国土资源部不动产登记中心《不动产登记暂行条例》解读(张富刚)课件

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,*,*,不动产登记暂行条例,解读,张富刚,国土资源部不动产登记中心,不动产登记暂行条例解读张富刚,一、,立法背景与工作过程,二、制度内容,解读,目 录,一、立法背景与工作过程目 录,第一部分 立法背景与工作过程,第一部分 立法背景与工作过程,不动产登记,立法背景,1,不动产登记工作回顾,2,立法背景与工作过程,不动产登记立法背景1不动产登记工作回顾2立法背景与工作过程,立法背景,1,1,、管理导向的现实障碍,2,、权利冲突的司法困境,立法背景11、管理导向的现实障碍,立法背景,2,物权法,（,2007,年）：,第,10,条第,2,款：,国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、,行政法规,规定。,第,246,条：,法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。,立法背景2物权法（2007年）：,不动产登记工作回顾,2,2015,年,11,月24日,条例发布,（,656,号令）,2,月,27,日,簿证统一,（,25,号文）,3,月,1,日,发放第一本,不动产权证,3,月,30,日,权籍调查,（,41,号文）,4,月,13,日,中编办,职责整合意见,（,50,号文）,8,月,3,日,信息平台,建设通知,（,90,号文）,8,月,29,日,登记与交易,衔接意见,（,90,号文）,不动产登记工作回顾22015年11月24日2月27日3月1日,提出加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度。,通知,要求，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责，出台并实施不动产统一登记制度，并于,2014,年,6,月底前出台不动产登记条例。,不动产登记工作回顾,2,准确把握中央大局！,国务院30,次常务会议决定，由国土资源部负责指导监督全不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”；行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。,提出加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度。 通知,不动产登记工作回顾,2,2014,年,1,月,21,日，中央编办关于整合不动产登记职责的通知（,134,号文）,指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作；会同林业局负责国务院确定的重点国有林区森林、林木、林地的登记发证；会同海洋局负责国务院批准项目用海、用岛的海域使用权和无居民海岛使用权的登记发证等。,制定不动产权属争议的调处政策,国土资源部,协同,国土资源部指导房屋登记工作。,农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以五年过渡期。过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权的统一登记工作。过渡期后，改由国土资源部负责指导农村土地承包经营权登记工作。,调处合同纠纷，协同调处权属纠纷等。,农 业 部,住房城乡建设部,配合国土资源部开展重点国有林区森林、林木、林地登记发证工作，,协同,国土资源部指导地方林权登记等工作。,协同调处权属纠纷等。,协助国土资源部开展国务院批准项目用海、用岛的海域使用权、无居民海岛使用权的登记工作。,协助,国土资源部指导地方实施海域、无居民海岛使用权登记造册等工作。,国家海洋局,国家林业局,各有关部门要及时研究提出修订有关法律法规的建议，,加快清理相关不动产,登记的规章和规范性文件,，,不动产登记工作回顾22014年1月21日，中央编办关于整合,不动产登记工作回顾,2,2014,年,2,月，,李克强总理在,建立不动产统一登记工作联席会议制度的请示,上批示：,不动产登记社会高度关注，机制成立后要认真履责，积极稳妥推进相关工作,。高丽副总理批示：,不动产登记首次整合到一个部门，国土资源部和相关部门一定要把握好,。,2014,年,2,月,24,日,，国务院正式批复同意建立由国土资源部牵头不动产登记工作部际联席会议制度，明确了主要职责、成员单位、工作规则、工作要求，标志着不动产登记工作协调机制正式建立并开始运行。,2014,年月,，不,动产登记工作第一次部际联席会议在国土资源部召开，标志着不动产统一登记工作正式启动。要从今年开始，通过基础制度建设、逐步衔接过渡、统一规范实施，力争用年左右时间全面建立不动产统一登记制度，用年左右时间运行统一的不动产登记信息管理平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询。,2015整合年2016发证年2017平台全面运行年,不动产登记工作回顾22014年2月，李克强总理在建立不动产,不动产登记工作回顾,2,2014,年,5,月,7,日,国土资源部办公厅关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知，明确指出在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。,国家层面不动产登记机构正式到位！,不动产登记工作回顾22014年5月7日国家层面不动产登记机构,不动产登记工作回顾,2,2015,年,2,月,12,日,，第三次部际联席会议召开，明确：,一是督导地方加快职责和机构整合，确保先行地区统一登记窗口设置到位，颁发统一证书准备就绪。,二是尽快颁布统一的登记簿册和证书，与,条例,实施同步启用。,三是抓紧健全,条例,配套制度并做好逐级培训，制定出台,条例,实施细则及不动产权籍调查指导意见。,四是加快信息平台建设，今年上线试运行，,2016,年拓展扩容，确保,2017,年全面运行。,五是完成国家层面统一登记窗口正式运行的技术准备工作。