房地产开发用地取得

,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,单击此处编辑母版标题样式,房地产经营与管理,第,5,章 房地产开发用地的取得,第一节,概述,第二节,房地产开发用地的取得方式,第三节,开发建设中的农地征收,第四节,开发建设中的城市房屋拆迁,第,1,页,/,共,51,页,本章复习题,1.,解释我国目前的土地制度。,2.,简述土地利用总体规划的编制。,3.,房地产开发用地的取得方式。,4.,评价土地招拍挂出让模式。,5.,举例说明土地使用权转让在现实中的表现。,6.,农地征收的特点及审批。,7.,开发商取得增量、存量国有土地使用权的途径及成本。,8.,城市房屋拆迁的工作程序。,9.,城市房屋拆迁补偿及安置方式。,10.,思考房地产开发企业在征地拆迁过程中可能遇到的困难。,第,2,页,/,共,51,页,第一节 概述,1.,我国的土地制度,社会主义公有制,1,）国有土地有偿使用制度,2,）土地用途管制制度,3,）保护耕地的制度,4,）城市土地储备制度,土地收购储备,：城市政府通过设立的,专门机构，统一负责行政区域内土地,整理、征用、收购、储备以及土地交易,等活动的一种工作制度。,限制农用地转为建设用地，控制建设用地,总量，对耕地实行特殊保护。,第,3,页,/,共,51,页,第一节 概述,1.,我国的土地制度,土地所有权,城市市区的土地属于国家所有,城市郊区和农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有,宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有,第,4,页,/,共,51,页,第一节 概述,1.,我国的土地制度,土地使用权,国有土地和农民集体所有的土地，可以依法交付给单位或者个人使用。,第,5,页,/,共,51,页,第一节 概述,2.,土地利用总体规划和土地利用年度计划,土地利用总体规划,在一定规划区域内，,各级人民政府,根据国民经济和社会发展对土地的需求，以及当地的自然、经济和社会条件，对该地区范围内的全部土地的开发、利用、整治、保护等方面所作的,长期,的、,战略性,的总体布局和统筹安排。,期限一般为,1015,年,第,6,页,/,共,51,页,第一节 概述,2.,土地利用总体规划和土地利用年度计划,年度土地利用计划,根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。,第,7,页,/,共,51,页,第一节 概述,3.,房地产开发用地的含义,一宗（片）位于,城市规划区,的，适合房地产开发企业进行基础设施和房屋建设使用的,国有土地,。,第,8,页,/,共,51,页,第一节 概述,4.,城市用地的分类,居住用地（,R,）,类 别,说 明,一类（,R,1,）,市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以低层住宅为主,二类（,R,2,）,市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以多、中、高层住宅为主,三类（,R,3,）,市政公用设施比较齐全，布局不完整，环境一般，或住宅与工业等用地有混合交叉的用地,四类（,R,4,）,以简陋住宅为主,第,9,页,/,共,51,页,第一节 概述,4.,城市用地的分类,工业用地（,M,）,1,）,一类工业用地,：基本无干扰和污染的工业用地,2,）,二类工业用地,：有一定干扰和污染的工业用地,3,）,三类工业用地,：严重干扰和污染的工业用地,第,10,页,/,共,51,页,第一节 概述,4.,城市用地的分类,公用设施用地（,C,）,1,）,行政办公类,：政府、党派、企事业管理等办公用地,2,）,商业金融业类,：超市、宾馆、度假村、银行等用地,3,）,科教文卫类,：图书馆、高校、博物馆、医院等用地,4,）,文物古迹类,：古建筑、革命遗址等用地,5,）,其他类,：宗教活动场所、社会福利院等用地,第,11,页,/,共,51,页,第一节 概述,4.,城市用地的分类,仓储用地（,W,）,绿地（,G,）,其他城市用地,返回,第,12,页,/,共,51,页,第二节 房地产开发用地的取得方式,1.,土地使用权出让,国家,将,国有土地使用权,在,一定年限,内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权,出让金,的行为,。