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,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,雅世合金公寓户型研究,户型比较：与,TS - 1T2 - 90.3,比较,套内使用面积,（不含阳台）,套型阳台面积,（开敞阳台半面积）,套内建筑面积,本层分摊后建筑面积,标准层得房率,标准层建筑面积,TS - 1T2 - 90.3,65.07,1.20,75.31,88.02,85.56%,176.04,雅世,1T4 -,边户,63.18,3.08,77.49,86.85,89.22%,353.64,雅世,1T4 -,中户,68.40,1.22,80.27,89.97,基本面积数据,户型比较：与,TS - 1T2 - 90.3,比较,标准层得房率,核心筒建筑面积,核心筒分摊面积,外半墙建筑面积,外半墙分摊面积,TS - 1T2 - 90.3,85.56%,20.31,10.15,5.79,2.90,雅世,1T4 -,边户,89.22%,27.94,6.86,10.20,2.50,雅世,1T4 -,中户,7.11,2.60,公摊面积分析,户型比较：与,TS - 1T2 - 90.3,比较,标准层得房率,核心筒建筑面积,核心筒分摊面积,外半墙建筑面积,外半墙分摊面积,TS - 1T2 - 90.3,85.56%,20.31,10.15,5.79,2.90,雅世,1T4 -,边户,89.22%,27.94,6.86,10.20,2.50,雅世,1T4 -,中户,7.11,2.60,雅世户型因为由四户来分摊核心筒，因此在核心筒上的公摊明显减少；,TS,户型由于北侧厨房的开槽，外半墙面积也较雅世户型要大；,雅世,1T4,的重要意义在于，由于比,1T2,户型提高了,3.66%,得房率，,因此，有可能在严格控制,90m,2,的前提下，在,90.3,中做出三分离卫生间和生活阳台。,户型比较：与,TS - 1T2 - 90.3,比较,走道面积,隐含走道面积,TS - 1T2 - 90.3,2.49,4.75,雅世,1T4 -,边户,7.10,4.50,雅世,1T4 -,中户,5.40,7.48,但同时，,1T4,本身的格局又决定了其走道面积、隐含走道面积要远大于,1T2,，这又降低了实际使用效率；,尤其边户客厅，可摆放家具的面积很小。,套内交通面积分析,户型比较：与,TS - 1T2 - 90.3,比较,套内使用面积,（不含阳台）,套型阳台面积,（开敞阳台半面积）,套内建筑面积,套内管井面积,套内墙体面积,TS - 1T2 - 90.3,65.07,1.20,75.31,0.38,8.66,雅世,1T4 -,边户,63.18,3.08,77.49,0.11,11.12,雅世,1T4 -,中户,68.40,1.22,80.27,0.13,10.52,雅世户型厨房、卫生间排风直排室外，未设置风道；,卫生间排水立管设于公共管井内，只有厨房、生活阳台排水立管设于户内；从而减小了套内管井面积。,卫生间排气,燃气灶,厨房排气,卫生间下水,户型比较：与,TS - 1T2 - 90.3,比较,套内使用面积,（不含阳台）,套型阳台面积,（开敞阳台半面积）,套内建筑面积,套内管井面积,套内墙体面积,TS - 1T2 - 90.3,65.07,1.20,75.31,0.38,8.66,雅世,1T4 -,边户,63.18,3.08,77.49,0.11,11.12,雅世,1T4 -,中户,68.40,1.22,80.27,0.13,10.52,雅世户型的三分离卫生间增加了隔墙数量，,并且大量嵌墙推拉门的使用，增加了墙体厚度，,因此套内墙体面积较传统户型增加较多。,户型比较：与,TS - 1T2 - 90.3,比较,套内使用面积,（不含阳台）,餐客厅,主卧室,次卧室,第三间房,厨房,卫生间,生活阳台,洗衣机橱,玄关,公共储藏,走道,TS - 1T2 - 90.3,65.07,19.46,13.26,10.14,6.21,5.13,3.67,0.60,3.52,0.59,2.49,雅世,1T4 -,边户,63.18,16.66,12.95,7.64,4.50,5.29,5.11,2.04,2.25,1.15,5.60,雅世,1T4 -,中户,68.40,21.70,10.13,9.24,5.98,5.95,5.00,2.52,4.09,1.20,2.60,套内使用面积分析,户型比较：与,TS - 1T2 - 