,做好条例正式实施的各项准备工作！,不动产登记工作回顾22015年2月12日，第三次部际联席会议,不动产登记工作回顾,2,2015,年,4,月,28,日，国务院第,90,次常务会，审议并原则通过了姜大明部长关于不动产统一登记工作进展情况汇报，明确三件事：,一是加快推进地方职责机构整合。,按年底完成的要求，明确地方政府责任，倒排时间。国土部和中编办开展督导调研；,国务院纳入地方政府的重点督察事项；,国家土地督察机构年底前开展一次专项督察。,二是完善配套规章规范。,抓紧出台实施细则，发布数据库标准等技术规范，,制定登记信息互通共享的办法和标准,。,三是正确引导社会舆论。,主动发声，及时回应社会关切。,不动产登记工作回顾22015年4月28日，国务院第90次常务,不动产登记工作回顾,2,姜大明部长做出重要批示，要求贯彻落实国务院第90次常务会有关决定，扎实做好相关工作。,一是制定,推动地方加快不动产登记职责机构整合工作方案,。,二是下发了,关于加快落实不动产登记职责机构整合工作任务的通知,（国土资电发,20,号文）。,三是开展多次的督导督察，部领导对重点地区进行督导。,四是建立动信息态联系机制，定期上报工作进展。,不动产登记工作回顾2姜大明部长做出重要批示，要求贯彻落实国务,不动产登记工作回顾,2,8,月,26,日，国土资源部和国家林业局在京举行国务院确定的,重点国有林区林权登记资料,和土地基础数据资料交接仪式。,11,月,9,日，举行,国务院批准项目用海用岛登记电子数据资料移送,暨网络开通仪式。国家海洋局向国土资源部正式移交,2002,年海域法实施以来至,2015,年,9,月,30,日国家海洋局办理的国务院批准项目用海用岛登记数据共,706,宗，并开通了部局之间的网络，实现了互联互通。,国家层面的不动产登记资料移交工作全部完成。,不动产登记工作回顾2 8月26日，国土资源部和国家林业局在京,不动产登记工作回顾,2,2015年10月14日,，第四次部际联席会议召开，要求：,一是加快推进地方职责机构整合，按照年底前完成市县级职责机构整合的要求，明确地方政府责任，倒排时间，加强对地方的指导支持和监督检查。,二是继续指导地方做好新证与旧证的有效衔接，坚持便民利民、“不变不换”原则，不得增加企业和群众负担。,三是进一步完善相关配套制度，尽快,启动不动产登记相关信息互通共享的办法和标准、不动产权属争议和相关确权政策,的研究制定工作。,四是抓紧上线试运行信息平台，积极推进重点城市接入信息平台并开展联调联试。,五是加强宣传引导，为不动产登记工作的顺利开展创造良好的舆论环境。,不动产登记工作回顾22015年10月14日，第四次部际联席会,第二部分,制度内容解读,第二部分 制度内容解读,制度顶层设计,一,条例及细则立法工作过程,二,核心制度内容解读,三,制度内容解读,制度顶层设计一条例及细则立法工作过程二核心制度内容解读三制度,不动产登记暂行条例实施细则,不动产登记暂行条例,不动产权属纠纷调处条例,中华人民共和国物权法,不动产登记技术规程,等,法律,法规,规章,规范性文件,不动产登记规范化建设指导意见等,行业标准,不动产登记数据库标准,等,技术规范,制度顶层设计,1,不动产登记法,？,不动产权利法,？民法典（2017）？自然资源产权制度改革？自然生态空间空间统一确权登记？,不动产登记暂行条例实施细则不动产登记暂行条例不动产,条例立法工作过程,2,国土资源部提交条例送审稿,2,条例公开征求意见,3,总理签署国务院第,656,号令，条例正式发布,4,2014,年,3,月,10,日,2014,年,7,月,15,日,2014,年,8,月,15,日,2014,年,11,月,24,日,地籍司和登记中心提出草案初稿,1,条例立法工作过程2国土资源部提交条例送审稿2条例公开征求意见,条例立法工作过程,2,第一阶段：研究攻关,2013年4月之前，开展了系列研究储备工作。,2013年4月，正式启动专题研究和立法起草。,（一）前期准备（2013.4）：,完成了国家、地方和域外关于不动产登记法律法规政策文件等资料以及历年不动产登记研究成果的收集、整理和汇编工作，并对其进一步消化吸收。,（二）联合研究（2013.5-7）：,与,高校,联合开展不动产登记条例起草研究工作，于7月底形成不动产登记条例（初稿）。,（三）研讨完善（2013.8-2014.1）：,组织召开了五次专家研讨会和座谈会，对不动产登记条例深入探讨，形成相对完善的条例结构和内容体系。,（四）攻关提交（2014.2,-2014.3,）：,在前期工作基础上，多次征求专家学者，特别是不同部门的有关不动产登记法律专家和地方同志的意见，形成不动产登记条例（建议稿）。,2014,年,3,月,10,日送法规司，进入内部立法程序。,条例立法工作过程2 第一阶段：研究攻关（一）前期准备（201,条例立法工作过程,2,2014年3月中下旬,，同步形成了专家建议稿和地方建议稿，共三版成果。,4月1日,，召开地方座谈会,5月14日,，条例草案征求了全国国土资源系统的意见。,5月23日,，召开了不动产登记部际联席会议法律小组座谈会，,7月11日,，国土资源部第三次部务会议审议条例送审稿，7月15日条例送审稿上报国务院。,7月30日,，国务院常务会议，讨论不动产登记暂行条例（征求意见稿），决定向社会公开征求意见。,8月15日,，,经批准法制办公开征求意见。,11月24日,，,总理签发国务院令，,2015,年3月1日实施。,第二阶段：立法过程,不动产登记条例爽约，未能在6月底前如期出台。,条例立法工作过程2 第二阶段：立法过程 不动产登记条例爽约,实施细则立法工作过程,2,第一轮征求意见（有关部门、地方国土部门和督察局）,2,第二轮征求意见（面向全社会）,3,部务会审议，原则通过,4,2014,年5月,201,5年1月,201,5年3月26日,201,5年6月,地籍司和登记中形成初稿,1,第二轮征求意见（面向全社会）,正式上报,国务院（将择机发布）,5,201,5年11月,实施细则立法工作过程2第一轮征求意见（有关部门、地方国土部门,立法的总体考虑,一,条例的体例结构,二,条例的制度内容,三,核心制度内容解读,立法的总体考虑一条例的体例结构二条例的制度内容三核心制度内容,立法的总体考虑,一,物权法,确立的不动产物权法律制度框架,第,6,条：,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。