房地产基础知识培训

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产基础知识,目录,一、房地产基础概念.,二、土地的分类.,三、房地产市场分类.,四、五证二书.,五、房屋面积.,六、相关术语.,七、房地产的特性.,八、影响房屋的价格因素.,1,一、房地产基础概念,一、房地产基础概念,1、房产,是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租、出售或作其他用途的房屋，是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。,2、地产,是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括土地及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是无权属关系，是土地及其权利总称（使用、收益、转让等权利）。,3、房地产,是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。,3,一、房地产基础概念,土地：,地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让。,建筑物：,人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体无，包括房屋和构筑物两大类。,权益：,产权、使用权、抵押权、典权等等。,4,一、房地产基础概念,土地（国有土地、集体土地所有权）,：,1,、发展商只有得到土地使用权才能建房,获得土地使用权方式,a.,招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）,b.,协议转让取得（旧城改造）,c.,政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）,5,一、房地产基础概念,国有土地使用权出让年限：,住房用地,70,年,工业用地,50,年,科教、文体、卫生用地,50,年,商业、旅游、娱乐用地,40,年,综合或其他用地,50,年,6,二、土地的分类,二、土地的分类,生地,指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。,熟地,指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。,三通一平,指在土地开发时进行的通水、电、路、土地平整。,七通一平,指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。,8,三、房地产市场分类,三、房地产市场分类,一级市场：,以土地为体，亦称土地市场，土地交易市场，由政府直接控制和垄断经营（如招标、拍卖等）。,二级市场：,开发商获得土地后投入一定资金建设，通过有偿或赠与将产权转卖给需求者（新建商品房的买卖市场）。,三级市场：,是房地产权所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，房屋在消费市场中再次流通（也就是二手房包括买卖、抵押、转让、租赁）。,10,房地产市场结构一览表,市场谓称,一级市场,二级市场,三级市场,土地使用权出让市场,土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等,土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等,市场主体,政府、开发企业（投资者）,开发企业、业主,业主,市场客体,国有土地使用权,增量商品房,存量商品房，已售旧公房、私房,交易方式,拍卖、招标、协议,出售、出租等,买卖、租赁、交换等,11,四、五证二书,四、五证二书,五证：,一 建设用地规划许可证,二 国有土地使用证,三 建设工程规划许可证,四 建筑工程施工许可证,五 商品房销售许可证,二书：,一,商品房质量保证书,二,商品房使用说明书,13,五、房屋面积,五、,房屋面积,建筑面积,包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。,公摊面积,是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其他一些配套设施的分摊面积。,使用面积,它是建筑面积扣除公摊面积及墙体、柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。,15,建筑面积,=,套内建筑面积,+,公摊建筑面积套内建筑面积,=,套内使用面积,+,套内,墙柱体水平投影面,积,+,套内阳台面,积的一半,16,占地面积,建筑物基底及其功能需要占用的面积。也叫红线面积。容积率,指总建筑面积与总占地面积的比率，即容积率越大土地利用程度越高。绿化率,指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率。,*红线,是指各种用地的边界线，它可与道路红线重合也可退于道路红线之后，但绝不许超越道路红线。在建筑红线以外不允许建任何建筑物。,17,六、相关术语,六、,相关专业术语,开间：住,宅两横墙间宽,度,进深：住,宅两纵墙间长,度,层高：指下层地板到上层楼面的高度，包括楼板厚度,净高：指楼板上表面至上层楼板下表面的,距离,横墙：沿建筑物短轴布置的墙,纵墙：沿建筑物长轴方向布置的墙,19,七、房地产的特性,七、,房地产的特性,房地产,是不动产形式的固定资产，是一种特殊的商品。房地产具有其它财产和商品所不具有的特性：,1 不可移动性。房地产属于不动产，其自然地理位置是固定不变的，不能移动和搬运。,2 房产、地产不可分割性。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物质构成要素，土地具有在空间位置上的不可移动性，房屋也因而具有不能移动性，房产和地产同属于,“,不动产,”,。,3 品质的差异性。房地产作为商品，在品质上具有不同质性，即使在同一地段的建筑物，由于楼屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品质。,4 价值的高大性。房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵的耐用消费品，普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房；房地产也是企业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。,21,七、房地产的特性,5,使用的耐久性。土地具有不可毁灭性，房屋虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但是已经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年，在正常情况下，建筑物很难发生倒塌，除非为了更好利用土地而进行拆除。,6,供给的有限性。土地具有不可再生性，其总量有限，尤其是城市土地，随着经济的发展和人们生活水平的提高，对土地、房屋的需求不断上涨，房地产供给的有限性更加突出。,7,用途的多样性。土地可以用于商业、办公、居住、工业、道路、农业等多种用途。,8,价值变化的相互影响性。房地产的价值不仅取决于自身的质地，还取决于周围环境的状况。,22,八、影响房屋的价格因素,八、影响房屋的价格因素,房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）,房屋户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等,小区周边的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）,小区内部配套设施（健身场所、游泳池、洗衣店、便利店等）,房屋市场价格定位,房屋供需状况,物业管理公司的口碑,房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少,政府原因，土地价格的变动,24,25,