营改增变局与房地产企业应对策略课件

,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,11/11/2018,#,“营改增”变局,与房地产企业对策,“营改增”变局,1,第,1,讲,“营改增”的,基础作用与过程,第 1 讲“营改增”的,2,中国宏观经济与社会发展,中国宏观经济态势,1,、经济新常态,2,、供给侧改革,金融政策,降低利率，调整汇率，互联网金融崛起,财税政策,财政体制调整,+,“营改增”,+,“个税改革”,2016-4-24,4,中国宏观经济与社会发展 中国宏观经济态势2、供给侧改革,3,商业模型与战略规划,商业模式,1,、商业模式就是盈利模式,2,、商业模式就是适应市场的运作方式,3,、商业模式就是业务与财务的结合模式,【案例】“营改增”对企业的战略影响,（,1,）产业调整：第三产业的发展，轻资产,（,2,）产业链相互配合：利润切割,+,增值税抵扣制,（,3,）创造新产业模式：旅游、服务、文化,2016-4-24,5,商业模型与战略规划商业模式1、商业模式就是盈利模式2、商业,4,多元思维与混合战略,多元思维与混合战略,1,、多元思维,【案例】万达集团的转型：与时俱进,地产业,-,商业,-,金融业,-,服务业,-,体育业,-,文化产业,商机：“互联网,+,”,2,、实业与金融的融合,金融的放大效应,实业的根基与价值创造,2016-4-24,6,多元思维与混合战略多元思维与混合战略【案例】万达集团的转型,5,一、营改增的基础作用与过程,第一产业：,农业,基本免税,第二产业：,工业（制造业）,缴纳增值税；,建筑业,缴纳营业税,7,一、营改增的基础作用与过程 第一产业：农业基本免税7,6,一、营改增的基础作用与过程,第三产业：,商业,缴纳增值税；,除商业外的第三产业（交通运输业、邮电通,信业、部分现代服务业（含文化体育业）,缴纳营业税，已改为缴纳增值税；,除商业外的第三产业（金融保险业、娱乐业,、,生活服务业、转让无形资产、,销售不动,产,）,缴纳营业税，面临“营改增”；,8,一、营改增的基础作用与过程 第三产业： 除商业外的第三产,7,“,营改增”背景,1,2011,年，经国务院批准，财,政部、国家税务总局联合下发营,业税改增值税试点方案。,“营改增”背景12011年，经国务院批准，财政部、国家税务总,8,“营改增”试点方案,财政部国家税务总局关于印发营业税改征增,值税试点方案的通知（财税,2011,110,号）,（一）改革试点的主要税制安排,1.,税率,在现行增值税,17%,标准税率和,13%,低税率基础上，,新增,11%,和,6%,两档低税率。租赁有形动产等适用,17%,税率，交通运输业、,建筑业等适用,11%,税率，,其他部分现代服务业适用,6%,税率。,2016-4-24,10,“营改增”试点方案 财政部国家税务总局关于印发营业税改征,9,“营改增”试点方案,2.,计税方式,交通运输业、建筑业、邮电通信业、现,代服务业、文化体育业、,销售不动产和转,让无形资产，原则上适用增值税一般计税,方法。,金融保险业和生活性服务业，原则上适,用增值税简易计税方法。,2016-4-24,11,“营改增”试点方案 2.计税方式交通运输业、建筑业、邮电通,10,“营改增”背景,1,按照中华人民共和国国民经济和社会发展,第十二个五年规划纲要确定的税制改革目标，,到“十二五”末（即,2015,年底）完成重要税改项,目,-,增值税“扩围”。,即“扩大增值税征收范围，相应调减营业税,等税收”，,实务中简称“营改增”。,“营改增”背景1按照中华人民共和国国民经济和社会发展第十二,11,“营改增”的进程,2,2016,年,5,月,1,日,2015.6.1,电信服务业,2014.1.1,铁路运输和邮政服务业,2013.8.1,“营改增”范围已推广到全国试行,2012.12.1,天津、浙江、湖北,，交通运输业和部分现代服务业,012.11.1,福建、广东,，交通运输业和部分现代服务业,2012.10.1,江苏、安徽,，交通运输业和部分现代服务业,2012.9.1,北京,，交通运输业和部分现代服务业,2012.1.1,上海,，交通运输业和部分现代服务业,“营改增”的进程22016年5月1日2015.6.1 电信服,12,“,营改增”的行业,3,交通运输业,邮,政,业,电,信,业,部分现代服务业,“营改增”的行业3交通运输业部分现代服务业,13,4,“营改增”扩围的行业,生活,服务业,4 “营改增”扩围的行业生活,14,“,营改增”的目的,5,消除重复性征税,减轻企业税负,调整产业结构,有利于完善税制,“营改增”的目的5 消除重复性征税,15,十二届全国人大三次,会议，李克强作政府,工作报告称：,“营改增”的形势,6,2015,年力争全面完成,“营改增”，提请修,订税收征管法。,十三届人大：,2016,年,5,月,1,日，全面实施,“营改增”,十二届全国人大三次“营改增”的形势62015年力争全面完成十,16,第一步,，,2014,年继续实,行营改增扩大范围；,第二步,，,2015,年基本实,现营改增全覆盖；,第三步,，进一步完善增,值税税制；,“营改增”的形势,6,求是杂志,2014,年,5,月,刊登李克强总理文章,关于深化经济体制改革的,若干问题,第四步,，完善增值税中,央和地方分配体制；,第五步,，实行增值税立,法。