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设计管理,序号,主控项,基础指标,措施方案建议,备注,一,设计管理,1.1,总图规划,1,容积率,1,、做足容积率来提高收益,2,、提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成功能空间，有效增加实际容积率。（不适合于低溢价产品）,3,、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。,4,、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围,5,、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积。,影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红线要求、限高要求、地方容积率计算规则等。,2,建筑密度,1,、尽量做足建筑密度，优先分配给高一级业态产品；,2,、规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量；,3,、将住宅周围的绿地尽可能的划给私家。,一般优先顺序：底商别墅洋房高层住宅公寓,成本管控,-,设计管理,-,总图规划,序号,主控项,基础指标,措施方案建议,备注,3,总平面设计,【,路网布置、综合管网，出入口等,】,道路,/,占地面积比,优化路网结构，严格控制硬景道路的施工面积,人行及地库出入口,1,、满足规范规定，做到最少，降低建设费用及将来物业管理成本；,2,、同一个地块的人行出入口与车库尽量归一，便于物业减少管理人数，以入口为原点,100,米范围内不应设置第二出入口；,3,、两个相邻地块的入口应尽量相对，便于两个相邻地块人员的步行交通,每增加一个出入口，就至少增加,6,个保安（三班倒）,消防道路的宽度,1,、严格按照消防道路的下限规范宽度,4M,进行设计并取消人行道；若与车行道合并的，原则上根据道路级别确定宽度；,2,、无其它功能的消防通道，尽可能采用隐形消防车道和登高面的设计；,3,、和景观步行道路结合的，严格限制宽度，局部隐形。,1,、人车分流小区，人行区消防道按照普通道路标准设计基础厚度。,2,、人防道与景观结合需了解当地消防、质检验收部门是否允许。,消防道路的面层材料,1,、对于刚需楼盘的消防主干道以水泥压模或沥青面层为主一次成型；,2,、改善型楼盘与景观步行道路结合的，选用其它块料面层材料结合使用（石材、砖、洗米石、彩色沥青、塑胶、草皮等）。,道路与单元入口大堂室内高差,道路与单元入口大堂室内高差控制在,30cm,以内，采用自然放坡，省去无障碍设计。,成本管控,-,设计管理,-,总图规划,序号,主控项,基础指标,措施方案建议,备注,4,标准化运用,已批准的规划方案,1,、加大标准户型的研究，针对新开项目采用成熟的户型体系，快速设计，快速开发。,2,、利用产品库中的成熟产品进行复制，速度快，风险低。,3,、使用模块产品和组团复制。,4,、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块。,标准化、成熟化产品可以有效降低建安成本，减少前期总图规划时间，减少招投标环节时间，减少设计费用，有利于前置开发。,5,土方平衡,土方外运量,通过对竖向标高的调整，严格控制挖土量和外运量，原则上整个地块控制在,15%,，每个期块控制在,12%,。,外运量,/,总挖量,外购量控制,除景观种植土或营养土外购外，严格控制土方的外购，必须事先做好土方平衡工作。,外购量,/,总回填量,纵向标高的控制,按南低北高以,1.5%,的坡度系数控制室外标高，同时确保南侧比道路标高高,3045CM,；正负零提升高度在,70CM,左右。,6,建筑单体总高度,1,、洋房高层高度根据产品溢价尽量用足，二类高层原则控制接近在,54,米（,18,层）；一类高层原则控制在接近,100,米（,33-34,层）。,2,、市场接受前提下，做跃层、复室提升溢价。