《物权法》与《物业管理条例》

12021-7-29 22021-7-29 带着以下问题学习物业相关法律法规n业主未入住是否要交物业费n一层住户是否要交电梯费n租房使用人是不是业主n住改商是否允许n改动附属设施要怎么办理n选举业主委员会需要注意哪些事项n阁楼搭建阳台 私挖地窖的现象是否允许n地上停车场收入归属n地下停车场产权归开发商，销售的优先权 32021-7-29 42021-7-29 2021-7-29 5 物 业 管 理 条 例 的 修 改 1. 增 加 了 “ 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 ” 的 指导 与 监 督2. 业 主 大 会 职 责 修 改 成 “ 下 列 事 项 由 业 主 共 同决 定 ”3. 投 票 权 方 式 与 物 权 法 一 致4. 物 业 管 理 企 业 修 改 为 “ 物 业 服 务 企 业 ”5. 业 主 公 约 修 改 为 “ 管 理 规 约 ” ， 业 主 临 时 公约 为 “ 临 时 管 理 规 约 ”6. 业 主 委 员 会 由 业 主 大 会 执 行 机 构 修 改 为 “ 业主 委 员 会 执 行 业 主 大 会 的 决 定 事 项 ” 2021-7-29 6 建 筑 物 区 分 所 有 权 与 物 业 管 理 建 筑 物 区 分 所 有 权 构 筑 物 业 管 理 理 论 体 系 和 法 律 制度n 所 有 权 问 题 ： 1. 公 共 、 公 用 与 共 用 、 共 有2. 建 筑 区 划 与 物 业 管 理 区 域3. 所 有 权 的 初 始 获 得 、 创 设 获 得 与 继 受 获 得4. 小 区 内 住 宅 、 商 业 用 房 等 专 有 部 分 的 所 有 权5. 会 所 、 车 库 、 绿 地 、 道 路 以 及 物 业 管 理 用 房 的 归属6. 小 区 的 楼 顶 广 告 、 无 线 发 射 出 租 的 共 有 收 益 归 属7. 相 邻 关 系 的 处 理 原 则 72021-7-29 n新提出了“建筑区划”（物业管理条例中的“物业管理区域”）概念。可以理解为土地“红线”四至。规定了建筑区划内的一些法定权利n道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。n建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。n建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 n占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 2021-7-29 8 物 权 法 与 物 业 管 理 条 例 1. 业 主 对 建 筑 物 管 理 方 式 的 自 主 选 择2. 由 业 主 共 同 决 定 的 事 项 及 其 程 序3. 业 主 大 会 投 票 权4. 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 的 法 律 地 位 与 诉 讼 地位5. 物 业 管 理 与 供 水 、 供 电 、 供 气 、 供 热 等 关 系n 物 业 管 理 维 修 基 金 与 专 项 维 修 资 金 1. 物 业 管 理 日 常 维 修 与 中 修 、 大 修 、 更 新 改 造2. 专 项 维 修 资 金 的 筹 集 、 使 用 n 包 干 制 与 酬 金 制 92021-7-29 业主的建筑物区分所有权 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法 第 六 章n 专 有 部 分 享 有 所 有 权。俗 称 “ 专 有 权 、 私 有 权 ”n 专 有 部 分 以 外 的 共 有 部分 享 有 共 有 权。因 这 种共 有 为 “ 按 份 共 有 ” 故亦 称 “ 共 用 部 分 的 持 份权 ”n 专 有 部 分 以 外 的 共 有 部分 享 有 共 同 管 理 的 权 利。也 称 “ 业 主 组 织 的 成 员权 ” 102021-7-29 物权法与原物业管理条例的区别n业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：n原条例的2/3投票权n物权法的双2/3 112021-7-29 物权法与原物业管理条例的区别n业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：n原条例的“双过半”n物权法的“新双过半” 122021-7-29 业 主 与 非 业 主 使 用 人 身 份 界 定业 主 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法 规 定 的 建 筑 物区 分 所 有 权 人 物 业 管 理 条 例 规 定 的 房 屋 所 有 权 人非 业 主 使 用 人物 业 使 用 人 、 住 户 、 租 户 等不 动 产 所 有 权按 国 际 惯 例 以 产 权 证 书 确 认没 有 办 理 产 权 证 书签 订 了 售 房 合 同 发 展 商 将客 观 上 已 经 交 付 了 房 屋 业 主业 主 非 业 主 的 界 定 严 格 以 产 权 证 书 （ 或 售 房 合 同 ）和 中 华 人 民 共 和 国 婚 姻 法 界 定 132021-7-29 办理了产权登记 业 主业主身份类别没有办理产权登记 没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房屋所有权人。但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押不得对抗第三人 142021-7-29 业主总人数I. 