,营改增的五步曲,第一步，2014年继续实“营改增”的形势6求是杂志201,17,财政部部长楼继伟：,2015,年营改增方案要推,广到生活服务业、金融,业、不动产业等行业。,由于不动产的形态不同，,有买的，有租的，有水,坝，有公路，几乎涉及,到所有的企业甚至个人，,很复杂，所以说“营改,增”方案肯定要出来，,但不敢说哪天要推出。,“营改增”的形势,6,财政部部长楼继伟：“营改增”的形势6,18,1,“营改增”看上去很美！,1 “营改增”看上去很美！,19,两种计税方法,1,一般计税方法：,应纳税额,=,销项税额,-,进项税额,-,上期留抵,一般纳税人,简易征收：,应纳税额,=,销售额,征收率,简易计税方法：,应纳税额,=,销售额,3%,小规模纳税人,免征,【,2014,】,57,号公告,月销售额不超过,3,万,两种计税方法1一般计税方法：一般纳税人简易征收：简易计税方法,20,一般纳税人认定标准,2,“分别核算”,只要有一项,达到认定标准，即可转为,一般纳税人。之后，所有,业务按一般纳税人处理。,工业企业,生产加工收入,商业企业,商品销售收入,一般纳税人,营改增四大行业,房地产、建筑收入,一般纳税人认定标准2“分别核算”只要有一项工业企业生产加工收,21,“营改增”之特殊事项,境内的概念,（一）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源,使用权除外）的,销售方或者购买方,在境内；,（二）,所销售或者租赁,的不动产在境内；,（三）,所销售,自然资源使用权的自然资源在境内；,（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。,2016-4-24,23,“营改增”之特殊事项境内的概念（一）服务（租赁不动产除外）,22,“营改增”之特殊事项,不属于境内的情形,下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：,（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在,境外发生的服务。,（二）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在,境外使用的无形资产。,（三）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在,境外使用的有形动产。,（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。,2016-4-24,24,“营改增”之特殊事项不属于境内的情形下列情形不属于在境内销,23,“营改增”之特殊事项,不征增值税的项目,1.,根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务,，属于用于公益事业的服务。,2.,存款利息。,3.,被保险人获得的保险赔付。,4.,房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开,发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。,5.,在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、臵换等方,式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负,债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动,产、土地使用权转让行为。,2016-4-24,25,“营改增”之特殊事项 不征增值税的项目1.根据国家指令无偿,24,混合销售,兼,营,3,两,项,增,值,税,交通运输,混,合,销,售,11%,商品销售,收派服务,6%,业,务,兼营的三分法：分签合同、分开发票、分别核算,混合销售 兼 营3两交通运输混11%商品销售6% 业务兼营的,25,混合销售,兼,营,3,一,增,一,营,两,项,业,务,混,合,销,售,销售食品,餐饮服务,3%,5%,混合销售 兼 营3一混销售食品3%,26,混合销售,兼,营,3,增,营,合,一,货物销售,建筑劳务,17%,兼,营,3%,业,务,混合销售 兼 营3增货物销售17%兼3% 业务,27,“营改增”之特殊事项,兼营,废除混业经营概念,试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资,产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算,适用不同税率或者征收率的销售额，,未分别核算销售额的,，按照以下方法适用税率或者征收率：,（,1,）兼有不同税率的经营业务，从高适用税率。,（,2,）兼有不同征收率的经营业务，从高适用征收率。,（,3,）兼有不同税率和征收率的经营业务，从高适用税率或,征收率。,2016-4-24,29,“营改增”之特殊事项 兼营 废除混业经营概念试点纳税人销售,28,“营改增”之特殊事项,混合销售,一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。