安徽欧华大型超市项目可研报告

安徽欧华物流配送中心及大型超市项目可行性研究报告安徽欧华物流配送中心及大型超市项目可行性研究报告第一章 总 论一、项目概述1.项目名称：安徽欧华物流配送中心及大型超市项目2项目拟投资规模：17000万元3项目建设单位：安徽欧华倪氏实业股份有限公司4项目法人代表：倪林平 (NiLinPing)5项目选址：广德县新城区6项目拟建时间：2.5年7建设性质：新建8项目总建筑面积：42500，规划用地面积25亩。9经营范围：日用百货、家用电器、实用五金、食品类、糖烟酒、音像制品、文体用品、药品、装潢建材以及从西欧引进的西班牙橄榄油、红酒、葡萄酒、火腿等商品的零售和配销（包括餐饮）。二、项目投资业主概况安徽欧华倪氏实业股份有限公司，系西班牙倪氏实业股份有限公司董事长倪林平先生在广德县注册设立的一家公司，是建设安徽欧华物流配送中心及大型超市项目的投资经营主体。倪林平，西班牙华人（祖籍浙江省青田县），西班牙中国青田同乡会副会长。因其早年出国前往欧洲创业发展，在住居国西班牙注册成立了西班牙倪氏实业股份有限公司，主要经营房地产、百货超市（拥有四家大型超市）、食品餐饮、外贸进出口等业务。西班牙倪氏实业股份有限公司经营的大型超市，把自选、廉价和所有服务聚集在同一建筑物内作为其经营特色，实现最高营业率与最低价销售的有机统一，经销商品多达数万种，具有广泛的国际营销网络、一流的管理水平和科学的经营机制，在西班牙商贸零售业享有较高的声誉。西班牙倪氏实业股份有限公司以经营大型超市为主，成为欧洲重要的大型商业零售企业之一。该公司在西班牙生意做得红红火火，现年经营收入超过5000万欧元，拥有固定资产约10000万欧元。三、可行性研究报告编制依据1、 国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发20077号）；2、 国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见（国办发200811号）3、国家产业结构调整指导目录（2011年本）4、安徽省人民政府关于加快发展服务业的若干政策意见(皖政200770号) ；5、安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要6、安徽省现代物流业发展规划（皖政200989号）7、安徽省商贸服务业发展规划8、 广德县产业发展指导目录（县政办2007116号）9、 广德县扩大开放、促进发展二十条（广发20052号）10、广德县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要11、项目单位提供的有关资料；第二章 项目背景及必要性一、 项目背景物流配送和超市的连锁经营方式被称为继百货店之后零售业的又一次重大革命，也是流通企业组织上和功能上的又一次创新。自1859年美国创立第一家连锁店以来，连锁经营方式已经过了一百多年的发展，成为世界上商业发达国家零售和服务业的主要经营形式，在零售业中居主导地位。2010年美国社会消费品零售额为19497亿美元，其中连锁经营所带来的销售额占11484亿美元，占总零售额的60%左右。在日本，连锁商业虽然起步较晚，但发展速度非常快。1996年连锁销售额仅为16兆日元，而到2010年为45.7兆日元，增长约3倍。在法国，首都巴黎拥有各类大型连锁综合性超市约180余家，销售额占全市销售额的75%。国外发达国家的商业发展历程表明，由于连锁经营充分应用了社会化大生产和专业分工的原理，使商品零售业适应了社会经济发展的需要，因而在现代市场经济中具有强大的生命力和巨大的发展潜力，是实现流通产业现代化的有效途径之一。国外在连锁经营上积累的宝贵经验，是值得我们学习的。改革开放以来，我国经济迅速发展，生产的社会化程度逐步提高，市场规模不断扩大。2010年全年社会消费品零售总额156998亿元，居世界第二，社会购买力基本达到发达国家在发展连锁经营初期所具备的水平。根据社会消费零售总额今后10年年均经济增长7%的预测，我国商品零售市场潜力将非常巨大。同时，现代技术也开始在我国流通领域得到了应用，通讯、运输等条件有了改善，特别是大型商业企业的经营水平有了相当大的提高，经济实力也有了较大的增强，计算机管理日益广泛地运用到经营活动中，商用软件和配套设施正在积极研制和生产。近几年我国商业连锁业的快速发展，也充分说明我国已具备了加快连锁商业发展的条件。目前，外资零售业的销售额仅占全国商品零售总额的1.2%。根据我国进一步扩大对外开放、促进商业企业的改革和发展、扩大商业领域利用外资试点的政策，这将更加吸引外资在我国商业领域的投资，有利于我国经济与世界接轨。图表-1 2006-2010年社会消费品零售总额及其增长速度随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域吸引外资进入了一个新阶段。自上世纪末本世纪初以来，越来越多的外国零售企业纷纷进入中国零售市场。