,1,、产品高度用足可以减少公摊面积；,2,、产品高度需要结合日照，局部有调整。,成本管控,-,设计管理,-,总图规划,序号,主控项,基础指标,措施方案建议,备注,7,地面停车位,1,、适当增加地面停车位的设计，严格控制地下车库的建造规模：,2,、刚需楼盘，地面停车位不少于总车位数的,20%,。,1,、各地方对停车位指标有相关规定；,2,、地面、地下停车位比例各地方有相关规定。,改善型楼盘原则上不允许设计地面停车位，必须确保人车分流的品质要求。,8,地下车库方案,地库方案的控制,1,、原则上地下室面积控制在总面积,20%,以内；,2,、优先一层地下车库的设计，其次再考虑双层地下车库来满足车位比；,3,、首期开发范围尽量不设人防车库，降低成本投入。,4,、住宅小区，原则上不允许采用机械停车位的设计。（如地方政府要求车位配比过大,1,：,1,以上，可以采用机械停车，降低成本）,5,、推进自然采光、自然通风的设计理念，减少控制通风设备的投入。,成本管控,-,设计管理,-,总图规划,序号,主控项,基础指标,措施方案建议,备注,8,地下车库方案,单车位面积须控制,3238M2/,个（车库区,+,主楼区,+,设备房）,1,、原则上不允许采用主楼与地库的分离式设计。,2,、地下室（纯地下室及单体地下室）区域优先排布车位，其次考虑设备用房（设备用房尽量设置在单体地下室区域）、疏散出口。,3,、汽车道两侧布置车位，提升停车效率。,4,、标准车位摆放不了处，可以适当增加小车位，提升停车效率。,5,、对于部分不适用区域（地下室死角空间、局部过渡空间等），标示车位充指标。,严格控制汽车通道的净宽度（控制在,5500mm,），如有地方强制性规定，按当地规定执行；,刚需楼盘：综合控制在,32m2,以内，但允许考虑,10%,的大车位,30M2,左右,，通过大、小车位结合，合理控制成本。,单车位面积,26M2/,个（车库区）,改善型楼盘：控制在,38M2,以内，但允许有,50%,的大车位，通过大、小车位结合，合理控制成本。,单车位面积,32M2/,个（车库区）,成本管控,-,设计管理,-,总图规划,序号,主控项,基础指标,措施方案建议,备注,8,地下车库方案,地下车库层高的控制,1,、地下车库的层高须综合考虑主楼的地下室层高，且须充分考虑双大堂间的关系，选用无梁楼盖还是梁板式结构；,2,、通过调整设备管线的走向、位置及梁断面的高度，确保满足净高（刚需产品,2.3,米、改善型产品,2.4,米）的前提下严格控制地库的层高。,一般有梁楼盖地库层高,3.6m,，人防车库,3.7m,；无梁楼盖地库层高,3.3m,，人防车库,3.4m,。,3,、选用梁板结构的必须采用腋梁的方式增加地库的净高，实现地库层高的控制；,4,、通过调整主楼与地库的地面高差，采用缓坡做法，实现地库层高的控制。,柱网结构面积控制,1,、地下车库应考虑柱网布置的合理性及柱间距和柱截面大小的合理优化。,2,、小柱网,5300*4800,，大柱网,7800-8100*5500,，整体停车效率做分析比较，优化柱网。,需要时可采用宽扁柱，增加停车效率。,成本管控,-,设计管理,-,总图规划,序号,主控项,基础指标,措施方案建议,备注,8,地下车库方案,覆土厚度的控制,平均覆土厚度按,1200mm,设计（冻土深度不满足除外）。,地库太高,地库结构标高尽可能上抬，以减少水浮力和基坑开挖深度，尽量不做抗拔桩的，从而实现降低成本。,地库太高有效降低土方量，基坑支护成本。,疏散出口数量控制,1,、尽可能用剪刀梯等设计手法，减少人防地下室、地下车库的独立疏散出口数量，可以降低造价，提升景观品质。,2,、地下室出入口可以结合单体疏散口，或者设置在单体架空层中。,地下车库装饰,1,、原则上地下车库,2.2m,以上清水混凝土交付，,2.2m,以下部分做标示系统；,2,、地坪尽量设置浅沟密网（不做沟盖）、减少集水井水量；,3,、做耐磨地坪，不做环氧地坪。,环氧地坪耐久性弱、噪音大，性价比不高。,成本管控,-,设计管理,-,总图规划,成本管控,-,设计管理,-,总图规划,序号,主控项,基础指标,措施方案建议,备注,9,会所建设的规定,1,、低于,30,万平方开发量的楼盘取消独立会所的建设；且售价低于,6000,元的（刚需）楼盘取消会所的建设。