,从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混,合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体,工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。,本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个,体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，,并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。,2016-4-24,30,“营改增”之特殊事项 混合销售一项销售行为如果既涉及服务又,29,第,2,讲,“营改增”新政（一）,房地产销售,第 2 讲“营改增”新政（一）,30,房地产业“营改增”新政,销售不动产,销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活,动。这是房地产业很重要的一个税目。,转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让,在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让,建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用,权的，按照销售不动产缴纳增值税。,2016-4-24,32,房地产业“营改增”新政 销售不动产销售不动产，是指转让不动,31,房地产业“营改增”政策,【概念】不动产，是指不能移动或者移动后会引起,性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。,建筑物：包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供,居住、工作或者进行其他活动的建造物。,构筑物：包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。,2016-4-24,33,房地产业“营改增”政策【概念】不动产，是指不能移动或者移动后,32,房地产业“营改增”新政,一、房地产企业一般纳税人销售不动产,1.,销售开发的房地产项目,（,1,）销售其开发的房地产项目（选择简易计,税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价,款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付,的土地价款后的余额为销售额。,【思考】：计算销售额时如何扣除土地价款？,2016-4-24,34,房地产业“营改增”新政一、房地产企业一般纳税人销售不动产（1,33,房地产业“营改增”新政,销售额,=,（全部价款,+,价外费用,-,当期允许抵扣的土,地价款）,/,（,1+11%,）,当期允许抵扣的土地价款,=,（当期销售房地产项目,建筑面积,/,房地产项目可供销售建筑面积）支付的,土地价款,2016-4-24,35,房地产业“营改增”新政销售额=（全部价款+价外费用-当期允许,34,房地产业“营改增”新政,【案例】：青龙房地产公司销售房地产单价为,8880,元,/,平方米（含税价），目前已经销售,1,万平,方米。土地价款分摊到每平方米可售面积的单位,成本为,3330,元。请计算已售项目部分的销售额与,销项税额。,2016-4-24,36,房地产业“营改增”新政【案例】：青龙房地产公司销售房地产单价,35,房地产业“营改增”新政,【案例,1,】：青龙房地产公司销售房地产单价为,8880,元,/,平方米（含税价），目前已经销售,1,万平,方米。土地价款分摊到每平方米可售面积的单位,成本为,3330,元，请计算已售项目部分的销售额与,销项税额。,2016-4-24,37,房地产业“营改增”新政【案例1】：青龙房地产公司销售房地产单,36,房地产业“营改增”新政,（,2,）销售自行开发的房地产老项目,【适用政策】：可以选择适用简易计税方法，按,照,5%,的征收率计税。,【注释】：房地产老项目，是指建筑工程施工,许可证注明的合同开工日期在,2016,年,4,月,30,日,前的房地产项目。,【思考】：房地产开发商销售老项目，可以采用,一般计税方法吗？,2016-4-24,38,房地产业“营改增”新政（2）销售自行开发的房地产老项目【注释,37,房地产业“营改增”新政,（,2,）销售自行开发的房地产老项目,【简易计税方法】：纳税人可以选择简易计税方法，以取得,的全部价款和价外费用，按照,5%,的征税率计税。,【税务评论】：与营业税税率政策一致，,但税负减少了。,【一般计税方法】：纳税人应以取得的全部价款和价外费用,，按照,3%,的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所,在地主管税务机关进行纳税申报。,（税率？土地款？）,【思考】：若不动产所在地与机构所在地一致，应该如何计,税呢？