,（物权公示原则）,第,9,条：,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。,”,（不动产物权登记生效原则）,第,14,条：,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力,。,（不动产物权何时生效）,第,106,条：,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：,（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定,。,（善意取得）,立法的总体考虑一物权法确立的不动产物权法律制度框架第6条,立法的总体考虑,一,（一）以保护权利人合法权益，,维护交易安全为核心功能定位，明确不动产登记的基本规则为重要方向。尽可能淡化行政管理的色彩，着重突出不动产登记的基本功能。,（二）以,物权法,为依据，尊重实践和其他与不动产登记不冲突的现行立法。,条例,的起草始终贯穿,“,包容和创新,”,理念。以,物权法,的立法理念和基本制度为指导，在法律术语和具体制度设计上与,物权法,的规定基本保持一致，尊重其他法律的有关规定，吸收现行各类登记办法的有关内容，丰富登记的种类和内容。充分借鉴各地登记实践的有益做法和经验，对现行法律亟需修改的一些问题，按照先立后破的原则，在,条例,中做了创设性规定，力求立法能够顺应登记实践的新要求。,立法的总体考虑一（一）以保护权利人合法权益，维护交易安全为核,立法的总体考虑,一,（三）以宏观制度构架为主，兼顾具体制度内容及操作细节。,条例,以程序法为主，兼顾实体法。为高效利用立法资源，采取,“,抓大放小,”,的方式，明确重点，对于个别具体内容以授权立法的形式衔接，为出台细则和办法提供依据，对于申请登记应当提交的材料及其审核要求未过多涉及，留待条例的实施细则予以细化规定。,（四）以便民利民和保障交易安全为导向，落实实质上的统一登记。,条例,以统一不动产登记依据为抓手，力求实现其他三个统一，达到实质上的统一而非形式统一；,同时，规定了登记代理制度、登记信息查询、登记资料目录公示等制度，以方便企业和群众申请办理登记；,规定了登记人员制度,、到场申请、登记机构与有关部门信息联网等制度，方便登记机构高效开展登记审核工作，最大限度保证登记内容的真实性和市场交易安全，方便,群众办理。,立法的总体考虑一（三）以宏观制度构架为主，兼顾具体制度内容及,条例的体例结构,二,总则,（第1-7条）,不动产登记簿,（第8-13条）,登记程序,（第,14-22,条）,登记信息共享与保护,（第,23-28,条）,法律责任,（第,29-32,条）,附则,（第33-35条）,组织规范,形式结构,实质结构,+,程序规范,条例的体例结构二 总则（第1-7条） 组织规范形式,细则的体例结构,二,总则,不动产登记簿,登记程序,不动产权利登记,其他登记,不动产登记资料的查询、,保护和利用,法律责任,附则,制度细化,形式结构,实质结构,+,操作规范,细则的体例结构二 总则 制度细化形式结构实质结构+,条例的基本制度构架,1,功能定位,2,法定原则,3,基本概念,8,不动产登记簿,9,登记程序,4,登记类型,10,信息共享保护,7,登记管辖,5,登记能力,11,法律责任,制度,内容框架,三,6,登记机构和人员,12,附 则,不动产权利登记,其他登记,+,条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记,功 能 定 位,1,不动产登记的性质：,行政行为说？民事行为说？双重属性说？,不动产登记是重要的物权公示方式，贯彻物权的公示公信原则，不创设新权利义务关系（意思自治），属于程序性行政行为。,（科学把握：调查,确权,登记,调处工作边界）,不动产登记在法律属性上有双重性，它既是登记机构实施的公法行为，也是对民事主体的物权归属产生重要影响的私法行为。针对前一属性，本条例侧重于,规范,，以促进登记机构依法行为；针对后一属性，本条例侧重于,保护,，维护合法权益。,功 能 定 位1,功 能 定 位,1,第,1,条,：,为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据,中华人民共和国物权法,等法律，制定本条例。,（,1,）整合不动产登记职责。,根据,国务院机构改革和职能转变方案,和国务院第,31,次常务会议确定的,“,四统一,”,精神，明确将土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部门的登记职责整合由一个部门负责。,将职责整合作为暂行条例的立法目的之一，旨在最大限度地消除分散登记的体制障碍，为不动产统一登记奠定制度基础，这是我国不动产登记立法过渡性特征的体现，也是,“,暂行,”,两字的体现。,功 能 定 位1第1条：（1）整合不动产登记职责。,功 能 定 位,1,（,2,）规范登记行为。,这是程序性规范的内在之义，也是落实四中全会精神的体现。通过程序规范，强化责任意识，使登记机构依法登记，确保登记结果的正当性和准确性，增强登记的严肃性、权威性和公信力。,条例,全文频繁使用,“,依法,”,、,“,应当,”,、,“,及时,”,等立法语言，其根本目的旨在更好地约束登记机构，规范登记行为。按照法定职责必须为的原则，不动产登记机构必须严格依法履责。,（,3,）方便群众。,通过整合登记职责，减少办证环节，减轻群众负担；合理设置登记程序和实现登记信息共享，方便群众,登记,申请和办理。,便民利民、高效服务是贯穿,条例,始终的一条重要主线，涉及登记申请、受理、登簿、发证以及信息共享与应用服务的工作全流程。,功 能 定 位1 （2）规范登记行为。,功 能 定 位,1,（,4,）保护权利人合法权益。,以,“,四统一,”,为抓手，保证各类不动产物权的归属和内容得到全面、准确的明晰和确认，以不动产登记的公信力为基础，保障权利人合法的不动产物权。这是,条例,的根本出发点和落脚点，更是,条例,立法的核心。,一直以来，社会上对,条例,的立法目的一直存在误解，与反腐、小产权房、房地产调控等等联系在一起。