规划纲要（内政办发【2009】125号）1.5.5中华人民共和国财政部办公厅关于组织申报2011年新农村现代流通服务网络专项资金的通知（财办建【2010】82号）1.5.6（供销厅经联字【2010】6号）关于印发2011年县级经营服务网络建设重点扶持供销合作社名单的通知。1.5.7供销合作社企业“十二五”期间“新网工程”项目建设规划1.5.8内蒙古*县*物流配送中心建设项目可行性研究报告第二章 项目建设的可行性与必要性2.1、项目建设的可行性2.1.1*县地域条件优越。*县地处内蒙古呼和浩特市、*市集宁区和山西省大同市“金三角”腹地，是蒙、晋、冀三省区交界地带的中心。西距呼和浩特市100公里、距鄂尔多斯市200公里，南距煤都大同110 公里，东距张家口市200 公里，东南距北京市400 公里、距天津港550 公里，北距著名的陆地口岸二连浩特300公里，距呼和浩特白塔机场1小时车程，距山西省大同机场2小时车程。具有背靠大同、鄂尔多斯两大煤田，面向京津唐经济腹地，近临蒙古国，欧亚大通道远接欧盟的优越区位优势。由于南北经济具有很强的互补性，必然形成南北之间的巨大的物流量，因此在*县建设物流中心具有一定的区位优势。再加之本地自然矿产资源丰富，农业生产特色突出，因而必然成为商品流通的枢纽和集散地。因此可通过商品物流形成贸易交流中心，从而提高*县在区域中的经济地位。2.1.2*县农业资源丰富。*县有耕地95万亩，其中水浇地24万亩，年粮食产量稳定在4亿斤以上，为内蒙古30个产粮大县之一，是全国粮食生产先进县。农业生产按照“打绿色牌，走特色路”的发展思路，大力推进农牧业产业化进程，农村经济步入良性发展轨道。目前，全县19个品种、95万亩农作物全部通过国家无公害生产基地认证，初步形成“*镇绿色种养园区、滩区高效种养园区、山区特色种养园区”三大无公害绿色农畜产品生产基地。同时，*县还是全国有名的杂粮、杂豆主要产区，据考证部分杂粮曾经在清朝盛世年间作为供品供皇家御用。*县种植的荞麦、黍子、谷子、玉米、绿豆、豌豆、燕麦、苦荞等小杂粮达20多种，面积50万亩以上，总产在500万公斤以上。近年来，*县致力打造“全市万亩设施蔬菜园区”，现已累计建成日光温室和塑料大棚6000多座、1万多亩，年产新鲜蔬菜4亿斤以上。大力发展马铃薯设施农业，完成马铃薯膜下滴灌2万亩、覆膜马铃薯6万亩，马铃薯年产量稳定在8亿斤以上。大力发展高效畜牧业，形成奶牛、肉羊和生猪养殖三大主导产业，年可出栏家畜200多万头（只）。建成标准化奶牛养殖园区 15处，日产鲜奶498吨，是“*市第一奶牛强县”。建成肉羊养殖基地9处，六月末肉羊存栏67万只，年出栏肉羊110多万只，出产羊肉1万多吨。建成规模化生猪养殖场15处，年出栏生猪14万口，产出猪肉7000多吨。但*县农副产品物流、信息流基础薄弱，丰富的农牧业资源条件与落后的流通服务网络之间的巨大反差，造成农民增收极为困难。2.1.3*县是新农村现代流通服务网络薄弱县。目前，全县共建成农畜产品批发市场7个，即*商城、新华市场、领秀商业广场、*乡粮食交易市场、兴盛杂粮杂豆交易市场、*粮行、*马铃薯交易市场，营业面积达60000平方米，从业人员500多人，年交易额8500多万元，这些市场既是全县菜农及乡村农民销售土特产的主要场所，也是城乡居民集中购买消费品的市场。但与经济发达地区相比仍存在很多不足与问题，一是市场建设滞后。全县现有的专业市场，基本都是以一家一户的分散经营为主，无论是从数量上还是从质量上看，与全县经济社会发展的要求不相适应，结构单一，层次较低，经营粗放，形不成规模，无法与国内外大市场有效对接，发挥不了带动生产、扩大交往，搞活流通的功能作用。二是信息系统不健全。信息渠道不畅通，市场信息建设落后，与现代化市场建设要求相比有很大差距。三是市场建设配套功能设施不完善。如污水的达标排放、废弃物品的达标处理、物流配送体系建设等。四是农畜产品的检测系统基本不具备。因此，*县建设农副产品交易中心潜力巨大。鉴于上述情况，*县供销合作社为进一步贯彻落实（供销经字【2009】46号文）供销合作社薄弱与空白县服务网络振兴工作方案精神，通过积极招商引资，引进*县籍山西客商合作注册了*县*物资有限公司，并于2009年开始筹建了*县*物流服务配送中心，以共同振兴家乡新农村现代流通服务网络。