产权证书拥有者 未婚人士已婚，属于夫妻个人财产已婚，属于夫妻共同财产 夫妻产权证书署名者夫妻产权证书未署名者未拥有产权证书者 签订了售房合同并获得实际交付者 2021-7-29 15 管 理 人 业 主 业 主 大 会 业 主 委 员 会 政 府 主 管 部 门 及 相 关 部门管 理 服 务 人 物 业 管 理 公 司管 理 服 务 人 ， 是 指 业 主 大 会 决 议 、 决 定或 管 理 负 责 人 或 业 主 委 员 会 雇 佣 或 聘任 选 聘 而 执 行 建 筑 物 管 理 维 护 事 务 者 162021-7-29 不 动 产 所 有 权 的 构 成不 动 产 所 有 权土 地所 有 权 建 筑 物区 分 所 有 权 居 住 权 相 邻 权 172021-7-29 建 筑 物 区 分 所 有 权 的 构 成建 筑 物 区 分 所 有 权专 有 部 分所 有 权 共 用 部 分持 分 权 业 主 大 会组 织 的 成 员 权 182021-7-29 192021-7-29 2021-7-29 20 共 用 部 分 是 建 筑 物 区 分所 有 权 的 核 心 重 要 问 题 212021-7-29 专 有 部 分 专 项 服 务 、 特 约 服 务 共 用 部 分 常 规 服 务专 有 部 分 业 主 自 己 负 责 共 用 部 分 物 业 管 理 公 司 、 业 主 大 会 及 业 主委 员 会 分 别 负 责专 有 部 分 业 主 自 己 承 担 共 用 部 分 物 业 管 理 费 、 专 项 维 修 资 金 、 业主 大 会 及 业 主 委 员 会 决 议 的 分 摊 2021-7-29 22 专 有 部 分 范 围 ： 以 建 筑 物 天 花 、 地 板 、 墙 体 所 围成 的 立 体 空 间墙体 地板天花墙体中心线 2021-7-29 23 专 有 部 分 之 最 后 粉 刷 层 说专 有 部 分 范 围 ： 以 建 筑 物 天 花 、 地 板 、 墙 体 的 最 后 粉 刷 层 所 围成 的 立 体 空 间最 后 粉 刷 层 也 称 为 抹 灰 层各 种 管 线 的 共 用 部 分 与 专 有 部 分 划 分 专 有 部 分 是 指 在 建 筑 物 中 依 法 取 得 的 独 立 使 用 并具 有 排 他 性 独 立 空 间 或 区 域 ， 包 括 为 这 些 空 间 和区 域 专 用 的 计 量 设 施 和 管 线 接 驳 终 端 以 内 的 相 关设 备 设 施 共 用 部 分 是 指 物 业 管 理 区 域 以 内 ， 专 有 部 分 及 市政 设 施 以 外 的 ， 属 于 全 体 业 主 或 两 个 及 以 上 业 主共 同 所 有 、 共 同 使 用 的 场 所 、 空 间 、 设 备 、 设 施 2021-7-29 24 架 空 层 、 停 车 场 、 会 所 、 绿 地 所 有 权屋顶外墙 地下室外墙停车位DEFCBA楼梯 2021-7-29 25 专 有 部 分 所 有 权专有部分所有权权 利 义 务 法 律 责 任占 有收 益使 用装 修 、 改 良 、 修 缮 排 他 性相 邻 权 按 本 来 用 途 、 目 的 使 用 专 有 部 分维 护 建 筑 物 安 全 、 外 观 美 观独 自 承 担 专 有 部 分 的 责 任 与 费 用不 得 随 意 变 更 通 过 专 有 部 分的 各 种 共 用 管 线尊 重 维 护 环 境 卫 生 、 安 宁 、当 地 善 良 风 俗相 互 容 忍 停 止 侵 害消 除 危 险排 除 妨 碍剥 夺 区 分 所 有 权赔 偿 损 失处 分 2021-7-29 26 共 用 部 分 持 分 权共用部分持分权权 利 义 务 法 律 责 任持 分 占 有收 益使 用装 修 、 改 良 、 修 缮 排 他 性相 邻 权 按 规 划 设 计 功 能 使 用 共 用 部 分维 护 和 保 存 共 用 部 分按 持 分 比 例 承 担 共 用 部 分 的 责 任 与 费 用按 时 交 纳 物 业 管 理 费 、 专 项 维 修 资 金、 业 主 大 会 决 议 的 分 摊 费 用不 得 单 独 处 分 共 用 部 分 停 止 侵 害消 除 危 险排 除 妨 碍剥 夺 区 分 所 有 权赔 偿 损 失清 偿 拖 欠 费 用 2021-7-29 27 业 主 大 会 组 织 （ 因 共 同 关 系 形 成 ） 的 成 员权业主大会组织的成员权权 利 义 务参 与 管 理 权 选 聘 权选 举 权监 督 权请 求 权 服 从 、 执 行 业 主 大 会 的 决 议 、 决 定遵 守 业 主 公 约 、 业 主 大 会 议 事 规 则遵 守 物 业 管 理 服 务 合 同接 受 、 服 从 业 主 大 会 及 业 主 委 员 会 、物 业 管 理 企 业 所 提 供 的 管 理 服 务 按 时 交 纳 物 业 管 理 费 、 专 项 维 修 资 金业 主 大 会 决 议 的 分 摊 费 用共 同 承 担 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 的 民 事 责 任参加业主大会通过业主大会形成决议、决定通过业主大会制订、修改业主公约、业主大会议事规则通过业主大会制订、修改物业管理制度、规定选举、被选举、罢免业主委员会成员通过招标投标等方式签订物业管理合同参与物业管理活动责任主体之间相互监督请求分配共有收益请求正当管理共同事务请求召开业主大会会议请求追究侵权或违约责任遵 守 物 业 管 理 制 度 、 规 定 282021-7-29 司法解释n建筑物区分所有权纠纷n最高人民法院n关于审理建筑物区分所有权纠纷案件n（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）n物业服务纠纷n最高人民法院n关于审理物业服务纠纷案件 