,第,13,页,/,共,51,页,出让土地使用权的基本类型,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育,“,十一五,”,国家级规划教材,拍卖,招标,挂牌,协议,第,14,页,/,共,51,页,第二节 房地产开发用地的取得方式,1.,土地使用权出让,协议出让,招标出让,市,、,县,人民政府土地行政主管部门（出让人）发布,招标公告,，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据,投标结果,确定土地使用者的行为。,第,15,页,/,共,51,页,招标出让土地使用权的基本特征,程序规范,全方位开放，透明度高,公平、客观,交易双方一次成交,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育,“,十一五,”,国家级规划教材,第,16,页,/,共,51,页,招标基本流程,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育,“,十一五,”,国家级规划教材,招标,投标,开标,评标,决标,签约,领证,第,17,页,/,共,51,页,第二节 房地产开发用地的取得方式,1.,土地使用权出让,拍卖出让,出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的,时间,、,地点,进行公开竞,价,，根据,出价结果,确定土地使用者的行为。,第,18,页,/,共,51,页,拍卖出让土地使用权的基本特征,必须有两个以上的买主,必须有不断变动的价格,必须有公开竞争的行为,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育,“,十一五,”,国家级规划教材,第,19,页,/,共,51,页,第二节 房地产开发用地的取得方式,1.,土地使用权出让,挂牌出让,出让人发布挂牌公告，按公告,规定的期限,将拟出让宗地的,交易条件,在指定的,土地交易场所,挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的,出价结果,确定土地使用者的行为。,第,20,页,/,共,51,页,第二节 房地产开发用地的取得方式,1.,土地使用权出让,挂牌出让,1,）只有一个竞买人，报价高于底价，成交,2,）有两个竞买人，价高者得（若报价相同，早报者得）,3,）无竞买人或报价均低于底价，不成交,4,）多个竞买人，组织现场竞价,第,21,页,/,共,51,页,挂牌基本流程,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育,“,十一五,”,国家级规划教材,公布挂牌,信息,竞买人,报价,确认报价,挂牌截止,现场竞价,签订,成,交确认书,保证金,处理,法律责任,第,22,页,/,共,51,页,第二节 房地产开发用地的取得方式,1.,土地使用权出让,招、拍、挂的对比,1,）都是公开竞争,2,）拍、挂是价高者得，招要综合考虑,3,）招、挂有一定期限，拍几乎是即时的,小结：,按国家规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等,各类经营用地，必须以招拍挂方式出让，在特殊情况下,才允许以协议方式出让,。,第,23,页,/,共,51,页,第二节 房地产开发用地的取得方式,2.,土地使用权（行政）划拨,县级以上人民政府,依法批准，在土地使用者缴纳,补偿、安置等费用,后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为,。,基本无偿，没有明确的使用期限,划拨土地有条件限制,划拨土地不能随意转让、出租和抵押,第,24,页,/,共,51,页,划拨土地使用权的基本特征,房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育,“,十一五,”,国家级规划教材,基本特征,行政性,无偿性,无期限性,流转限制性,第,25,页,/,共,51,页,第二节 房地产开发用地的取得方式,3.,土地使用权转让,土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为,。转让的方式包括出售、交换与赠与。,必须是出让的土地，转让属于土地二级市场行为,政府对未开发建设的土地转让活动有限制,两个合同，土地使用期限是剩余年限,转让价低于市场价，政府回购；反之，政府限制,要办理过户手续,返回,第,26,页,/,共,51,页,第三节 开发建设中的农地征收,1.,农地征收的含义,为了满足,公共利益,的需要和,城市规划建设,的需要，政府依靠,国家权力,强制转移农村集体土地,所有权,并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为,。