并在此基础上，提出对在建中的*物流服务中心的核心组成部分*县农副产品交易中心进行进一步升级改造，强化农副产品交易功能，以切实巩固*县的农业县基础地位，做大做强*县绿色农产品品牌，为农业增效、农民增收做出贡献。进而有效地带动*县供销合作事业的发展壮大，为实现*县供销事业的“二次创业”做出贡献。2.2、项目建设的必要性2.2.1项目的实施有利于发挥主渠道和龙头作用，促进农副产品流通和农业结构调整，增加农民收入。本项目升级改造后，将更好地发挥主渠道作用，通过现代化交易方式，大大减少流通环节，可既降低成本、保鲜，又保障供应、促进市场繁荣。必将对*县乃至内蒙古中西部地区的杂粮杂豆、粮油制品、*秋红苹果、大接杏、绿色有机蔬菜、马铃薯等特色农副产品的生产和流通起到重要的推动作用，在生产者和消费者之间形成“绿色通道”，为我县特色农副产品提供交易展示的平台，形成特色经济。交易市场通过机制调控，充分运用市场经济扛杆手段运营，真正起到市场监控、平抑物价水平、维护社会市场安定的带动作用，并收到良好的经济效益。必将有利于以*县为中心，辐射周边地区，逐步形成有现代化水平和专业性强的中心市场，辐射内蒙古地区经济发展。2.2.2项目的实施有利于打造区域性大型交易市场，增强市场竞争力。本项目建成后，市场将具备现代农副产品市场所必需的信息、检测、结算等先进管理服务功能，设施得以完善，功能得以扩展，竞争力得以增强，交易量快速增长，辐射面迅速扩张，市场将进一步上规模、上档次，成为大型骨干农副产品交易中心，将更好地发挥市场的流通功能，为构建区域性农副产品流通体系做出贡献。2.2.3项目的实施有利于促进地方商贸流通经济发展。流通产业是反映一个国家和地区经济发展和社会繁荣程度，观察一个国家和地区综合国力和人民生活水平的重要窗口，是不断启动市场，促进需求、消费，推动国民经济增长的重要动力。第三产业落后是地区经济落后的根本所在，而商贸流通作为*县第三产业中第一大产业发展明显滞后，与经济发达地区相比有很大差距。正是如此，近年来*县委、政府提出推进产业结构调整，加快发展第三产业的战略措施，为*县农副产品市场发展提供了积极宽松良好的历史机遇和政策环境，提出了方向、提供了政策。市场扩建后，必将成为地区商品流通产业的龙头和重要的经济增长点、强劲的辐射源。将进一步带动周边地区第三产业的发展，促进北*县的经贸发展，对吸引投资、拉动需求、增加就业机会有着积极的推动作用。第三章 项目建设条件3.1、项目区概况3.1.1建设地点选择项目建设地点选在本县*镇*村西北，距县城3公里，其东侧有*二级公路通过，北侧有省道*公路通过，项目区内水源丰富，水质良好，电力通讯等设施均已接入。3.1.2自然条件从地理条件看，*县地处阴山南麓、长城脚下、黄土高原东北边缘、内蒙古自治区中南部，素有“七山一水二分滩”之称。属典型中温带半干旱大陆性季风气候，年平均气温5 ，无霜期平均为130天左右，气温0 以上持续时间193天左右。年降水量平均约350450 毫米，全县地表水、地下水总储量2.3 亿立方米，对发展农牧业生产极为有利。3.1.3社会经济状况2009年，全县地区生产总值完成66亿元，财政收入完成3.79亿元，城镇居民人均可支配收入达到14068元，农民人均纯收入达到5904元。设施农业和高效畜牧业快速发展，已成为农民收入稳定增长的重要支撑。全面促进第三产业发展。在突出发展旅游业，加大旅游资源整合力度的同时，扎实推进“万村千乡”市场工程，认真落实“家电下乡”等刺激性消费政策，积极拓展城乡消费市场，充分发挥消费对经济增长的拉动作用，社会消费品零售总额超10亿元。3.2、项目建设条件优劣势分析3.2.1政策、资源、市场条件政策环境：*县委、政府将项目带动作为促进地区经济发展的助推器，在项目带动实施过程中，享受凉党发【2009】10号文*县招商引资优惠政策，注重地区市场经济的培植发展，给予宽松的政策。资源优势：*县农业生产条件较好，为内蒙古30个产粮大县之一，年粮食产量稳定在4亿斤以上，日产鲜奶350多吨，可年出栏肉羊70多万只生产羊肉4000多吨、 产各类皮张6万多张。玉米年产量稳定在3亿斤以上，马铃薯年产量稳定在8亿斤以上，年生产各类新鲜蔬菜稳定在4亿斤以上。*县还是内蒙古仅有的两家烟叶生产旗县之一，年产烟叶1万担。本项目的建设，有利于实现“农超对接”，有利于带动*县供销合作事业的发展壮大，有利于促进社会主义新农村和城乡一体化建设。市场优势：*县境内四面环山，中怀*，素有“七山一水二分滩”之称和“塞外江南”之美誉。