第十章-物权法课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,物权法,物权法,1,序言,序言,2,房屋纠纷如何处理,家住门头沟永定某村的王某和谢某是一对夫妻，共同拥有一套商品房，2008年7月初夫妻双方因感情不和欲离婚。妻子谢某私自与刘某达成协议，以22万元将该房屋卖给刘某，双方签订了买卖合同但还没有办理过户登记手续。丈夫王某因不知晓此事，与吕某达成协议，将房屋以26万元卖出，并办理了过户登记手续。后因刘某要求交付该房屋与王某谢某发生了纠纷。,问：这两份房屋买卖合同是否有效，该房屋产权应归谁？,夫妻单方出卖共有房屋 ，合同无效但可善意取得,3,房屋纠纷如何处理家住门头沟永定某村的王某和谢某是一对夫妻，共,3,善意取得,物权法新规定让善良的买主们不再钱物两空。购买者只要善意购买，价格合理，应该登记的已经登记，不需要登记的已经交付，就可取得所有权。原所有权人无权要回，但可向无处分权人请求赔偿。,4,善意取得物权法新规定让善良的买主们不再钱物两空。购买者只要善,4,房屋纠纷如何处理,这两份房屋买卖合同均无效。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。依民法通则78条、民通意见第89条规定，共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。但善意第三人有偿取得该项财产的，应当维护第三人的权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。,5,房屋纠纷如何处理这两份房屋买卖合同均无效。在共同共有关系存续,5,房屋纠纷如何处理,本案中，王某谢某系夫妻，其共有房屋为夫妻共同共有财产，对夫妻共有财产的处分，应经过双方协商，取得一致意见后才能处分。谢某私自与刘某签订房屋买卖合同，王某私自与吕某签订房屋卖卖合同均未取得共有人对方的同意，故这两份房屋买卖合同均为无效合同。,6,房屋纠纷如何处理本案中，王某谢某系夫妻，其共有房屋为夫妻共同,6,房屋纠纷如何处理,但本案中的房屋所有权应归吕某。不动产的所有权变动以登记作为物权变动的方式，双方当事人先签订房屋买卖协议,随后又办理了不动产登记过户手续的情况下,不动产登记手续的完成标志着房屋所有权转移的实现。房屋所有权已办理过户登记于吕某，故所有权归吕某所有。共同共有中，共有人一方擅自处分财产的，虽然认定该行为无效，但第三人善意有偿取得该财产的，应当维护第三人的利益。吕某不知王某未与谢某协商而处分该房屋，为善意第三人，且支付了合理的价款，办理了房屋过户手续，应为该房屋的合法财产所有人。,7,房屋纠纷如何处理但本案中的房屋所有权应归吕某。不动产的所有权,7,物权在民法中的位置,物权在民法中的位置,8,德国民法典分为5编：,总则、债的关系法、,物权法,、亲属法、继承法。,德国民法典分为5编：,9,我国民法典2002年建议稿：,总则、,物权,、合同、人格权、婚姻、收养、继承、侵权责任、涉外民事关系的法律适用。,我国民法典2002年建议稿：,10,梁慧星建议稿：,第一编 总则,第二编 物权,第三编 债权总则,第四编 合同,第五编 侵权行为,第六编 亲属,第七编 继承,梁慧星建议稿：,11,王利明建议稿：,总则编、人格权编、亲属编、继承编、,物权编,、债权总则、合同编、侵权编,王利明建议稿：,12,为什么制定物权法,为什么制定物权法,13,史上最牛的钉子户,史上最牛的钉子户,14,月日晚22时39分，“孤岛”轰然倒塌。现场升腾起一阵烟尘，而“钉子户”事件给重庆乃至中国带来的影响也远未尘埃落定。,月日晚22时39分，“孤岛”轰然倒塌。现场升腾起一阵烟尘,15,物权法,第四条 国家、集体、私人,的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。,物权法,16,、“,史上最牛钉子户,”事件追踪,3月25日，吴苹在持续多日的“冷战”中首度表示愿意协商起，九龙坡区法院已组织吴苹与开发商6次调解。法院为此作了多方面工作。有时一天就有2次调解。3月26日，双方协商未果。3月27日，再次协商，双方分歧较大，在僵持状态中双方均表示拒绝与对方继续接触 ，吴苹提出面见区委书记郑洪。 月28日，在法院院长陪同下，郑洪见了吴苹。据披露，通过3个小时交谈，吴苹态度有了较大转变，为拆迁双方的协商取得突破性进展奠定了基础,。,2931日,，双方继续协商。,4月1日,，吴苹(其夫户主杨武的委托人)和开发商终于达成口头协议。知情人士透露，当晚，吴苹和其通话时承认，自己坚持不住了，打算妥协。,4月2日上午,，双方在没有政府官员在场的前提下，心平气和地开始谈判。下午,4：30,，吴苹终于在协议上签署了自己的名字，杨武自己走出房子，并拆除挂在房顶的国旗和2幅标语,、“史上最牛钉子户”事件追踪 3月25日，吴苹在持续多日的,17,德国司法独立的象征,德国司法独立的象征,18,斯普瑞格思先生的小楼,斯普瑞格思先生的小楼,19,斯普瑞格思先生的小楼,斯普瑞格思先生的小楼,20,In the 18th century, British Prime Minister William Pitt once said that wind or rain could enter a poor persons dilapidated home without permission, but the king could not, nor could his troops, unless permitted. .,In the 18th century, British P,21,“风能进，雨能进，,国王不能进”,世纪英国首相威廉皮特,“风能进，雨能进，世纪英国首相威廉皮特,22,第一编 物权法总论,第一编 物权法总论,23,第一节 物权法及其基本原则,第二节 物权的取得与保护,物权的客体,第一章 物权概述,第一节 物权法及其基本原则第一章 物权概述,24,第一节 物权的概念和特征,第一节,物权的概念和特征,第一节 物权的概念和特征 第一节,25,第一节 物权的概念和特征,一、物权的概念与特征,1.