在进入的外商零售企业中，有大型综合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）；仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；便利店（如日本的罗森）；超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；标准化食品超市（如日本的友谊西友超市）等。超市在世界发达国家问世至今已有较长的历史。它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。据统计，2010年美国38种零售业态中，超市销售额以29.1%的比例而高居榜首（百货仅占7.25%），同年日本各种超市销售额也占18.5%（便利店占5%，百货店占8.1%）。因此，超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。我国超市始初于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。九十年代初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。在我国经济社会发展突飞猛进的今天，广德县商贸同其他各行各业一样需要得到协调发展，并逐步将成为广德经济发展的主要驱动力之一。目前，大型超市及其物流配送在广德市场尚未能得到充分发展，眼下广德的几家联华、华联、国美、苏果、台客隆等连锁业中，虽然经过几年的迅速发展，取得了一定的成绩，但店面小、规模不大，商品品种较少、辐射能力较差，商品配送能力较弱。因此，广德超市存在较大的市场容量及发展空间。广德经济的快速发展，商品物流配送和超市业协同发展及竞争已是大势所趋。众所周知，现代商业的竞争已经不单纯是商品本身的竞争，经营方式、服务理念、管理模式等竞争的延伸已成为在商业竞争取胜的关键。为积极参入广德地方经济建设，大力发展广德商品物流配送产业和商贸服务业，引进国外流通领域先进的管理技术、经验和经营模式，促进地区商业的大开放、大流通、大发展，西班牙倪氏实业股份有限公司本着平等互利的原则，经多次协商，决定在广注册成立安徽欧华倪氏实业股份有限公司，投资兴建安徽欧华物流配送中心及大型超市项目，旨在加速皖东南地区的超市业的进一步发展，同时带动广德的名优特产品出口，进一步提高广德县的对外开放水平。二、 项目建设的必要性1、有利于广德物流事业的发展物资流通是由多种要素组成的一大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的目标，从而在国民经济中占有重要的地位和作用。现代物流体系包括把消费品从生产线终点有效地移动到有关消费者手中，以及将原材料从供给源有效地移动到生产线始点等的广泛活动，该体系力求在总成本尽可能最低的前提下，通过信息、网络、运输、存储、配送等诸多因素的协调以及商品包装等手段实现既定物流目标，从而保证企业实现利润最大化。它通过市场及营销网络有机地衔接消费、销售、运输、供给、生产、开发等社会化大生产的各个环节，建立合理的供应链，使人才流、信息流、商品流、资金流集成一体而促进现代物流产业的形成与发展。现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最重要的流通组织形式，也是现代市场营销方式的有效载体。其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃的发展。因此，广德县域经济快速发展的形式下，加快区域物流业兴起的重要性及意义日益显现出来，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，为物流业的兴起与发展创造了广阔空间。本项目在吸收发达国家成功经验的基础上，结合我国国情，建设并发展具有广德地方特色的商业领域新型运行业态物流配送、超市产业，科学合理地利用经营资源、力争建立全国性、区域性、地区性的市场，发展大配送、大卖场、大连销，形成立足广德，面向长三角、辐射周边县市的大商圈，并与国际市场连接，形成多层次、多功能、通畅、高效、可调控的市场体系，从而提高区域整体经济效益。因此，本项目的建设，将是广德县物流事业进一步发展的需要。2、有利于广德超市业的发展广德的超市业与广德的工业经济一样起步较晚。进入21世纪后，广德经济社会发展从起步、加速、进入快车道，到突飞猛进的今天，其商贸业同其他各行各业一样进入协调发展阶段，并逐步将成为广德经济发展的主要驱动力之一，但与人们日益增长的市场需求相比，还存在一定的差距。目前，大型超市及其物流配送在广德市场尚未能得到充分发展，眼下广德的几家联华、华联、国美、苏果、台客隆等连锁业中，虽然经过几年的迅速发展，取得了一定的成绩，但店面小、规模不大，商品品种较少、辐射能力较差，商品配送能力较弱。因此，广德超市还存在较大的市场容量及发展空间。面对国外超市在国内市场的迅速发展，国内超市也必然要积极改造基础设施，扩大服务场所，引进新的经营理念、经营模式、服务形式，不断提高自身参与市场竞争的能力。因此，本项目的建设将是广德县超市业进一步发展的需要。3、有利于提高中方商业经营管理水平西班牙倪氏实业股份有限公司在长期经营物流配送和大型超市活动中，悟出了超前的经营创新理念，积累了一套丰富的管理经验。