因境内无一处工业污染企业，全县95万亩农耕地和19个农产品品种全部通过国家无公害认证，县内认证的有机小杂粮食品达数十个之多。因此，极具市场优势。3.2.2主要障碍因素及解决方案*县是自治区30个产粮大县之一，农业发展有一定基础，但农副产品流通市场基础设施薄弱的问题还很突出，与新农村现代流通服务网络工程要求有相当大差距，已不适应建设现代农副产品流通体系的要求，也阻碍市场的自身发展完善和竞争力的快速提高，形势发展已对加快市场升级改造提出紧迫要求。如果市场长期停留在设施简陋、功能单一、管理粗放的状况，就不能适应城乡一体化进程的要求，必然要被时代所淘汰。针对项目制约因素，在项目实施过程中，要注重加大基础设施建设力度和科技含量的提高，扩大市场规模，提升交易方式，使市场具有国内大型市场的服务功能。第四章 项目实施方案4.1、项目设计指导思想与原则4.1.1符合国家有关政策、法规，严格执行国家相关设计规范。4.1.2根据建设需要，本着满足使用要求、保证使用安全、技术装备适度超前，投资合理，追求建筑的综合经济效益、社会效益和环境效益的原则。4.1.3设计指导思想遵循塑造以人为本、务实高效、扬长避短、发挥优势的原则。41.4外观设计现代化、布局人性化、管理信息化、服务多样化、建筑设计标准化和多样化相结合。4.1.5办公楼与信息中心合并建设，分区明确，互不干扰。4.1.6根据全县城市的整体规划，合理利用土地和空间，建筑布局合理，符合可持续发展，为远期发展留有余地。4.1.7建筑和环境综合考虑节能、防火、抗震等安全措施。4.2、项目总体规划方案总平面布局因地制宜，功能分区由交易区、办公区和仓储仓库三部分组成，相对独立又紧密联系，建筑体形整体呈显方形。总体布局功能分区明确，布局合理、紧凑，内部联系方便，绿化率高，环境优美。4.3、建设内容本项目建设内容包括：仓储区有建筑面积为2000 平方米的冷藏仓库，2000平万米的农副产品恒温库（地下仓储中心），交易区分别有面积为3500平方米的交易中心，另有占地面积2000平方米的大型停车场和400平方米的结算中心；办公建筑区有2300平方米综合办公楼以及为商家提供信息服务、为农民提供重点的农产品、农资等重要涉农物资的市场价格、供求状况以及科技等信息服务的物流信息公共服务平台，此外硬化道路4000平方米，绿化2000平方米。4.3.1主要建筑物、构筑物方案主要建筑物、构筑物见下表：主要建筑物、构筑物一览表序号建筑物构筑物名称层数单位建筑面积结构形式基础形式单位成本（元/m2）总价（万元）1仓储区建筑40005521.1冷藏中心单M22000框架15703141.2农副产品恒温库单M22000框架11902382物流交易区建筑59005532.1交易中心单M23500框架12604412.2停车场M22000框架300602.3结算中心M24001300523办公生活区2300313.63.1信息中心二M22000砖混14002803.2辅助建筑单M2300砖混112033.64公用建筑680029.24.1道路硬化M2400030124.2绿化M2200050104.3围墙及大门M800907.2合计190001447.84.3.2主要设备方案按照物流中心设计要求，本项目主要设备选型如下：（1）仓储设备：中心货架80组，轻型货架170组，小推车8辆，地磅一台；（2）交易中心设备：叉车5辆；（3）冷藏设备：制冷设备1套，贮存设备2套；（4）物流交易公共服务平台：信息基础平台：硬件网络中心2套，软件网络管理及安全1套；数据交换软件1套，30平方米LED显示屏10套，触摸屏计算机20台，发布软件1套。电子监控系统：摄像机、硬盘录像机及配套设施3套。电子结算系统：数据裤软件7套，电子结算系统2套。主要设备清单表序号设备名称单位数量设备购置费总价（万元）出厂价运杂费（万元）单价（元）总价（万元）1仓储设备124.83.46128.261.1中型货架组8075060.156.151.2轻型货架组1705609.50.339.831.3地磅台19000090.89.81.5装载机辆2270000541.6255.621.6叉车辆59178045.90.5546.451.7小推车辆84650.40.010.412冷藏设备套1095.38114.382.1制冷设备套110000001004.88104.882.2储存设备套24500090.59.53物流信息公共服务平台152.62.2154.83.1信息基础平台硬件套28000016163.2信息基础平台软件套130000333.3数据交换软件套150000553.4LED显示屏（30平方米）套106000663.5触摸屏计算机套201200024243.6发布软件套6120007.27.23.7电子监控系统摄像机、硬盘录像机套3260007.82.2103.8电子结算系统数据裤软件套72000014143.9电子结算系统套230000663.10 