深圳市牛栏前项目策略案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,深圳市牛栏前项目策略案,*,PPT,文档演模板,Office,PPT,深圳市牛栏前项目策略案,2024/11/30,深圳市牛栏前项目策略案,一、项目案名,建议定名为：龙华义乌小商品城,案名理由：,1.,品牌需要：项目商业街及万众城小商品城均是以小商品经营为主，但缺乏品牌号召,力，经营状况不佳，经营辐射商圈有限，好的案名便于品牌迅速传播,2.,定位需要：项目周边商业项目众多，已形成成熟的商圈，业态形式涵盖了，高中低,一站式休闲娱乐、购物商业链、义乌小商品城的定位范围宽广，项目经营过程中，为,了适应市场需求可在项目案名不做调整的情况下，对项目经营内容微调，保存了品牌,价值的延续,3.,项目营销需要：此案名市场中有一部分忠实投资及消费客户，更能得到市场认同。,深圳市牛栏前项目策略案,二、项目商业模式,针对项目特点，结合投资经营需要，商业模式建议如下：,1.,物业直接购买，产权拥有（,建议此模式优选，此模式操作周期为一年内,）：,取得物业后，对外进行产权或租赁权的销售，销售对象为投资、自营，项目采取,3-5,年内统一返祖的模式操作，统一规划、招商及运营管理，类似地产开发，好处在于，能快速实现资金回报，还可以用物业进行融资，基本上可以实现资金投入的,2,倍左右的回笼,2.,长期租赁：,实现,40,年左右的租赁权，完全进行租赁权销售，操作手法同上,3.,短期包租：,实现十年以上的租赁权，由于租赁权时间的局限，项目只能采取二房东租金差价赚取投资回报，此方式融资渠道有限，回报周期较长，投资风险有一定的不确定性,深圳市牛栏前项目策略案,我们对义乌小商品批发城的认识,中国小商品批发城创建于,1982,年，是我国最早创办的专业市场之一。,曾经连续,13,年位居全国工业品批发市场榜首，被国家质检总局授予“重质量、守信誉”市场荣誉称号，是我国最具影响力的小商品出口基地。,义乌小商品批发城拥有,34,个产业，,1502,个大类、,32,万种商品，几乎囊括了工艺品、饰品、小五金、日用百货、雨具、电子电器、玩具、化妆品、文体、袜业、副食品、钟表、线带、针棉、纺织品、领带、服装等所有日用工业品的一站式商品市场。,经营业态以物美价廉，应有尽有的鲜明特色，为经营投资者提供了强大的市场竞争力,义务小商品批发城拥有先进而发达的市场经营管理体系，为投者的经营发展提供了有力保障,品牌号召力,市场竞争力,持续发展力,三、义乌的认识,深圳市牛栏前项目策略案,四、,义乌小商品批发城研究范围的界定,义务小商品批发城做为专业的工艺商品批发市场进驻深圳，将极大的吸引众多投资经,营者的眼球。通过研究范围的界定以及地区相关商品市场的研究，为项目的经营定位,以及业态比例提供有力的市场支撑，并为项目的整体运作策略以及目标客户的锁定提,供有效的依据。同时为丰富项目的经营业态，发挥珠三角区域产业链的优势和后续经,营的便利提供客观的论证。,界定,研究范围,深圳周边和义乌市场的经营调查,深圳市牛栏前项目策略案,惠州区域,惠州水东路小商品经营比例,小商品经营品种,经营品种,间数,具体比例,日用百货,36,26,食品,30,22,文具、玩具,18,14,民间用品,15,11,针织用品,4,3,小五金,8,6,服装,6,5,茶叶,8,6,花艺,6,5,鞋,2,2,合计,133,地理位置：位于水东西路,铺位面积：主力铺位在5060平方米,经营方式：以批发为主，兼有零售,进货点：主要以广州为主，东莞有一部分,租金：2060元/平米月,具体比例图如下,深圳市牛栏前项目策略案,东莞区域,富民商业大厦,经营品种分类统计,经营品种,经营面积（m,2,）,经营户数（家）,比例,饰品类,500,41,各类饰品,针织内衣类,600,44,针织品、内衣,日用百货类,40,3,伞、塑料桌布、卫生纸,洗涤化妆品类,200,21,洗涤用品、化妆品,皮具,100,9,皮带、钱包,文体用品类,60,5,文具、体育用品,表类,40,4,钟表、手表,小家电,20,2,电吹风、录音机,小食品,20,2,奶粉、饮料、饼干,礼品,20,2,打火机等,包装袋,20,2,塑料袋、纸袋,帽子、眼镜,20,1,儿童玩具,40,3,小型玩具,合 计,约1680m平米,139,富民小商品经营区域规划铺位共,124个，皆以独立铺位的形式经,营，经营模式为批发。