,2016-4-24,39,房地产业“营改增”新政（2）销售自行开发的房地产老项目【简易,38,房地产业“营改增”新政,2.,销售取得或自建的不动产,（,1,）销售,2016,年,4,月,30,日前取得的不动产,（,2,）销售,2016,年,5,月,1,日后取得的不动产,（,3,）销售,2016,年,4,月,30,日前自建的不动产,（,4,）销售,2016,年,5,月,1,日后自建的不动产,【思考】：如何计税？,2016-4-24,40,房地产业“营改增”新政2.销售取得或自建的不动产（1）销售2,39,房地产业“营改增”新政,一般纳税人销售其取得或自建的不动产（含房地产企业）,纳税人,/,企业,不动产来源,取得,取得或自建时间,计税方法与税基、税率,一般纳税人,（房地产企业）,2016,年,4,月,30,日前,（可以选择）,简易计税方法,差额征税、,5%,征收率,一般纳税人,（房地产企业）,取得,2016,年,5,月,1,日后,一般计税方法,全额征税、差额预缴、全额,申报，,11%,税率,一般纳税人,（房地产企业）,自建,自建,2016,年,4,月,30,日前,（可以选择）,简易计税方法,全额征税、,5%,征收率,一般纳税人,（房地产企业）,2016,年,5,月,1,日后,一般计税方法,全额征税、全额预缴,5%,征收,率,2016-4-24,41,房地产业“营改增”新政一般纳税人销售其取得或自建的不动产（含,40,营改增变局与房地产企业应对策略课件,41,营改增变局与房地产企业应对策略课件,42,营改增变局与房地产企业应对策略课件,43,营改增变局与房地产企业应对策略课件,44,营改增变局与房地产企业应对策略课件,45,营改增变局与房地产企业应对策略课件,46,营改增变局与房地产企业应对策略课件,47,营改增变局与房地产企业应对策略课件,48,营改增变局与房地产企业应对策略课件,49,营改增变局与房地产企业应对策略课件,50,营改增变局与房地产企业应对策略课件,51,营改增变局与房地产企业应对策略课件,52,营改增变局与房地产企业应对策略课件,53,营改增变局与房地产企业应对策略课件,54,营改增变局与房地产企业应对策略课件,55,营改增变局与房地产企业应对策略课件,56,营改增变局与房地产企业应对策略课件,57,营改增变局与房地产企业应对策略课件,58,营改增变局与房地产企业应对策略课件,59,营改增变局与房地产企业应对策略课件,60,营改增变局与房地产企业应对策略课件,61,房地产业“营改增”新政,3.,可以选择简易计税方法但选择一般计税方法,的特殊情形,（,1,）销售,2016,年,4,月,30,日前取得的不动产,（,2,）销售,2016,年,4,月,30,日前自建的不动产,（,3,）房地产开发企业的一般纳税人销售老项,目,【思考】：可以采用一般计税方法吗？,2016-4-24,42,房地产业“营改增”新政3.可以选择简易计税方法但选择一般计税,62,房地产业“营改增”新政,3.,可以选择简易计税方法但选择一般计税方法的,特殊情形,（,1,）销售,2016,年,4,月,30,日前取得的不动产,适用一般计税方法的，全额计税，差额预缴，,预征率,5%,。,（,2,）销售,2016,年,4,月,30,日前自建的不动产,适用一般计税方法的，全额计税，全额预缴，,预征率,5%,。,2016-4-24,43,房地产业“营改增”新政3.可以选择简易计税方法但选择一般计税,63,房地产业“营改增”新政,3.,可以选择简易计税方法但选择一般计税方法的,特殊情形,（,3,）房地产开发企业销售老项目,适用一般计税方法计税的，全额征税，差额预,缴，预征率,3%,。最终在机构所在地进行纳税申报,，税率,11%,，但允许以全部价款和价外费用扣除,土地价款后的余额为销售额。,2016-4-24,44,房地产业“营改增”新政3.可以选择简易计税方法但选择一般计税,64,房地产业“营改增”新政,【案例,2,】：联合房地产为一般纳税人，,2014,年,5,月,31,日购入一栋办公大楼作为固定资产，购买价,2000,万元，,2016,年,5,月,31,日因企业调整战略将,该栋办公大楼转让，转让价格为,2520,万元。联合,房地产转让该栋办公大楼的增值税选择简易计税,方法（契税,3%,，折旧年限,20,年，净残值为,0,）。,【思考】请作出购入、转让办公大楼的应纳税额,及账务处理。（采用简易计税方法）,2016-4-24,45,房地产业“营改增”新政【案例2】：联合房地产为一般纳税人，2,65,房地产业“营改增”新政,【分析】：,（,1,）,2014,年,5,月,31,日购入时,契税,=2000*3%=60,（万元）,借：固定资产办公大楼,2060,贷：银行存款,2060,（,2,）,2014,年,6,月,1,日,2016,年,5,月,31,日累计折旧,累计折旧,=2060/20*2=206,（万元）,借：管理费用,-,固定资产折旧,206,贷：累计折旧,206,2016-4-24,46,房地产业“营改增”新政【分析】：（1）2014年5月31日购,66,房地产业“营改增”新政,（,3,）,2016,年,5,月,31,日转让时,a.,借：固定资产清理,1854,累计折旧,206,贷：,固定资产办公大楼,2060,b.,转让时增值税销项税额,=,（,2520-2060,）,/,（,1+5%,）,*5%=21.90,（万元）,借：银行存款,2520,贷：应交税费应交增值税（销项税额）,21.90,固定资产清理,2498