1000KVA变压器增容套130000030303.11火灾自动报警和联动控制系统套110000010103.12 排风系统套130000333.13恒温数字自动监控系统套115600015.615.63.14 防雷监控系统套15000055合计386.411.04397.444.3.3、辅助工程4.3.3.1 、给排水方案( 1 ）用水量估算：23300M3 年（不包括消防用水）; ( 2 ）排水量估算：17000 M3 年；( 3 ）系统方案A 、室外给水系统水源由中心供水井经场区高压水池给水管提供，消防水系统与生活给水分开独立设置，分别设置室外消防水和室内消防水系统，管网环状布置。室外设置500M3消防水池一座，可以满足消防用水量。本项目设消防专用水泵二台保证消防用水压力。B 、室外排水系统生活污水经室外化粪池处理进入城市下水管网。雨水有组织排入附近河道。C 、室内生活给排水系统生活用水采用上行下给垂直供水方式。卫生间设集中给水、排水系统。采用单立管排水系统，有组织排入污水管道，排水管采用PVC 管。水压满足最不利点自由水头2.0米，水质为一般生活用水。D 、室内消火栓系统室内消火栓设计流量为20L/S ，火灾延续时间2h ，水压满足最不利点消火栓充实水柱10M 。E 、自动喷水灭火系统自动喷水灭火系统设计流量为27.7L/S ，火灾延续时间lh ，压力按最不利点喷头工作压力不小于0.05mpa 考虑。系统由喷洒加压泵、湿式报警阀、水流指示器、水泵接合器、管网及喷头组成。4.3.3.2 、电气专业设计方案（1）设计范围低压配电系统、电力及照明系统、防雷接地系统、消防自动报警系统、综合布线系统、通信自动化系统。( 2 )电源系统电源为单电源，电源电压为10Kv ，由总变电所引入380/220V电源，场区内设低压配电室一间。动力设备供电均采用放射式供电。( 3 ）用电负荷等级本项目建筑按二类建筑二级负荷，事故应急照明为一级负荷，一级负荷由UPS供电。( 4 ）负荷估算本建筑用电负荷为650Kw ，选择1000KvA 变压器一台。( 5 ）主要设备选型低压配电柜选用GGDZ 型变压器选用SP-M 型电缆选用ZR-YJV 、YJV 等型号( 6 ）照明配电系统：在走廊、楼梯间、会议室、设备间及人员密集的面积超过200平方米的会议室、展厅等处设应急照明及疏散指示照明。各主要场所均以荧光灯为主，荧光灯采用电子镇流器，附属房间以白炽灯作光源。( 7 ）防雷接地本项目建筑按三类防雷建筑物设计防雷系统，采取防雷电感应和防雷电波侵入措施。在屋顶设置避雷带，屋顶避雷带敷设不大于15 x 15m 的网格，利用建筑物的柱内主筋作引下线，牙门用基础桩基作接地体，利用基础地梁作水平接地体，组成防雷接地系统。为防雷电波感应和反击，所有进出建筑物的金属管道和电力电线的金属外皮均做等电位联接。低压配电系统采用TN-C-S 接地系统，配电系统接地、防雷接地，弱电系统接地采用联合接地方式，接地电阻小于1 欧姆。本工程在配电室处作总等电位联接，电话机房、计算机房等处设局部等电位联接。( 8 ）火灾自动报警和联动拉制系统本项目设总线制智能型火灾自动报警和联动控制系统，系统设有火灾自动探测、自动和手动联动相关消防设备、自动和手动进行疏散广播及独立的消防通信对讲系统等功能。( 9 ）综合布线系统语音、数据信号均由网通或地方有线专线接入。电话电缆穿管埋地引入；并设计算机中心，数据光缆穿管埋地经弱电竖井引至计算机中心。4.3.3.3节能节水措施（1）、设计依据：A、国家现行实施的有关节能和合理利用能源的规定及标准。B、各相关专业提供的有关技术资料。（2）、节能措施：A、建筑物的墙壁结构设保温隔热层，如外墙、屋顶、地板传热系数数值和门窗密封性能都按国家规定指标进行设计。B、建筑物内外抹面，保温层严格计算，做到室内不出现结露滴水，门窗严密。C、室外供热管网采用地沟敷设，保温层厚度严格计算。