,不动产登记立法的核心功能和目的只有一个：就是保护权利人的财产权益，维护市场交易安全，绝非为了干预、增负或设卡。,简言之，职责整合是基本前提，保护权益是核心目的、规范管理是重要抓手，便民利民是工作准则。,功 能 定 位1 （4）保护权利人合法权益。 简,功 能 定 位,1,“不动产统一登记是,简政放权、转变职能、方便群众,的一项重大改革举措。”,不动产,登记,房地产市场,房地产税,反腐败,功 能 定 位1 “不动产统一登记是简政放权、转变职能、方,功 能 定 位,1,突出体现和贯彻落实,物权法,精神。,物权法,已经有明确规定的，本条例不再重复规定。,土地管理法,、,城市房地产管理法,等其他单行法律，符合不动产登记,“,四统一,”,原则的内容，也是,条例,的立法依据。对于其他单行法中与,“,四统一,”,原则不符的内容，将会作出统一的调整，以利于,条例,的实施。,关于立法依据,功 能 定 位1关于立法依据,条例的基本制度构架,1,功能定位,2,法定原则,3,基本概念,8,不动产登记簿,9,登记程序,4,登记类型,10,信息共享保护,7,登记管辖,5,登记能力,11,法律责任,条例的制度,内容,三,6,登记机构和人员,12,附 则,条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记,法 定 原 则,2,1,、工作原则,保护权益,（第,1,条）,严格管理,（第,4,条第,2,款）,方便群众,（第,4,条第,2,款）,2,、法律原则,统一登记原则,（第,4,条第,1,款）,合法登记原则,（第,2,条第,1,款）,申请登记原则,（第,14,条）,属地登记原则,（第,7,条）,稳定连续原则,（第,4,条第,2,款、第,3,款）,法 定 原 则21、工作原则2、法律原则,法 定 原 则,2,第,4,条：,国家实行不动产统一登记制度。,不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。,不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。,”,严格管理原则：,规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力；,稳定连续原则：,保证物权稳定，条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效，已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受到影响。不动产登记职责整合和统一登记，不影响各部门继续行使其权属管理、交易管理等法定职责。,方便群众原则：,切实提高行政效率，减轻群众和企业负担，助力大众创业万众创新，,法 定 原 则2第4条：国家实行不动产统一登记制度。严格管理,法 定 原 则,2,一体登记原则：,房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。（,房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当以土地、海域为基础一体登记，建设用地使用权、海域使用权与该土地、海域范围内的房屋等建筑物、构筑物所有权应当一并办理转移登记、抵押登记、查封登记；土地或者海域上的房屋等建筑物、构筑物未一并登记的，不动产权利人应当在办理转移登记或者变更登记时一并申请登记。）,（以符合登记条件为前提）,连续登记原则：,未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，法律、行政法规另有规定的除外。,（预告登记、预查封登记等例外）,属地登记原则：,不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。,（国务院批准用岛用海和国有重点林区等例外）,依申请登记原则：,不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及实施细则另有规定的除外。,（如依职权登记、依嘱托登记）,法 定 原 则2一体登记原则：房屋等建筑物、构筑物和森林、林,条例的基本制度构架,1,功能定位,2,法定原则,3,基本概念,8,不动产登记簿,9,登记程序,4,登记类型,10,信息共享保护,7,登记管辖,5,登记能力,11,法律责任,条例的制度,内容,三,6,登记机构和人员,12,附 则,条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记,基 本 概 念,3,第2条,：,本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。,本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。,关于贯彻执行,中华人民共和国民法通则,若干问题的意见,第,186,条规定：,“,土地、附着于土地的建筑物及其定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。,”,担保法,第,92,条规定：,“,本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。,”,基 本 概 念3第2条： 关于贯彻执行中华人民共和国民法,条例的基本制度构架,1,功能定位,2,法定原则,3,基本概念,8,不动产登记簿,9,登记程序,4,登记类型,10,信息共享保护,7,登记管辖,5,登记能力,11,法律责任,条例的制度,内容,三,6,登记机构和人员,12,附 则,条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记,登 记 类 型,4,第3条,：,不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。,以权利为线索、 以形态为补充,条例最大程度地吸收和整合了目前涉及不动产登记的行政法规和部门规章有关不动产登记类型的规定，针对,物权法,有关不动产物权的设立、变更、转移和注销的规定，规定了不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等登记类型。