n（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过） 292021-7-29 n经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 302021-7-29 n建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：n（一）具有构造上的独立性，能够明确区分； n（二）具有利用上的独立性，可以排他使用n（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 n规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。n本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 312021-7-29 n除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：n（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； n（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。n建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 322021-7-29 n银川市物业管理条例n第五十四条 物业管理区域内禁止下列行为：(一)损坏房屋承重结构，主体结构，破坏房屋外立面，擅自改变房屋用途；第五十四条 物业管理区域内禁止下列行为：(一)损坏房屋承重结构，主体结构，破坏房屋外立面，擅自改变房屋用途；(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备；(三)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿拆、搭占等；(四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物质或者制造噪声；(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；(六)占用公共场地，损毁绿化、建筑小品、文体设施等；(七)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；(八)违章搭建、改建或以其他方式改变物业共用部位，影响其正常使用功能；(九)在建筑物或构筑物上违规悬挂、张贴、涂写、刻画；(十)法律、法规及业主公约禁止的其他行为。 332021-7-29 n业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。 342021-7-29 业主的行为侵害了相邻业主的权利，物业公司是否有权利用法律途径制止 352021-7-29 n司法解释规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 362021-7-29 承租人或借用人和业主的不同 372021-7-29 n建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。n专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。 382021-7-29 相邻关系的原则n业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”： n（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用n（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观； n（三）违反规定进行房屋装饰装修 n（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。 392021-7-29 业主以没有参与前期物业服务合同的制定为由拒绝履行前期物业服务合同的义务 402021-7-29 n建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 412021-7-29 小区多名业主拖欠物业费，是否可以解聘物业公司 422021-7-29 n业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 n物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 432021-7-29 案例n原告王某诉称，2007年8月16日，西城区万通新世界广场业委会以书面征求意见的方式召开了业主大会，委托物业公司操作整个业主大会书面意见征集和统计票权等主要环节，经过一个月的时间，业委会作出了业主大会决议。这次决议内容涉及了物业公司的利益，比如是否签订物业管理服务合同及物业费标准。原告认为，业委会让物业公司参与其中，使此次决议结果显失公正、存有虚假。王女士请求法院确认大会投票无效，并撤销此次决议。n 作为被告的万通新世界广场业委会辩称，业主大会的召开以及所作决议都是针对全体业主的，并非只针对原告，而且决议内容也关乎全体业主的共同利益，是否行使撤销权应由全体业主共同决定。原告作为单个业主，无权单独提起诉讼。此外，该委员会委托物业公司配合完成具体操作工作并不违法，物业公司也不存在虚构投票权数的事实。 442021-7-29