朝阳公园项目可研报告

北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 稳健系列房地产集合资金信托计划 I期 投资项目之 朝阳公园 3.8公顷高档住宅项目 可行性研究报告 北京国际信托有限公司 2009年 4月 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 i 目录 摘要 .3 第一部分 朝阳公园项目介绍 .4 一、项目基本情况 .4 二、项目规划设计方案 .5 三、项目区域状况 .9 四、项目工程进度情况 .10 五、综合评价 .12 第二部分 开发商及相关单位介绍 .13 一、项目公司简介 .13 二、项目公司股权结构 .13 三、项目公司管理层介绍 .14 四、项目公司财务状况 .14 五、项目公司总体评价 .15 六、股权受益权受让方情况介绍 .16 第三部分 市场分析 .18 一、北京市高端住宅市场分析 .18 二、项目区域房地产市场分析 .19 三、项目市场竞争分析 .20 四、项目 SWOT分析 .25 （一）优势 (Strength).25 （二）劣势 (Weakness).26 （三）机会 (Opportunity).26 （四）威胁 (Threats).27 五、结论 .27 第四部分 项目经济分析 .28 一、项目总投资估算 .28 二、项目财务效益预测 .31 （一）收入估算 .31 （二）相关经营税费 .33 （三）成本 .33 （四）利润及净利润测算 .33 三、财务现金流量和财务指标分析 .36 四、资金来源与运用和借款清偿能力分析 .39 五、不确定性分析 .45 （一）盈亏平衡分析 .45 （二）敏感性分析 .45 第五部分 信托方案 .47 一、稳健系列房地产集合资金信托计划要点 .47 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 ii 二、本项目方案 .47 第六部分 项目风险分析 .50 一、市场风险和应对 .50 二、信用风险和应对 .50 三、流动性风险和应对 .51 四、操作风险和应对 .52 五、政策风险和应对 .52 六、经营风险和应对 .52 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 3 摘要 项目简介：地处朝阳区亮马桥路中段，朝阳公园北侧。北临亮马桥路，隔路 与森林公园相望，南据亮马河，同时亦可饱览朝阳公园一望无际的美景，向 东是朝阳公园青翠的森林绿地，地理位置绝佳。总建筑面积 23.5万平米， 总投资约 42亿元，建设周期为 2009年-2011 年。产品定位为高档住宅社区， 主要是高层公寓和酒店。该项目为朝阳区的重点项目，建成后，将成为该区 域的标志性建筑之一； 融资额度：6 亿元人民币； 融资期限：2 年； 融资成本：每年 8.5%； 交易模式：以信托资金 6亿元向项目公司增资，增资后项目公司注册资本由 1.05亿增至 7.05亿，其中北京信托持有 85.1%股权,并享有优先受偿权；北 京信托将所持项目公司股权的受益权转让给第三方，由第三方分期支付对价： 第一年末支付 5100万元；第二年末支付 65100万元；如果信托公司持有股 权时间不足整年，按实际持有时间计算对价；信托公司持有股权期间获得的 分红归上述第三方所有；信托公司持有的股权通过公开转让方式退出，所得 转让价款归上述第三方所有； 信用支持：信托资金募齐之后，即划入项目公司账户。为了保证北京信托对 信托资金的控制权，在划款之前，项目公司印鉴及证照交由北京信托或其派 出人员保管。待项目公司取得土地成交确认书并与相关各方达成土地出让金 及补偿款付款协议后，办理增资手续；如果项目公司未能取得本项目所涉及 朝阳公园土地使用权，信托资金退还给北京信托，并支付实际资金占用成本 及不超过三个月的北京信托项目储备期的资金成本（8.5%/年） ；项目公司股 权过户；为了确保第三方按期足额支付股权受益权转让对价，原股东所持有 的项目公司的剩余 14.9%股权质押给信托公司，并在工商局办理股权质押登 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 4 记；北京信托有权从股东分红及股权转让价款中先行扣除第三方应付股权受 益权转让对价对应金额，不足部分由第三方补足；北京信托向项目公司派出 董事和财务人员，监管资金的使用和项目公司运营。 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 5 第一部分 朝阳公园项目介绍 一、项目基本情况 1、项目位置 朝阳公园3.8公顷项目位于北京中央商务区的核心位置，朝阳区亮马桥路中 段，朝阳公园北侧。北临亮马桥路，隔路与森林公园相望；南据亮马河，对岸 为蓝色港湾国际商区；西依亮马名居及高澜大厦；向东是朝阳公园森林绿地， 地理位置绝佳。 图1-1 项目位置示意图 2、项目用地 根据北京市规划委员会对该地块的规划意见书【2007 规意选字 0295号】 ， 项目总用地面积 48847平方米，其中含代征城市公共用地面积 10847平方米， 本项目 朝 阳 公 园 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 6 总建设用地面积 38000平方米。土地用途为居住混合公建用地。 3、项目建设内容 项目土地拟建住宅、酒店及地下车库，规划总建筑 235000平方米，其中住 宅 120000平方米，酒店 35000平方米，地下 80000平方米，容积率为 4.07， 建设周期为 2009年-2011 年，工程施工周期约 24个月。 4、规划技术经济指标 根据项目公司提供的资料，项目的总体规划情况如下： 项目规划面积情况表 表1-1 项 目 面 积（ ） 规划总用地面积 48847 建设用地面积 38000其中 代征城市公共用地面积 10847 规划总建筑面积 235000 住宅面积 120000 酒店 35000其中 地下 80000 容积率：4.07； 建筑层数： 住宅地上 24层；地下 4层 酒店地上 18层；地下 4层 建筑高度：80 米 建筑层高： 住宅 3.3米 酒店 4.5米 机动车及非机动车停车位： 地下机动车泊车位：1600 辆 地下自行车泊车位：2030 辆 二、项目规划设计方案 1、项目定位 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 7 本项目产品定位的核心思想是高端精英的生活部落，设计产品定位为高档 住宅社区，具备完善的系统和环境空间，五星级物业服务，保证在未来五到十 年内，在中国市场的持续领先。