安徽欧华物流配送中心及大型超市项目的投产经营，同时包含了多样商品的提供、优质服务的提供、管理模式的运用等，将有助于把西方发达国家优质的服务理念和先进的管理模式带到中国，从而有利于提高中方的经营管理水平和服务观念。顾客（消费者和供应商）是使企业生存发展的重要因素，企业的前途取决于顾客的满意程度。因此，本项目在经营发展中，把向顾客提供最佳服务作为工作的立足点。为了实现这一目标，业主以提供廉价商品和服务，改进消费者的购物能力和生活水平。根据消费者的期望，以竞争性的价格，把高质量的产品卖给消费者，在最短的时间里将市场上的新产品提供给消费者。 4、有利于促进广德现代化商业的发展 “十五”以来，广德经济快速发展，为商业的发展提供了机遇，全县涌现出了一大批小型批发、零售企业，商品流通规模不断扩大。2005、2007、2009年广德社会消费品零售总额分别是13.36亿元、17.02亿元、24.70亿元。2009年限额以上经营网点与限额以下经营网点的营业额比约为1：3.6，经营网点个数比约为1:50。广德商业网点数的发展已具有一定的规模。但从以上两组数据中可以看出，广德商业的发展，限额以上网点很少，规模超市更少，远不能适应商业现代化发展的需要，伴随着广德县今后社会经济的快速发展态势，该项目建设对于促进广德商业向现代化方向发展有一定的现实意义。第三章 市场分析一、广德投资市场分析广德县位于安徽省东南部，苏浙皖三省八县（市）交界处，区域面积 2165 平方公里，人口52万，东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边 两个半小时经济圈 有上海、杭州、南京、合肥等 4 个省会城市和 16 个大中发达城市，是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。合杭高速、宣杭铁路复线、 318 国道和 3 条省道穿境而过，交通便捷，运输发达，素有 三省通衢 之美誉。环绕四周的有上海虹桥、杭州萧山、南京禄口、合肥骆岗等机场和上海、芜湖、南京、宁波等港口，物流畅通，经济发展条件优越，广德已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。广德历史悠久，古称桐汭，东汉建安初置广德县，取名意在 “ 皇恩浩荡，帝德广大” ，迄今已有 1800 多年，历史上先后归属吴、越、楚国，受其文化传统影响深远。广德钟灵毓秀，历代有名人。唐代农民起义领袖陈庄，清末名臣张光藻，我国著名地质学家和地层古生物学家许杰都出生在这里，明开国皇帝朱元璋曾驻跸广德祠山殿。广德是一个移民县份，由于历史上中原文化、徽文化和吴越文化的多重熏陶，铸就了广德人民热情、豪爽、好客、大度的优良传统。目前，在广德城乡经商兴企的外地投资者众多，无疑与文化传统息息相关。广德人思想开明，敢闯敢试；广德县政策开放，勇于创新。在全省率先完成国有集体企业改制，率先推进事业单位改革，率先东向对接、融入发展，在全省61个县经济运行综合考评中，连续5年位居“综合十强县”；连续3年位居全国“中部百强县”，并由第90为上升至64位。广德是安徽省仅有的两个直接管理县改革试点之一，在经济管理职能上，拥有市级政府的审批核准权限。经济外向度的日益扩大，已吸引了来自世界上20多个国家和地区的外资企业和众多的国内知名企业落户创业发展，并成为全省“农村综合改革”、“农村土地使用制度综合改革”、“生态县建设”试点县，先后被评为“浙商（省外）投资潜力城市”、“长三角最具投资价值县市”、“浙商最佳投资服务县”、“全国区域带动力中小城市百强”、“中国金融生态县”、“2009中国十大改革年度县”、 全国最佳休闲旅游县。“十五”以来，国内、外落户广德上规模的投资企业达数百家。因此，广德拥有良好的内、外客商投资环境。二、 消费市场分析1、新城区建设为广德大型超市营造了良好的发展环境随着改革开放的不断深入和市场经济运行体制的逐步完善，广德及其周边县市的商贸业经济得到了长足的发展，经济规模和效益持续快速增长，商业网点建设的速度也越来越快。广德对周边地区辐射能力不断增强，华东地区重要的并逐渐成为皖东南地区边边陲重要的商品集散地和贸易中心城市。广德的商贸活动十分活跃。2010年，社会消费品零售总额29.5亿元，增长，比上年同期增长19%，其中，城镇消费品零售额14.97亿元，比上年同期增长19.9%；农村消费品零售额14.53亿元，比上年同期增长19.2%。批发零售贸易业零售额25.9亿元，比上年同期增长20%。市场零售物价指数为98.6，居民消费价格指数100。目前，广德城乡连锁商业蓬勃发展，截止2010年末，全县城乡共有大大小小连锁超市10余家家、连锁网点50余家，连锁商业实现销售额约占8%。特色商业群体已具规模，老城区是繁华的商业集中之地，商业网店众多，车辆穿梭、行人拥挤。在新城区选址兴建物流配送和综合性大型超市具备了良好的发展环境。大型商业超市向新城区规划发展也是当务之急。2、广德超市业的发展规模存在较大的市场容量超市作为商业领域的新型业态，不仅在其他一、二类大城市发展迅猛，而且就是在一些三、四类中小城市也异军突起。