批发经营,面（按使用面积计）约在6,12平米之间。由于商机突现，目,前大约有十多间加位小商品经营,摊位。,深圳市牛栏前项目策略案,东莞区域,富民商业大厦,经营面积 分析,经营商户数量分析,深圳市牛栏前项目策略案,经营分区图,该市场位于黄河时装城以北，港口路以西，与虎门排污河围绕的区域内，分布在,广贸大厦、永丰楼、永,业楼、永安楼、永兴楼,一层，形成了虎门小商品市场经营组团。在经营分区上没有严格的经营规划。均,以独立街铺的形式经营，经营模式以批发为主。,经营品种分类统计,该市场经营的小商品主要以文体用品和针织内衣为主，以帽子、眼镜、音像制品、办公设备、工艺礼品、,包装袋、皮具、饰品、婴儿用品等为辅，商品辐射全国。由于均以街铺的形式经营，其经营面积较大，,皆在30-80平米（使用面积）之间。,东莞区域,国贸精品广场,深圳市牛栏前项目策略案,东莞区域,国贸精品广场,经营品种,经营面积（m,2,）,经营户数（家）,印章、制卡,30,1,帽子、眼镜,180,3,针织内衣,1200,15,办公耗材及设备,200,2,包装袋,100,2,塑料花、礼品,240,4,文具,400,4,音像制品,80,1,手机配件、电话卡,60,2,皮具,40,1,饰品,120,2,模特架,100,1,婴儿用品,60,1,合 计,约2800平米,39,广贸大厦一层街铺,永丰楼一层街铺,经营品种,经营面积（m,2,）,经营户数（家）,针织,60,2,内衣,150,3,婴儿用品,70,2,音像制品,60,2,文体用品,60,2,饰品,180,6,鞋、包,120,4,珠宝、玉器,60,2,玩具、礼品,240,6,包装袋,50,1,合 计,约1000平米,30,深圳市牛栏前项目策略案,东莞区域,国贸精品广场,经营品种,经营面积（m,2,）,经营户数（家）,文体用品,600,11,内衣,120,3,五金工具,60,1,针织品,120,2,小电器,60,1,玩具、礼品,60,1,合 计,约500平米,19,经营品种,经营面积（m,2,）,经营户数（家）,音像制品,200,9,饰品,70,3,洗涤、化妆品,80,2,文体,120,40,针织内衣,260,5,合 计,约700平米,59,永业楼一层街铺,永安楼一层街铺,永兴楼一层街铺,经营品种,经营面积（m,2,）,经营户数（家）,日用百货,400,14,文体,50,3,针织品,200,14,五金工具,50,1,饰品,60,1,合 计,约800平米,33,深圳市牛栏前项目策略案,东莞区域,国贸精品广场,经营面积分析,经营商户数量分析,深圳市牛栏前项目策略案,广州区域,小商品市场,主要调查的有国际玩具礼品城和华南国际小商,品城两处。这两处市场都在海珠广场附近，且,经营的品种也大多相同。据商户说，他们的货,其实大部分还是广州和珠三角的货，外面的还,是少，江浙的货主要还是因为价格便宜，款式,也比较新。另外还有些外国人在广州办货，有,新款搭配会卖的更好。,据了解的情况看广州的商户要少量的货主要目,的有两个方面,1）江浙地区的小商品品种多，且款式新，可以,带动本地货的销售。,2）进少量的货样后自己可以找本地的加工厂进,行加工，主要做为样版的用途。