本项目产品为高层公寓，主要针对国内外顶级 消费人群, 户型产品具有完整的序列和多样化的设计，营造出恒久文化氛围下 超越时尚的生活。 2、规划理念 （1）社区场所及塑造 通过整体空间规划和建筑布置的肌理对比形成社区独特空间特征，形成具 有自身特征的城市空间节点。 （2）人性化居住环境 充分体现人与自然的和谐共生，营造自然、绿色的生态环境，体现绿化空 间均好性和立体绿化。同时，注重营造安静的居住环境，通过用地空间划分和 绿化遮挡有效保证宁静的居住氛围。 （3）多样化的公共生活空间 提倡社区内人与人之间交流互动，形成富有人情味的人际交往环境，规划 通过呈序列开放空间的设计，提供各种活动所需的空间，也提供了社区居民自 由开放、宽松通透同时又安全舒心的共同生活的舞台。 （4）开放与多元的社区文化 社区内的设施与城市融为一体，同时项目周边的一些设施也可与社区共享， 空间的开放性无疑会带来人际关系的开放性。开放的空间不仅成为社区内部居 民交流和活动的场所，也成为社区与城市人群沟通的平台。 （5）与时代相适应的弹性设计 生活方式的改变、社会生活多样化已成为城市发展的趋势，与此相适应规 划设计必须满足多样化、个性化的要求，提供能适应时代变化的可塑性强的城 市空间和建筑类型方案。 3、建筑设计 （1）建筑设计的思想精髓 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 8 使住宅感觉矗立于绿色环抱，整个小区的建筑就是在这种山水氛围中，使 居民不论置身于小区中，还是在自家中，都能与自然交流。 建筑实体整体结合成具有整体和局部之间一致性的与景观的渗透性和共存 性等优势的规划布局，着眼于景观的共享性，体现自然景观对人文关怀的融合 关系。 建筑物外装修采用意大利石材及玻璃幕墙，外形体现高雅，大气和温馨的 亲切感，通过外墙材料结合，演绎时尚舒适的居住风景，加强都市居住形象的 视觉美感，满足都市和居家人士的形象和居住要求及城市重点区域的景观塑造。 （2）建筑比例流畅生动，自由明快，通透；立面形象极富节奏与韵律感； 高耸挺拔，是建筑艺术与地标建筑的结合。 4、户型设计 在细节中去体现人体工程学、人性化特点和生活习惯，在居住尺度上去体 现产品的舒适，在功能分区上做到“动静分区” 、 “主次分区” 、 “干湿分区” 、 “污洁分区” 。接待、生活、礼仪、交往等主要的功能区域也应做到进一步细化， 使其更加实用、合理。 5、项目配套 （1）基本配套 入户门及居室门：采用霍曼高端产品。 地板：选用泰国柚木拼花地板。 厨卫设备：选用博洛尼，五金件选用丝吉利亚，水龙头选用美国摩恩或同 等级产品。 墙、地砖：选用意大利顶级品牌，墙面漆选用高级水性内墙漆。 外窗：选用断桥隔热木包铝 LOW-E玻璃。 电梯：选用日本原装进口三菱电梯。 冷水机组：选用美国开利变频机组。 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 9 水泵：选用丹麦格兰富。 供电设备：选用国产优质产品。 空调机组：选用日本松下产品，末端风机盘管选用日本松下产品。 强电：市政供电，厨房、卫生间、照明、空调、插座设置五个独立回路。 供水：中水、自来水。 弱电：每户预留两条直拨电话线，客厅、主卧、次卧、厨房、书房、卫生 间预留接口；客厅、主卧预留有线电视接口。 宽带网：宽带网入户，客厅、主卧，次卧或书房预留接口。 （2）亮点配套 室内灯光效果客户可通过一键实现一路灯光或多路灯光的控制，并根据需 要实现灯光的场景控制，如实现灯光全关、全开或不同亮度的调节模式。 背景音乐的场景控制系统，根据不同的场景模式，设置不同的背景音乐， 愉悦客户的居家生活。 社区一卡通系统，一卡通不仅能标识客户身份，更重要的是能为客户居家 带来便利，客户一卡通可实现地下车库停车、刷卡进入电梯或入户门的需求， 还有可能在社区进行消费。 引入科技、环保、节能的技术水准及材料运用。如雨水收集系统的综合运 用、太阳能综合运用、节能环保材料，如光触媒等。无时无刻不在关注客户的 居住健康，并为社区客户节省后期的运营费，降低管理成本。 智能化电梯控制系统、家居智能化系统、恒温恒湿系统、地板采暖、软化 水系统、蓝牙操作系统、无线上网系统等等。 6、物业管理 服务模式：管家服务理念，管家团队服务单一客户。每个客户都有专业管 家团队，为其提供专业而周到的服务。 服务特色：设立专职的“行政助理” ，通过整合广泛的社会服务资源，为客 户提供“合身”的服务产品，解决其业务以外的繁琐后勤事务。 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 10 服务效果：“体贴”的服务理念；为客户提供喜出望外的服务，为客户提 供有针对性，个性化，不可复制的定制模式。 三、项目区域状况 项目位于朝阳区朝阳公园北侧，北临亮马桥路；南侧临亮马河，西侧隔路 是亮马名居及高澜大厦，东临朝阳公园森林绿地。 按照北京市房地产市场商圈的划分，该项目处于北京商务休闲中心区燕 莎商务区，属于北京首席中央涉外区域。区域内休闲娱乐区、涉外机构云集， 另有亚洲最大的城市中央公园朝阳公园，三环路、地铁 10号线、机场高速路等 城市主要干道可确保该地区进出自如，便捷高效。 图 1-2 周边交通 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 11 图 1-3 周边公园 四、项目工程进度情况 项目于评估基准日已取得了规划意见书（选址） 【2007 规意选字 0295 号】 ，其它手续尚未办理。项目现场已经实现通平，具备开工条件。 图 1-4 项目现状照片 预计 2009年第 2季度通过招标方式取得项目土地使用权，第 3季度、第 4 季度取得建设工程规划许可证 、 建筑工程施工许可证 ，2009 年第 4季度 开始进行工程施工。根据项目公司提供的项目资料，该项目施工周期是 24个月， 工程进度计划如表 1-2所示。