系统严格按设计负荷设置，不得扩大负荷，设置计量仪表严格控制。D、供电系统均采用合理输送工艺，尽可能降低途中损耗，充分利用自然条件，白天各主要房间及大面积场所利 用自然通风和自然采光；采用高效节能灯并组合分区控制；在建筑物走道及楼梯间、卫生间采用声控开关，以达到节 约用电的效果。E、设备部分选用节能产品。（3）、节水措施A、施工过程中采用高效节水型新工艺、新技术、新设备、新材料。B、供水系统采取防渗、防漏措施，降低水资源无效消耗，提高水资源利用率。4.4、项目建设进度4.4.1、项目建设工期本项目从可行性研究阶段开始到竣工验收止，建设进度计划安排为二年，从2009年6月2011年5月。4.4.2、项目实施进度安排具体安排如下：2个月完成可行性研究报告及报批等工作；3个月完成工程勘察、设计工作；1 个月完成工程招标工作；10 个月完成建筑工程施工；3个月完成装修工程；3 个月完成设备订货安装、调试等工作。第四章 投资估算与资金筹措方案4.1、投资估算4.1.1、投资估算编制依据（1）、根据各专业提供的建筑安装工程量和设备清单；（2）、 内蒙古自治区建筑工程概算定额 ; （3）、设备价格询价；（4）、设备安装工程费主要依据设备购置费及有关规定的费率进行计算；（5）、其他费用依据: 由于本项目选址为*县*物资有限公司现有土地，为此本投资估算按当地现有价格估计土地使用费。 建设单位管理费包括建设单位开办费、建设单位管理经费等为保证项目建设工作正常进行所需的各种费用。 勘察设计费包括项目建议书和可行性研究报告编制费、勘察费、设计费、施工图预算费等。 建设监理费包括设计阶段、施工阶段对工程实施监理工作所需的费用，按照国家物价局、建设部相关文件规定执行执行。 办公及生活家具购置费：包括能满足本项目初期正常使用和管理所必须的办公和生活家具、用具的费用。 基本预备费取一类工程费用和二类其他费用之和的8。 价差预备费根据目前物价状况，按零计算。4.1.2、投资估算本项目总投资2631.6万元，其中建设投资2331.6万元，铺底流动资金300万元。总投资估算汇总表序号工程或费用名称合计投资比例1建设投资2330.489%1.1建设工程费1447.855%1.2设备购置费397.4415%1.3工程建设其他费用313.712%1.4基本预备费172.67%2铺底资金30011%3项目总投资2631.6100%建筑工程费、设备购置费估算见4.3.1和4.3.2有关内容表。工程建设其他费用估算表序号费用名称计算依据费率或标准总价1土地使用费600.59835.92建设单位的管理费1438.60.0057.23勘测没计费1845.240.0035.54可研报告编制费1845.240.00254.65设计费1845.240.031558.16勘测费1438.60.0034.37施工图预算编制费700.178工程建设监理费1438.60.0343.29城市新增用水量增容费460.29.210城市基础设施配套费1845.240.0355.411城市消防设施配套费1845.240.0473.812生产准备费313职工培训费300.051.514办公及生活家具购置费500.1515合计313.74.2、资金筹措项目总投资2631.6万元，其中建设投资2331.6万元，铺底流动资金300万元。4.2.1、申请中央财政投资300万元，占总投资的11.3%；4.2.2、企业自筹1831.6万元，占总投资的69.7%；4.2.3、申请银行贷款500万元，占总投资的19%。第五章 项目经济效益5.1 、评价依据( 1 ）国家计委、建设部 建设项目经济评价方法与参数 （第三版）;( 2 ）国家现行经济评价有关规定及参数；( 3 ）国家现行有关财务及税收政策；( 4 ）中国国际工程咨询公司 投资项目经济咨询评估指南）) ；( 5 )建设单位及工程项目各有关专业提供的相关资料。5.2、评价范围及评价方法评价范围和项目投资及建设规模一致。财务评价采用新建项目的评价方法，评价根据国家现行财税制度和价格体系，采用现行价格，分析计算项目的效益和成本费用，进行编制财务报表、计算财务评价指标、考察项目的盈利能力（各种数据均为含税价）。5.3、基础数据5.3.1工程建设期：建设期2年5.3.2计算评价期：经营期10 年，计算评价期12年5.3.3收入和成本数据的预测均以研究期价格为基价，未考虑物价上涨指数和通货膨胀因素。