所以，综合性大型超市方兴未艾，成为商贸业的重要组成部分，但在广德尚未能得到充分发展。近几年入驻广德的几家连锁超市（如：华联、联华、台客隆、苏泊尔等）要末是购买改造原有老式房屋经营，要末是租赁利用其他房屋经营，有时消费者要买所需要的生活用品，不得不跑遍城里所有超市，甚至事与愿违。购买、租赁、改造老式房屋经营超市有它的局限性，一是建筑物和设施陈旧、简陋，二是店面狭小，商品堆放拥挤；三是商品品种少，难以形成经营规模；四是平面布置不合理，存在消防安全隐患。本公司经过实地考察，认为广德超市业目前的发展水平尚不能满足全县社会经济日益增长的需要，广德大型超市存在较大的市场容量。3、广德居民收入的日益增长为超市业提供了较大的发展空间据有关统计资料显示，2010年广德县人均可支配收入为16140元，人均消费性支出11506.62元，比2005年增长了92.8%，年均递增14%。全县城乡居民储蓄余额55.6亿元亿元，人均储蓄额10908元。由此可见，随着经济的发展广德县的人均购买力已有了大幅度的提高。“十五”时期，经过两次大的行政区划调整，城镇建设得到加强，城乡一体化建设步伐加快，乡村居民向集镇、尤其向县城聚集速度加快，外地流动人口增多，集团购买力增强，广德的现实社会购买力及购买力潜力较大。2008、2009、2010年广德人口、人均收入（农民）和人均消费支出及今后5年的预测。详见图表-4：图表-2 广德人口、人均收入和人均消费支出现状及2015年预测表 年 份项 目单位2008200920102015全县人口万人50.951.151.552.40城镇居民人均可支配收入元14795151381614025994农民人均收入元60866648750011277城镇居民人均收入元16258166351773628565社会消费品零售总额亿元20.7824.729.451.8从发展的观点看，伴随着广德经济的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，估计且略高于国民生产总值的增速。收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，将有助于超市业的发展与繁荣。4、广德超市业的市场竞争优势随着商品经济的发展，国内市场商品繁多，供应充足。国内名优新特产品和“三资企业”产品在市场竞争中显山露水，纷纷进入消费品市场，极大丰富了市场供应。为确保名优产品的供应，安徽欧华倪氏实业股份有限公司在国内（各地）、国外（西班牙）专门设立采购中心，负责安徽欧华倪氏实业股份有限公司物流配送和大型超市商品的统一采购，可大大降低商品的采购成本。同时采购中心负有对消费者需求商品进行市场分析的职责，因此安徽欧华物流配送中心和大型超市的商品品种构成，符合消费者的消费预期与购物倾向。此外，由于安徽欧华倪氏实业股份有限公司是一家外国商业集团，在西班牙等国有自己的大型超市和采购中心，可形成国与国之间的超市连锁经销网，进行必要的商品配送、配销网络。因此，本项目具有较强的商品供应优势。第四章 项目选址与建设条件一、项目选址本项目拟选址于新城区与老城区毗邻地带，广宁路以南新城区一侧（具体选址点待定），计划用地面积16675（25亩）。本项目之所以选择该位置主要有以下几个方面的原因：1、具有未来十年以上的持续经营力。超市选址是一项长期投资，关系着企业经营发展的前途。当外部环境发生变化时，其他经营因素都可能随之进行相应调整，以适应外部环境的变化，而超市地址一经确 定就难以变动。因此，该项目在选址时，必须用发展的眼光，不仅要研究现状，还要正确的预测未来。选定的地址应具有一定的商业发展潜力和具有竞争优势。2、具有规模性的目标和对顾客群的辐射力。任何超市都应把满足顾客需求作为其宗旨。每一个网点都应有一定规模的目标顾客，这是保证其经营达到一定规模的重要条件。超市经营受消费者购物行走距离规律的制约，超市经营需具有比较宽的流动顾客群体，只有依靠对一定规模目标的消费群体的优质服务，才能获得比较稳定的超市经营利润目标。所以，能否拥有并可辐射一定规模的目标顾客群，是大型超市选址应考虑的重要因素之一。 3、具有交通的易达性。项目建于新城区，四周靠近或邻近办公区、住宅区、教育区，是科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机构等配套的区位，地段优越、交通便利，进出道路畅通，便于商务往来。4、具有基础设施配套的共享性。项目拟选择位置，位于广德新城区，市政规划、社会环境、人口状况、地理环境、交通条件优势突出，水、电、路等配套条件良好，共享配套设施完善，可以大大降低项目投资成本。因此，本项目的位置选择充分考虑了物流配送和大型超市的实际能力和长远发展，做到了统筹兼顾、方便群众、优化配置、节省资源。二、项目建设条件1、社会经济条件广德县区域面积2165平方公里，人口52万。2010年，广德生产总值突破100亿元、同比增长15%，实现财政收入13.28亿元、增长38.2%，完成固定资产投资162亿元、增长25%，农民人均纯收入7500元、增长13%。实际到位内资50亿元、外资7225.3万美元。广德人思想开明，敢闯敢试；广德县政策开放，勇于创新。