预计项目于 2010年 3季度封顶并经过验收，开始 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 12 预售。 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 13 工程进度计划表 表 1-2 2009年第 4季 度 2010年第 1季 度 2010年第 2季 度 2010年第 3季 度 2010年第 4季 度 2011年第 1季 度 2011年第 2季 度 2011年第 3季 度 工期 工作内容 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 基础工程 结构工程 外墙工程 内装修工程 设备安装 室外工程 施工验收 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 14 五、综合评价 1、该项目用地属于燕莎商务区，具有优越的地理优势和良好的人文环境基 础；而紧邻朝阳公园位置，使其具有独特的自然景观，成为北京市公园高级住 宅项目，地理位置极佳。 2、项目性质为住宅、商业及配套，社区内的设施与城市融为一体，同时项 目周边的一些设施也可与社区共享，空间的开放性无疑会带来人际关系的开放 性。开放的空间不仅成为社区内部居民交流和活动的场所，也成为社区与城市 人群沟通的平台。 3、住宅智能化系统及多重安防体系体现项目的顶端品质。 4、项目区位优势较明显，物业类型符合区域发展方向，市场需求较好。 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 15 第二部分 开发商及相关单位介绍 一、项目公司简介 北京京发置业有限公司成立于2004年11月。企业类型为有限责任公司。 注册资金：人民币1.05亿元； 法定住所：北京市朝阳区工体北路四号凯富大厦12层； 法定代表人：张能； 主要经营范围：土地开发整理、房地产开发销售。 京发置业现有员工27人，其中博士2人，硕士3人，大学本科以上学历员工 占76%，中高级以上职称5人。公司业务发展迅速，在土地开发整理和房地产开 发方面积累了一定的经验。为保持企业持续发展壮大，公司在房地产项目上加 大投资力度，逐步培养了一支成熟的、高素质的专业人才队伍，管理日趋完善。 根据北京市建委于2008年12月5日颁发的中华人民共和国房地产开发企业 资质证书【证书编号CY-A-5950】，项目公司为房地产开发企业资质等级为肆 级，批准从事房地产开发经营业务时间为2005年8月1日，证书有效期限至2011 年12月4日。 除了本报告涉及的北京朝阳公园3.8公顷项目外，京发置业目前正在进行朝 阳区“北京朝阳公园金融大厦”项目开发。该项目位于朝阳区农展南路南侧， 西大望路路西，占地面积3.27万平方米，规划建设面积31万平方米。项目定位 以金融服务为主导，集商业、酒店和公寓为一体，为国内外金融机构落户朝阳 提供全方位的配套服务。是北京市朝阳区的重点项目。预计2010年建设完成。 二、项目公司股权结构 表 2-1 股东构成 出资额（万元） 出资比例 北京宏世通达商贸集团 5355 51% 北京美瑞矿产品销售有限公司 5145 49% 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 16 北京宏世通达商贸集团：成立于1996年11月21日，注册资金：人民币12000 万元，法定代表人：王滨，法定住所：北京市朝阳区姚家园路105号朝阳公园东 小区南区S2楼1层01商业3号，经营范围：销售五金交电、化工（不含化学危险 品）、润滑油、润滑脂、百货、针织纺品、民用建材、木材、制冷空调设备、 电子元器件、金属材料、机械电器设备、计算机及外围设备、首饰、工艺品、 家具、商用车及九座以上乘用车；家居装饰；信息咨询（不含中介服务）；技 术开发；技术咨询；技术转让；销售开发后的产品；自营和代理各类商品及技 术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外，企业类型： 集体所有制（股份合作）。 北京美瑞矿产品销售有限公司：成立于2005年9月28日，注册资金：人民币 10000万，法定代表人：庾家明，法定住所：北京市海淀区上地三街9号A座A410 室，经营范围：销售铜矿石、金属材料、建筑材料、五金交电、化工（不含危 险化学品及一类易制毒化学品）机械电器设备，经营期限：2005年9月28日至 2025年9月27日，企业类型：有限责任公司。 三、项目公司管理层介绍 董事长：张能。2001 年毕业于吉林大学法学院，大学本科学历。自 2001 年起，一直从事房地产开发，先后担任北京强佑房地产开发公司法律顾问，温 州玉佛园实业开发有限公司副总经理。2006 年至今任北京京发置业有限公司董 事长。 四、项目公司财务状况 根据项目公司提供的的2009年3月份会计报表，截至2009年3月31日，项目 公司资产总额为1,055,601,755.04元，负债总额为950,835,896.74元，所有者 权益总额为104,765,858.30元。 表 2-2 项目公司主要财务数据 单位：人民币万 元 2009-3-31 2008-12-31 2007-12-31 2006-12-31 资产总额 105,560.18 101,518.92 53,164.45 79,486.69 其中：货币资金 409.85 248.38 96.15 192.75 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 17 其他应收款 4,243.69 4,228.69 20,305.82 62,830.90 存货 11,620.94 10,667.50 2,411.76 382.70 预付账款 87,714.02 84,712.02 24,992.55 12,925.66 短期投资 44.76 44.76 44.76 44.76 固定资产 1,526.91 1,617.56 581.69 437.23 负债总额 95,083.59 91,040.90 42,682.66 68,987.75 其中：其他应付款 95,075.54 91,030.77 42,678.61 38,985.38 所有者权益 10,476.59 10,478.02 10,481.79 10,498.94 偿债能力指标 资产负债率 0.90 0.90 0.80 0.87 流动比率 1.09 1.10 1.13 1.11 速动比率 0.97 0.98 1.08 1.10 2009年3月31日，企业资产总额为1,055,601,755.04元，流动资产占全部资 产的比重为99.78%。