房地产成本管理--tianajia

*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司,房地产成本管理经验分享,北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 谢志华,2009,年,4,月,1,内容,淡市下,房,房地产,成,成本管,理,理新挑,战,战,淡市下,房,房地产,企,企业成,本,本管理,新,新思维,如何从,管,管理角,度,度有效,控,控制成,本,本,2,毋庸置,疑,疑，中,国,国房地,产,产行业,已,已经走,向,向下行,空,空间,一季度,二季度,三季度,四季度,商品房预售面积景气指数,66,89.7,67.4,92.6,商品房销售价格景气指数,111.1,111.2,95,77.3,3,虽然第,一,一季度,各,各地市,场,场走出,了,了小阳,春,春的态,势,势，但,如,如果就,此,此断言,中,中国房,地,地产行,业,业触底,还,还言之,尚,尚早,宏观环,境,境,需求,供给,宏观环,境,境虽然,有,有所好,转,转，但,还,还谈不,上,上经济,复,复苏，,国,国际环,境,境仍然,不,不乐观,？,？,房价仍,然,然偏高,，,，消费,者,者信心,仍,仍未恢,复,复，观,望,望情绪,仍,仍然很,浓,浓，投,资,资性被,压,压抑,07,年高价,拿,拿地项,目,目今年,集,集中入,市,市，,08,年各公,司,司大量,存,存货未,售,售，各,公,公司今,年,年资金,压,压力将,出,出现前,所,所未有,的,的压力,，,，也会,构,构成很,大,大的供,给,给压力,4,降价销,售,售成为,不,不可阻,挡,挡的市,场,场潮流,客户与,产,产品,成本控,制,制,进度质,量,量成本,的平衡,房地产,已,已经从,卖,卖方市,场,场转化,为,为买方,市,市场，,客,客户有,了,了更多,的,的选择,，,，市场,不,不能再,依,依靠单,纯,纯的策,划,划，如,何,何精准,的,的把握,需,需求并,转,转化为,产,产品语,言,言？,消费者,的,的观望,必,必将导,致,致价格,的,的下跌,，,，成本,的,的因素,将,将变得,更,更加敏,感,感，成,本,本控制,将,将变得,前,前所未,有,有的重,要,要,再卖方,市,市场下,，,，三要,素,素的平,衡,衡往往,让,让位于,速,速度，,在,在买方,市,市场下,，,，三者,的,的平衡,将,将更为,挑,挑战,开发商,感,感言：,降,降价还,是,是硬道,理,理,5,房地产,行,行业的,竞,竞争已,经,经从资,源,源的竞,争,争转向,客,客户的,竞,竞争与,运,运营能,力,力的竞,争,争,资源的,竞,竞争,产品和,客,客户的,竞,竞争,运营能,力,力的竞,争,争,产品实,现,现过程,设计管,理,理,采购管,理,理,工程管,理,理,营销管,理,理,客户服,务,务,土地获,取,取和项,目,目论证,项目策,划,划管理,成,本,本,管,管,理,理,资源,客户,运营,6,快速扩,张,张的模,式,式需要,转,转向精,细,细化运,营,营的模,式,式，当,行,行业利,润,润从暴,利,利转向,平,平均利,润,润的时,候,候，成,本,本控制,将,将具有,战,战略意,义,义,7,内容,淡市下,房,房地产,成,成本管,理,理新挑,战,战,淡市下,房,房地产,企,企业成,本,本管理,新,新思维,如何从,管,管理角,度,度有效,控,控制成,本,本,8,成本管,理,理新思,维,维,-,三大转,变,变,从乙方,挖,挖潜到,客户挖,潜,潜,从后端,控,控制到,前端控,制,制,从成本,核,核算到,成本控,制,制,房地产,行,行业习,惯,惯通过,招,招投标,低,低价中,标,标进行,成,成本控,制,制，从,乙,乙方压,榨,榨利润,，,，在新,的,的环境,下,下，必,须,须转变,为,为通过,准,准确的,把,把握客,户,户需求,从,从而做,出,出性价,比,比高的,产,产品,房地产,行,行业习,惯,惯在招,标,标阶段,和,和施工,过,过程进,行,行成本,控,控制，,在,在新的,环,环境下,，,，必须,后,后端控,制,制转变,为,为关注,产,产品定,位,位和设,计,计管理,，,，从前,端,端进行,控,控制,在传统,的,的管理,模,模式下,，,，成本,部,部门更,多,多是做,的,的预算,工,工作，,承,承担的,是,是成本,核,核算的,职,职责，,在,在新的,环,环境下,必,必须从,核,核算转,变,变为控,制,制,9,从客户,价,价值到,成,成本控,制,制