,1,、会所前期兼售楼处功能，设置在首期开发范围内。,2,、会所考虑将来可以出售；,3,、会所应布置在沿街位置，便于对外经营，总图报建时，会所要标注为商业用房。,2,、对于,30,万平方以上的楼盘均可建独立会所，但必须实行商业化；且规定,3050,万平米的楼盘，会所的建筑面积控制在,2000M2,；,50,万平米以上的楼盘，会所的建筑面积控制在,3000M2,；,30,万平米以下楼盘原则上不作考虑，但如果是改善型楼盘，允许建,1000M2,以内的会所。（含地下室面积）,3,、可选用沿街商业或受日照影响的某一栋楼首层及部分地下室作为会所。,4,、独立会所中允许建游泳池，且规定,8000,元以内的楼盘泳池尺寸为,8M*12M,；,10000,元以下楼盘的泳池规格为,10M*16M,，,10000,元以上楼盘的泳池规格为,12*24M,。,成本管控,-,设计管理,-,总图规划,序号,主控项,基础指标,措施方案建议,备注,10,关于物业及配套用房,1,、尽可能的选择受日照影响的房间作为物业及配套用房；如果地方允许，物业及配套用房可放到地下层，不占用容积率。,2,、原则上物业及配套用房不设阳台、飘窗、露台等赠送面积。,3,、严格控制物业用房的装修标准。,4,、配电房（有些地方不计容积率）、水泵房、消防控制室尽量设置在地下室，不占用容积率指标。,1,、一般小区物业及配套用房配比面积,1%,，此部分不可销售，没必要赠送面积。,2,、有些地方配电房、水泵房不允许设置在地下室，怕被水淹。如果地下室有二层或者是半地下室，可以做技术攻关解决。,11,分期开发,1,、总图考虑项目分期开发节奏，地上主楼，地下室，物业及配套用房，配电房、水泵房、消防水池等设备用房需在首期开发产品配置，并与后期开发产品能方便分割，避免重复建设或者增量建设。,2,、首期开发产品采用无风险、易去化的成熟户型。,3,、首期禁止设计地下室两层。,12,两点一线布置,1,、两点一线设置首先考虑结合首期开发产品，后期不重复建设。,2,、首期开发产品尽量考虑实体示范区，有效打动客户、降低后期该拆迁成本。,对于开发节奏紧的项目，需做临时示范区，尽量降低成本，跟进实体示范区。,成本管控,-,设计管理,-,建筑方案阶段,序号,主控项,基础指标,措施方案建议,备注,1.2,建筑方案阶段,1,建筑风格,1,、,6000,元以下刚需刚需楼盘，为现代简约风格。,2,、,8000,元以下改善型楼盘，为,artdeco,、新古典风格。,3,、,8000,元以上楼盘，为法式风格、新中式、西班牙。,2,严格控制公推面积,高层、小高层平均为,75%,；多层为,85%,1,、高层、小高层不低于,75%,得房率；,2,、多层不低于,85%,得房率；,3,、除物业用房、社区用房外实现,100%,的计容可售面积。,成本管控,-,设计管理,-,建筑方案阶段,序号,主控项,基础指标,措施方案建议,备注,3,严格控制因偷面积而产生的改造量,偷面积的比例控制,1,、对于,6000,元以下刚需的刚需楼盘，偷面积的比例原则上不得超过,8%,；,1,、赠送面积除阳台、飘窗、设备平台外，也有底层送地下室、顶层送阁楼、层高加大、跃层、复室，半地下车库垫高至,2.2,米以内、每户独立公共空间等做法。,2,、面积赠送可以提升销售卖点，但需要评估增加成本与促进去化量、提升售价的之间的利害关系。,2,、对于,8000,元以下的改善型楼盘，偷面积的比例原则上不得超过,10%,；,3,、对于,8000,元以上的改善型楼盘，偷面积的比例原则上不得超过,15%,根据楼盘档次不同及当地政府规定、竞争对手等市场情况，可在以上比例的基础上上下浮动,20%30%.,外立面改造,1,、强调偷面积方案的评估，杜绝为偷面积而偷面积的设计；,2,、禁止采用改造外立面的手法进行偷面积设计,凡影响外立面施工的改造，必须按改造后的外立面进行设计、报批和施工。,内部改造,1,、严禁大量的内部改造，特别是大面积的补板；尽量利用设备平台、阳台、飘窗等进行偷面积设计；,2,、只能在一至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