5.4、年营业收入和营业税金及附加估算评价按保守估算，计算期各年按仓储总面积的80%计算存储率收费按100计算。其中租金标准为：冷藏中心2 元M2 /天交易中心3 元M2 /月停车场7200 元车位/年农副产品仓储中心25元/月/平米根据有关规定，本项目应交纳营业税、城市维护建设税、教育费附加，其中营业税税率为5% ，城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加分别按应纳营业税额的5、3、1计取。营业收入、营业税金及附加估算见下表收入分部租金标准建设面积（平方米）闲置面积（平方米）实际利用面积（平方米）年收入总额（万元）营业税（万元）其他税附加（万元）收入分部租金标准建设面积（平方米）闲置面积（平方米）实际利用面积（平方米）年收入总额（万元）营业税（万元）其他税附加（万元）冷藏仓储中心2元/天*平米20004001600116.8交易中心3元/月*平米3500700280010.1停车位7200元/年*车位2000160019.2农副产品仓储中心25元/月*平米2000200060信心中心20002000450合计11500110010000656.132.835.5、成本费用估算经估算，总成本费用正常年为371.9 万元，其中：水电动力费用正常年为8万元固定资产折旧按平均年限法计算，房屋建筑净残值率按5 % , 折旧年限为15 年、机器设备净残值率按5 % ，折旧年限为10 年，计算年折旧额为141.9万元。摊销费：按其它费用按5年期摊销为62.7万元工资费用：按50人计算，人均年工资2万元为100万元修理费：按年折旧额的20%估算为28.4万元利息支出估算：按5年以上贷款利率6.14%，贷款额500万元估算还贷前每年支出利息30.7万元。详见如下总成本费用估算表和折旧、摊销费用估算表。总成本费用估算表单位：万元序号项目合计计算期（年）123456789101112生产负荷 1 水 电动力费80.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 2工资及福利费1000.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 3修理费284.0 28.4 28.4 28.4 28.4 28.4 28.4 28.4 28.4 28.4 28.4 4经营成本（1+2+3+4+5）1364.0 136.4 136.4 136.4 136.4 136.4 136.4 136.4 136.4 136.4 136.4 5折旧费1419.0 141.9 141.9 141.9 141.9 141.9 141.9 141.9 141.9 141.9 141.9 6摊销费313.7 62.7 62.7 62.7 62.7 62.9 7利息支出153.5 30.7 30.7 30.7 30.7 30.7 8总成本费用（6+7+8+9）3250.2 371.7 371.7 371.7 371.7 371.9 278.3 278.3 278.3 278.3 278.3 其中：固定成本2170.2 263.7 263.7 263.7 263.7 263.9 170.3 170.3 170.3 170.3 170.3 可变成本1080.0 108.0 108.0 108.0 108.0 108.0 108.0 108.0 108.0 108.0 108.0 固定资产折旧、无形资产和其他资产摊销估算表单位：万元序号项目折旧及 摊销年限原值折旧率计算期1234567891011121房屋、建筑物15.0 1620.5 6.60%1.1 当期折旧费104 104 104 104 104 104 104 104 104 104 1.2 净值1516.8 1413.1 1309.4 1205.7 1102.0 998.3 894.6 790.9 687.2 583.5 2机器设备10.0 397.4 6.60%2.1 当期折旧费38 38 38 38 38 38 38 38 38 38 2.2 净值359.2 321.0 282.8 244.6 206.4 168.2 130.0 91.8 53.6 15.4 3其他资产5.0 313.7 3.1 当期摊销费62.7 62.7 62.7 62.7 62.9 3.2 净值251.0 188.3 125.6 62.9 4合计：原值2331.6 合计：当期折旧费摊销费204.6 204.6 204.6 204.6 204.8 141.9 141.9 141.9 141.9 141.9 合计：净值2127.0 1922.4 1717.8 1513.2 1308.4 1166.5 1024.6 882.7 740.8 598.9 5.6、财务评价指标（1）损益分析正常年利润总额为248.6万元，所得税62.2万元，正常年税后利润186.4万元。