.10,2016-4-24,47,房地产业“营改增”新政（3）2016年5月31日转让时累计折,67,房地产业“营改增”新政,借：固定资产清理,贷：营业外收入,c.,缴纳增值税,644.10,644.10,借：应交税费应交增值税（已交税金）,21.90,贷：银行存款,21.90,（,4,）转让办公大楼的企业所得税,=644.10*25%=161.03,（万元）,2016-4-24,48,房地产业“营改增”新政借：固定资产清理644.10借：应交税,68,房地产业“营改增”新政,a.,计提转让办公大楼企业所得税,借：所得税费用,161.03,贷：应交税费应交所得税,161.03,b.,缴纳企业所得税,借：应交税费应交所得税,161.03,贷：银行存款,161.03,2016-4-24,49,房地产业“营改增”新政a. 计提转让办公大楼企业所得税借：所,69,房地产业“营改增”新政,【案例,3,】：联合房地产为一般纳税人，,2014,年,5,月,31,日购入一栋办公大楼作为固定资产，购买价,2000,万元，,2016,年,5,月,31,日因企业调整战略将,该栋办公大楼转让，转让价格为,2520,万元。联合,房地产转让该栋办公大楼的增值税选择一般计税,方法。（契税,3%,，折旧年限,20,年，净残值为,0,，,该企业没有当期进项税额。）,【要求】：计算转让办公大楼的增值税。,2016-4-24,50,房地产业“营改增”新政【案例3】：联合房地产为一般纳税人，2,70,房地产业“营改增”新政,【分析】：,契税,=2000*3%=60,（万元）,（,1,）转让时向不动产所在地主管地税机关预缴税,款。预缴增值税应纳税额,=,（,2520-2060,）,/,（,1+11%,）,*5%=20.72,（万元）,（,2,）向机构所在地主管国税机关申报纳税,申报增值税应纳税额,=,当期销项税额,-,当期进项税,额,-,当月预缴税额,=2520/,（,1+11%,）,*11%,0,20.72,=229.01,（万元）,2016-4-24,51,房地产业“营改增”新政【分析】： 契税=2000*3%=60,71,房地产业“营改增”新政,【案例,4,】：联合房地产为一般纳税人，,2014,年,5,月,31,日自建一栋办公大楼作为固定资产，成本,2000,万元，,2016,年,5,月,31,日因企业调整战略将,该栋办公大楼转让，转让价格为,2520,万元。联合,房地产转让该栋办公大楼的增值税选择简易计税,方法。（折旧年限,20,年，净残值为,0,。）,要求：计算转让办公大楼的增值税。,2016-4-24,52,房地产业“营改增”新政【案例4】：联合房地产为一般纳税人，2,72,房地产业“营改增”新政,【分析】：转让时增值税销项税额,=,2520/,（,1+5%,）,*5%=120,（万元）,2016-4-24,53,房地产业“营改增”新政【分析】：转让时增值税销项税额=201,73,房地产业“营改增”新政,【案例,5,】：联合房地产为一般纳税人，,2014,年,5,月,31,日自建一栋办公大楼作为固定资产，成本,2000,万元，,2016,年,5,月,31,日因企业调整战略将,该栋办公大楼转让，转让价格为,2520,万元。联合,房地产转让该栋办公大楼的增值税选择一般计税,方法。（折旧年限,20,年，净残值为,0,，该企业没,有当期进项税额。）,【要求】：计算转让办公大楼的增值税,2016-4-24,54,房地产业“营改增”新政【案例5】：联合房地产为一般纳税人，2,74,房地产业“营改增”新政,【分析】：（,1,）转让时向不动产所在地主管地税,机关预缴税款。,预缴增值税应纳税额,=,2520/,（,1+11%,）,*5%=113.51,（万元）,（,2,）向机构所在地主管国税机关申报纳税,申报增值税应纳税额,=,当期销项税额,-,当期进项税,额,-,当月预缴税额,=2520/,（,1+11%,）,*11%,0,113.51=136.22,（万元）,2016-4-24,55,房地产业“营改增”新政【分析】：（1）转让时向不动产所在地主,75,房地产业“营改增”新政,【特殊情形】：预售房产,房地产开发企业预售所开发的房地产项目，在,收到预收款时按照,3%,的预征率预缴增值税。,应纳税款,=,预收款,/,（,1+,适用税率或征收率）,3%,2016-4-24,56,房地产业“营改增”新政【特殊情形】：预售房产房地产开发企业预,76,房地产业“营改增”新政,【特殊情形,2,】：销售跨省不动产,一般纳税人跨省销售与机构所在地不在同一省,（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，,在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于,已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通,知不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂,停预缴增值税。,2016-4-24,57,房地产业“营改增”新政【特殊情形2】：销售跨省不动产一般纳税,77,房地产业“营改增”新政,【特殊情形,3,】：退还多缴的营业税,“营改增”试点之日前已缴纳营业税，“营改,增”试点后因发生退款减除营业额的，应当向原,主管地税机关申请退还营业税。