融创地产特色商业地产整体性操作的思考

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,第五局部融创地产特色商业地产整体性操作的思考,0,目录,一、商业地产的思考,二、工程整体性操作,1,一、商业地产的思考,关于商业地产,商业地产是经营活动所需要的不动产，是一种生产资料,商业地产的价值表达,商家经营带来的价值提升,不动产的价格提升,2,一、商业地产的思考,目前我们对商业地产模式的探索,寻衡求多点平,三级客户之间的利益平衡,开发商和客户之间的利益平衡,长期利益和短期利益的平衡,自身利益与社会效益的平衡,与战略合作伙伴实现共赢,对于开发商：保证工程品质，确保主题定位的鲜明突出，带动并平衡业态,对于经营者：获得为自己量身定做的经营环境，确立自己在业态中的主导地位,3,一、商业地产的思考,商业地产的价值链关系,开发商 投资者 经营者 消费者,巡回式、封闭式的价值链,循环,4,一、商业地产的思考,商业地产的分类,城市运营式地产,大型商业地产,小型商业地产,社区配套商业,5,一、商业地产的思考,品牌价值在商业地产中的作用,品牌的共建实现战略合作伙伴间的共赢,工程品牌与集团品牌相互促进,我们的开发理念,与城市协调开展,实现社会效益最大化，实现和消费者、经营者、投资者的共赢,6,二、工程整体性操作,工程整体性操作的两个核心问题,合力：操作的每一个环节都要强调筹划、招商、营运管理三要素彼此配合，共同发力,平衡：基于三级客户的价值关系，在操作中平衡多方关系,7,二、工程整体性操作,成功商业地产的三要素,一筹划,二招商,三营运管理,8,一筹划,筹划是对工程预期开展事件的控制,市场定位,主题定位,客户定位,产品设计,业态划分,面积划分,营销筹划,筹划,9,一筹划,市场定位主题定位,主题定位是工程的核心理念，是决定工程成败的关键,主题定位是建立在对城市、对区域历史背景以及开展规划、对行业以及对客户的充分理解的根底上,例：上谷工程的主题定位,与城市文化相结合的餐饮娱乐休闲为主题的商业街区,商务局部定位于生态景观商务区,10,一筹划,市场定位客户定位,客户定位决定工程为谁打造，为谁效劳,根据三级客户原那么，每个工程的客户定位分成消费者定位、经营者定位、投资者定位,进行客户定位的时候要充分理解各级客户之间的利益平衡关系,11,例：上谷工程的客户定位,消费者：30-45岁的城市白领阶层及外地来津的商务类游客,经营者：体量适中且租期稳定的特色餐饮品牌商家，以及KTV等娱乐、休闲辅助业态的经营者,投资者：认可区域商业价值和工程主题定位的投资者，并包括局部自购自营的餐饮经营者,12,一筹划,产品设计,产品设计是研究“卖什么,产品设计建立在对经营者和消费者的充分理解之上,产品设计是用建筑的语言来表达工程主题定位,产品设计包括概念设计、规划设计、建筑设计、景观设计、配套设施等,13,一筹划,产品设计,产品设计过程中的平衡关系,经营者和消费者需求之间的平衡,时间节点与客户需求的平衡,工程本钱与利润的平衡,外观效果与实用性的平衡,14,一筹划,业态划分,业态划分是根据行业的特性、工程的体量、经营者的定位制定业态的比例,业态划分中的平衡关系,各业态合理配比的平衡,主力店与其所带动业态之间的平衡,自身持有和销售比例之间的平衡,例：上谷工程的业态划分,以餐饮、娱乐、休闲为主体，其他辅助性业态作为有益的补充,15,一筹划,面积划分,面积划分主要是根据目标经营者对面积的需求进行划分，同时与投资者承受能力相互平衡,例：上谷工程,商铺主力面积区间为300-400平米；商务办公为70-110平米,16,一筹划,营销筹划,营销筹划内容就是研究“怎么卖,商业地产的营销筹划要注重整体性与节奏性,整体性：营销、招商、营运节奏的步调一致，共同发力,节奏性：三级客户之间的递进式传动,17,一筹划,营销筹划,推售时机,推盘策略,推盘节奏,价格策略,推广策略,推广定位,媒介整合,现场包装,18,一筹划,营销筹划推售时机,推售时机的制定根据,工程进度,市场动态分析,公司战略及财务目标,例：上谷工程的推售时机,亮相时间：4月15日,引爆市场：9月18日,开盘时间：10月16日西区,10月23日东区,19,一筹划五营销筹划,营销筹划推盘策略,例：上谷工程推盘策略,整体形成三级客户的递进式传动,招商先行,营运管理的催化剂作用,明线暗线有机配合,形象造势,寻找消费者,招商,西区释放,东区/商务魔方开盘,继续积累消费群,消费者保养,明线：,暗线：,20,营销筹划,21,一筹划,营销筹划价格策略的制定,基于对本钱与利润的理解,平衡商业地产经营者的承受力、投资者的投资力，平衡租金与回报率的关系,以区域市场行情作为参考,销控体系是平衡销售与招商之间的关系，保证工程品质一种执行方法,例：上谷工程价格策略,“高开平走，以保证工程品质，便于后期业态的统一管理,22,一筹划,营销筹划媒体整合,媒体整合是根据工程的推盘节奏，在推广的不同阶段针对目标客户群选择不同媒体组合,媒体整合在不同阶段要注重小众媒体与主流媒体的有机结合,23,一筹划,营销筹划现场包装,现场包装是一种临时性的环境空间设计，其目的是通过营造出来的形式或场景，使客户体会我们对工程的预期,包装和产品是一个统一的整体，要与工程气质相符,为客户创造良好的购置体验,24,二招商,招商是对工程定位和业态的整体控制手段,招商的作用,通过与销售环节的彼此配合，为投资者和经营者树立信心,对工程的业态形成统一性和系统性的控制,25,二招商,招商策略,招商先行,全国化招商战略,聚焦本地高端餐饮娱乐企业,根据工程的业态配比，有的放矢的选择与之相匹配商家,标杆店,品牌店,补充业态,26,上谷招商节奏,27,二招商,招商手段,渠道建设,全国造势,战略联盟,28,三营运管理,营运管理是商业地产的核心竞争力,是保障工程持续开展的机制，提升工程商业价值的手段,在确保工程成功的同时，支持集团商业地产品牌战略,29,三营运管理,小型商业地产的营运管理,由于小型商业地产多样化的特性，其营运管理方式也必须是灵活多变，量身定做的,小型商业地产的营运管理要通过突出“专业化和“特色化的特征，创造自身的竞争优势,30,例：上谷工程的营运思路,专业化,作为未来商业地产的核心竞争力，专业化水平是其竞争优势的主要表达,与国际顶级参谋管理公司仲量联行建立长期合作关系，以专业理念标准管理，为商家提供良好的经营环境。,充分利用合作伙伴的优势资源，提高工作效率，拓展专业知识,31,特色化,在商业营运中，必须根据工程的特征，紧紧把握其“特性，进行“量身定做的营运管理,配合工程节奏，根据三级客户层层推动的价值理论，搭建网站、杂志、俱乐部三位一体的上谷平台,以消费者为根本诉求点，打破经营者和消费者之间的交流屏障,32,上谷平台,“JOY上谷网站：为商家提供良好的展示空间，搭建经营者和消费者互动平台,上谷俱乐部：网罗高端消费群体，建立消费者和经营者之间的直接联系,?谷事?杂志：表达工程的整体品质与风格，创造品牌的附加价值,33,例：上谷工程的营运节奏,34,