物权的定义：,物权法第2条第3款规定：,本法所称物权，是指,权利人,依法对,特定的物,享有,直接支配,和,排他的权利,，包括所有权、用益物权和担保物权。,第一节 物权的概念和特征一、物权的概念与特征,26,第一节 物权的概念和特征,2.物权的特征：,1）物权的主体是,特定的权利人,。,2）物权的客体主要是,特定的物,。,3）物权本质上是一种,支配权,，是,权利人对物的直接支配。,4）物权是,排他的,权利。,第一节 物权的概念和特征2.物权的特征：,27,第一节 物权的概念和特征,二、物权和债权的区别,.物权是,绝对权,和具有,排他性,的权利，而债权是,对人权,和,相对权,。,.物权是,支配权,，而债权是,请,求权,。,.物权具有,优先性,，债权是,平,等性的权利,。,第一节 物权的概念和特征二、物权和债权的区别,28,案例讨论：物权的优先权,甲将其一块手表抵押给乙（未办理抵押权登记）。后甲将手表送至丙处维修，因维修款争议被丙留置。此时，丙主张实行留置权，甲主张实行抵押权，同时甲的另外一个债权人丁也主张实现其债权。经查，甲除了手表外无其他值钱财产,。,问题：上述权利如何实现？,案例讨论：物权的优先权,29,甲,乙,丙,丁,抵押合同,维修合同,主张抵押权,主张留置权,主张债权,所有权,丁能主张对手表的权利吗？,甲乙丙丁抵押合同维修合同主张抵押权主张留置权主张债权所有权丁,30,物权相互之间的优先性,原则,：时间在先，权利在先 。,具体表现,：,优先享受权利,先物权压制后物权,例外：限制物权优先于所有权；费用性担保物权由于融资性担保物权 ；因政策因素，船舶优先权优于船舶抵押权 。,物权相互之间的优先性原则：时间在先，权利在先 。,31,4.物权具有,追击效力,，而债权只,能在特定,当事人之间,发生效力。,物权成立后，其标的物不论辗转流于何人之手，权利人均可追及标的物的所在，而直接支配该物 。,遇到善意取得和时效取得，则追及效力将被切断。,5物权是,公开化,的权利，而债权具,有,非公开性,。,6物权的设立采,法定主义,，而债权,的设立采,合同自由原则,。,7物权的客体主要是,有体物,，而债,权的主要以,行为作为客体,。,4.物权具有追击效力，而债权只,32,追及效力,案例讨论：,甲的自行车被乙盗窃，乙骑了一段时间后将车抛弃，丙拾得该车并赠与给丁，丁死亡后该车由戊继承，戊经营旧车商店，遂将该车卖给不知情的己,。,问题：该车的所有权归谁？,追及效力案例讨论：甲的自行车被乙盗窃，乙骑了一段时间后将车抛,33,甲,乙,丙,丁,戊,所有,盗窃,占有,抛弃、拾得,占有,赠与,占有,继承,占有,己,买卖,？,追及力？,甲乙丙丁戊所有 盗窃占有抛弃、拾得占有赠与占有继承占有己买卖,34,8保护方法的区别。,物权请求权：,返还原物、排除妨碍、恢复原状,债权保护方法：,一般为损害赔偿的方式。,8保护方法的区别。,35,三、物权的分类,所有权与定限物权,用益物权与担保物权,不动产物权、动产物权与权利物权,主物权与从物权,登记物权与不登记物权,意定物权与法定物权,民法上的物权与特别法上的物权,本权与占有,三、物权的分类所有权与定限物权,36,所有权与定限物权,所有权：又称自物权、完全物权，指得对标的物为永久全面支配之物权,定限物权：又称限制物权、不完全物权或他物权，指仅能于特定限度内，对标的物为支配的物权,所有权与定限物权 所有权：又称自物权、完全物权，指得对标的物,37,用益物权与担保物权,用益物权：支配标的物使用价值的物权。包括地上权（城市土地使用权），永佃权（农村土地承包经营权），地役权，典权等,担保物权：支配标的物的交换价值的物权,。,包括抵押权、质权和留置权,【多选】根据物权法的规定，下列对用益物权的表述中，正确的有（ ）。,A、用益物权以对标的物的使用、收益为主要内,容，并以对物的占有为前提,B、用益物权均为主物权,C、用益物权是他物权,D、用益物权是有期限物权,【答案】ACD,用益物权与担保物权 用益物权：支配标的物使用价值的物权。包括,38,不动产物权、动产物权与权利物权,不动产物权：以不动产为客体者,动产物权：以动产为客体者,权利物权：以特定财产权利为客体者,不动产物权、动产物权与权利物权 不动产物权：以不动产为客体者,39,主物权与从物权,主物权：不需要从属其他权利，能独立自存的物权,从物权：须从属于他权利而存在的物权,主物权与从物权,40,【多选】根据物的分类标准，下列物中属于主物与从物关系的有（）。,A.锁与钥匙,B.上衣与裤子,C.电视机与遥控器,D.房屋与窗户,【答案】AC,【多选】根据物的分类标准，下列物中属于主物与从物关系的有（,41,登记物权与不登记物权,登记物权：物权变动非经登记不生效力，或不得再为处分的物权,不登记物权：物权变动只需交付，不需登记即可生效的物权,登记物权与不登记物权,42,意定物权与法定物权,法定物权：不问当事人的意思，系由法律规定而发生者,意定物权：物权基于当事人的意思而发生者,意定物权来源于当事人的创设,，,比如抵押权,。同一个标的物上存在两个以上物权的先成立的物权优先于后成立的物权。这一原则有两个例外：1、法定物权优先于意定物权， 例如法定抵押场合：留置权抵押权质权；法定抵押权意定抵押,意定物权与法定物权 法定物权：不问当事人的意思，系由法律,43,土地承包经营权,建设用地 宅基地使用权,地役权,土地承包经营权建设用地 宅基地使用权地役权,44,四 、物权的客体,物权客体的概念和特征,1物权客体定义,物权作为一种,支配权,，必须以特定的物作为其支配的客体。凡是存在于,人身之外,，能够,为人力所支配和控制,、能够,满足,人们的某种,需要,的物，都能成为物权的,客体,。,2物权客体的特征,1）物权的客体首先应当是,特定物。,2) 物权的客体主要,有体物,。,3) 物权客体原则上应当是,单一物,和,独立物,。,四 、物权的客体,45,二、物权法中的无形财产,1无形财产三种观点：,第一种观点认为,，无形财产是指不具备一定的形状但占有一定的空间或能够为人们所支配的物，如电、热、声、光以及空间等在物理上表现为无形状态的物。