流动资产主要为预付账款及存货，分别占流动资产的 84.31%、11.16%。 2009年3月31日，项目公司负债总额为950,835,896.74元，全部为流动负债， 无长期负债，资产负债率90.08%。 项目公司流动负债主要为其他应付款，占流动负债总额的99.16%。 由于目前公司的项目正处于前期及开发阶段，尚无盈利，因此，企业的短 期偿债能力欠佳。 为方便北京信托对项目的管理，原股东将项目公司开发的另一个项目： “北京朝阳公园金融大厦”，从项目公司中剥离。剥离后，项目公司资产为人 民币5.05亿元，负债为零，实收资本1.05亿元，资本公积4亿元。 五、项目公司总体评价 项目公司具备进行相关经济活动的法人主体资格，组织结构及人员配置较 为合理，财务状况符合房地产开发公司的财务特点。 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 18 六、股权受益权受让方情况介绍 1、北京蓝色港湾置业有限公司简介 北京蓝色港湾置业有限公司（以下简称“蓝色港湾”）：成立于2004年3 月，注册资金：人民币13.8亿元；法定代表人：郑平；法定住所：北京市朝阳 区农展南路1号朝阳公园南侧；主要经营范围：房地产开发、物业管理等。 2004年9月29日，北京蓝色港湾置业有限公司成功以10.08亿人民币竞得了 朝阳公园“蓝色港湾商业配套设施”项目用地，开发蓝色港湾国际商 区SOLANA商业中心项目。蓝色港湾国际商区SOLANA商业中心位于朝阳公园 西北角，是北京市及朝阳区两级政府确定的重点项目，和2008年奥运会重点服 务项目，还被确定为北京市创意文化产业基地。该项目占地11.2公顷，建设规 模15万平方米。其中地上建筑面积7万平方米，地下8万平方米。建设内容包括 商业、餐饮、酒吧、娱乐。项目总投入约人民币32亿元。2007年底竣工，2008 年下半年开始对外营业。预计每年租金收入约4亿元。 2、蓝色港湾财务状况 表 2-3 蓝色港湾主要财务数据 单位：人民币万元 2008-12-31 2007-12-31 2006-12-31 资产总额 396,565.66 334,722.09 262,165.18 其中：货币资金 1,981.64 520.30 342.99 其他应收款 37,162.89 20,462.18 325.05 存货 887.28 306,253.91 242,678.15 预付账款 5,721.58 6,250.39 6,845.11 固定资产 206,065.53 1,235.32 1,279.76 负债总额 265,627.28 200,888.37 126,603.76 其中：其他应付款 38,697.79 10,807.54 6,528.87 长期借款 225,500.00 190,000.00 120,000.00 所有者权益 130,938.38 133,833.71 135,561.43 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 19 偿债能力指标 资产负债率 0.67 0.60 0.48 流动比率 1.15 30.63 37.89 速动比率 1.12 2.50 1.14 资产主要为固定资产，即正在运营中的蓝色港湾国际商区。 该公司资产结构较为合理，物业状况良好，预计未来租金收入稳定，具有 较高的偿付能力。 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 20 第三部分 市场分析 一、北京市高端住宅市场分析 2008 年北京住宅市场进入“观望期” ，但一些顶级豪宅却在价格调整中逆 市上扬。随着国内外经济下行趋势的影响，2008 年四季度交易量出现了明显的 萎缩。2009 年，受“限外令”有条件解禁和打折促销的影响，2009 年 1 月和 2 月交易量提高至 17143 平方米，超过 2008 年四季度的表现。 错误！链接无效。图 3-1近期北京期房售价 30000元/平方米以上项目成交面积及成交均价 与普通商品住宅自用型为主不同，高端物业更看重投资的品质。因此，其 受宏观经济的影响程度远远大于普通住宅受到的影响。当前国际金融危机不断 恶化，实体经济逐渐受到冲击；加上国内经济处于增速减缓的周期，如果没有 特别政策的刺激和促销活动，北京顶端物业交易量在未来一段时间不会有太大 起色。高档住宅市场未来仍面临调整的压力,开发商对价格的试探调整和购房者 消费意愿之间的博弈还将继续。 除了受国际环境影响以外，北京顶端物业还存在一个较为普遍的现象 品质和营运模式相对上海等城市落后。北京顶端物业大部分选择“豪装修” 。然 而未来顶级物业装修必然会朝灵活性、多选择、个性化的方向发展，将舒适度 置于品质提升的首位。 随着北京房地产业的发展和土地开发政策的深入实施，北京楼市已经迎来 一个高端住宅严峻竞争的时代。只有那些综合品质优、具有稀缺价值的楼盘， 才能在日渐激烈的竞争中胜出，这也是京城高端住宅持续长期看好的重要原因。 二、项目区域房地产市场分析 1、朝阳区房地产市场分析 从 2009年 2月住宅房地产开发来看，商品房前两个月累计施工面积与竣工 面积同比均出现负增长，其中施工面积同比持续大幅下滑，主要是由于新建住 房销售价格同比下降，房地产投资的利润空间减少，房地产投资的风险增加， 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 21 房地产投资意向已明显减弱，新投资开工项目减少。 2008年朝阳区商品住宅成交均价 14853元/平方米，同比小幅增长 4.1%。2009 年 2月，商品住宅成交均价 14520元/平方米，相比 08年全年均价 略有减少。房价高位运行，加上观望情绪加重，2008 年朝阳区住宅销售面积 306.3万平方米，同比大幅萎缩 26.7%。