第五章房地产项目策划课件

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,0,30 十一月 2024,1,第五章房地产项目策划,本章概要,房地产项目筹划是最能表达房地产产品开发共同性的一个环节，同时这一环节也是整个房地产开发进程中技术性较强的一个环节。对市场的深入了解和丰厚的产品开发阅历是成功停止房地产项目筹划的关键。,本章经过全景式的描画，展现房地产项目筹划的框架，并希望经过有代表性的项目筹划案例使大家对此有直观的感受。,5.1 房地产项目筹划概述,1.房地产项目筹划的概念,房地产项目筹划是指为到达投资目的，在调查、剖析有关资料的基础上，依照一定的顺序对房地产项目的实施事行停止系统的、片面的构思、谋划，并制定和选择合理可行的执行方案，以及依据目的要求和理想环境变化，对方案停止修正、调整的一种发明性的活动。,全程 的概念,2.房地产项目筹划特征,地域性,第一，要思索房地产开发项目的区域经济状况。第二、要思索房地产开发项目周围的市场状况。第三、要思索房地产项目的区位状况。,系统性,房地产项目筹划是一个庞大的系统工程，各个筹划子系统组成一个大系统，缺一不可，亲密联络，无机一致。,前瞻性,房地产项目筹划的理念、创意、手腕应着重表现为超前、预见性。,市场性,房地产项目筹划要顺应市场的需求，吻合市场的需求。,创新性,房地产项目筹划创新，首先表现为概念新、主题新。其次表现为方法新、手腕新。,操作性,一是在实践市场环境中有可操作的条件，二是在详细的实施上有可操作的方法。三是筹划方案要易于操作、容易实施。,多样性,房地产项目筹划要比拟和选择多种方案。,效益性,房地产项目筹划的效益性是指筹划能给项目投资方带来经济上的最大报答。,3.房地产项目筹划与可行性研讨、决策的区别,房地产项目筹划与房地产项目的可行性研讨的区别,房地产项目筹划与决策的区别,同时项目筹划与决策也是不同的，项目筹划的进程包括制定方案、选择、调整方案；决策是对方案的优选。项目可行性研讨、决策都应是筹划任务的详细内容，筹划更普遍。,项目,项目策划,项目的可行性研究,内容,总体性、全局性的方案策划,项目在经济、技术上是否可行,研究范围,从项目开始直至物业管理全过程,项目立项之前,地位,整体性的,是策划过程中的一个步骤或一部分,结果,从多个方案中选择科学的、合理的最优方案,仅仅回答是否可行,不一定是最优的,落实,通常必须落实到计划、予以实施,并不一定落实到计划，只是一个阶段性工作,4.房地产项目筹划的分类与重要性,分类,从实际角度把它分为三类：一是已有明白项目的房地产全进程筹划；二是还没有明白项目的投资筹划；最后就是称为全体下的单项筹划。,重要性,影响曲线,投资曲线,时间,前期,开发建设期,5.2 已有明白项目的全进程筹划,土地获取,市场调研,项目资源分析,定位评价,符合要求,规划任务书,不符合要求,设计方案,市场定位,开发过程策划,营销策划,后期策划,规划策划,投资策划,.,.,已有项目全程筹划流程图,1.项目投资筹划,1)市场剖析与预测,房地产市场剖析,经济资源剖析,城市开展剖析,城市文明剖析,地块自身资源剖析,房地产市场预测,目的市场确定,目的市场细分的依据主要有人口细分、心思细分、行为细分、天文细分和利益细分。,2)项目定位筹划,项目概念定位,项目核心定位,核心开发主题定位,主题市场形象定位,生活方式定位,社区文化定位,项目形态定位,项目价格定位,项目SWOT分析,劣势分析及化解,优势分析及利用,威胁分析及对策,机会分析及利用,项目资源评估,内部资源,外部资源,项目竞争力分析,市场空白点分析,差异竞争优势定位,核心竞争力定位,产品形态初步定位,项目的市场定位,项目定位筹划任务流程,目的市场定位,项目SWOT剖析,项目资源审核,项目竞争力剖析,地块勘探,项目外部资源审核,项目外部资源审核,外部资源整合应用,外部资源开掘提升,周边及区域规划资源,周边及区域人文资源,周边自然景观资源,周边及区域竞争点,周边城市生活配套资源,区域经济优势资源,地形地势优势,周边及地块内自然环境,地块内的人文资源保管,地块内的植被资源,目的市场定位,周边地块详细优势的化解,项目资源审核,基于消费者市场的研讨,与客户对接的首创的生活蓝本,成熟的理想的生活蓝本,成熟优越的生活蓝本范围,目的客户的生活笼统需求,目的客户的阶级性情需求,目的客户的产品形状需求,国外寓居成熟生活蓝本,国际寓居成熟生活蓝本,景观风情寓居生活蓝本,文明主题寓居生活蓝