（2）财务盈利能力分析根据损益表和固定资产投资估算表计算以下指标：投资利润率正常年利润总额总投资x 100%9.4 % 投资利税率正常年利税总额总投资x 100%=10.8 % 财务内部收益率所得税前为13%，所得税后为10.43%，所得税前财务净现值（I=12%）为152.1万元，投资回收期为7.4年。从以上计算指标可以看出，财务内部收益率高于基准收益率，财务净现值大于零，说明项目的盈利能力能满足要求，经济效益良好，财务上是可行的。而且投资回收期适中，投资能在较短的时间内收回。详见如下利润及利润分配表和项目投资财务现金流量表。利润及利润分配表单位：万元序号项目合计计算期（年） 123456789101112生产负荷1营业收入6561656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 2营业税金及附加35835.80 35.80 35.80 35.80 35.80 35.80 35.80 35.80 35.80 35.80 3总成本费用3250.20 371.70 371.70 371.70 371.70 371.90 278.30 278.30 278.30 278.30 278.30 4补贴收入5利润总额（1-2-3+4）2952.80 248.60 248.60 248.60 248.60 248.40 342.00 342.00 342.00 342.00 342.00 6弥补以前年度亏损7应纳税所得额（5-6）2952.80 248.60 248.60 248.60 248.60 248.40 342.00 342.00 342.00 342.00 342.00 8所得税738.40 62.20 62.20 62.20 62.20 62.10 85.50 85.50 85.50 85.50 85.50 9净利润（5-8）2214.40 186.40 186.40 186.40 186.40 186.30 256.50 256.50 256.50 256.50 256.50 10期初未分配利润2214.40 186.40 186.40 186.40 186.40 186.30 256.50 256.50 256.50 256.50 256.50 11可供分配的利润（910）2214.40 186.40 186.40 186.40 186.40 186.30 256.50 256.50 256.50 256.50 256.50 12提取法定盈余公积金221.44 18.64 18.64 18.64 18.64 18.63 25.65 25.65 25.65 25.65 25.65 13可供投资者分配的利润（11-12）1992.96 167.76 167.76 167.76 167.76 167.67 230.85 230.85 230.85 230.85 230.85 14应付优先股股利15提取任意盈余公积金16应付普通股股利（13-14-15）17各投资方利润分配18未分配利润（13-14-15-17）1992.96 167.76 167.76 167.76 167.76 167.67 230.85 230.85 230.85 230.85 230.85 项目投资现金流量表单位：万元序号项目合计计算期（年）1234567891011121现金流入7256.81 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 1351.91 1.1 营业收入656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 656.10 1.2 补贴收入1.3 回收固定资产余值598.94 1.4 回收流动资金