,1,）政府行为，具有强制性,2,）应,妥善,安置被征地人员的,生产,和,生活,，给予经济补偿,3,）改变了,土地所有制,的性质,第,27,页,/,共,51,页,第三节 开发建设中的农地征收,2.,农地征收的审批,三种情况下的农地征收，由国务院审批：,1,）基本农田,2,）基本农田以外的耕地超过,35,公顷的,3,）其他土地超过,70,公顷的,其他情况下的农地征收，由省、自治区、直辖市人民政府审批，并报国务院备案。,办理征地审批手续前，应先办理农用地转用审批手续。,第,28,页,/,共,51,页,第三节 开发建设中的农地征收,3.,开发商取得,增量国有土地使用权,的途径及成本,根据,土地利用总体规划,和,土地利用年度计划,，城市人民政府办理,农用地转用,审批手续和,征地,审批手续，把集体所有制土地征收为国有土地，形成,增量土地的供应,。政府以,划拨生地,、,出让生地,、,出让熟地,三种方式供应给房地产开发企业,。,第,29,页,/,共,51,页,第三节 开发建设中的农地征收,3.,开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本,通过,划拨,方式取得,生地,使用权,1,）土地补偿费,国家征收集体所有的土地时，直接对农村集体经济组织支付的补偿费用，实质是对,土地收益,的补偿。,补偿标准,：该耕地被征收前,3,年平均年产值的,6,至,10,倍。,第,30,页,/,共,51,页,第三节 开发建设中的农地征收,3.,开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本,通过,划拨,方式取得,生地,使用权,2,）地上附着物及青苗补偿费,地上附着物,：房屋、农田水利设施（水井、沟渠）、树木、蔬菜大棚等,青苗,：尚不能收获的农作物，只补一季,第,31,页,/,共,51,页,第三节 开发建设中的农地征收,3.,开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本,通过,划拨,方式取得,生地,使用权,3,）安置补助费,国家征收农地时，为了妥善安排被征地单位的生产和群众的生活所支付的费用。,按照,需要安置的农业人口数,计算,每一个需要安置的农业人口（,每公顷,）的补助标准，为该耕地被征收,前,3,年平均年产值的,4,至,6,倍,。可根据实际提高补偿标准，但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不超过被征收前,3,年平均年产值的,15,倍,。,第,32,页,/,共,51,页,第三节 开发建设中的农地征收,3.,开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本,通过,划拨,方式取得,生地,使用权,4,）耕地占用税,5,）耕地开垦费,依据：,占用耕地补偿制度,“占多少、垦多少”,不开垦或开垦了不达标，要支付耕地开垦费（专款专用）,6,）新菜地开发基金,征收城市郊区的菜地、养殖水面时，支付的费用,7,）征地管理费,第,33,页,/,共,51,页,第三节 开发建设中的农地征收,【,例,】,某房地产开发企业拟取得某城市规划区内一农民集体所有制地块，建设经济适用房。该农民集体经济组织原耕地面积,80,公顷，农业人口,600,人，现征收,20,公顷。已知该地块被征收前,3,年每公顷年产值分别为,3,万元、,3.2,万元、,3.4,万元。经商定，土地补偿费为该耕地被征收前,3,年平均年产值的,8,倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前,3,年平均年产值的,5,倍，被征收土地上的地上附着物及青苗补偿费为,20,万元，征收耕地的耕地开垦费,60,万元。试求房地产开发企业支付的费用。,第,34,页,/,共,51,页,第三节 开发建设中的农地征收,3.,开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本,通过出让方式取得生地使用权,通过出让方式取得熟地使用权,政府委托,土地储备机构,进行征地补偿和土地开发，开发完成后，土地储备机构把熟地交给政府，政府再通过招拍挂的方式出让熟地（,土地出让金中实际已包含农地征收的税费,）,第,35,页,/,共,51,页,第四节 开发建设中的城市房屋拆迁,1.,城市房屋拆迁的含义及法治原理,取得,房屋拆迁许可证,的,拆迁人,，拆除城市规划区内,国有土地上,的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的,所有人或使用人,进行补偿或安置的行为,。