商品住宅空置面积也由此提升到了 115.1 万平方米。尽管 2009年 1月和 2月商品住宅销售面积 32.3万平方米，同比增 幅四成，但房地产市场的前景仍然不容乐观。 2、区域内土地一级市场情况 区域内及近期挂牌出让交易地块信息表 表4-2 序号 宗地名称 土地面积 (平方米) 合计 规划建筑面 积(平方米) 规划 用途 成交 日期 成交总价 (万元) 成交单 价（元/ 平方米） 受让单位 1 朝阳区工体 北路 4号院 住宅及配套 用地 22773.397 （其中建设用 地面积 14123.478） 46300 住宅 及配 套 2006 年 1 月 23 日 51000 11015 高置投资有限公 司 2 朝阳区西大 望路 27号 住宅及代建 公建用地 81567.77（其 中建设用地面 积 60185.19） 149399.604 住宅、 配套 服务 设施 2007 年 10 月 25 日 170000 11379 北京万科企业有 限公司 3 朝阳区芍药 居东区住宅 及配套、公 建项目用地 1组团 274731.317 251874.18 居住 及居 住公 共服 务设 施 2008 年 2 月 1 日 283800 11268 北京东方时代房 地产开发有限责 任公司和东方康 泰房地产开发经 营有限责任公司 投标联合体 4 西城区德外 居住项目 （原德外危 改 F1地块） 6360.407 15901.0175 居住、 配套 2009 年 2 月 26 日 21200 13332 北京华融基础设 施投资有限责任 公司 近期成交的西城德外地块由于其位置处于二环附近，熟地楼面单价创历史 新高，达到每平米 13332元。 本项目可南眺朝阳公园，属于高档社区集中区域，未来预期售价可观，且 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 22 朝阳区内其他项目的成交价格也有达到 10000/平方米以上，项目估计成交单价 可达到 13000元/平方米以上。 3、项目区域房地产市场分析 按照项目所处位置，本项目处于燕莎商圈。燕莎商圈是指以燕莎友谊商城 为标志的一片区域。燕莎商圈包含第二使馆区、第三使馆区，涉外气氛浓重。 商圈内汇集了包括三里屯酒吧街等大小娱乐场所 30余处，以及昆仑饭店、凯宾 斯基酒店等众多五星级酒店。被称为“城市绿肺”的北京市最大市内公园朝阳 公园也在该圈的辐射范围内。 进入 21世纪，燕莎商圈推出的楼盘也多能走高档化路线，档次、价格都明 显高于其他区域；同时区域内租赁市场也较为发达，租金收益较高。燕莎商圈 东部的酒仙桥地区是北京最早的涉外商圈之一，经过多年的发展，已成为外商 云集的地区，包括松下、爱立信、诺基亚、西门子、ABB 等大批国际知名企业。 三、项目市场竞争分析 本项目拟开发为以公寓为主、兼有配套商业及酒店的高品质楼盘，项目的 市场竞争存在于本区域的同类物业。根据项目公司提供的项目资料，结合项目 的特点，选择该四个楼盘进行分析。 1、棕榈泉国际公寓 （1）项目简介 北京棕榈泉国际公寓项目由棕榈泉控股有限公司开发，北部为朝阳公园南 路，西部为甜水园街，东部为枣营路，南部为姚家园路，它西距东三环 1500米， 东距东四环 1000米，与朝阳公园隔路相望。 项目占地面积约 7万平方米，总建筑面积近 30万平方米，包括 11栋 22 或 33层的公寓楼、1 座大型社区幼儿园、1 座商场和 1座 5000平方米的高级会 所。11 栋公寓楼采用了对成布局，形成了集中的 3万平方米的中央花园，使得 小区绿化率超过 50%。其中的中庭主体花园、下沉式广场和超五星级的奢华会 所在北京极其罕见。 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 23 图 4-7 项目位置图 （2）项目定价 2002年 5月开盘，户型面积从 130余平方米到 450余平方米不等，开盘均 价 26000元/平方米。2#、5#楼二手房交易价格约在 20000元/平方米至 26000 元/平方米之间，顶层复式观湖户型可售到 30000元/平方米。能否观湖对其价 值影响较大。 （3）项目优势 项目与朝阳公园隔路相望，居住环境适宜，自然景观优美。 在 CBD商圈和燕莎商圈的辐射范围内，商务和商业气氛浓重，高档配套设 施较为齐全。 临近使馆区。 小区内部同档次配套设施较为全面。 （4）项目不足 该项目在交付使用后不久出现了工程问题、产权证迟迟办理不下来、停车 费过高等问题。 （5）其他 容积率：3.4 物业费 5.6元/平方米/月 物业公司：香港地铁物业公司 绿化率：50% 棕榈泉国际 公寓 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 24 2、泛海国际居住区 （1）项目简介 泛海国际居住区项目由北京泛海信华置业有限公司开发，位于北京东四环 主干道东侧，毗邻 CBD、丽都商圈、燕莎商圈及第三使馆区。项目总占地面积 185公顷，建筑面积约 260万平方公里，包括国际高尚住宅区（樱海园、碧海 园、蘭海园、香海园、国际高尚居住区二区）、国际 GOLF森林公园、国际商业 文化区、国际商贸博览中心、国际商务花园区。 图 4-8 项目位置图 （2）项目定价 2007年 10月开盘，推出 258套 200至 320平方米户型间，开盘均价 32600 元/平方米。截至 2008年末，已销售 136套。2008 年第四季度成交均价 29266 元/平方米。 （3）项目优势 在 CBD商圈、燕莎商圈和丽都商圈的辐射范围内，商务气氛较好。 周边有朝阳公园和红领巾公园，自然景观较好。 近邻东四环，交通便捷。 小区内部功能齐全，包括商业、教育、医疗、休闲等。 （4）项目劣势 规模较大，整体品质较难提升至更高的台阶。 泛海国际 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 25 （5）其他 容积率：1.5 物业费 5.5元/平方米/月 物业公司：世邦魏理仕/泛海物业 绿化率：约 30% 3、维多利亚花园（公元 15号） （1）项目简介 维多利亚花园由北京正旭晶典房地产开发有限公司开发，位于朝阳公园西 里南区 15号，由 VG维多莉亚花园公寓和维多莉亚空中花园组成。项目占地面 积 1.1公顷，建筑面积约 4.8万平方米。 