在全省率先完成国有集体企业改制，率先推进事业单位改革，率先东向对接、融入发展，在全省61个县经济运行综合考评中，连续5年位居“综合十强县”；连续3年位居全国“中部百强县”，并由第90为上升至64位。广德是安徽省仅有的两个直接管理县改革试点之一，在经济管理职能上，拥有市级政府的审批核准权限。经济外向度的日益扩大，已吸引了来自世界上20多个国家和地区的外资企业和众多的国内知名企业落户创业发展，并成为全省“农村综合改革”、“农村土地使用制度综合改革”、“生态县建设”试点县，先后被评为“浙商（省外）投资潜力城市”、“长三角最具投资价值县市”、“浙商最佳投资服务县”、“全国区域带动力中小城市百强”、“中国金融生态县”、“2009中国十大改革年度县”。 2001至2008年广德县主要经济指标及在全省的位次图表-3 单位:万元、亿元、% 年度20012002200320042005200620072008全省综合位次1081186101010全社会固定资产投资数值7.111.817.420.425.841.262.886.36位次182255456工业增加值数值4.856.89.41216.336.529.8位次2022171318191915GDP数值24.425.928.733.840.350.562.0474.73位次2526242332262623财政收入数值1.361.51.772.473.284.66.538.3位次3931251913111011财政收入相当于GDP数值4.74.96.27.38.18.710位次52441915111111注：资料来源：广德视窗2009年x期2、地形地貌条件本项目区域地处中纬度，位于风光秀丽的广德新城区，其地理位置为东经1192622和北纬305341之间，属于高丘地貌。土壤为红壤，土层较厚。其下为石英砂岩、含砾砂岩组成，作为地基其岩性均匀，承载负重力大，利于建筑施工和建筑物负载承重。3、水文地质条件工程地质条件建址场地地基土为岩性石夹杂少量红色土壤，各层地基土质硬度好，承截力大，便于工程施工建设。水文地质条件图表-4 广德水资源分布地区水量（亿m3）迳流量（万m3/ km2）耕地率（%）占有水量m3/年南部山区8.4784.28.26847中部丘畈区4.3075.827.31852北部丘陵区3.9967.411.63885全县16.7674.3514.136604、气象条件项目区属亚热带湿润气候区，气候温和，一年四季分明，阳光充足，光热条件较优。春暖夏热，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季长，雨量充沛，无霜期长。年平均气温15.4，日均气温10，为229天，太阳辐射总量119.4千卡/cm2，日照时数2162.1时/年（4-10月1409时），平均初霜期在11月4日，终霜日为3月21日，无霜期218天。极端最低气温-14.6，年降水量1328mm（6月最高为185.5mm）。地理位置十分优越，适宜于项目选址要求。常年主导风向,最多风向ese，次多风向wnw。本地区主要气象参数气温: 年平均温度 15.4最热月（7月）平均气温 28.5最冷月（1月）平均气温 2.4 极端最高温度 39.1极端最低温度 -14.6日均气温10 229天 太阳辐射总量 119.4千卡/cm2日照时数 2162.1时/年（4-10月1409时）平均初霜日 在11月4日终霜日 在3月21日无霜期 218天湿度： 最热月月平均相对湿度 83% 最冷月月平均相对湿度 75%降雨量： 年平均降雨量 1341.4 mm最大年年降雨量 1954mm最小年年降雨量 640mm日最大降雨量 165.4mm月最高降雨量(6月) 185.5mm风： 全年主导风向 ese夏季主导风向 wsw冬季主导风向 ene多年平均风速 3.0m/s积雪：最大积雪 20cm本地区主要气象参数夏季夏季空调计算干球温度： 34.5夏季空调计算湿球温度： 28.5夏季通风计算温度： 32主风向： wsw夏季平均风速 2.9m/s冬季冬季空调计算干球温度： -3冬季空调计算相对湿度： 78%冬季通风计算温度： 4主风向： ese5、交通运输条件项目区靠近318国道、毗邻宣-广高速、230和215省道及宣-广铁路，居于公铁交通的要冲，交通十分便捷。广德地处安徽省东南部，苏浙沪三省八县市交界处，东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边“两个半小时经济圈”有上海、杭州、南京、合肥等4个省会城市和16个大中发达城市。广德是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。合杭高速、宣杭铁路复线、318国道和2条省道穿境而过，交通便捷，运输发达，素有“三省通衢”之美誉。环绕四周的有上海虹桥、杭州萧山、南京禄口、合肥骆岗等机场和上海、芜湖、南京、宁波等港口，物流畅通，经济发展条件优越，广德已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。