南京宇扬方山山体别墅项目营销策略

,宇扬方山工程营销策略,南京宇扬置业营销部,2021年4月22日,知己知彼，方能百战不殆,市场调研篇,市场调研,市场调研,东 吴 水 苑,地处横梁镇镇中心，生活配套全；,规模大，总建3万方，共有124栋别墅，“平安系数高；,工程有特色，纯独立社区，户户赠送超大私家花园；,性价比高，成交单价1700-1800元/平米，总价55万左右。,周边竞品,康 佳 花 园,地处横梁镇镇中心，生活配套全；,06年建设，产品以独立、双拼为主，共89户，07年销售，半年清盘；,性价比高，双拼成交单价1300-1400元/平米，总价30万左右；独立成交单价1500-1600元/平米，总价43万左右；,她是当年六合最早的小产权别墅工程。,市场调研,周边竞品,康 兴 花 园,地处横梁镇镇东，位置较偏，邻近高速公路；,07年建设，纯独立别墅社区，共56户,至今销售尚未过半。,性价比高，独立别墅报价单价2000-2200元/平米，实际成交价不到1800元每平米，一套总价50万左右；,她是六合较早的小产权别墅工程，由于位置和工程定位的问题，去化存在一定难度。,市场调研,周边竞品,浦 口 侯 冲 小 区,侯冲小区地处永宁镇中心，位于老山版块。小区占地近200亩，主要以联排别墅和公寓为主，联排售价2400元/平，公寓均价1700元/平。,侯冲小区主要以规模大、环境好深受周边及南京客户的青睐。特别是小区以生态环保为主题，采用秸秆供气和太阳能供电等环保节能设施，屡次接待省及国家相关领导的视察，在客户心目中建立了良好的口碑效应。,市场调研,周边竞品,浦 口 桥 林 雅 苑,桥林雅苑位于浦口区桥林街道西山村。紧邻千亩,西山生态园，自然环境得天独厚。工程总占地25,亩，工程建有222户联排别墅和100套公寓，规模,宏大。,质感的外立面设计吸引了大量经过江星桥公路的,客户，价格下半年一直2500-2800元/平之间。,充分认识自身，有效把握市场,优劣势分析,二、SWOT,优,势,工程处于风景优美的方山脚山；方山自然资源丰富，可挖掘潜力大。,由宇扬品牌开发建设；宇扬在家乡号召力大。,由方山林场规划、施工前期手续完备，工程质量得以保证；,别墅产品类别丰富，独栋、双拼及联排产品配比丰富；西班牙建筑风格突出。,二、SWOT,劣,势,工程知名度不高，目前未能将信息有效传递目标客户的通道，另一方面体量有限，不可能做全面铺开的媒体宣传,所在片区缺乏高端住宅市场气氛，周边没有高档住宅开发的案例，形成不了集群效应。,工程亮点需要进一步提炼，阶段性在某一个主题上重点突破，弥补宣传广度上的缺乏,二、SWOT,机,会,满足有车的，富裕的，二套房置业者的需求，他们均有较强的身份认同需求，有小圈子社交与生活，讲究绿色环保与“低碳生活方式；这局部人士现在并不缺少。,天然纯美的自然资源，方山、灵岩山的休闲景观，远离都市喧嚣；,便利的交通配套，特别是长江四桥通车后将与主城无缝对接。,二、SWOT,威,胁,小产权工程受政策及市场,宏观和微观环境影响较大；,周边小产权别墅众多，同质化产品引来竞争；,工程客户群受到限制，且付款方式比较单一；,工程小产权特性受到限制，推广方面不能有效展开。,景观规划,采用西班牙式建筑风格，这种风格的特点在于亲和的视觉感和良好的生态性相结合，通俗地讲就是白墙、红瓦，层次鲜明起伏的屋面，绿色庭院，充足的采光，以及宽阔的水景。这与目前市面上流行的建筑风格一致，类似的如：苏宁天华绿谷，威尼斯水城等。,产品定位,方山自然景观与西班牙建筑风格的融合。,宇扬集团品牌力的形象,综合以上进行总体形象的定位。,定位细节,a、建筑形态：独体、双拼、联体别墅,b、建筑环境：方山自然景观区与人工水景,c、建筑风格：西班牙建筑风格,d、视觉元素：白墙、红瓦、绿色庭院、水景、山景。,卖点提炼,四桥建设,二桥年票制,山地别墅,西班牙建筑风格,水景,旅游度假地,卖点的概念转化,交通概念：四桥建设、二桥年票南京主城1小时交通圈,旅游概念：方山地质公园度假独特火山口风貌,景观概念：三重景观的规划与理念建造山景、水景、绿色庭院,建筑概念：西班牙建筑风格白墙、红瓦、庭院,生活概念：方山宇扬会所俱乐部消费打折优惠,目标客群定位,富裕,有较强的身份认同需求,小圈子社交与生活,二套房置业，,有车，,讲究绿色环保与“低碳生活方式,目标群体与动机研究,客户群体：,“公务员,“成功的生意人,“职业投资客,动机：,保值增值,享受生活“绿色与“度假,动机分析,保值增值,1山地别墅的“不可复制性，山地资源只会越来越少，越稀有的越值钱。