万科对顺驰公司成本分析 (2)

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,顺驰公司成本分析,2004,年,12,月,1,日,1,、对比顺驰项目简介,2,、各项成本对比,3,、差异汇总,题,纲,一、对比顺驰项目简介：,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,单位：元,/M2,顺驰土地费用：,顺驰,万科,830,773,加权平均,结论：顺驰在土地获得成本上并不占优势,单位：元,/M2,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,万科土地费用：,单位：元,/M2,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,顺驰前期费用：,单位：元,/M2,顺驰,万科,160,177,加权平均,前期成本有差异？,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,万科前期费用：,1-1,、顺驰设计费用：,单位：元,/M2,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,1-2,、设计费用对比：,单位：元,/M2,顺驰住宅设计费约在,30-40,元之间，,万科的设计费约合,70,元,/M2,分析原因：,1,、多请国外设计公司；,2,、重复、修改设计、无效设计成本较高；,3,、需设计项目过多,常规：概念设计、方案设计、环境设计,其它：人防设计、照明设计、样板房装修、,配饰设计、水环境设计、人工湿地设计等等,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,2-1,、人防费用：,单位：元,/M2,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,2-2,、人防费,用对比：,单位：元,/M2,顺驰人防费用：,（,1,）区县项目及早期项目人防费经协调不发生费用，,（,2,）建地下车库项目较多，导致人防费较高,结论：,天津市项目的人防费用交纳存在可协调空间，天津万科可在此方面加强协调力度。,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,3-1,、小配套费用：,单位：元,/M2,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,3-2,、小配套费,用对比：,单位：元,/M2,顺驰小配套费用：,区县项目及早期项目小配套费经协调不发生费用，,近两年开发项目均已规范交纳此费用，未减免,结论：,随着政府部门对房地产业的逐渐规范，天津市内项目的小配套交纳将严格执行，在此项无协调空间。,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,顺驰主体成本：,单位：元,/M2,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,单位：元,/M2,顺驰,万科,1153,1329,简单算术平均,结论：万科建安成本较高,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,万科主体成本：,顺驰区内配套成本：,单位：元,/M2,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,单位：元,/M2,顺驰,万科,247,408,简单算术平均,区内配套成本差异很大？,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,万科区内配套成本：,1-1,供热：,单位：元,/M2,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,1-2,、供热费,用对比：,单位：元,/M2,顺驰供热费用：,（,1,）源头费：万科以往项目交费,77-82,元不等；而顺驰在此次分析的,14,个项目中，有九个项目未交纳,(,或含在地价款中,),，其余交费 额度在,45-80,元之间，在此收费项目上，明显有成本优势。,（,2,）区内费用：万科以往项目成本在,25-60,元之间，而顺驰此项成本 平均只有,22,元,/M2,，也具有成本优势。,（,3,）没有单独的热力入口装置,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,2-1,、气源基金：,单位：元,/M2,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,2-2,、气源基金,对比：,单位：元,/M2,此项政府收费标准为,20,元,/M2,，万科以往项目从未协调下浮过；而顺驰在此收费项目上，仅支出了,10,元,/M2,，有成本优势。,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,3-1,、智能化：,单位：元,/M2,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,3-2,、万科智能化：,单位：元,/M2,顺驰,万科,17,19,加权平均,成本相当,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,顺驰环境成本：,单位：元,/M2,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,万科环境成本：,单位：元,/M2,顺驰,万科,71,179,加权平均,环境成本差异很大？,各项成本对比,顺驰土地成本,前期成本,主体成本,区内配套,环境成本,顺驰销售费用单位成本：,单位：元,/M2,销售成本,对比：,单位：元,/M2,按加权平均计算，顺驰的销售费用每平米仅为,83,元,。而天津万科销售成本一般为,售价的,2.5-3%,，在此科目上，顺驰公司有一定的优势。,顺驰开发单位成本：,单位：元,/M2,万科开发成本：,单位：元,/M2,顺驰,万科,2625,3141,简单算术平均,开发成本差异约,500,元,顺驰总成本：,单位：元,/M2,平均,毛利,21%,三、主要差异对比：,单位：元,/M2,总结：,1,、设计费,:,根据项目定位合理选择设计师档次（国内普通设计师、国内知名设计师、港台设计师和国际 著名设计师）。,2,、人防费、供热费、气源基金等交费标准均有下调空间，万科应加强此方面的协调力度（此费用降低不会影响产品的品质）。,3,、主体、环境与顺驰成本差异较为突出，主要由于产品品质的提升，需研究产品品质增加对售价的影响比例。,谢 谢！,