,二、物权法中的无形财产,46,第二种观点认为,，无形财产是指知识产权。,第三种观点认为,，无形财产是指除有体物之外的其他权利和利益，如股票、票据、债券等的权利。,无形财产不受物权法调整。,第二种观点认为，无形财产是指知识产权。,47,2物权法中的无形财产,：,1) 物权客体范围的扩大，我国物权法在建设用地使用权中规定了空间权，并将“海域”、“无线电频谱”也纳入了物权法。,2) 自然资源的归属及利用，我国物权法中规定了自然资源的归属，同时规定了探矿权、采矿权、海域使用权、取水权、养殖权和捕捞权。,3电、热、声、光无线电频谱为有体财产的延伸，属于体物的范畴。,4集合财产的担保和权利质押突破了有体物的范围，包括了无形财产。,2物权法中的无形财产：,48,客体的分类,1有体物与无体物,无体物指除对有体物的权利以外的其他权利和利益，如对股票、票据、债券等的权利，都可以被称为,无体物,，其实质是法律所保护的权利主体的利益。,2动产和不动产,担保法规定：本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。,客体的分类,49,3土地和房屋,土地包括土地、森林、水、矿藏以及阳光、空气等一切自然资源。,房屋是利用一定面积的空间，在地上地下所建筑的物。房屋一般包括土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构建物，如铁路、桥梁等。,4主物和从物,5单一物和集合物,6原物和孳息,原物为产生孳息的物。,孳息就是指原物所产生的利益。,3土地和房屋,50,课堂练习,【多选】根据物权法的规定，下列各项中，属于孳息的是（ ）。,A、出租柜台所得租金,B、果树上已经成熟的果实,C、动物腹中的幼仔,D、彩票中奖所得奖金,【答案】AD （法定孳息）,51,课堂练习【多选】根据物权法的规定，下列各项中，属于孳息的,51,课堂练习,【单选】物可分为原物和孳息，下列选项中属于孳息的是（）。,A.牛体内的牛黄,B.羊身上未剪下的羊毛,C.鸡生产的鸡蛋,D.马偶尔脱落的鬃毛,【答案】C,【解析】本题考核点是原物与孳息。A、B选项中的牛黄和羊毛未与原物脱离；C选项属于天然孳息；D选项的鬃毛不能产生收益。（天然孳息）,52,课堂练习【单选】物可分为原物和孳息，下列选项中属于孳息的是（,52,四、 物权法的概念,1定义,：物权法是调整平等主体之间的民事关系、确认和保护物权的法律。它是我国民法的重要组成部分。,2物权法的定义包含下列几方面的内容：,1）物权法是调整平等主体之间的民事关系的法律。,2）物权法是调整财产关系的基本法。,3）物权法是确认和保护物权的法律。,四、 物权法的概念,53,物权法的基本原则,五、物权法的基本原则,一、 平等保护原则,二、 物权法定原则,三、 公示公信原则,物权法的基本原则 五、物权法的基本原则,54,物权法的基本原则,一、 平等保护原则,一） 平等保护原则的概念,定义：,所谓物权法上的平等保护原则，是指物权的,主体,在,法律地位上,是平等的，依法,享有相同的权利,，,遵守相同的规定,。,二）平等保护的内容,（一） 法律地位的平等,（二） 适用规则的平等性,（三） 保护的平等性,物权法的基本原则一、 平等保护原则,55,二、 物权法定原则,案例：王,某为供女儿出国留学，便向好友李某借款25万元，为保险起见，王某在律师的协助下将自有的一套房屋质押给李某，双方约定，若王某不能按时还钱，则李某就该房屋优先受偿。合同签订后，王某依据协议将该房屋移交给李某占有。,由于王某做生意亏本，到期无法向李某还钱，李某便将该房屋以30万元的价格出售给孙某，扣除本金、利息后，李某将剩余的3万元还给了王某。邻居张某得知该房屋已出售情况后，认为买受人孙某侵害了其优先购买权。经查明，王某与张某曾约定，如果王某要出售房屋，张某享有可以对抗任何第三人的优先购买权。,1. 李某对该房屋是否享有质权？,2. 张某的优先购买权能否对抗 第三人？,3. 孙某是否能够获得所有权？,二、 物权法定原则,56,一） 物权法定原则的定义,定义：,物权法定原则，是指物权的,种类、内容,应由法律明确规定，而,不能,由法律之外的,其他规范性文件,确定，或当事人,通过合同任意设定,。,二） 物权法定的内容,种类法定,所谓物权种类法定，是指哪些权利属于物权，哪些不是物权，要由物权法和其他法律规定。物权必须由法律设定不得由当事人随意创设。,2内容法定,物权的内容法定包括两个方面：,一方面，物权的内容必须要由法律规定，,当事人不得创设于法定物权内容不符的物权,，也,不得基于其合意自由决定物权的内容,。,另一方面，内容法定就是强调当事人不得作出与物权法关于物权内容的强行性规定不符的约定。,一） 物权法定原则的定义,57,三、 公示公信原则,案例：,甲公司与乙公司在某市吉庆三路合建了一栋六层写字楼，双方签订了如下协议：“该写字楼属于甲、乙方共同所有，但以甲的名义办理登记，第1-3层由甲使用，第4-6层由乙使用。任何一方不得将该楼抵押，否则该楼全部权益即转归另一方所有。”后甲因资金困难，向丙银行贷款3000万元，甲丙双方签订了抵押合同，约定以该写字楼作为抵押物，并到登记机关办理了相关的登记手续。,乙得知该情况后将甲诉至法院，,法院依据甲乙双方间的协议判决本由甲乙双方共有的写字楼转归乙单独所有,。不久甲到期无力偿还银行借款本息，丙要求对该写字楼行驶抵押权，但遭到乙的拒绝。,问题：,1. 丙对该写字楼是否享有,抵押权？,2. 乙是否已经取得该楼的,所有权,？,三、 公示公信原则,58,案例：,李云立爱好马术运动从河西马场有限责任公司（以下简称河西公司）购买了一匹枣红色的阿尔登马，但双方约定这匹马仍然有河西公司饲养，由李云立按月支付饲养费。一年后河西公司由于经营不善负债累累，只好向法院申请破产。,问题：,该匹阿尔登马是否属于破产财产?,案例：,59,一）公示原则,公示原则的定义：,所谓公示原则是指物权的设立、变动必须依据法定的公示方法予以公开，使第三人能够及时了解物权的变动情况。,物权公示的方法,）不动产登记制度,）动产交付制度,）动产、不动产之外的其他权利的公示：,权利质权的设定，以登记为公示方法。