,针对涉及不动产权利及登记的事项，规定了更正登记、异议登记、预告登记、查封登记（预查封登记）等登记类型。,登 记 类 型 4第3条：以权利为线索、 以形态为补充,登 记 类 型,4,首次登记的界定与适用,不动产首次登记是指不动产权利第一次登记。,明确总登记、初始登记、设立登记的关系。,细则规定：,市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。,依照前款规定办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。,登 记 类 型4首次登记的界定与适用,登 记 类 型,4,变更登记界定与适用,指因权利人的姓名或者名称、身份证类型或身份证明号码发生变更，不动产的所在街道或门牌号等坐落、名称、用途、面积等自然状况发生变更，不动产权利期限、来源等权利状况发生变化等,不涉及不动产权属转移,而进行的登记。,（一）权利人的姓名、名称、身份证或者户口簿等类型、身份证或者户口簿等号码发生变更的,;,（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况变更的；,（三）不动产权利期限、来源等权利状况发生变化的；,（四）同一权利人分割或者合并不动产的；,（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；,（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；,（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；,（八）,共有性质发生变更的；,（九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。,下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：,登 记 类 型4变更登记界定与适用（一）权利人的姓名、名,登 记 类 型,4,转移登记界定及适用,指因买卖、互换、赠与、继承、受遗赠等原因导致不动产权属发生转移而进行的登记。,（一）买卖、互换、赠与不动产的；,（二）以不动产作价出资（入股）的；,（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；,（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；,（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；,（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；,（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；,（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；,（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；,（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。,因下列情形导致不动产权属发生转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：,登 记 类 型4转移登记界定及适用（一）买卖、互换、赠与,登 记 类 型,4,注销登记界定及情形适用,指因不动产权利消灭而进行的登记。,（一）不动产灭失的；,（二）权利人放弃不动产权利的；,（三）因不动产被依法没收、征收或者收回的；,（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使不动产权利消灭的；,（五）法律、行政法规规定的其他情形。,注意：不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。,有下列情形之一的，应当办理注销登记：,登 记 类 型4注销登记界定及情形适用（一）不动产灭失的,条例的基本制度构架,1,功能定位,2,法定原则,3,基本概念,8,不动产登记簿,9,登记程序,4,登记类型,10,信息共享保护,7,登记管辖,5,登记能力,11,法律责任,条例的制度,内容,三,6,登记机构和人员,12,附 则,条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记,登 记 能 力,5,第5条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：,（一）集体土地所有权；,（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；,（三）森林、林木所有权;,（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；,（五）建设用地使用权；,（六）宅基地使用权；,（七）海域使用权；,（八）地役权；,（九）抵押权；,（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。,登 记 能 力5 第5条 下列不动产权利，依照本条例的规定办,所有权,用益物权,担保物权,不动产物权体系,土地所有权,建筑物构筑物所有权,国有建设用地使用权,集体建设用地使用权,划拨国有土地使用权,出让国有土地使用权,租赁国有土地使用权,作价出资或入股国有土地使用权,土地承包经营权,建设用地使用权,宅基地使用权,地役权,国家土地所有权,集体土地所有权,建筑物区分所有权,海域使用权,矿业权,渔业权,农地承包经营权,林地使用权,草地使用权,探矿权,采矿权,水域滩涂养殖权？,无居民海岛使用权？,抵押权,一般抵押权,最高额抵押权,森林或林木使用权,森林或林木所有权,取水权？经营权？