图 4-9 项目位置图 （2）项目定价 2005年 9月 18日开盘，公寓开盘价格在 18000元/平方米左右。公寓建筑 形式为围合式 7-11层建筑，共 217套。目前在售户型面积为 137平方米二居、 150-213平方米三居，279 平米四居，在售均价 30000元/平方米。空中花园一 梯一户，电梯入户，面积 400平米左右，另赠送 100余平米屋顶平台，在售 2400万元/套，折合约 60000元/平方米。 （3）项目优势： Golf花园别墅。 紧邻第三使馆区。 临近朝阳公园，自然环境较好。 维多利亚花 园 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 26 （4）项目不足 交通环境不如其他三个案例。另外，项目与公园之间有一定距离，并且存 在其他建筑物，低层观景受到一定限制。 （5）其他 容积率：3.1 物业费 8.5元/平方米/月 物业公司：中信物业管理公司（物业顾问公司为高力国际） 绿化率：约 30% 4、缘溪堂（缘溪家园） （1）项目简介 缘溪堂由首创置业股份有限公司开发，位于北京西部政务区核心路段，东 至钓鱼台国宾馆，南至长安街仅需 1分钟车程，西三环与玉渊潭南路则为核心 交通干道。项目占地约 5.2公顷，建筑面积 15万平方米。项目社区总户数为 300户，严格保证客户的“均质性”。主要户型面积集中在 300-500平方米， 房间层高 3.3米，客厅面积不小于 80平米，完全没有梁和柱分割的空间。 图 4-10 项目位置图 （2）项目定价 缘溪堂 3号楼 100套目前在售，主力户型为 400-500平米三、四居，均为 南北通透板楼，均价 40000元/平米。目前已售出 23套，成交均价 43000元/平 方米。 （3）项目优势 缘溪堂 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 27 临皇家园林玉渊潭，自然观景极佳。 风水好。 建筑具有特色。 （4）项目不足 定价高，销售速度慢。2009 年一季度签约仅 2套。 （5）其他 容积：2.86 物业费：6.8 元/平方米/月 物业公司：第一太平戴维斯物业顾问公司 绿化率：30% 四、项目 SWOT分析 （一）优势(Strength) 1、公园地产，地段稀缺，位置优越 “公园地产” ，一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，开发商依 托市政公共公园或将房地产开发与公园建设结合起来的项目。从广义上讲，公 园地产是指跟公园相关的地产项目，包括跟旅游相关的旅游地产项目、主题公 园项目，是将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人文与自然环境结合 成一体的地产概念。 本项目在朝阳公园红线范围内，从观景距离方面分析，与缘溪堂和棕榈泉 国际公寓都属于上等位置。从观景角度来看，本项目是南面观景，比缘溪堂和 棕榈泉国际公寓要好。 2、高标准配套提升项目品质 优秀的地段比比皆是，只是优秀的位置不同。长安街可以打造贡院 6号、 光彩国际，玉渊潭也可以打造缘溪堂。因此，项目品质能提升到什么地步最终 还是要依靠一系列自身的硬件设施。智能化电梯控制系统、家具智能化系统、 恒温恒是系统、地板采暖、软化水系统、蓝牙操作系统、无线上网系统等，这 些都将提升本项目的品质。加上合作团队将体现项目品质全球排名前列的设计 公司进行产品规划，五星级物业管理服务，高品质也将能够得到持续的保证。 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 28 3、商务氛围较重 本项目隶属于燕莎商圈，但同时也在 CBD和丽都商圈的辐射范围内。尤其 是燕莎商圈和 CBD商圈，其客群的购买力较高，可能会是本项目的主要销售对 象。 4、邻近使馆区 本项目邻近第三使馆区，会吸引一部分高购买力的外籍人士。 5、交通环境较好 几乎不会有人选择这个项目的同时也选择公共交通回家。本项目距离亮马 桥主干道不足 100米，交通较好。 6、借助蓝色港湾，相互提升品质 蓝色港湾国际商区（Solana）作为中高端商业物业的代表，可以带动区域 消费能力的同时也可以提升周围居住环境的品质。进一步加大蓝色港湾的广告 力度和本项目的宣传力度有助于提升相互的品质。 （二）劣势(Weakness) 项目占地面积较小 项目占地面积较小，部分配套设施可能会出现与周边其他中低端物业共享 的现象。 （三）机会(Opportunity) 1、销售概念宣传项目品质 缘溪堂围绕风水这一主题做文章，提升了项目品质。而通过一些风水人士 判断，风水并没有达到其宣传的地步。本项目可以类似寻找亮点做文章，包括 风水、绿色、环保、节能等。 2、经济筑底 近期受国内国际环境的影响，国内经济增速放缓，2009 年下半年国内外经 济有望逐步回暖。 （四）威胁(Threats) 朝阳公园周边不乏高档项目 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 29 朝阳公园周边物业档次普遍较高，也不缺少高档项目。尽管棕榈泉国际公 寓等高档物业已经或者接近售罄，但也有以泛海国际为代表的高端物业分流客 户群。 五、结论 通过上面的分析，可以得出以下几点结论： 1、北京住宅市场整体萎靡，但高端物业受其影响相对较小。 2、预计中国 2009年一季度或者二季度宏观经济即将筑底。受此因素的 正面影响，高端物业的未来市场将被逐步看好。 3、本项目的地段属于极其稀缺的产品，是项目的开发的核心。 4、项目的优势和机会多于劣势和威胁。基于本项目与周边类似物业的分 析比较，整体售价初步确定均价 45000元/平方米。 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 30 第四部分 项目经济分析 一、项目总投资估算 本次项目总投资估算主要基于目前北京市公寓的造价标准和有关收费标准， 同时结合项目公司提供的项目投资估算情况以及项目的实际市场定位和已经投 入资金状况进行测算。经过初步测算，本项目总投资为 427852.86万元。 