,）无需公示的情况：,土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立,一）公示原则,60,二）公信原则,公信原则的定义,所谓公信原则，就是指对于通过法定的公示方法所公示出来的权利状态，相对人有合理的理由相信其为真实的权利状态，并与登记权利人进行了交易，对这种信赖法律就应当予以保护。,公信原则的内容,）登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人,）凡是因信赖登记所记载的权利而与权利人进行的交易，在法律上应当受到保护。,限制,：公信力只在存在第三人的场合有效，在当事人之间法律保护真实权利人的利益,二）公信原则,61,举例：,甲将自己所有的房屋卖与乙并经产权登记，后乙又卖与丙且也经产权登记。数月后甲向法院提出，甲、乙合同中乙有欺诈行为，故应撤销合同。法院判决撤销了甲、乙的合同。,问：乙是否享有房屋所有权？丙能否享有房屋所有权？,【答案】甲、乙合同被撤销，乙未取得房屋所有权；但丙依公信原则，仍受到法律保护。,举例：,62,第二节 物权的取得与保护,（一）不动产的物权变动(重点),1.物权变动的一般规定-登记生效,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。,登记生效主义,原则,：,非经登记不生效力。一般均要求以书面形式为之,行为人须有,处分权,须,有物权变动之意思,表示,须,办理登记,案例讨论,需履行,书面形式,63,第二节 物权的取得与保护（一）不动产的物权变动(重点)6,63,2.特殊规定（熟悉）,（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记,（2）物权变动不以登记为生效条件，但事后处分时仍要登记（,三种情形,）,（3）物权变动不以登记为生效条件，而是以登记为对抗（第三人的）条件（,三种情形,）,64,2.特殊规定（熟悉）64,64,物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记,因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的,征收决定生效时发生效力,因继承或者受遗赠取得物权的，自,继承或者受遗赠开始时发生效力,因,合法建造、拆除房屋,等事实行为设立和消灭物权的，自,事实行为成就时发生效力,【解释】上述三种情形的,物权变动虽不以登记为要件,，但获得权利的主体在,处分该物权时,，仍应当依法办理登记。,未经登记，不发生物权效力,。,65,物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记 65,65,物权变动,不以登记为生效,要件，而是以登记为,对抗,要件的：,土地承包经营权,自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人,地役权,自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人,已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,，应当及时办理变更登记或者注销登记。宅基地使用权不以登记为生效要件,66,物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件的：66,66,3.登记制度（重点）,案例讨论,：,甲出资建筑房屋而取得所有权。承建人乙对丙有债务，丙误认该房屋为乙所有，而乙也表示原意以该房屋抵债，于是丙将房屋拍卖。由丁买受，并转卖给戊。戊以自己名义办理所有权第一次登记。,问题：,甲发现此事，能否主张否认戊的所有权登记？,可以。乙、丙、丁、戊都没有合法获得所有权的理由,3.登记制度（重点）,67,甲,乙,丙,丁,戊,出资建房,承建,占有,建设工程合同,债权债务关系,查封,拍卖,买卖,第一次登记,所有权异议？,甲乙丙丁戊出资建房承建占有建设工程合同债权债务关系查封拍卖买,68,3.登记制度（重点）,登记地点：不动产登记 由不动产所在地的登记机构办理,（1）登记簿与权属证书,不动产权属证书与不动产登记簿,不一致,的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，,以不动产登记簿为准,。,（2）更正登记,权利人、利害关系人,认为不动产登记簿记载的事项错误的,，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。,（3）异议登记,异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。,如：当事人对房产证登记有异议而现有房产证上记载的权利人又不同意更正的,69,3.登记制度（重点）69,69,为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定,，法律要求异议登记申请人在,异议登记之日起15日内起诉,，,不起诉的，则异议登记失效。,另外，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。,申请人即提出“登记机关进行“异议登记”的人；法律要求申请人申请异议登记后在15日内对“异议”内容进行起诉，以期通过诉讼途径予以解决；而15天内不起诉，则视为申请人对异议内容的放弃。,“异议登记”实际就是将当事人异议”并要求存有异议的权利进行搁置，在异议登记期间，任何当事人不得对异议登记内容行使权利；但为了避免申请人恶意阻挠权利人行使权利，进行异议登记后又不积极进行确权，故而规定了15天的起诉期限。,为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定，法律要,70,案例：,万某在某市有一处住房，并在某市房产管理局办理了房屋所有权证书，该证书一直由其母亲负责保管。