-,所有权用益物权担保物权不动产物权体系土地所有权建筑物构筑物所,登 记 能 力,5,物权法之前，民法通则担保法土地管理法城市房地产管理法农村土地承包法森林法草原法渔业法海域使用管理法等法律中包含了相当数量的不动产物权及其登记规范。,物权法第条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。” 物权法中的不动产物权包括：土地的国家所有权和集体所有权、建筑物区分所有权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、抵押权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权等。,实践中，存在权利冲突和交错、其他权利扩容纳入等问题的应对。 与自然资源产权制度改革精神和方向的契合？ 信托登记？农用地的使用权？水域滩涂养殖权？取水权？探矿权？采矿权？,登 记 能 力5 物权法之前，民法通则担保法土,条例的基本制度构架,1,功能定位,2,法定原则,3,基本概念,8,不动产登记簿,9,登记程序,4,登记类型,10,信息共享保护,7,登记管辖,5,登记能力,11,法律责任,条例的制度,内容,三,6,登记机构和人员,12,附 则,条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记,登记机构和人员,6,第6条,国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。,县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。,不动产登记机构的统一是前提和基础。国务院机构改革和职能转变方案和国务院第31次常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。要求由国土资源部负责指导、监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台,“,四统一,”,。,厘清主管,部门与,实施主体之间的关系。,登记机构和人员6 第6条 国务院国土资源主管部门负责指导、监,登记机构和人员,6,不动产登记机构为县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。如：县人民政府确定由该县国土资源局负责不动产登记工作，则县国土资源局为该县不动产登记机构，登记簿证加盖,“,县国土资源局不动产登记专用章,”,。各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的不动产登记局（处、科、股），不能作为不动产登记机构。国土资源主管部门直属的事业单位可以经授权办理具体的不动产登记事务，但不能作为不动产登记机构对外行使行政职能。不动产登记机构应当按规定尽快刻制并启用,“,不动产登记专用章,”,。,重要变化：,登记机构是部门，不再是人民政府。,国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知,截止11月6日，,省级层面,已,完成职责整合,；,市县层面，,已有270个市（州）完成市级职责整合，其中226个市（州）完成了行政机构整合；1895个县（区）完成县级职责机构整合，其中1510个县（区）完成了行政机构整合。市县职责整合数分别占全国市县总数的81%、66%。,登记机构和人员6 不动产登记机构为县级以上人民政府依法确,登记机构和人员,6,第11条,：,“,不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。,不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。,”,不动产登记人员与机构息息相关。登记生效主义为原则，登记对抗为例外的制度模式下，登记岗位的特殊性以及提高不动产登记人员素质的迫切性，决定了进入不动产登记人员队伍的门槛应具有相当的高度。,类型：,土地登记持证上岗人员、房屋登记官及其他不动产登记工作从业人员。,目标：,打造一支专业化、高水平的不动产登记专业队伍。,登记机构和人员6 第11条： 不动产登记人员与机构息息相关。,登记机构和人员,6,关于不动产登记人员的界定,承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规，具备与其岗位相适应的不动产等方面的专业知识。,国土资源部会同有关部门组织开展对承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员的考核培训。,下一步，制定登记人员管理办法，确保平稳衔接过渡和规范管理。,细化登记人员的考核、培训及管理等。,登记机构和人员6下一步，制定登记人员管理办法，确保平稳衔接过,条例的基本制度构架,1,功能定位,2,法定原则,3,基本概念,8,不动产登记簿,9,登记程序,4,登记类型,10,信息共享保护,7,登记管辖,5,登记能力,11,法律责任,条例的制度,内容,三,6,登记机构和人员,12,附 则,条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记,登 记 管 辖,7,第,7,条第,1,款,：,“,不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。,”,物权法第10条第1款规定：,“,不动产登记，由不动产登记机构办理。,”,尊重现实、体现统一，以属地登记为原则，分级登记为例外。,属地管辖所指向的不动产登记机构具有唯一性：即不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构。,土地管理法实施条例第4条规定,“,设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。,”,未涉及国有土地登记管辖，实践中做法多样。,为了便于实践操作，规定,“,直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记,”,。