,2016-4-24,58,房地产业“营改增”新政【特殊情形3】：退还多缴的营业税“营改,78,房地产业“营改增”新政,【特殊情形,4,】：稽查补税,试点纳税人纳入“营改增”试点之日前发生的,应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，,应按照营业税政策规定补缴营业税。,2016-4-24,59,房地产业“营改增”新政【特殊情形4】：稽查补税试点纳税人纳入,79,房地产业“营改增”新政,二、房地产企业小规模纳税人销售不动产的情形,1.,销售其自行开发的房地产项目,（,1,）销售其自行开发的房地产老项目,按照,5%,的征收率计税。,（,2,）销售其自行开发的房地产新项目,按照,5%,的征收率计税。,2016-4-24,60,房地产业“营改增”新政二、房地产企业小规模纳税人销售不动产的,80,房地产业“营改增”新政,二、房地产企业小规模纳税人销售不动产的情形,2.,销售其取得的不动产,差额征税，征收率,5%,，差额预缴,3.,销售其自建的不动产,全额征税，征收率,5%,，全额预缴,2016-4-24,61,房地产业“营改增”新政二、房地产企业小规模纳税人销售不动产的,81,房地产业“营改增”新政,三、个体工商户销售购买的住房,1.,北上广深以外地区,（,1,）个人将购买不足,2,年的住房对外销售的，,按照,5%,的征收率全额缴纳增值税；,（,2,）个人将购买,2,年以上（含,2,年）的住房对,外销售的，免征增值税。,2016-4-24,62,房地产业“营改增”新政三、个体工商户销售购买的住房（1）个人,82,房地产业“营改增”新政,2.,北上广深政策,（,1,）个人将购买不足,2,年的住房对外销售的，,按照,5%,的征收率全额缴纳增值税；,（,2,）个人将购买,2,年以上（含,2,年）的非普通,住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款,后的差额按照,5%,的征收率缴纳增值税；,（,3,）个人将购买,2,年以上（含,2,年）的普通住,房对外销售的，免征增值税。,2016-4-24,63,房地产业“营改增”新政2.北上广深政策（1）个人将购买不足2,83,房地产业“营改增”新政,四、其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（,不含其购买的住房）,1.,差额征税，征收率为,5%,。,【思考,1,】：个人出售自建房征税：按照小规模,自建房出售处理，全额按照,5%,的征收率计税。,【思考,2,】：个人出售住房，适用于减免税政策,。同上述个体工商户政策。,【注意】：个人不能成为一般纳税人，是小规模纳税人,2016-4-24,64,房地产业“营改增”新政四、其他个人销售其取得（不含自建）的不,84,第,3,讲,“营改增”新政（二）,房地产出租和投资,第 3 讲“营改增”新政（二）,85,房地产业“营改增”新政,房地产租赁：融资租赁服务,+,经营租赁服务,一、融资租赁服务,1.,概念：具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。,2.,出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入,有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权,属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，,承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出,租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。,2016-4-24,66,房地产业“营改增”新政房地产租赁：融资租赁服务+经营租赁服务,86,房地产业“营改增”新政,3.,按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租,赁服务和不动产融资租赁服务。,4.,融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税。,5.,经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的,试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外,费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利,息）、发行债券利息和车辆购臵税后的余额为销售额。,6.,不动产租赁适用税率为,11%,。,2016-4-24,67,房地产业“营改增”新政3.按照标的物的不同，融资租赁服务可分,87,房地产业“营改增”新政,二、经营租赁服务,1.,概念：在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用,且租赁物所有权不变更的业务活动。,2.,按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租,赁服务和不动产经营租赁服务。