后其朋友刘某从万某母亲处取走该房产证，随即以该房产证为抵押与某银行订立了一份最高额抵押担保借款合同。后银行与刘某到某市房产管理局进行了房产价值评估，又将房产评估报告连同借款合同及以万某名义书写的委托书等递交某事房产管理局，办理了房产抵押登记手续。,万某得知上述情况后，认为不动产登记簿记载的事项错误，主张撤销房产抵押合同，同时申请房管机构更正登记。,但刘某不同意更正，于是，万某申请异议登记。,而房管机构认为登记并无错误，并拒绝了万某的请求。于是万某以房屋管理机构为被告向法院提起诉讼，并要求其对造成的损失给予赔偿。,问：万某如何保护自己的权利？,案例：,71,（,4）预告登记（ 熟悉，看案例）,当事人 签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。,预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。,预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。,72,（4）预告登记（ 熟悉，看案例）72,72,课堂练习,【判断】甲与乙公司订立房屋买卖合同，并对房屋买卖进行了预告登记。后乙公司又将该房屋卖给丙。甲可以主张丙的所有权无效。（）,【解析】本题考核点是不动产的物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。,【答案】,73,课堂练习【判断】甲与乙公司订立房屋买卖合同，并对房屋买卖进行,73,（5）不动产买卖合同与物权登记（重点，看案例）,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产,物权的合同,，,除法律另有规定或者合同另有约定外,，,自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。,注意：合同有效不等于获得物权，,买卖合同的效力与办理登记没有必然联系,74,（5）不动产买卖合同与物权登记（重点，看案例）74,74,课堂练习,【单选】乙买甲一套房屋，已经支付1/3的价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。根据物权法的规定，下列选项中，正确的是（ ）。,A、合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任,B、合同无效，甲应返还所受领的价款,C、合同有效，甲应继续履行合同,D、合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失,【答案】C。合同有效，应继续履行。,75,课堂练习【单选】乙买甲一套房屋，已经支付1/3的价款，双方约,75,课堂练习,【单选】张某与某新建小区开发商签订了房屋买卖合同，但未办理产权登记手续。后开发商将该房屋卖给不知情的李某，且办理了产权登记手续。下列说法正确的是（）。,A.该房屋的所有权归张某,B.该房屋的所有权归李某,C.张某与开发商签订的房屋买卖合同由于未办理产权登记而归于无效,D.李某与开发商办理的产权登记由于张某签订合同在先而归于无效,【解析】本题考核点是物权变动。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。所以A选项错误；B选项正确。,买卖合同的效力与办理登记没有必然联系,，所以C选项和D选项错误。本题中，张某可以依据合同要求开发商承担违约责任，比如要求开发商赔偿损失，但是对于其所要购买的房屋不能再拥有产权了,【答案】B,76,课堂练习【单选】张某与某新建小区开发商签订了房屋买卖合同，但,76,（二）动产的物权变动,1.交付生效,动产物权的设立和转让，,自交付时发生效力,，但法律另有规定的除外。,2.船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。,77,（二）动产的物权变动77,77,3.特殊的交付方式（重点）,（1）简易交付,简易交付是指动产物权设立和转让前，权利人已经,先行占有该动产,的，无需现实交付，物权在法律行为生效时发生变动效力。,受让人已经占有动产的情况下，如受让人已经通过租赁、借用等方式实际占有了动产，则当双方当事人关于所有权转移的合同生效时，即完成标的物的交付，受让人取得直接占有。,（2）指示交付,动产物权设立和转让前，,第三人依法占有该动产,的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。,指示交付作为一种观念交付，其实际交付没有发生，因此作为物权变动的公示不如简易交付。但由于指示交付在实践中多需要由让与人对第三人的指示，因此其公示效果能够得到肯定。,（3）占有改定,动产物权转让时，双方又约定,由出让人继续占有该动产的,，物权转移自该约定生效时发生效力。由于占有改定中标的物没有发生任何实际移转，物权变动也没有任何可以从外部认知的表征，因此，占有改定公示效果最弱。,如：甲将其所有的书卖给乙，但甲希望将该书阅读完毕，因此与乙协商要求借用，乙表示同意。这样,乙仅仅取得一个间接占有,，但交付在法律上已经完成。,78,3.特殊的交付方式（重点）78,78,1.简易交付：在物权取得人已经先行占有动产的情况下，只需双方物权变动的合意成立，便可发生物权变动的效果。,甲,乙,出租,A,A,买卖,他主占有自主占有,合意达成，所有权转移,1.简易交付：在物权取得人已经先行占有动产的情况下，只需双方,79,2.、 占有改定：在原物权人保持动产的直接占有的情况下，由取得人取得物权。,甲,乙,买卖,A,借用,合意达成，所有权转移,自主占有他主占有,2.、 占有改定：在原物权人保持动产的直接占有的情况下，由取,80,甲,乙,出租,A,A,丙,买卖,3、指示交付：在动产由第三人占有的情况下，通过移转动产的返还请求权，以发生物权变动的效果。