,登 记 管 辖7第7条第1款：物权法第10条第1款规定：,登 记 管 辖,7,跨区域不动产登记管辖的特别规范：,分别办理、协商办理和指定办理,细则：,不动产登记机构依照条例第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型,等登记结果告知,不动产所跨区域的其他不动产登记机构。,第,7,条第,2,款,：,“,跨县级行政区域的不动产的登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。,”,登 记 管 辖7 跨区域不动产登记管辖的特别规范：分别办理、,登 记 管 辖,7,国家级不动产登记的特殊管辖,鉴于此类国有资产的特殊保护以及保障和服务功能，依据现行法律规定，国家对这些不动产实行特殊的管理。,考虑到这些不动产在我国不动产登记中一直采用分级管辖登记原则的历史，在坚持属地登记原则的基础上，对这些特殊不动产的登记管辖作特别规范，有利于更好地保护国有资产，保持不动产登记工作的连续性和稳定性。,第,7,条第,3,款,：,“,国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。,”,登 记 管 辖7国家级不动产登记的特殊管辖第7条第3款：,登 记 管 辖,7,国家级不动产登记的特殊管辖,会同办理？参照办理？授权立法,国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。,国务院批准的项目用海、用岛的登记，由国土资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。,中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，,依照,国土资源部,在京,中央国家机关用地土地登记办法等规定办理。,登 记 管 辖7国家级不动产登记的特殊管辖,条例的基本制度构架,1,功能定位,2,法定原则,3,基本概念,8,不动产登记簿,9,登记程序,4,登记类型,10,信息共享保护,7,登记管辖,5,登记能力,11,法律责任,条例的制度,内容,三,6,登记机构和人员,12,附 则,条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记,不动产登记簿,8,第,8,条第,1,、,2,款规定,：,“,不动产以不动产单元为基本单位进行登记。,不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。,”,国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知,（国土资发,201525,号 ）明确规定,:,（一）自,2015,年,3,月,1,日起，全面启用统一的不动产登记簿证样式。不动产登记簿证样式包括,不动产登记簿,、,不动产权证书,、,不动产登记证明,和,不动产登记申请审批表,，具体样式、内容及使用填写说明见附件。,（二）,不动产登记簿,由不动产登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用。,不动产登记机构可以结合地方实际，针对不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不得随意减少登记簿的内容。,（三） 各省（区、市）国土资源主管部门（不动产登记主管部门）要加强对不动产登记簿证使用情况的监管。采取检查、指导等多种方式监督不动产登记簿证在本区域的规范使用。,不动产登记簿设置,不动产登记簿8第8条第1、2款规定：“不动产以不动产单元为基,不动产登记簿,8,第,8,条第,1,款规定,：,“,不动产单元具有唯一编码。,”,细则关于,不动产单元的界定,不动产单元是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。,没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。,有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及,森林、林木,定着物与土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。,前款所称房屋，包括独立成幢、有固定界限的封闭空间，以及区分,套、,层、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。,国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知（国土资发201541号）对不动产单元的编码规则做了详细规定。,不动产单元,不动产登记簿8第8条第1款规定：“不动产单元具有唯一编码。”,不动产登记簿,8,第,8,条第,3,款规定：不动产登记簿应当记载以下事项：,（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；,（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；,（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；,（四）其他相关事项。,登记簿记载的对象包括：不动产自然状况、权利信息（包括所有权、用益物权、担保物权）、涉及不动产权利限制（如预告登记、查封登记等）、提示的事项（如异议、补证或换证等）。,登记簿内容,不动产登记簿8第8条第3款规定：不动产登记簿应当记载以下事项,不动产登记簿,8,统一体现物的编成原则。对于土地承包经营权采取人的编成原则的做法进行技术衔接处理。,以宗地和宗海为单位编成，彰显以土地和海域为基础的原则，可以实现无缝衔接和本底全覆盖。,登记簿编成,不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。,不动产登记簿8统一体现物的编成原则。对于土地承包经营权采取人,不动产登记簿,8,第,9,条：,“,不动产登记簿可以采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。