,3.,将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的,广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租,赁服务缴纳增值税。,2016-4-24,68,房地产业“营改增”新政二、经营租赁服务1.概念：在约定时间内,88,房地产业“营改增”新政,二、经营租赁服务,4.,车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过,闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。,5.,水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于经营租,赁。（注释：不配备操作人员或机组人员，不承担运输过程,中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。）,【案例】：,花卉租赁服务,属于“现代服务经营租赁服务”。,2016-4-24,69,房地产业“营改增”新政二、经营租赁服务4.车辆停放服务、道路,89,（五）租赁服务,6.,不动产租赁服务的税务处理,（,1,）一般纳税人出租其,2016,年,4,月,30,日前取得的不动产,，可以选择适用简易计税方法，按照,5%,的征收率计算应纳,税额。纳税人出租其,2016,年,4,月,30,日前取得的与机构所在,地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不,动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行,纳税申报。,应预缴税款,=,含税销售额,/,（,1+5%,）,x,5%,2016-4-24,70,（五）租赁服务6.不动产租赁服务的税务处理（1）一般纳税人出,90,房地产业“营改增”新政,二、经营租赁服务,6.,不动产租赁服务的税务处理,（,2,）公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速,公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按,3%,的征收率计算应纳税额。,试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合,同开工日期在,2016,年,4,月,30,日前的高速公路。,2016-4-24,71,房地产业“营改增”新政二、经营租赁服务6.不动产租赁服务的税,91,房地产业“营改增”新政,二、经营租赁服务,6.,不动产租赁服务的税务处理,（,3,）一般纳税人出租其,2016,年,5,月,1,日后取得的、与机构所,在地不在同一县（市）的不动产，应按照,3,的预征率在不,动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳,税申报。,2016-4-24,72,房地产业“营改增”新政二、经营租赁服务6.不动产租赁服务的税,92,房地产业“营改增”新政,二、经营租赁服务,6.,不动产租赁服务的税务处理,（,4,）小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住,房），应按照,5%,的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机,构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法,在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进,行纳税申报。,2016-4-24,73,房地产业“营改增”新政二、经营租赁服务6.不动产租赁服务的税,93,房地产业“营改增”新政,二、经营租赁服务,6.,不动产租赁服务的税务处理,（,5,）其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照,5%,的征收率计算应纳税额。,（,6,）个人出租住房，应按照,5%,的征收率减按,1.5%,计算应,纳税额。,2016-4-24,74,房地产业“营改增”新政二、经营租赁服务6.不动产租赁服务的税,94,（五）租赁服务,二、经营租赁服务,7.,出租,2016,年,4,月,30,日前已取得的不动产（过渡政策）,适用一般计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用，,按照,3%,的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在,地主管税务机关纳税申报。,应预缴税款,=,含税销售额,/,（,1+11%,）,x,3%,2016-4-24,75,（五）租赁服务二、经营租赁服务7.