,指示,返还请求权,所有权,指示完成,甲乙出租AA丙买卖3、指示交付：在动产由第三人占有的情况下，,81,课堂练习,【单选】甲将自己所有的汽车出租给乙使用，租期未满时，甲又将该汽车卖给丙，此种交付方式属于（）,A.现实交付,B.简易交付,C.指示交付,D.占有改定,【解析】本题考核点是指示交付。指示交付。又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。本题中，如果甲将汽车出租给乙后，租期未满时，甲又将该汽车卖给乙，则属于简易交付。,【答案】C,82,课堂练习82,82,课堂练习,【单选】甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以5万元成交。甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。此种交付方式属于（）。,A.现实交付,B.简易交付,C.指示交付,D.占有改定,【解析】本题考核点是占有改定。占有改定。指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，而受让人则取得对标的物的间接占有以代替标的物的现实交付。本题中，如果成交后，乙当即将画取走，则属于现实交付。,【答案】D,83,课堂练习【单选】甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以,83,四、物权保护（了解）,案例：,张某与李某是邻居，两家房屋间隔不足一米，李某一家常年在外地打工，其房屋年久失修，墙体出现长约5米、宽约2厘米的裂缝，且已经严重向外倾斜，随时都有倒向张某房屋的危险。为此，张某打电话要求李某采取措施加固房屋，或者将房屋拆除。,李某则声称，其房屋是祖屋，不能拆除，之所以出现裂缝、倾斜，主要是由于当地多雨的天气造成，自身没有任何过错；而且截止目前，其房屋未对张某造成任何损害，张某不过是杞人忧天，过于敏感。张某无奈，遂将李某诉至法院。,问题：,张某的请求是否应得到支持？,答案：可以。排除妨碍。,四、物权保护（了解）,84,四、物权保护（了解）,1定义：,所谓物权保护就是指在物权受到侵害时的情况下，采用法律的各种方法维护物权人的利益、保障权利人不受侵害的各种保护方法。,2物权保护的特点：,）确认物权,2）返还原物,3）排除妨碍,4）恢复原状,5）赔偿损失,四、物权保护（了解）,85,第三节 所有权,86,第三节 所有权86,86,风能进,雨能进,国王不能进,英国首相威廉皮特在演讲中曾这样表达对个人财产权的敬畏：“即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。风可以吹进这所房子，暴雨可以打进这所房子，房子甚至会在风雨中飘摇，但是英王不能踏进这所房子，他的千军万马不敢踏进这间烂了门槛的破房子”。风能进、雨能进、国王不能进，这个经典的宪政寓言强调私有财产应受到至高无上的保护。,87,风能进,雨能进,国王不能进 英国首相威廉皮特在演讲中,87,一、所有权概述,（一）所有权的概念及特征,1.概念,是指所有人依法对自己的财产享有的,占有、使用、收益和处分的权利。,2.法律特征,（1）完整性。,所有人对财产享有占有、使用、收益和处分的完整权利,（2）是一种绝对权。,（3）排他性。,（4）存续上的永久性。,88,一、所有权概述（一）所有权的概念及特征 88,88,“最牛副食店”是一道“物权风景”,89,“最牛副食店”是一道“物权风景”89,89,“最牛副食店”是一道“物权风景”,90,“最牛副食店”是一道“物权风景”90,90,“最牛副食店”是一道“物权风景”,武汉晚报于2008年10月28日刊登在头版的新闻，全文如下： “最牛副食店” 坚守路中经营 本报讯 （记者 王震）每天到汉阳区市五医院看病的有1400多人，都会看到这样一个奇特的景观医院门口的马路中间，矗立着一幢破旧二层小屋，里面经营着副食。 记者近日调查得知，五医院门前的显正路以前只有20米宽，私房、民房成片，“生命通道”长年被包围其中，汉阳区人大代表、政协委员多次呼吁打通“生命通道”。2004年开始，被要求拆迁的17户中，有16户陆续动迁。直到马路拓宽结束，这栋小房子岿然不动。这个“尾巴”不仅和周边环境格格不入，还妨碍了辖区“生命、消防和警务”通道。 拆迁方介绍，他们当时依法给该房主提供了货币补偿，可房主不同意。他们又在小屋对面10米处安置了一间临街门面，面积比现在的大，可房主仍不接受，提出的条件远远超出合理的补偿范围。“如果我们同意，对其他16户就不公平。”拆迁负责人说。 小屋主人告诉记者，她的要求很简单，就是要和现在房子差不多的门面房。理由是，她的副食店离医院近，好做生意。,91,“最牛副食店”是一道“物权风景”武汉晚报于2008,91,“最牛副食店”是一道“物权风景”,然而需要厘清,，,肯定它的物权意义，并非支持它的存在价值。,拆迁方介绍，他们当时依法给该房主提供了货币补偿，可房主不同意。他们又在小屋对面10米处安置了一间临街门面，面积比现在的大，可房主仍不接受，提出的条件远远超出合理的补偿范围。“如果我们同意，对其他16户就不公平。”-开发商说,2008年4月，社区就此召开居民听证会，结果300一致要求拆除小屋。居民说，我们不希望野蛮拆迁，也反对漫天要价。不过，事过6个月之久，这个最牛“钉子户”仍在经营着自己的生意。,92,“最牛副食店”是一道“物权风景”然而需要厘清，肯定它的物权,92,“最牛副食店”是一道“物权风景”,“最牛副食店”业主遭受着无尽的民意压力。我们并不提倡为了公利，就一定要牺牲私利，但维护私利应有一个限度，突破限度，就会适得其反，这也有违物权法的初衷。,物权法有规定，,“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”；“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。,可以看出，“最牛副食店”的最终命运将由法律来裁决。也就是说，过度的维护私利，并不一定能得逞。,93,“最牛副食店”是一道“物权风景”“最牛副食店”业主遭受着无尽,93,一、所有权的概念及特征,1.