,不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。,”,随着信息技术的发展，不动产登记簿页的电子化是大势所趋，故要求以采取电子介质为优先原则，并与纸质簿页并存，这已为国内外经验所证明。鉴于传统纸介质不动产登记簿页仍有存在价值，,故不宜采用一刀切的方式强制推行电子化方式,。也延续,土地登记办法,第,15,条第,3,款、,房屋登记办法,第,24,条第,2,款的经验。登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。,采用电子介质的地区，应按照登记簿的样式，对现有登记信息系统进行升级改造或系统重构开发，采用菜单式组合、固定电子表格等方式制作登记簿。,采用纸质介质的地区，应按照统一登记的模式，采用活页等方便增页和编订的方式制作登记簿。,登记簿介质,不动产登记簿8第9条：“不动产登记簿可以采用电子介质，暂不具,不动产登记簿,8,规范登记机构行为，强化登记簿管理是重要的立法精神。,不动产登记事项一经登入登记簿，就具有法律效力，非经法定程序，其中的记载事项不为任何人、也不因任何原因而改变。除依法予以更正登记外不得修改登记事项，更正登记程序的启动以登记错误为前提。,重点把握好,准确、完整和清晰,的法定要求。,登记簿管理,第,10,条：,“,不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。,任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。,”,不动产登记簿8规范登记机构行为，强化登记簿管理是重要的立法精,不动产登记簿,8,一是明确登记簿的责任主体，落实专人负责制。在,物权法,基础上，进一步要求登记机构指定专人负责不动产登记簿的保管。同时，强调登记机构必须建立健全安全责任制度，予以法定化，便于登记簿保管工作的常态化、制度化。,二是充分考虑纸质介质登记簿的特性，提出具体安全保护的措施要求。登记机构应当建立符合安全保护要求的专门场所，存放登记簿和权籍图等登记原始资料。除法律、行政法规另有规定或者为避免遭受损害外，不得将登记簿携出登记机构。,登记簿保管,第,12,条：,“,不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。,采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。,采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。,”,不动产登记簿8一是明确登记簿的责任主体，落实专人负责制。在,不动产登记簿,8,三是主动适应信息化时代网络安全的要求，从软件和硬件上明确电子介质登记簿的防护措施，要求采取信息网络安全防护措施，应对各类网络安全风险（黑客入侵等），确保登记簿资料的安全运行管护，保证电子数据安全。,任何单位和个人不得擅自复制或篡改电子介质不动产登记簿信息。各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。,登记簿保管,第,12,条：,“,不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。,采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。,采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。,”,不动产登记簿8三是主动适应信息化时代网络安全的要求，从软件和,不动产登记簿,8,这是比较法视角下的通行做法，台湾等均进行了制度规范。,由于登记簿是不动产物权归属和内容的根据，一旦灭失或者损坏，将给权利人及利害关系人带来不测和损害，故而，本条明确登记簿的修复、重造等重建机制，以确保不动产及其权利状况有据可查。,物权法第16条规定：,“,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。,”,不动产登记簿及权籍图由不动产登记机构永久保存。借鉴台湾做法。重造包括补造和重造等方式，四川汶川地震时期的做法就是重造的实践（,国土资源部办公厅关于做好灾后地籍档案恢复和土地登记工作的通知（国土资厅发,2008113,号）,）,不动产登记辖区会因行政区域更改等原因而变更，由此导致不动产登记机构管辖区域发生变化时，需要进行登记簿移转，这是属地登记的内在要求。,登记簿保存和移交,条例第13条,：,“,不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。,行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。,”,不动产登记簿8这是比较法视角下的通行做法，台湾等均进行了制度,条例的基本制度构架,1,功能定位,2,法定原则,3,基本概念,8,不动产登记簿,9,登记程序,4,登记类型,10,信息共享保护,7,登记管辖,5,登记能力,11,法律责任,条例的制度,内容,三,6,登记机构和人员,12,附 则,条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记,登记一般程序,9,1.,依申请的程序,申请受理审查、决定 审查决定,办理,2.,依嘱托的程序,嘱托受理审查办理,3.,依职权的程序,我国不动产登记具有物权变动效力，具有公示性和公信力，登记的真实性与准确性非常重要，而程序的合法性和合理性，将为登记内容的准确性提供保障。,登记一般程序91.依申请的程序2.依嘱托的程序3.依职权的程,登记一般程序,9,申请,受理,审核,登簿,发证,登记已经完成,(,物权法,第,14,条,),登记一般程序9申请受理审核登簿发证登记已经完成,登记一般程序,9,登记申请,第,14,条第,1,款：,“,因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请,”,。,（一）申请原则：双方申请是原则，单方申请是例外,条例,第,14,条第,1,款明确了双方申请为原则，