出租2016年4月30日前,95,房地产业“营改增”新政,二、经营租赁服务,8.,一般纳税人出租取得的与机构所在地不在同一省（自治,区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地纳,税申报时，计算的应纳税额小于计算的应纳税额小于已预,缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发,生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停,预缴增值税。,2016-4-24,76,房地产业“营改增”新政二、经营租赁服务8.一般纳税人出租取得,96,房地产业“营改增”新政,二、经营租赁服务,9.,试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已,缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应,当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。,10.,试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因,税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定,补缴营业税。,2016-4-24,77,房地产业“营改增”新政二、经营租赁服务9.试点纳税人发生应税,97,房地产业“营改增”新政,房地产投资：视同销售,一、增值税,1.,不动产投资视同销售，按照公允价值计算转让所得，计算,缴纳增值税。税率为,11%,。需要考虑过渡政策。,取得不动产：包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、,自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企,业自行开发的房地产项目。,开发不动产：房地产企业开发建造的不动产项目。,2016-4-24,78,房地产业“营改增”新政房地产投资：视同销售一、增值税1.不动,98,房地产业“营改增”新政,房地产投资：视同销售,二、企业所得税,计算不动产投资转让所得，计算缴纳企业所得税。,三、土地增值税,不动产投资，房地产企业需要缴纳土地增值税，非房地产,企业不需要缴纳土地增值税。,四、契税,不动产投资需要缴纳契税。,2016-4-24,79,房地产业“营改增”新政房地产投资：视同销售计算不动产投资转让,99,房地产业“营改增”政策,旧货销售,1.,一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取,得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。,销售额,=,含税销售额,/,（,1+3%,）,应纳税额,=,销售额,x 2%,2.,小规模纳税人销售旧货,销售额,=,含税销售额,/,（,1+3%,）,应纳税额,=,销售额,x 2%,2016-4-24,80,房地产业“营改增”政策旧货销售1.一般纳税人销售自己使用过的,100,第,4,讲,“营改增”新政（三）,成本、采购进项税,第 4 讲“营改增”新政（三）,101,一、交通运输服务,交通运输业：利用运输工具将货物或者旅客送,达目的地，使其空间位臵得到转移的业务活动。,包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输,服务和管道运输服务。一般纳税人税率为,11%,。,1.,陆路运输服务,2.,水路运输服务,3.,航空运输服务,4.,管道运输服务,2016-4-24,82,一、交通运输服务 交通运输业：利用运输工具将货物或者旅客送,102,一、交通运输服务,【税收筹划】,1.,混合销售业务,2.,取得合规发票，非常关键。,3.,合同与发票及结算一致。,2016-4-24,83,一、交通运输服务【税收筹划】1.混合销售业务2.取得合规发票,103,二、邮政服务,邮政服务：,中国邮政集团公司及其所属邮政企业提供邮,件寄递、邮政汇兑和机要通信等基本服务的业务活动。,包括邮政普遍服务、邮政特殊服,务和其他邮政服,务。,具体内容：（一）邮政普遍服务：是指函件、包裹等,邮件寄递，以及邮票发行、报刊发行和邮政汇兑等业务活动,。（二）邮政特殊服务：是指义务兵平常信函、机要通信、,盲人读物和革命烈士遗物的寄递等业务活动。（三）其他邮,政服务：是指邮册等邮品销售、邮政代理等业务活动。,2016-4-24,84,二、邮政服务邮政服务：中国邮政集团公司及其所属邮政企业提供,104,二、邮政服务,邮政服务一般纳税人按,11%,税率征收增值税，,小规模纳税人按,3%,征收率征收增值税。,中国邮政集团公司及其所属邮政企业提供的邮政,普遍服务和邮政特殊服务免征增值税。,2016-4-24,85,二、邮政服务邮政服务一般纳税人按11%税率征收增值税，中,105,三、电信服务,电信服务：是指利用有线、无线的电磁系统或,者光电系统等各种通信网络资源，提供语音通,话服务，传送、发射、接收或者应用图像、短,信等电子数据和信息的业务活动。包括基础电,信服务和增值电信服务。,2016-4-24,86,三、电信服务 电信服务：是指利用有线、无线的电磁系统或20,106,三、电信服务,基础电信服务：是指利用固网、移动网、卫星、,互联网，提供语音通话服务的业务活动，以及出,租或者出售带宽、波长等网络元素的业