本,项目生活蓝本定位,项目开发概念,多元化整合,项目开发中心定位的指点思想,项目社区文明的开展方向,项目的性情和耐久价值,项目概念定位,基于消费者市场的研讨,与客户对接的首创的生活蓝本,成熟的理想的生活蓝本,成熟优越的生活蓝本范围,目的客户的生活笼统需求,目的客户的阶级性情需求,目的客户的产品形状需求,国外寓居成熟生活蓝本,国际寓居成熟生活蓝本,景观风情寓居生活蓝本,文明主题寓居生活蓝本,项目生活蓝本定位,项目开发概念,多元化整合,项目开发中心定位的指点思想,项目社区文明的开展方向,项目的性情和耐久价值,项目概念定位,项目概念定位,中心开发主题市场笼统,中心开发主题定位,生活蓝本筹划及详细引入,生活形状模型及生活方式等位,社区文明定位及运用,产品形状定位,项目价钱定位,市场笼统定位,案名定位及推行笼统语,产品定位,产品形状定位,产品形状定位时由静态和静态的定位两局部停止。经过静态的开发模型，比选出在对接开发主题对接目的客户、生活蓝本、资源整合、抗市场风险才干突出差异化竞争优势和中心竞争力、本钱与盈利才干提高的高效三个主要目的上最优化的方案。,产品的功用定位,产品的功用定位是指在目的市场选择和市场定位基础上，依据潜在的目的消费者运用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具有的基本综合和辅佐功用做出规则的进程。,3项目融资筹划,结合企业自有资金状况，测算项目资金需求状况。,选择融资方式、制定融资方案。,融资方案剖析及确定。,投资,投资曲线,销售收入曲线,销售收入,资金差额,开发建设期,营销期,利润,4项目经济评价,财务评价,项目本钱剖析,项目效益评价,项目评价目的和方法,国民经济评价,国民经济评价更多的是针对工业项目来讲，对房地产项目来说，要求比拟少,不确定性剖析,普通来说，不确定剖析方法主要有，盈亏平衡剖析、敏理性剖析和概率剖析。,5投资风险与控制,房地产项目风险的种类,风险对房地产投资方向选择的影响,投资风险的评价,投资风险的处置与控制,2.项目规划设计谋划,项目规划设计谋划总体任务流程图,项目总体规划规划筹划,地块价值剖析,项目规划规划,公建与配套系统,分期开发战略,修建产品规划,修建作风筹划,户型设计,环境规划及艺术作风提示,装修作风筹划,3.项目树立进程筹划,项目招招标,招招标,招标方式,地下招招标的基本顺序,项目管理,4.项目营销筹划,营销方案书,方案概要,包括营销目的、主要战略、建议及本方案书的主要内容。,市场描画,市场剖析；竞争环境；项目环境；其他环境。,时机与效果,应用SWOT剖析，剖析项目的优势和优势；本项目销售所面临的主要效果等。,营销目的,营销目的包括财务目的和市场目的。,营销战略,市场定位：销售与效劳对象，项目修树立计及装饰规范等。,营销渠道：包括销售方式的选择，代理商的选择。,促销手腕：包括广告、展销、人员推销手法的选择及广告方式确实定。,竞争手腕：可以采用价钱、质量、环境、效劳等手腕。,营销方案,营销方案着重研讨营销战略的完成方式及进度布置。,其他：是指付款方式、营销方式以及保险、公正等等。,财务报表,控制,营销筹划系统,营销策划,销售策划,目标客户定位,销售计划,价格策略,售后服务,广告策划,市场分析,广告策略,广告目标,广告计划,广告效果测定,项目视觉识别系统,项目延展及运用部分,形象策划,市场筹划,市场调查、市场预测,投资时机选择,投资筹划,项目区位选择,项目客户定位,客户需求剖析,项目主体确定,项目规划定位,项目营销定位,物业效劳定位,目的市场细分,项目融资选择,项目协作选择,项目总体规划,项目经济评价,投资时机剖析,初步投资剖析,设计谋划,规划设计定位,修树立计定位,景观设计定位,会所设计定位,销售设计定位,详细设计定位,营销筹划流程图,销售筹划,目的客户定位,销售方案,价钱战略,售后效劳,笼统筹划,项目视觉识别系统中心局部,延展及运用局部,广告筹划,广告目的,市场剖析,广告战略,广告方案,广告效果测定,5.项目前期筹划,物业管理的规范,物业管理的形式,物业管理的综合效劳,物业管理收费,5.3 房地产项目筹划的生命力创新,静态筹划理念的引进,在静态筹划理念的跟踪进程中，我们可以完成对价钱战略的创新；广告战略的创新；销售战略的创新。这些创新都表达出与时俱进的思想。,开发理念的创新,楼盘的概念,主题创新,规划理念的创新,应该注重文明气氛和环境的营建,产品创新,融资渠道的创新,5.3已有项目的前程筹划案例剖析,见课本！,