图表-5 广德县交通区位图6、基础设施条件项目拟建区基础设施配套，水、电、路、通讯骨干网络完善；地质地形条件好，该址地层稳定，无地质灾害，地势平坦，地貌简单，利于工程建设；生态环境好，水质及大气基本无污染，土地供应手续简便，建设成本不高，水源有保证，人居集中且民风淳朴。第五章 项目拟建内容及规模一、建设目标1、建设目标的提出安徽欧华倪氏实业股份有限公司将打造广德县最大的商业批发、零售企业。公司在做好百货零售主业和发展“品牌经营战略”的基础上，紧紧依托主业，开展多元物流配送经营业务，以取得良好的经营效益，从而跻身于区域性商业流通领域的领先地位。面对飞速发展的经济形势，公司提出要打破传统的供销经营模式，确立大市场、大贸易、大流通的战略思想，在提高主业综合经营效益的同时，寻找契机，结合自身优势并吸收先进的科学管理技术，开拓新的利润增长空间。其中，物流配送中心及大型超市的建设经营是公司多元发展的重要方面。为此，公司将力挺企业迅速进入和扩大国内市场，迎接国内商业企业竞争的严峻的考验。2、建设目标总体要求成为公司未来连锁商业发展的基础和保障，克服主业发展中的物流瓶颈障碍。具有物流配送的社会化服务功能，成为苏浙皖接壤地带区域性有较大影响力的专业性物流配送及超市主业经营基地之一。以拟建大型超市为龙头，推动公司在周边农村集镇建设连锁超市及配销网络，提升公司的规模经营能力。形成独立核算的企业运行机制，降低商品流通过程中的运营成本。采用现代标准化的物流设施和先进的物流管理技术。建立完善的信息处理和交换系统并可加以扩展、升级。目标年限设计使用年限15年。超市经营商品经营品种包括日用百货、家用电器、实用五金、生鲜食品、副食品、糖烟酒、音像制品、文体用品、药品、装潢建材以及从西欧引进的西班牙橄榄油、红酒、葡萄酒、火腿等商品的零售和配销（包括餐饮）等大类20000余种商品，年销售金额超过4亿元。配送能力日订单发生量 3000张，8000笔，包括家电类、日用品类、学习办公用品类等总品种数等大类，日发生品种数 1200种，进货提前期 5天，配送提前期 24小时，库存量相当于15-20天的销售量。二、拟建内容及规模为实现上述建设目标，需新建一定规模的物流配送中心及超市建筑及有关配套设施。本项目的建设内容包括主体工程和辅助配套设施工程。主体工程新建物流配送中心及超市大楼，钢筋混凝土框架结构，总建筑面积42500m2，包括仓储及配送、超市卖场、办公、其它等用房。其中，大型综合超市用房面积31850m2，仓储及配送用房面积10000m2，其它用房面积650m2。辅助配套设施工程辅助配套设施用房650m2，主要为冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等用房，均为单层砖混结构；多功能广场、室外停车场等室外工程；给排水、强弱电、暖通、消防等配套公用工程；物流配送中心及超市所需的物流设备、信息系统及办公用设备。第六章 物流配送中心选择及流程一、物流中心的种类世界物流业的发展历程已经走过了厂内物流、实体分配物流、综合物流三个阶段，正迈向EC物流的新阶段，伴随着EC出现了一系列全新的物流模式。现有的配送中心、流通、连锁企业与EC对接，将传统的物流模式转化为EC下新型物流模式是EC和物流在我国进一步发展的方向。这些新型模式主要有：1、物流供应链模式EC信息流使公司部门之间、内外之间、子公司之间信息交流畅通，客观上要求它们消除各自为政的分割态势，而结成紧密的合作伙伴，有效抵抗市场风险，构建稳定的物流渠道。于是价值链的思想就被引进物流管理，产生了物流供应链。供应链（supply chain）就是指产品生产和流通中涉及的供应商、生产商、运输商、储运商、批发商、零售商以及最终消费者组成的供需网络；在这个网络中，每个贸易伙伴既是其客户的供应商，又是其供应商的客户。他们既向上游订购产品，又向下游的贸易伙伴供应产品。而供应链管理是对供应链中的物流、信息流、资金流、增值流、业务流以及贸易伙伴关系等进行的计划、组织、协调和控制一体化管理过程。2、物流一体化物流供应链是物流参与各方的协作形式，而物流一体化是在协作基础上的专业化分工，是EC物流向纵深深化的结果。物流一体化就是利用物流管理，使产品在有效的供应链内迅速移动，使参与各方的企业都能获益，使整个社会获得明显的经济效益。物流一体化的实质是一个物流管理的问题，即专业化物流管理人员和技术人员，充分利用专业化物流设施、设备，发展专业化的物流管理经验，以求得整体效益最优化的效果。3、第三方物流第三方物流（Third Party Logistics，简称TPL）又称之为物流联盟、物流伙伴、物流社会化或物流市场化，其含义是物流渠道中的专业化物流中间人，以签订合同的方式，在一定期间内为其它公司提供所有或某些方面的物流业务服务。TPL提供者是一个为外部客户管理、控制和提供物流服务作业的公司，他们并不在供应链中占有一席之地，仅是第三方，但通过提供一整套物流活动来服务于供应链。可见，TPL是物流专业化的重要形式，是物流发展到一定阶段的必然产物，是EC物流在供应链和一体化专业化分工基础上的优势互补、风险共担的战略联盟。