深圳市城市更新政策解读

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,城市更新相关政策解读,龙岗区城中村改造办公室,二一年五月,十三,日,1,城市更新办法一二三,深圳市城市更新办法的由来,一、市政府,2004,年,10,月,28,日颁布,深圳市城中村（旧村）改造暂行办法,二,、广东省政府,2009,年,8,月,25,日颁布,关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见,市政府,2009,年,10,月,22,日颁布,深圳市城市更新办法,，,2009,年,12,月,1,日开始实施。,2,城市更新办法亮点一二三,一、从“旧城旧村改造”到“城市更新”,1,、城市更新包括综合整治、功能改变或者拆除重建的三类更新活动,2,、注重城市功能提升和旧城区活化的内涵,3,、尽可能以综合整治为主,3,城市更新办法亮点一二三,二、两个新概念：城市更新,年度计划,和,更新单元,1,、城市更新单元规划制定计划和年度实施计划两部分,2,、更新单元要按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素划定,4,坂田工业区更新单元范围图,5,城市更新办法一二三,城市更新办法亮点,-,拆除重建类的三个突破,一、什么样的片区能改？,所有符合改造条件的建成区,1,、更新范围符合更新单元划定的条件,2,、拟建用途符合法定图则的基本规定,3,、业主改造意愿符合两个三分之二的条件,6,城市更新办法一二三,城市更新办法亮点,-,拆除重建类的三个突破,二、改造实施主体的选择谁说了算？,业主说了算，充分发挥市场的配置作用,1,、与更新范围土地、房屋权利人通过协,议形成单一权利主体,2,、协议可以是买卖、原地和异地安置、,作价入股合作开发,3,、协议的原则是平等、自愿的市场原则,7,城市更新办法一二三,城市更新办法亮点,-,拆除重建类的三个突破,三、采用哪种方式出让土地？,协议出让和公开市场招拍挂,1,、市场主体自行收购更新范围内物业，,形成单一主体后签订土地出让合同补充 协议或补签土地出让合同,2,、政府主导收购更新范围内物业后公开 市场招标、挂牌、拍卖出让土地使用权,8,城市更新办法一二三,拆除重建项目缴纳地价标准,一、城中村部分,新建建筑容积率在,2.5,及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在,2.5,至,4.5,之间的部分，按照公告基准地价标准的,20%,补缴地价；建筑容积率超过,4.5,的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。,城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地指标范围内的建成区域,。,9,城市更新办法一二三,拆除重建项目缴纳地价标准,一、城中村部分,1,、非农建设用地包括居住、工商、公建三类，其中工商用地每人,100,平方米，公建每户,200,平方米。,2,、非农建设指标内用地指规划国土部门历年来批准社区股份公司（居委会）的非农工商和公建用地。,10,城市更新办法一二三,拆除重建项目缴纳地价标准,二、旧屋村部分,现状占地面积,1.5,倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。,1993,年,7,月前已经形成的居住用途旧屋。,11,城市更新办法一二三,拆除重建项目缴纳地价标准,三、工业区改造,1,、改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原,有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的,50%,缴纳地价。,12,龙城天安数码城,13,城市更新办法一二三,拆除重建项目缴纳地价标准,三、工业区改造,2,、,改建为住宅、办公、商业等经营性用途,原有合法建筑面积以内,：,新建用途,-,原用途（公告基准地价）,增加建筑面积部分,：,市场评估地价,市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定 。,14,城市更新办法一二三,拆除重建项目缴纳地价标准,四、其他情形的用地,按照其改造后的功能以,公告基准地价,标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途剩余公告基准地价标准计算的地价,15,城市更新办法一二三,拆除重建项目缴纳地价标准,五、两个地价标准,1,、公告基准地价：,市政府按年度通告设定条件下的土地使用权平均市场价格,2,、市场评估地价,：市房地产评估中心按照评估时点对地块进行评估的土地使用权市场价格,16,XX,工业区拆除重建范围图,拆迁范围,30261,平方米，出让建设用地范围,17515,平方米，新建商业、住宅容积率,4.5,。,17,XX,工业区拆除重建应补地价,公告基准地价商住混合,1500,元,/,平方米，市场评估地价,6000,元,/,平方米：,一、按城中村用地计算，应缴地价为,17515,X,(4.5-2.5),X,1500,X,20,1051,（万）,二、按工业区升级计算，应缴地价为,32000,X,（,1500-373,）,+46817,X,6000,31696,（万）,18,XX,酒店拆除重建范围图,用地范围,29413,平方米，新建住宅容积率,3.6,，可售面积,96600,平方米。,19,XX,酒店拆除重建应补地价,公告基准地价住宅,1172,元,/,平方米：,一、按城中村用地计算，应缴地价为,29413,X,(3.6-2.5),X,1172,X,20,758,（万）,二、按其他用地计算，应缴地价为,96600X1172-31000X1550X0.65,8198,（万）,20,城市更新办法一二三,拆除重建项目实施基本工作程序,一、城市更新单元规划制定计划,二、,(,土地及房屋确权、登记,),三、城市更新单元规划的编制和报批,四、改造单位协议收购更新单元内物业,办理改,造实施主体确认,五、办理项目用地规划行政许可，补缴地价，,补签土地出让合同,六、更新项目开发建设,21,城市更新办法一二三,龙岗区拆除重建类项目推进三措施,一、由区政府出资土地整备，土地在公开市场招标、挂牌、拍卖出让土地使用权,1,、委托原村集体股份公司开展收购补偿安置工作,2,、土地净收益全部用于支持原村股份公司,3,、收购补偿程序按照公共设施用地拆迁程序,22,城市更新办法一二三,龙岗区拆除重建类项目推进三措施,二、引进企业资金共管,1,、原村集体股份公司引进企业改造的项目,2,、共同设立共管账户,3,、投入物业收购所需资金,23,城市更新办法一二三,龙岗区拆除重建类项目推进三措施,三、项目移交的公共设施用地适当补偿,1,、在区土地净收益限额内,2,、按公共基础设施拆迁标准（市政府,161,号令）,3,、扣减已优惠的地价,24,XX,工业区拆除重建项目适当补偿范围,25,XX,村拆除重建项目适当补偿范围,26,城市更新办法一二三,城市更新的其它问题,一、更新办法能否解决“钉子户”难题,二、城市更新办法是否三年有效,三、原农村集体住宅建成区按何种类型补缴地价,27,谢谢！,28,