项目总投资估算表 表 5-1 单位:万元 序号 项目 总额(万元) 占总投资比例 1 土地取得费用 208902.03 48.83% 1.1 地价款 202817.50 47.40% 1.2 契税 6084.53 1.42% 2 前期费用 6550.00 1.53% 2.1 设计费 3600.00 0.84% 2.2 勘查测绘费用 200.00 0.05% 2.3 可研和报建费用 100.00 0.02% 2.4 各项招投标 300.00 0.07% 2.5 市政配套费 2350.00 0.55% 3 建筑安装工程费用 149000.00 34.83% 3.1 地上住宅 96000.00 22.44% 3.2 地上商业 28000.00 6.54% 3.2 地下 1层商业 10000.00 2.34% 3.3 地下车库、人防、设备用房等 15000.00 3.51% 4 其他费用 330.00 0.08% 4.1 监理费 118.00 0.03% 4.2 监督费 118.00 0.03% 4.3 竣工图费 94.00 0.02% 5 不可预见费用 3117.60 0.73% 6 小计 158997.60 37.16% 7 管理费用 1589.98 0.37% 8 销售税费 13569.25 3.17% 9 财务费用 44794.00 10.47% 10 总投资 427852.86 100.00% 单位成本（含装修）约为 27600元/平米（=427852.86/15.5） 。装修费用约 为 5000元/平米。毛坯房单位成本约为 22600元/平米。 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 31 项目投资计划表 表 4-1-1 单位：万元 2009年 2010年序号 项 目 合计 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 一 开发成本 367899.63 1310.00 209557.03 3003.07 9798.07 22733.07 383.07 45083.07 15283.07 1 土地取得 费用 208902.03 208902.03 2 前期费用 (设计勘 察等) 6550.00 1310.00 655.00 2620.00 1965.00 4 建筑安装 工程费用 149000.00 7450.00 22350.00 44700.00 14900.00 5 其他费用 330.00 36.67 36.67 36.67 36.67 36.67 36.67 6 不可预见 费用 3117.60 346.40 346.40 346.40 346.40 346.40 346.40 二 开发费用 59953.23 93.53 93.53 93.53 93.53 1038.53 1038.53 3108.53 3108.53 1 管理费用 1589.98 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 2 销售费用 13569.25 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2070.00 2070.00 3 财务费用 44794.00 0.00 0.00 0.00 0.00 945.00 945.00 945.00 945.00 三 总投资 427852.86 1403.53 209650.56 3096.59 9891.59 23771.59 1421.59 48191.59 18391.59 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 32 项目投资计划表 表 4-1-2 （接上表） 单位：万元 2011年 2012年 2013年 序号 项 目 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 一 开发成本 45083.07 7833.07 7833.07 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1 土地取得 费用 2 前期费用 (设计勘 察等) 4 建筑安装 工程费用 44700.00 7450.00 7450.00 5 其他费用 36.67 36.67 36.67 6 不可预见 费用 346.40 346.40 346.40 二 开发费用 23527.53 13793.53 3363.53 3133.53 1958.53 1958.53 1727.78 1498.53 323.53 1 管理费用 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 2 销售费用 2070.00 1610.00 1380.00 1150.00 920.00 920.00 689.25 460.00 230.00 3 财务费用 21364.00 12090.00 1890.00 1890.00 945.00 945.00 945.00 945.00 0.00 三 总投资 68610.59 21626.59 11196.59 3133.53 1958.53 1958.53 1727.78 1498.53 323.53 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 33 项目总投资金 427852.86万元，其中原股东融资 165500万元，占总投资比 例 38.7%；信托资金 60000万元， ，占总投资比例 14%；银行贷款 140000万元， 占总投资比例 32.7%；销售回款共计 62352.86万元，占总投资比例 14.6%。 二、项目财务效益预测 （一）收入估算 1、面积的确定 项目拟建成公寓、酒店、地下商业及地下车库，根据项目公司提供的资料， 列明项目各部分面积，如下表所示： 项目各部分面积表 表 4-2单位：平方米 项 目 面积（） 公寓 120000 酒店 35000 地下商业 20000 地下车位 60000 小计 235000 2、收入预测 （1）公寓及车库收入 结合项目工程实施进度及政府管理部门对房屋预售相关规定，考虑项目公 司对融资额的要求，预计项目于 2010年 3季度封顶并经过验收，开始预售。本 项目的户型的平均面积为 400平方米，可售公寓共 300套，可售车位为 1600个。 