4、综合物流配送中心物流配送中心是将两种以上不同类型的物流中心集约在一起，成为一个有综合职能和高效率的物流设施，最常见的是公路、铁路、港口、航空管道运输站相互之间集约在一起形成综合物流配送中心，其主要功能包括运输、仓储、装卸搬运、包装、流通加工、物流信息处理等。物流中心模式是顺应EC物流呈现出了JIT运送普及化，小批量，多品种，高频率，短周期相互交错的货物运输等特点而发展壮大起来的。5、物流中心机能（1）商品销售机能（2）仓储保管机能（3）商品的输配送机能（4）商品的流通加工机能（5）资讯提供机能二、配送规模充分考虑本项目市场预测、目前物流周转、现代物流仓库的货架布置、内部运输通道、作业场地、各类主流商品占用空间等因素，以及我国物流企业的资金、运行成本、物流技术等实际情况，初步预计：本项目配送规模，即年货物流通量达到大宗商品30万件，一般商品100万件；配送及仓储面积为10000m2。三、配送品种方案物流配送中心的配送品种按大类可分为：家用电器类、日用百货类、学习办公用品类、实用五金类、纺织服装类、工艺品及珠宝类等，详见图表-6。图表-6 配送品种方案序号分 类主要品种一家用电器类电视机、空调、洗衣机、电脑、冰箱、影碟机、热水器、小家电等二日用百货类化妆品、箱包、玩具、音像制品、小五金、体育用品等三学习用品类文体用品、其它学习用具等四其它品类包括实用五金类、纺织服装类、工艺品及珠宝类等四、配送流程配送中心的作业流程可分为：进货、检验、加工、编码、入库、配货、补货、调库、盘点、作业计划编制、配载、库管、新品登录与工艺编制。通过这一系列活动完成将商品从制造厂家分装配送到各商业网点的目的。配送的主要流程见图表-7。备货入库检验分拣及储存出库及检验加工或分装配送运输送达服务客户验收信息反馈图表-7 配送流程路线示意图五、主要物流配送设备设施物流配送中心因现代化程度不同，设备的配置有相应的区别，主要表现在库内外装卸及运输、信息管理软硬件等设施。但从其流程来看，设备由四部分组成：一是库区设备、二是库外运输设备、三是信息管理系统设备、四是公用设备。仓储及配送中心物流设备配备情况参见图表-8（注：所列设备应根据项目实际需要配置。）。普通仓储配送区物流设备配备及估价表图表-8 单位：万元序号设备名称单价数量金额备 注1电瓶搬运车105辆50林德2升降车105辆50瑞典BT，国内用人民币支付3夹包机82台164箱式货车（2.5t）1025辆250一汽、依维柯5箱式货车（10t）1510辆1506冷藏车（10t）501辆50全进口7冷藏车（16t）651辆65全进口8高架库货架0.0315000m2450含托盘9监控系统1501套15010电动高度调节板4416国内用人民币支付合计1247自动化立体仓库区物流设备配备及估价表图表-9 单位：万元序号设备名称单价数量金额备 注1高性能堆垛机305台150运行速度4120m/min升降速度440m/min货叉速度420/40m/min2货架系统0.038000货位240表面喷塑3入出库输送机系统250包括链条升降台、链条输送机、辊子输送机、空托盘收集机、尺寸检测系统、上箱架、自动控制系统等，约100台套4计算机管理及监控系统120包括相关软、硬件5木质托盘0.028000个1606其它配件40包括天地轨、安全供电滑触线、电缆、桥架、供电柜等7其它相关费用150包括设计费、安装调试费、运输费、培训费、工程管理费等8其它设备300未预计设备合计1410六、 配送中心信息系统物流配送中心是连接供应方和需求方的桥梁。从供应方的角度来看，配送中心从事高效的流通加工、库存管理、运输和配送等活动；从需求方的角度来看，配送中心必须以最大的灵活性和及时性满足各类客户的需要。管理信息则为配送中心完成这些功能提供有力的支持和保证。配送中心除了在物流设备、物流技术上提高其自动化、省力化外，管理信息的建设是提高作业效率，提升其现代化程度的重要标志。系统信息流简图见图表-10。图表-10 配送中心信息流简图图表-11 物流配送中心信息系统功能树第七章 超市经营方案本项目超市总体经营思路为：准确定位、特色经营、树立品牌。一、方案1、营业面积超市卖场面积12500m2。2、经营品种超市入选商品20000余种，经营品种分类详见图表-12。图表-12 超市经营品种方案序号分类序号分类序号分类一生鲜商品三纺织品五大众消费品1奶制品1男装1成品2面包2儿童用品2洗涤菜3糕点3内衣装3美容美发4自助熟食4女装4清洁护理5肉类5鞋类5小吃早餐6鱼类6家用纺织品6饼干7冷冻食品四非食品非技术（2）7饮料烟酒8蔬果1实用五金8团购品9干果南北货2工具公司将从西班牙进口西班牙槛榄油、红酒、葡萄酒、火腿等食品，以改善超市商品结构。二非食品非技术（1）3像制品1照相4游戏及玩具2音像5体育用品3家具6厨房与餐桌用品4大家电7学习办公用品5小家电8清洁整理用品6通讯9箱包珠宝3、消费对象中、低、高收入群体4、服务区域超市服务半径初步确定为5公里，同时以新老城区为基础，辐射扩展至全县范围及周边地区。5、经营规模本项目超市正常经营年营业额超过4亿元。