,经营品种在市场所占比列,品种,小饰品,小首饰,塑料制品,工艺品,女性化妆品,所占比重,25%,15%,15%,12%,15%,品种,布艺,玩具,香蕈,太阳镜,工艺礼品,所占比重,3%,1.5%,3%,3%,2.5%,品种,水晶制品,其他杂类,所占比重,3%,2%,以下%是指在该品种中的比例,经营品种,所占比例,经营品种,所占比例,小饰品,15%,小首饰,10%,塑料制品,15%,工艺品,10%,玩具,30%,太阳镜,10%,深圳市牛栏前项目策略案,五、,目标区域锁定,义乌小商品城商业模式已经深入人心，整体经营主要以义乌小商品以及区域内和区域,周边主要涉及商品产业的经营形式进行，由于我们项目规模不大，我们把目标客户区域锁定在深圳及珠三角区域内的义乌小商品城的商家,目标客户区域,义乌及其周边区域,区域及周边,深圳批发商圈,龙岗区域,周边城镇,深圳市牛栏前项目策略案,六、,目标客户定位,义乌及其周边地区的小商品批发商、厂商家,客,户,构,成,区域周边小商品生产厂家、代理商、经销商及个体经营者,意向从事小商品批发业的个人,深圳市牛栏前项目策略案,七、,目标客户定位,目标群体说明,目标客户,客户群体说明,义乌及周边客户（此类客户主要是为了体现义乌模式的纯正，营销方式为先电销待时机成熟安排一次现场）,涉及业态日用百货、小五金、小电器、各种珠宝、头饰、玩具、工艺品、钟表、文具办公用品等。义乌的小商品批发商户对项目价值的提升意义重大，因此对于义乌商户的招商，应是项目早期招商工作的中心，在义乌范围内寻找各类业态合适的商户进行洽谈工作，最终完成义乌商户的引进以带动整个项目的招商以及后续的经营。,区域周边小商品生产厂家、代理商、经销商,深圳批发商代理商、经销商及个体经营者,针对项目经营业态，在广东省内寻找有雄厚的产业、商户为基础，加强招商推广的力度。区域内的批发商，代理商以及个体经营者具有较强的经营能力，这部分客户是项目招商经营的主体。,意向从事小商品批发业的个人,项目临近龙岗区域主干道，并且本项目拥有,“,义乌小商品批发城,“,的强大品牌，对众多意向从事小商品业的个人将产生强大的吸引力，同时从事小商品批发业成本较低，能极大的调动意向从事小商品批发业的个人。,深圳市牛栏前项目策略案,八、项目经营定位：,1.品牌批发、零售、品牌展示加盟等为一体，体现零售批发综合功能和专业水准。,2.,我们在整体市场定位上，努力营造经营环境、经营主体差异化，经营产品专业化原则，对项目进行细分的产品定位，打造出具有现代精品意识，符合目标客户心理需求的产品。,3.努力体现义乌模式、义乌商家、义乌货源、义乌管理,深圳市牛栏前项目策略案,九、项目招商平面分割建议,分割原则,招商平面分割图,深圳市牛栏前项目策略案,通过铺位分割合理布置主、辅通道、人流通道、卖场、布局、休闲空间，为铺位今,后升值奠定硬件基础，也为销售创造有利条件。,合理设置单铺进深、面宽比例。,以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度，保证商场内部,按照步行街要求进行设计，同时保持商场的通畅并美化商场整体布局。,充分兼顾招商与经营的关系，铺位分割做到可分可合“分小易租，合大好用”。,分割原则,深圳市牛栏前项目策略案,数据说明,主通道：3.2米，辅通道：2.5米,主力铺位：开间3-4米，进深5-6米,招商平面分割图,备注：,具体铺位分割（略）,深圳市牛栏前项目策略案,销售及招商目标,总规模约5000平方，销售及招商同步进行,销售及招商时间目标为10个月,去划总房源的100%,十、任务目标及分解,深圳市牛栏前项目策略案,阶段推广：,本案推广划分为四个阶段：,第一阶段,第二阶段,第三阶段,引导期,强销期,持续期,第四阶段,尾盘期,品牌惯性销售,理性诉求,形象导入,品牌提升,优势深化,强势卖点诉求,强化公司品牌,积累客户忠诚度,蓄客,预计完成,总量45%,预计完成,总量的45%,预计完成,总量的10%,深圳市牛栏前项目策略案,促进成交,强销期,持续期,甄别及旺销,重点工作,3,、,营销资料准备,4,、,办公用品购买,蓄水集客,尾盘期,引导期,强化品牌,1,、,售楼中心装修,2,、,营销道具准备,5,、,营销人员培训,7,、,公关活动,6,、,广告宣传推广,第一阶段：营销引导期,9,、,商业,战略,招商,8,、,整体,vi,引导,系统,节点工作重