贷款的法律风险

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,贷款的法律风险,主讲人：杨 鑫,2015年,8,月,信贷业务当中的法律问题,信贷业务当中的抵押问题,联保贷款,银行金融犯罪问题,不良资产买卖当中的法律问题,信贷业务当中的法律问题,信贷业务当中的抵押问题,案例,：（财产抵押与租赁）,借款人王某某，,2010,年,5,月,8,日，与我行签订一份,借款合同,，我行为贷款人发放贷款,160,万元，期限为,1,年，借款用途为收购小麦，所收购小麦用于借款人任法定代表人的公司，以王某名下,380,平方米营业用房和占用范围内的土地使用权抵押，抵押担保的范围在抵押合同中进行约定；,贷款到期后，借款人没有按期归还借款本息（截止,2012,年,5,月,12,日），拖欠本息总额为,166,万元。,我行于,2012,年,5,月,14,日向人民法院提起民事诉讼，,2012,年,10,月,7,日法院做出一审判民事判决，支持诉讼请求。立即申请法院强制执行，,2013,年,10,月,7,日，突然出现案外人胡某提出执行异议。理由是其与抵押人签订过一份抵押物的租赁合同，日期为,2009,年,10,月，租期为,20,年，租金,169,万元，而且租金已经全部支付，租赁合同有双方当事人的签章。我行立即书面呈请法院除去租赁关系，依法继续进行拍卖，但法院坚持停止拍卖，并要求我行认可租赁关系，同时要求，如果坚持否定租赁关系，另行需向法院提起民事诉讼，,信贷业务当中的抵押问题,主要法律依据：,1.,最高人民法院,关于适用,若干问题的解释,第六十六条第一款规定：,“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”,2.,物权法,第一百九十条规定,“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”,3.,最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定,第三十一条，,“,拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”,4.,担保法,第,48,条规定,：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效,”,5.,最高人,民法,院,关于适用,若干问题的解释,（以下简称,担保法解释,）第,65,条对此做了更为具体的规定,：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效,”,6.,物权法,第,190,条也承继了这些立法的精神，规定,“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响,”,信贷业务当中的抵押问题,总结,：,贷款发放时，抵押物是否出租，租赁期间情况等至关重要。现实生活中，不诚信的抵押人，为了获取贷款甚至是诈骗贷款，可能出现两种极端情况,：,一是已设立了租赁权，且期限很长，租金已经收取，但隐瞒事实真相；,二是本在设定抵押前，抵押物没有出租或者租期很短，但为了逃避承担责任，伪造或者变造租赁合同，且将日期编造为设定抵押之前，且伪造租金已收取，或者伪造租赁合同，租金设定很低，但是租金没有收取，这都对抵押权的实现产生根本性影响。,为此，贷款调查、贷后监管中对抵押物权属、是否存在租赁、是否有其他限制，都应该认真、仔细的依法进行，否则，可能会出现抵押权与租赁权的冲突与协调问题。,信贷业务当中的抵押问题,案例：（抵押物价值认定,2010,年,10,月,19,日，康乐支行与客户朱某某签订一份,借款合同,，约定康乐支行向朱某提供借款,120,万元，期限自,2010,年,10,月,19,日起至,2012,年,10,月,13,日。康乐支行与贾某、铁某签订三份,抵押合同,，约定贾某以其所有的解放东街住房担保贷款,10,万元，以中山南街营业房担保贷款,60,万元，铁某以其所有的丽都花园房产担保贷款,50,万元。,2012,年,9,月，借款人违约，该笔贷款开始欠息。,10,月,13,日贷款逾期后，客户经理即向兴庆区人民法院提起诉讼，采取法律手段清收。诉讼期间，支行获悉贾某因民间借贷过多，其名下中山南街营业房已为吉林省吉林市中院采取轮后查封的保全措施。随后，吉林市中院对该抵押物采取评估、拍卖程序，评估价为,134.87,万元，经三次拍卖后抵押物以,110,万元流拍。贾某民间借贷纠纷案执行申请人同意接收该抵押物为抵债资产，同时现金找回该抵押物抵押担保的债权本金,60,万元及利息,14,万元。吉林市中院裁定解除抵押担保手续，将抵押物过户给执行申请人。,信贷业务当中的抵押问题,案件评析：,本案中，抵押人以二套住房、一套营业房为,120,万元贷款本金及利息提供抵押担保，且依法办理抵押登记，可谓担保充足、有效，债权受偿有充分保障。但从实际情况来看，原本价值足以覆盖贷款,120,万元本金的抵押物（营业房）拍卖处理后，债权人仅受偿,60,万元，剩余债权还需继续拍卖执行其他抵押物，能否完全受偿目前还不得而知。,信贷业务当中的抵押问题,成因分析：,（,A,）共同抵押,共同抵押，又称总括抵押或连带抵押，是指为担保同一债权，在数个不动产或不动产物权上设定抵押权的特殊形式。,（,B,）共同抵押的分类,1.按份共同抵押,是指每个抵押物限定了所担保的债权金额，债权人只能就各个抵押物卖得价金分别就其对应的金额受偿。在按份共同抵押中，每个抵押物对同一债权是分别担保，因此不是真正的共同抵押。,2.连带共同抵押,是指未限定每个抵押物所担保的债权金额，债权人可以任意就其中一个或几个抵押物的卖得价金受偿，即每个抵押物均担保债权的全部。连带共同抵押保证了抵押权人债权的清偿，对抵押权人较为有利。正因为如此，有学者将共同抵押称之为连带抵押。