根据市场分析及项目自身特点，依据谨慎性原则，在项目销售期 2010年第 3季度至 2013年第 1季度内，共销售公寓 295套，剩余 5套为项目尾房；车位 590个，剩余用于日常出租，由于此部分收入较少，不计入本次收入预测。 目前的宏观经济形势及消费者对住宅市场的观望态度，会对住宅房地产市 场的需求有一定影响，根据当前市场情况并通过对未来市场的预期，结合项目 自身特点，保守确定销售价格。公寓及车位销售计划及价格如下表所示： 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 34 销售计划表 表 4-3 2010年 2011年 2012年 2013年 序号 项目 合计 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 295.00套 45.00 45.00 45.00 35.00 30.00 25.00 20.00 20.00 15.00 10.00 5.00 1 公寓 单价（元/平 方米） 45000.00 45000.00 45000.00 45000.00 45000.00 45000.00 45000.00 45000.00 45000.00 45000.00 45000.00 590.00个 90.00 90.00 90.00 70.00 60.00 50.00 40.00 40.00 30.00 20.00 10.00 2 车位 单价（万元/ 个） 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 20.00 19.00 20.00 20.00 销售汇总表 表 4-4 单位：万元 2010年 2011年 2012年 2013年 序号 项目 合计 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 1 公寓 531000.00 81000.00 81000.00 81000.00 63000.00 54000.00 45000.00 36000.00 36000.00 27000.00 18000.00 9000.00 2 车位 11770.00 1800.00 1800.00 1800.00 1400.00 1200.00 1000.00 800.00 800.00 570.00 400.00 200.00 3 合计 542770.00 82800.00 82800.00 82800.00 64400.00 55200.00 46000.00 36800.00 36800.00 27570.00 18400.00 9200.00 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 35 （2）酒店收入及商业收入 根据委托方提供的资料，本项目酒店建筑面积共计 35000平方米，拟建成 高档酒店，自主经营，但目前尚无详细规划。由于此部分不确定因素较多，因 此不计入本次收入预测。 （二）相关经营税费 相关经营税费主要包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加，土地增 值税，具体情况如下： 相关经营税费一览表 表 4-5 税目 计税基数 税率 营业税 出售收入总额 5% 城市维护建设税 营业税额 7% 教育费附加 营业税额 3% 土地增值税 土地增值额 30% （三）成本 根据前文投资估算，项目的投资成本为 427852.86万元。 （四）利润及净利润测算 1、计算关系 期间费用=管理费用+销售费用+财务费用 利润总额=销售收入-开发成本-期间费用-税金及附加 所得税=利润总额25%； 净利润=利润总额-所得税 2、计算结果 经计算，项目利润总额为 81619.33万元，所得税为 20404.83万元，税后 净利润为 61214.50万元。 3、评价指标 项目总投资利润率=利润总额/项目总投资=19.08% 项目总投资净利润率=净利润/项目总投资=14.31% 北京信托 朝阳公园项目可行性研究报告 36 项目财务效益表 表 4-6-1 单位：万元 2009年 2010年 序号 项 目 合计 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 1 销售收入 542770.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 82800.00 82800.00 3 按销售收入(含 预收款)配比结 转的投资成本 427852.86 93.53 93.53 93.53 93.53 1038.53 1038.53 59231.91 59231.91 3.1 开发成本 367899.63 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 56123.38 56123.38 3.2 管理费用 1589.98 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 93.53 3.3 财务费用 44794.00 0.00 0.00 0.00 0.00 945.00 945.00 945.00 945.00 3.4 销售费用 13569.25 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2070.00 2070.00 5 销售经营税金及 附加 29852.35 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4554.00 4554.00 6 土地增值税 3445.46 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 202.67 13 营业利润 81619.33 -296.20 -296.20 -296.20 -296.20 -1241.20 -1241.20 18811.41 18811.41 14 补前期亏损 -10662.83 -296.20 -592.40 -888.61 -1184.81 -2426.01 -366