90.3,比较,套内使用面积,（不含阳台）,餐客厅,主卧室,次卧室,第三间房,厨房,卫生间,生活阳台,洗衣机橱,玄关,公共储藏,走道,TS - 1T2 - 90.3,65.07,19.46,13.26,10.14,6.21,5.13,3.67,0.60,3.52,0.59,2.49,雅世,1T4 -,边户,63.18,16.66,12.95,7.64,4.50,5.29,5.11,2.04,2.25,1.15,5.60,雅世,1T4 -,中户,68.40,21.70,10.13,9.24,5.98,5.95,5.00,2.52,4.09,1.20,2.60,雅世户型的套内使用面积与,TS,户型比较在,3m,2,，,这个差异基本反映在餐客厅的面积增减上；,其它空间相比较，雅世户型卧室面积明显减小，卫生间、公共储藏面积明显增大，反映出明显的日式户型价值取向；,雅世户型增加了生活阳台，使用功能上的分离度提高了户型舒适。,户型比较：与,TS - 1T2 - 90.3,比较,雅世户型全部设置了生活阳台，将杂乱的管线置于生活阳台，保证了其它空间的整齐；,生活阳台同时设置洗衣机位，使用的舒适性得到提升；,生活阳台对于该项目最重要的意义是放置了分户采暖的燃气壁挂炉，,但目前北京区域（除北京红狮项目的两限房外）没有采用分户自采暖的项目。,户型比较：与,TS - 1T2 - 90.3,比较,雅世户型的生活阳台嵌套于厨房外侧，厨房通过生活阳台间接通风采光，,部分城市（青岛）的规范要求厨房必须直接对外；,且雅世南户的次卧也需通过生活阳台间接通风采光，而且壁挂炉运行时有噪音，这些都在一定程度上影响使用。,户型比较：与,TS - 1T2 - 90.3,比较,雅世户型的卧室面积压缩，次卧及第三间房面积都很小，次卧室基本无法放置双人床；,为了节约与卧室相关联的走道面积，边户次卧嵌套于第三间房，且第三间房为黑房间，影响使用；,用推拉门来分隔房间，市场接受程度未可知。,户型比较：,推拉门分割房间的做法与金地名京较为相似。,户型比较：,这种做法更像是市中心的改善型产品，首置产品应更倾向于独立分割的房间。,户型比较：与,兰田一号,比较,与兰田一号比较可以发现，,三分离卫生间不光增加了卫生间本身的面积，,其附带的走道面积也相应增加。,户型资源比较：与,TS - 1T2 - 90.3,比较,南向面宽开间,平均南向面宽开间,TS - 1T2 - 90.3,7.40,7.40,雅世,1T4 -,边户,3.30,6.05,雅世,1T4 -,中户,8.80,南向面宽开间分析,雅世,1T4,比,TS,户型节约,18%,的南向面宽资源；,相应的，在户型面积一样的前提下，提高了,22%,的平均进深。,户型资源比较：与,TS - 1T2 - 90.3,比较,南向面宽资源,东西向面宽资源,北向面宽资源,总面宽资源,TS - 1T2 - 90.3,7.40,5.83,13.23,雅世,1T4 -,边户,3.20,10.80,14.00,雅世,1T4 -,中户,8.53,4.08,12.61,外墙采光资源分析,雅世边户南向资源少，但总面宽资源加大，且未给第三间房分配采光面，因此可以做到明餐厅；,雅世中户总面宽资源减少，因此中户次卧采光条件略差，但整体南向采光充足；,户型资源比较：与,TS - 1T2 - 90.3,比较,雅世,1T4,在户均南向面宽开间减小的情况下，通过自身的凹凸折皱，争取到了与,TS - 1T2,基本相当的采光资源。,多层板式容积率的比较,容积率实现能力的比较，为了公平起见，将户型凸出计算日照间距控制线的落地凸窗、阳台的面积忽略。,这样算下来，雅士户型的户均面积为,83.24m,2,，,相应的将,TS,户型南北进深各减小,0.25m,，以获得相同的户型面积。,多层板式容积率的比较,单元标准层面积（不含凸窗阳台） ：,332.96m,2,占地面积：,5053.47m,2,建筑面积：,8989.92m,2,FAR,：,1.78,雅世合金公寓,1T4 - 9F,TS2009 - 90.3 - 1T2 - 9F,单元标准层面积（不含凸窗阳台）：,166.48m,2,占地面积：,4747.68m,2,建筑面积：,7491.60m,2,FAR,：,1.58,FAR,提高,12.7%,9F,9F,多层板式容积率的比较,雅世,1T4,的平均进深较,TS,户型提高了,22%,，但容积率只提高了,12.7%,，,主要原因在于雅世,1T4,自身的凹凸起伏消耗了一部份用地，,在多层日照间距较小时，这部分用地所占的比例比较大，在一定程度下拉低了容积率；,在高层板式布局时，由于楼间距很大，容积率的提升会更显著。