,信贷业务当中的抵押问题,按财产归属区分，共同抵押可分为：,1.抵押财产同属一人的共同抵押,是指一人对供抵押的数项抵押财产享有所有权或处分权的共同抵押。这里的一人既可以是债务人，也可以是债务人以外的第三人。所谓数抵押财产同属一人，是指抵押人对这数项抵押财产均享有所有权或处分权。,2.,抵押财产分属多人的共同抵押,是指供抵押的数项财产分别归属于不同的人，即多人对数项抵押财产分别享有所有权或处分权。可分为两种情况，一是某项或某几项抵押财产属于债务人，其他抵押财产属于第三人。二是供抵押的多项抵押财产均属债务人以外的第三人。,信贷业务当中的抵押问题,结合共同抵押谈本案：,根据以上共同抵押及其分类的知识，我们可知本案的抵押担保并不是对债权人最为有利的连带共同抵押，而是按份共同抵押，即“各当事人就各抵押物所担保的债权份额作了约定”。本案中，对于朱某,120,万元贷款，贾某以住房担保本金,10,万元，以营业房担保,60,万元，铁某以其所有的住房抵押担保,50,万元。由此，作为债权人的黄河银行康乐支行只能就各个抵押物卖得价金分别就其应负担的金额受偿，所以，当贾某的营业房拍卖时，尽管,134.87,万元的评估价足以覆盖贷款本金，流拍价,110,万元也更接近于贷款本金，但也只能按照,抵押合同,约定的担保债权份额，最终受偿贷款本金,60,万元及利息。,信贷业务当中的抵押问题,汲取的教训：,抵押宜采取连带共同抵押。,在抵押物为多人提供的情况下，应选择有利于金融机构的连带共同抵押，即不限定每个抵押物所担保的债权金额，每个抵押物均担保债权的全部，债权人可以任意就其中一个或几个抵押物的卖得价金受偿。本案中，贾某、铁某均是非债务人的第三人提供抵押担保，多方签订了三份,抵押合同,，同时将,120,万元贷款本金拆分，每个抵押物限定了不同的担保金额，如,10,万元、,50,万元、,60,万元，致使实现债权时仅能以约定的份额受偿。如果当时金融机构能够选择正确适当的抵押担保方式，那么即便有抵押物被有权机关采取轮后查封拍卖措施，基于抵押担保享有优先受偿权，其他案外执行申请人也不会取得以物抵债，出现金融机构实现债权陷入尴尬的困境。,三、法定优先权对贷款抵押权的冲击,信贷业务当中的抵押问题,信贷业务当中的抵押问题,案例：,银祥房地产公司,2003,年,5,月,20,日在原银川市联社贷款,4500,万元，抵押物为公司名下,8312,平方米营业房，借款人停止房地产开发多多年，债务包袱沉重，丧失还款能力，,2013,年黄河银行依法向自治区高级人民法院提起民事诉讼，法院判决偿还借款本息,7559,万元，黄河银行对抵押房产有优先受偿权，借款人没有按照法院判决履行债务，进入执行程序，自治区高院执行局选择有成功拍卖案例的拍卖公司，经广泛宣传，成功处置了标的物，资金,1,亿元顺利顺利转入法院帐户。但出现了税款,3000,万元和工程款,2800,万元的问题，为此，税务部门和施工企业均力争通过拍卖款优先受偿税款和工程款，本案涉及到抵押权和借款人拖欠工程款谁更优先的疑难问题，在法院主持下，进行了多次谈判，自治区高院站在依法维护金融安全的高度，依法选择了抵押权优先与税权，最终将,7559,万元划付我行，使该笔拖欠十年的贷款最终成功收回；,信贷业务当中的抵押问题,点评及相关法律规定,虽然抵押担保是贷款担保当中最为优秀的担保方式，其最大的优点是标的物可视、没有保管风险、且价值恒定、易于变现、不动产灭失风险小，但是，随着各种立法方面的变化，对抵押权产生比较大的冲击，抵押属于担保之王的地位受到冲击和挑战，而这些挑战主要来源是法定优先权的规定。,信贷业务当中的抵押问题,法定优先权的主要特点是：,第一，法定性,第二，物上代位性,第三，不以占有或登记为要件,第四，变价受偿性,信贷业务当中的抵押问题,能够对抵押权的优先受偿效力构成威胁的法定优先权主要包括,：,1.,建设工程价款优先受偿权,我国,合同法,第,286,条规定：,发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。,最高人民法院,关于建设工程价款优先受偿问题的批复,也明确规定，,工程承包人被发包人拖欠的建设工程价款优先于抵押权及其他债权受偿。,2.,税收优先权,中华人民共和国税收征收管理法,第,45,条明确规定：,纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，纳税应当先于抵押权、质权、留置权执行,信贷业务当中的抵押问题,3.,土地使用权出让金优先权,我国,城市房地产管理法,第,50,条规定：,设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿,4.,职工安置费优先权,国务院关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知,（国发,199459,号）规定：,企业破产时，其依法取得的土地使用权转让所得，首先用于破产企业职工的安置，安置职工后有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一列入破产财产分配方案,国务院关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知,（国发,199710,号）规定:,安置破产企业职工的费用，从破产企业依法取得的土地使用权转让所得中拨付。破产企业以土地使用权为抵押物的，其转让所得也应首先用于安置职工,。,而且，这些规定得到了,2006,年,8,月,27,日通过、,2007,年,6,月,1,日起施行的,中华人民共和国企业破产法,的认可。同时，,破产法,第一百三十二条规定：,“本法施行后，破产人在本法公布之日前所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，依照本法第一百一十三条的规定清偿后不足以清偿的部分，依本法第一百零九条规定的特定财