6、超市构成顾 客商品自选部门员工收银部门员工其它服务部门员工奶制品面包糕点自助熟食肉类鱼类冷冻食品蔬果干果成品洗涤菜美容美发清洁护理小吃早餐饼干饮料烟酒团购家用五金工具像制品游戏及玩具体育用品厨房与餐桌用品学习办公用品清洁整理用品箱包珠宝照相音像家具大家电小家电通讯男装儿童用品内衣装女装鞋类家用纺织品服务台收款台文秘装饰维修清洁经营帐目供应商付款其它人事培训生鲜商品大众消费品非食品非技术非食品非技术纺织品收银部综合部财务部人力资源销售部门服务部门采 购 中 心 商 场 管 理数据安装图表-12 超市构成图二、 超市营销策略1、经营策略精心布置货架及各销售区，尽可能展示上万种各类商品，使消费者或未来消费者大开眼界，产生积极影响，进而产生良好的业绩。此外，在实际经营中，按照国内外流行的经营方式，结合当地消费者的特点，为顾客提供最佳经营方式。2、服务策略以无可挑剔的一流服务，让消费者在得到购物欲望满足的同时，得到真心被视为上帝的精神满足，必要时还可以提供超值服务，如为特殊需要的顾客提供超出经营品种而指定的需求和专门服务等。同时建设一流的经营服务设施。此外，根据项目经营品类的不同特点，分别有针对性地制定售前、售中及售后服务措施，如：建立热线咨询电话，开设免费培训讲座，以潜在默化的方式宣传产品，培育潜在的消费者等。3、优势互补策略超市既是零售的场所，也是商品批发的展示场所。本项目超市在做好零售市场的同时，还可适时开展批发和代理业务。应当充分利用公司现有资源，包括采购网络、营销网络等，不断拓展新的业务渠道；同时，超市在自身发展的过程中，也可与公司超市及其它经营点建立紧密的联系，强强合作，把生意做大，把企业做强，把业务做活。4、宣传战略把对超市的宣传放在重要地位，尤其应突出所在地的区位优势与环境优势。同时，针对经营产品特点制定相应宣传措施，如：在重要货位安排长期的促销人员，起到宣传介绍产品、锁定固定消费客户、提高产品销售的作用；抓住消费源头，突出权威广告的作用；注重在各媒体上的宣传，包括广播、电视、报刊、户外广告等，大大增加商品可见度。三、超市技术设备1、计算机管理系统超市计算机管理系统将包括业务管理、财务会计管理、采购管理、库存管理、配货管理、运输管理、POS电子定货、远程通讯、综合统计信息管理和系统维护等模块，拟与物流配送中心信息系统统一设计和建设。在超市计算机具体配置上，拟通过服务器IBM AS400，PC+POS机的独立局域网系统，利用服务器硬盘镜像、双机热备份等措施，以提高数据的安全性。前台POS机把每笔商品的交易情况直接接入后台服务器中，后台服务器能及时跟踪超市销售的最新动态。2、其它设备考虑本项目特点，特别是项目建设方案，超市还需采购设备包括：超市营业设备、公用工程设备设施及其它设备（包括自动扶梯、垂直电梯、办公用具等）。超市主要设备采购清单详见表6-6。图表-13 超市主要设备采购清单序号项目名称单位数量备 注一超市营业设备该部分投资估价约为353万元1手推车辆402冷藏柜及配件套503标签条套100004面团、糕点设备套35各种货架套8006部门标志牌个1007收银设备及配件套808切面包片机架及配件套39熟食加工设备及熟食柜套70二公用工程设备设施该部分投资计入有关专业工程费用，不另外单独计算10冷水机组套3350RT(单套)11燃气全自动无压热水锅炉台440104Kcal/h(单台)12风机盘管及新风机组套113冷却塔套114监控报警系统套115自动喷淋灭火系统套116计算机及通讯设备套117干式变压器台22500kVA(单台)18柴油发电机组套1三其它19自动扶梯部4全进口20垂直电梯部3进口或中外合资21办公用具22其它设备 注：设备应根据项目实际需要配置。第八章 项目建设方案一、总平面布置1、总平面设计原则全面规划，利于实施；功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便；与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，道路保持顺畅、便捷；满足项目在朝向、光线、安全、防护、通讯、照明等方面的要求；符合并充分利用自然条件，包括地形、地质、水文、气象和天然资源（如绿地等），并尽可能增加绿地面积；考虑项目所在地段的总体景观，场地布置与建设能够美化城市；便于利用城市已有的上下水、煤气、通讯、供电等共享基础设施；符合城市规划、交通、消防、绿化园林、环保、卫生等方面有关规定的规范要求。2、总平面布局项目选址位于广德县新城区。该地为新、老城区结合部的新城区一侧。项目总占地面积约25亩，为新城区内已规划成片开发地块，经县政府审批并办妥建设用地手续后，项目正式启动使用。本项目的建设主体为一座四五层的超市，同时建设相应的配套设施。本项目主入口方位应设计科学，超市前应设有28米宽的大型多功能广场，提供人流集散与休闲的开阔空间，既满足超市的功能需求，又形成较大的气势和商业氛围。同时为方便顾客停车需要，本项目在多功能广场旁边设置一座室外自行车停车场。本项目交通流线较为顺畅。二、建筑方案1、设计依据本工程结构设计依据为国家现行规范、规程，安徽省的有关规定等。主要规范、规程包括：建筑结构载荷规范GBJ 9-87建筑抗震设计规范 GBJ 11-89混凝土结构设计规范 GBJ 10-89钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程JGJ 3-91钢结构设计规范