概念,是指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。,2.法律特征,（1）完整性。,所有人对财产享有占有、使用、收益和处分的完整权利,（2）是一种绝对权。,（3）,具有弹力性,（4）存续上的永久性。,94,一、所有权的概念及特征 94,94,二、所有权权能（一）所有权的积极权能,占有,：,权利人对标的物为管领之事实,使用,：,依物的自然属性和社会属性，对物加以利用，以满足生活或生产需要的事实,收益,：,指收取天然孳息或法定孳息,处分,：,为改变标的物法律命运之行为，分为事实上的处分和法律上的处分,排除他人干涉,：消极权能。是物权排他效力的一方面体现,二、所有权权能（一）所有权的积极权能 占有：权利人对标的物,95,（二）所有权之消极权能,消极权能是指妨害排除能力,所有物返还请求权（案例讨论）,主体：所有人或依法得行使所有权之人,相对人须为现在占有该物之人,相对人之占有须为无权占有,所有权妨害除去请求权,主体：所有权人，或依法行使所有权之人,妨害：占有之外的方法。通常须构成持续且现实的妨害,妨害为非法。如所有人出于法律或诚信原则应负容忍义务者，则不得请求除去,所有权妨害危险预防请求权,（二）所有权之消极权能 消极权能是指妨害排除能力,96,案例讨论,1997年乙从甲处买得不动产一处，并交付价款，甲亦移转标的物给乙，但未办理移转登记。1999年，甲又将该房屋出卖给丙，并办理移转登记，但一直未交付房屋。,问题：,A、1999年时乙为有权抑或无权占有？,B、乙在1999年是否仍得请求甲做移转登,记？,C、甲在1999年能否要求乙返还不动产？,D、丙在2001年能否请求甲和乙返还标的 物,？,A,无权占有；B不能；C不能; D可以,案例讨论1997年乙从甲处买得不动产一处，并交付价款，甲亦移,97,甲,乙,买卖、付款,交付,所有权,占有,甲,丙,买卖,过户,所有权,登记,1997年,1999年,1999年,2001年,请求甲过户？,请求甲或乙交付？,请求乙返还？,甲乙买卖、付款 交付所有权占有甲丙 买卖过户所有,98,史上最难的公务员试题,有一女孩子特别丑也嫁不出去。最后，她想了个办法，“如果能被人贩子抓走，然后卖给别人家当媳妇就好了”所以她就每天晚上在最危险的街道溜达，哪里听说有女性失踪，就去哪里。,工夫不负有心人，幸福真的降临了！两个绑匪趁她不备，蒙上了她的头，塞上车，绑架了她。运输的路上，她一直沉浸在幸福和喜悦中，非常的配合绑匪。,到了绑匪的据点，两绑匪把她拉到首领那里，高兴的要领功！首领一拉开她的面罩，头领楞了！半天说不出话来。啪-啪-就给他们一人一巴掌，狂吼道“你们这不是毁我名声吗，以后怎么让我在黑道上混？赶快给我送回去”。,于是，首领亲自跟那俩绑匪送她回绑架的地方。,车到了绑架她的地方，结果无论绑匪们说什么，她也不下车，她非要跟他们走，“我要嫁人！”，女人委屈的说。首领咬了咬牙，最后说了一句话“车不要了，咱们走！” 然后把钥匙扔给丑女。,题目1，此绑匪属于犯罪中止，既遂还是未遂？,题目2，此绑匪把车钥匙扔给丑女的行为是否构成赠与？,题目3，丑女能否合法取得该车辆的所有权？,题目4，绑匪弃车而去，丑女能否通过先占的方式取得车辆所有权？,题目5，若丑女说：你不娶我我就要你的车，绑匪迫于压力将车交给丑女，丑女是否构成犯罪？是抢劫罪？敲诈勒索罪还是其他？,史上最难的公务员试题,99,三、所有权的类型,1.国家所有权,国家所有权的财产，除法律另有规定的以外，均由国务院代表国家行使所有权,未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效的限制,国家所有权的客体范围,（1）城市土地、矿藏、水流、海域,（2）野生动植物资源,（3）无线电频谱资源,（4）国防资产,（5）森林、山岭、草原、荒地等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外,（6）法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地及铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，属于国家所有,（7）法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有,2.集体所有权,3.私人所有权,100,三、所有权的类型 1.国家所有权 100,100,四、业主的建筑物区分所有权,专有部分所有权,共有部分的权利,共有部分的共同管理权,101,四、业主的建筑物区分所有权专有部分所有权101,101,建筑物区分所有权,专有部分,所有权,共用部分,持分权,业主大会,成员权,单元空间,地基、电梯、,管线、走廊等,业主自治,的权利,建筑物区分所有权专有部分共用部分业主大会单元空间地基、电梯、,102,建筑物区分所有权,案例讨论（1）：甲驾驶汽车去某住宅小区看望朋友。甲驶入小区后发现露天停车位均已停满车辆，而将车停到地下停车场甲又觉得麻烦，于是甲将车随意停在一幢居民楼下。1小时后，甲下楼开车时发现该搂外墙表皮脱落，将汽车的挡风玻璃砸碎。事后经查，外墙脱落系小区物业公司疏于维修所致，而脱落的墙皮又恰好位于,乙家,的窗户之下。,问题：甲车辆损失有谁承担损害赔偿责任？,答案：物业公司,建筑物区分所有权案例讨论（1）：甲驾驶汽车去某住宅小区看望朋,103,甲,乙,物业公司,全体业主,所有权,区分所有,致害,赔偿,管理合同,管理,甲乙物业公司全体业主所有权区分所有致害赔偿管理合同管理,104,案例导引,某开发商在小区内的道路旁边跨出若干车位，其在房屋出售合同中特别注明，业主权利范围不包括车位。后来开发商将这些车位租给业主并收取租金。为此，业主与开发商发生纠纷，遂诉至法院。,本案如何处理？,案例导引某开发商在小区内的道路旁边跨出若干车位，其在房屋出售,105,1.