,法治原理,：,无,公共利益,则无征收，无,合理补偿,则无征收，无征收、补偿则无拆迁,第,36,页,/,共,51,页,第四节 开发建设中的城市房屋拆迁,2.,城市房屋拆迁的相关主体,拆迁管理人,：房屋拆迁主管部门,拆迁人,：取得,房屋拆迁许可证,的单位,被拆迁人,：被拆迁房屋的所有权人,拆迁单位,：拆迁行为的实施单位,其他主体,：房屋使用权人、房屋,抵押权人,第,37,页,/,共,51,页,第四节 开发建设中的城市房屋拆迁,3.,城市房屋拆迁的工作程序,拆迁前期工作,调查核实,（征地范围、房屋丈量、人口调查）,逐户走访,编号,被拆迁人的具体要求,1,）,一次搬迁，永久安置,2,）,回迁，要求开发商解决临时居住问题,3,）,回迁，自己解决临时居住问题,4,）,放弃产权，货币补偿,第,38,页,/,共,51,页,第四节 开发建设中的城市房屋拆迁,3.,城市房屋拆迁的工作程序,确定拆迁计划和方案,第,39,页,/,共,51,页,第四节 开发建设中的城市房屋拆迁,3.,城市房屋拆迁的工作程序,申领 拆迁许可证,项目批准文件,建设用地规划许可证,国有土地使用权证,拆迁计划和拆迁方案,拆迁安置资金证明,第,40,页,/,共,51,页,第四节 开发建设中的城市房屋拆迁,3.,城市房屋拆迁的工作程序,发布拆迁公告,第,41,页,/,共,51,页,第四节 开发建设中的城市房屋拆迁,3.,城市房屋拆迁的工作程序,确定拆迁方式,签订拆迁补偿安置协议,实施拆迁,补偿安置方式、金额；,安置用房地点、面积；,搬迁期限,第,42,页,/,共,51,页,第四节 开发建设中的城市房屋拆迁,4.,城市房屋拆迁补偿,补偿对象,被拆除房屋及附属物的,所有权人,补偿范围,合法建筑,（含未超过期限的临时建筑）,第,43,页,/,共,51,页,第四节 开发建设中的城市房屋拆迁,4.,城市房屋拆迁补偿,货币补偿,拆迁人将,被拆除房屋的价值,以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。补偿额度一般委托专业的房地产估价机构确定。,房屋产权调换,拆迁人用自己,建造,或,购买,的产权房屋与被拆迁房屋进行产权调换。,第,44,页,/,共,51,页,第四节 开发建设中的城市房屋拆迁,4.,城市房屋拆迁补偿,特殊情况下的拆迁补偿,1,）有产权纠纷房屋的拆迁补偿,案例：,10,年前，甲卖房给乙，并签订合同，约定由乙承担过户全部费用，甲仅仅协助出手续和证明，但一直未办理过户手续。,8,年前，乙把房屋转让给丙，签订了房屋买卖合同，仍未过户。现在，房屋即将拆迁，甲要求补偿，与丙产生纠纷。,产权纠纷当事人先解决纠纷（,协商、调解或判决,），再补偿；如在一定期限内不能解决，拆迁人可按规定提出拆迁补偿方案，批准后实施拆迁,第,45,页,/,共,51,页,第四节 开发建设中的城市房屋拆迁,4.,城市房屋拆迁补偿,特殊情况下的拆迁补偿,2,）设有抵押权房屋的拆迁补偿,认定抵押的有效性,与抵押权人协商,有效,支付拆迁补偿款,同意解约,第,46,页,/,共,51,页,第四节 开发建设中的城市房屋拆迁,4.,城市房屋拆迁补偿,特殊情况下的拆迁补偿,3,）公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿,根据城市规划行政主管部门的要求进行重建或者进行货币补偿。,4,）违章建筑、临时建筑的拆迁,拆除违章建筑，不予补偿,拆除临时建筑，参考残存价值与剩余期限,第,47,页,/,共,51,页,第四节 开发建设中的城市房屋拆迁,4.,城市房屋拆迁补偿,拆迁纠纷的处理,处理方式,依法起诉,行政裁决,裁定、判决,仍拒绝搬迁,强制拆迁,第,48,页,/,共,51,页,第四节 开发建设中的城市房屋拆迁,5.,城市房屋拆迁安置,安置对象,：被拆除房屋及附属物的,使用权人,安置方式,：一次性安置、过渡安置。,安置费用,：搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费,第,49,页,/,共,51,页,第四节 开发建设中的城市房屋拆迁,6.,开发商取得存量国有土地使用权的途径及成本,通过划拨方式取得毛地使用权,1,）房屋拆迁补偿费用,2,）搬迁补助费,3,）临时安置补助费或周转房费用,4,）拆迁非住宅房屋造成停产（业）的补偿费用,5,）拆迁管理费,第,50,页,/,共,51,页,第四节 开发建设中的城市房屋拆迁,6.,开发商取得存量国有土地使用权的途径及成本,通过出让方式取得毛地使用权,通过出让方式取得熟地使用权,政府委托,土地储备机构,进行房屋拆迁和土地开发，开发完成后，土地储备机构把熟地交给政府，政府再通过招拍挂的方式出让熟地（,土地出让金中实际已包含房屋拆迁补偿安置费,）,返回,第,51,页,/,共,51,页,