,多层板式容积率的比较,雅世,1T4,每个单元的面宽模数较大，在地块边界损失用地的几率更大；,TS,的,1T2,在规划布局中更灵活一些；,小高层塔式,(,北京,),容积率的比较,单元标准层面积（不含凸窗阳台） ：,332.96m,2,占地面积：,4802.71m,2,建筑面积：,11986.56m,2,FAR,：,2.50,雅世合金公寓,1T4 - 18F,TS2009 - 90.3 - 1T2 - 18F,单元标准层面积（不含凸窗阳台）：,166.48m,2,占地面积：,4222.34m,2,建筑面积：,8989.92m,2,FAR,：,2.13,FAR,提高,17.4%,18F,18F,高层塔式容积率的比较,根据区域多数城市（不含北京）高容积率项目的规划理想模型，一般在用地北侧及东西两侧采用塔式户型。,所以按边界布置来研究塔式的局部容积率。,高层塔式容积率的比较,采用目前区域,TS,用量最大的,110m,2,+83m,2,的,1T4,与雅世,1T4,的外轮廓进行比较；,注,1,：,TS,中,86m,2,+86m,2,的,1T4,为适应,7090,政策而设，实际使用中两侧资源较好的位置一般会安排小三居室，很少全做成两局。,注,2,：雅世户型在高层降低得房率的前提下，很难在,90m,2,内做出三居。,高层塔式容积率的比较,-,天津,单元标准层面积（不含凸窗阳台） ：,332.96m,2,占地面积：,1731.99m,2,建筑面积：,10987.68m,2,FAR,：,6.34,雅世,1T4 - 33F,TS2009 - 1T4 - 33F,单元标准层面积（不含凸窗阳台）：,379.86m,2,占地面积：,2487.97m,2,建筑面积：,12535.38m,2,FAR,：,5.04,FAR,提高,25.8%,高层塔式容积率的比较,-,沈阳,单元标准层面积（不含凸窗阳台） ：,332.96m,2,占地面积：,2094.36m,2,建筑面积：,10987.68m,2,FAR,：,5.25,雅世,1T4 - 33F,TS2009 - 1T4 - 33F,单元标准层面积（不含凸窗阳台）：,379.86m,2,占地面积：,2728.54m,2,建筑面积：,12535.38m,2,FAR,：,4.59,FAR,提高,14.4%,高层塔式容积率的比较,区域目前项目采用,TS,的,1T4,基本已经可以满足“拍低拉高”的要求，,没有必要再恶化,1T4,边户的资源去提高局部容积率，,且边户单南向面宽的户型在除北京以外的其它城市基本不被市场接受。,TS,中有两款边户单南向面宽的,1T4,，是专为北京高容积率项目设计的，,目前这款产品只有在北京长阳项目使用。,结论：,雅世,1T4,与,TS,的,1T2,相比，,在,9,层板式排布时，容积率实现能力的优势不明显；,在,18,层塔式,(,北京,),排布时，比较有优势；,在高层塔式排布时，容积率实现能力有优势，但应用的几率较小。,边户单南向面宽,1T4,三分离卫生间、,SI,体系、边户单南向面宽的,1T4,是三件不同的事情，可以分别进行研究。,根据北京公司意见，中户及边户有余资源有限，不太适合做成,90.3,，,端户资源优于中户及边户，做为,90.3,较为合适。,边户单南向面宽,1T4,金隅,万科城是万科唯一采用过边户单南向面宽,1T4,的项目，,可以找北京公司收集该户型的市场反馈、售价等信息，进行进一步深入比较。,边户单南向面宽,1T4,其它应用边户单南向面宽,1T4,的项目，基本都集中在北京。,边户单南向面宽,1T4,边户单南向面宽,1T4,边户单南向面宽,1T4,三分离卫生间,关于三分离卫生间，远洋在,06,年,7,月，刚出,7090,政策的时候就研发了三分离的,90.3,，,远洋也是在北京、天津最早做,90.3,产品的，,但三分离卫生间在远洋的项目从未实际使用，,因为当时有个抵制日货的时代背景。,三分离在北方的接受程度不好说，,去年上海区域把兰田一号升级版中的三分离也改掉了。,要做三分离的话，结合,9,层,1T2,的,90.3,应更合适，,TS,的,90.3,也可以放进一个不带浴缸的三分离，,但雅世那个,1.4,米长的浴缸对于小太阳家庭还挺有价值的，,小孩都挺喜欢在浴缸里玩水的，,不过,TS,的格局真是没地方再放浴缸了。,SI,体系,SI,体系确实是发展方向，但它反过来也会制约户型的格局。,比如雅世的卫生间都紧邻公共管井布置，否则的话就真要大面积做架空地板了；,雅世厨房和洗衣机的排水立管在生活阳台，因为拉到公共管井去的代价太大了。,
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