专有部分的所有权,（1）业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分（套内面积）,（2）业主在行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。如业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙,（3）业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意,106,1.专有部分的所有权106,106,专有部分范围,墙体,地板,天花,墙体,中心线,专有部分范围墙体地板天花墙体中心线,107,2.共有部分的共有权,业主对专有部分以外的共有部分（,电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等）,享有共有的权利,建筑区划内的道路,，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外,建筑区划内的绿地,，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外,建筑区划内的,其他公共场所、公用设施和物业服务用房，,属于业主共有,占用业主,共有的道路,或者其他场地用于停放汽车的,车位,，属于业主共有,108,2.共有部分的共有权 108,108,共有部分范围,：,架空层、停车场、会所、绿地所有权等。,屋顶,外墙,地下室,外墙,停车位,D,E,F,C,B,A,楼梯,共有部分范围：架空层、停车场、会所、绿地所有权等。屋顶外墙地,109,课堂练习,【多选】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。根据物权法的规定，下列表述中，正确的是（,）。,A、甲乙丙丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入,B、一层住户甲对三四层间楼板不享有民事权利,C、若甲出卖其住宅，乙丙丁享有优先购买权,D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲乙丙同意,【答案】ABD,110,课堂练习【多选】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的,110,3.共有部分的共同管理权,（1）一般决议,制定和修改业主会议议事规则,制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约,选举业主委员会或者更换业主委员会成员,选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人,【决议方式】应当经专有部分占建筑物,总面积过半数,的业主且占,总人数过半数,的业主同意。,111,3.共有部分的共同管理权（1）一般决议 111,111,3.共有部分的共同管理权,（2）特别决议,筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施,【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积,23以上,的业主且占总,人数23以上,的业主同意。,112,3.共有部分的共同管理权（2）特别决议 112,112,课堂练习,【多选】根据物权法的规定，业主大会拟表决通过的下列事项中，应当经专有部分占建筑物总面积23以上的业主且占总人数23以上的业主同意的是（,）。,A、选举业主委员会或者更换业主委员会成员,B、选聘和解聘物业服务机构,C、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,D、改建、重建建筑物及其附属设施,【答案】CD,113,课堂练习【多选】根据物权法的规定，业主大会拟表决通过的下,113,案例导引,吴某与钱某是邻居，钱某在公用走道安装一防盗门，后钱某将其房屋卖给张某。因防盗门占有公用走道，吴某诉至法院，要求张某拆除占道防盗门。张某认为并非自己安装，不应由其承担拆除责任。,请问：1、吴某与张某的纠纷构成何种法律关系？,2、本案应当如何处理？,案例导引,114,五 相邻关系,1.概念,相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。,主张相邻关系的当事人，既可以是不动产的所有人，也可以是不动产的使用人。,2.情形,因,通行,而产生的相邻关系,相邻一方因生产和生活上的需要，必须临时或长期通过对方使用的土地的，对方,应当提供必要的方便,。,因,用水、排水,产生的相邻关系,不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。,115,五 相邻关系1.概念115,115,（五）相邻关系,因修建,施工、防险,发生的相邻关系,不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利，但不动产权利人不得危及相邻不动产的安全。,因,通风、采光,而产生的相邻关系,相邻各方修建房屋和其他建筑物，必须与邻居保持适当距离，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍邻居的通风和采光。,因,不可量物产,生的相邻关系,不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。,116,（五）相邻关系因修建施工、防险发生的相邻关系 116,116,越界相邻关系,越界建筑问题,竹木越界问题,果实越界问题,越界相邻关系 越界建筑问题,117,案例讨论,甲地与乙地相邻，甲在乙外出期间在甲地上兴建房屋。房屋阳台侵入,乙地2米,，地下室侵入,乙地3米,，围墙一半建在乙地上。,问题：,a乙回来后，是否立即提出异议，后果是否不同？,b甲建筑越界出于故意或过失，或无此主观状态，有何不同？,c乙发现之时，房屋已建成或未建成，后果如何？,d甲如为土地无权占有人时，则后果如何？,答案