,2钞票在手只会贬值通货膨胀，应换为独特的山地别墅资源强调国家对山林的保护措施，损一补七。,3建筑本钱都要在2200元/平米以上，从长期看建筑材料与人工工资是以每年7%以上的速率向上涨，因此房子只会越来越值钱。,阶段不同，区别对侍,价格定位,三、价格定位,联 排 别 墅,四联排二幢、六联排三幢、面积 250平米左右，共26户。,双 拼 别 墅,二幢、面积280平米左右，共4户。,独 立 别 墅,二幢、面积400平米左右，共2户。,产 品 现 状,三、价格定位,1、低调入市，合理的控制总价，确保快速资金回笼。,2、在工程未出效果之前，不宜在价格上超过方山林场。原因有三：1现阶段林场局部较为成形；2林场局部地势较高；3林场局部户型配比较为理想。,2、在工程出效果之后，可以在价格上超过方山林场。必要条件在于：1整体景观、绿化出彩；2宇扬品牌效果显现；3整体生活配套齐全；4样板房出彩。,定 价 原 那么,营销策略,翻开财富之门的关键,营销策略,综合建议,在效果上，工程应重点先出整体环境与景观,在配套上，工程应重点先进行水、电与综合配套的建设,在售卖手法上，建议工程建完再买，价格容易上去，利润较高,营销策略,“宇扬集团是南京六合知名的品牌，知名度及市场美誉度都很高，南京、六合及特别是横梁当地有毋庸置疑的号召力，因此可以利用集团领导层的交际圈，对当地的政府机构、相关高端客群进行传播渠道拓展，也可以定期举办一些公关活动如小众推介会、看房团等。,人际关系营销,营销策略,寻找专门的信息数据库，如：南京老板、车主、银行金卡用户、旅游俱乐部、高尔夫会员等进行短信群发。也可以和相关单位联合组织一些活动，如联合南京某些旅行社举办的“六合游活动中参加一个时段的看房活动，或者在旅行社放一些工程平面资料，或者就在“六合游的宣传单上加印诸如“方山别墅的形象标志。其余车友会、俱乐部等营销方式也类似。,信息库营销,营销策略,由于单个营销点覆盖有限，因此需要在一些连锁二手房中介，缴纳进场费，搞一些诸如小模型、易拉宝、宣传册、宣传单之类的进场，人员视情况安排在闹市区定点定时的发一些传单，有效果的话还应当准备看房车，每隔一个周期安排看房一次。,营销网点布局策略,营销策略,1、工地形象包装，提升品质感；做好环境和绿化，,2、样板展示区，如有必要需设置样板房；,3、外部围墙与形象包装，提高工程知名度；,4、现场设立独立的营销中心,包 装,营销策略,媒体渠道,1、户外：路旗、工地看板、售楼处门头等；,2、平面媒体：扬子晚报、现代快报、金陵晚报、南京晨报、六合都市文化报房地产、别墅板块小广告,3、小众媒体：特殊渠道、商会、工会等我司自有资源；,4、数据库营销我司自有资源,5、网络：搜房房地产网、西祠胡同论坛发帖，qq群营销,营销策略,营 销 活 动,根据地方特色、工地工程进度、季节变化、等开展营销活动：,“雨花石鉴赏、“雨花石拍卖等；,“新年祁福、“我家生在方山中等；,“寻找春天、“品茶 、“钓鱼比赛等。,宣传推广,炒作热点，筹划顶峰,推广策略,预热蓄水期,主要内容：,1.亮相,1报道：北“方山PK南“方山，江北高尚住宅区挑战江宁,2帖子：老南京也得汗颜没想到南京两个方山，一个比一个美！,2.揭秘,1报道：挖雨花石，参梵天寺，观古银杏 田园别墅紧抓都市人归隐情结,2帖子：偷菜可耻，种菜荣耀 白领买别墅只为田园梦？,3.现身,1报道：田园别墅吹动楼市温情风 六合方山别墅引领别墅亲民潮流,2帖子：别墅比公寓还廉价，南京真正的白菜别墅大盘点,推广策略,活动互动期,主要内容：,召集：,1报道：火山森林雨花石 六合方山旅游节吹响黄金周集结号,2帖子：六合方山十景大起底，探访雨花石故土的田园美景,3直播：新盘面对面六合方山别墅的田园圆梦之旅,炒作方式：新闻报道+新闻直播,推广策略,活动互动期,主要内容：,召集：,1报道：火山森林雨花石 六合方山旅游节吹响黄金周集结号,2帖子：六合方山十景大起底，探访雨花石故土的田园美景,3直播：新盘面对面六合方山别墅的田园圆梦之旅,炒作方式：新闻报道+新闻直播,欢送欣赏宇扬置业营销部制作,