,不同需,求,求的客,户,户其关,注,注点是,不,不一样,10,从客户,价,价值到,成,成本控,制,制,企图满,足,足所有,客,客户的,需,需求是,一,一种没,有,有战略,的,的且成,本,本极高,的,的表现,置业次,数,数与购,房,房动机,11,从客户,价,价值到,成,成本控,制,制,客户的,需,需求是,可,可以排,序,序，在,一,一定的,成,成本约,束,束下，,你,你只能,满,满足关,键,键的需,求,求，并,尽,尽量满,足,足次要,的,的需要,绿色标,出,出是最,重,重要的,因,因素,黄色标,出,出次重,要,要的因,素,素,购房预,算,算不同,的,的人,对因素,的,的重要,性,性排序,略,略有不,同,同,.,在购房,预,预算较,高,高的人,群,群中,“,造园形,式,式”,“,教育配,套,套”和,”,”高尔,夫,夫球场,”,”相对,重,重要,.,而”物,业,业管理,模,模式”,相,相对重,要,要较低,12,从客户,价,价值到,成,成本控,制,制,将需求,转,转化为,产,产品语,言,言,标准化,产品体,系,系,空间尺度,功能组织,部品性能,物理指标,设备要求,居住要求,使用标准,性能标准,技术标准,部品模,块化,功能模,块化,户型模,块化,组团模,块化,设计模块,客户行为,自我实现,尊重,归属,安全,生理需求,13,从后端,控,控制到,前,前端控,制,制,预算,合同成,本,本控制,认价,变更控,制,制,定位控,制,制,结构选,型,型,材料设,备,备选型,规范要,求,求范围,内,内的变,通,通,设计质,量,量控制,14,从成本核算,到,到成本控制,成本控制,倾向于建立,总,总量级的成,本,本控制体系,;,按照“合同,分,分类”的思,路,路重构“成,本,本控制树”,;,避免跨项目,、,、科目签订,合,合同,;,前置合同控,制,制环节（签,约,约、变更）,成本核算,基于工程造,价,价思想建立,核,核算（测算,）,）体系；,通过成本测,算,算（合同分,类,类）形成目,标,标成本；,项目结算后,进,进行成本核,算,算，定量分,析,析；,沉淀成本经,济,济技术指标,库,库，为新项,目,目测算提供,参,参考依据；,15,内容,淡市下房地,产,产成本管理,新,新挑战,淡市下房地,产,产企业成本,管,管理新思维,如何从管理,角,角度有效控,制,制成本,16,成本管理体,系,系主要控制,点,点,全面的成本,控,控制体系主,要,要包括对土,地,地成本、项,目,目前期费用,、,、工程建安,成,成本、营销,成,成本、管理,成,成本和财务,成,成本等六大,分,分项成本的,控,控制,分项成本,压缩空间,占总成本比例,主要控制手段,说明,土地成本,较小,30-35%,尽可能争取政府优惠价格，同时在土地费用支付条件方面争取优惠,认真开展尽职调查，减少操作风险,加强项目可行性研究和项目论证,土地成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间较小,前期费用,大,2-3%,搞好政府关系，争取报批报建费用减免,工程,成本,大,50-55%,设计单位争取最优性价比,开展设计阶段的成本控制和限额设计,严格设计变更和工程签证审批,建立供应商管理体系，加强供应商考核，建立战略采购伙伴关系,规范采购管理，严格资质预审和评标、定标,加强新材料、新工艺、新设备的研究运用,虽然前期设计费用本身并不多，但设计方案决定了工程造价的,70,80,左右，因此设计管理是成本控制的重中之重；工程成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大,营销成本,大,5-8%,实行媒体投放的跟踪评价，选取性价比最高的推广方式,加强广告、策划公司的采购管理,营销成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大,管理成本,小,2-3%,建立合理的成本费用支出标准,加大部门费用支出考核力度,管理费用项目初期大部分可以确定，可压缩空间小,财务成本,小,6-8%,合理筹措和运用资金,实行资金集中管理，减少资金沉淀,实行税收筹划，减少税务成本,财务成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间小,注：此处的,成,成本比例仅,供,供参考,17,成本管理体,系,系,目标成本体,系,系,动态成本控,制,制体系,后评估体系,成本责任和,考,考核体系,成本业务流,程,程,管理控制体,系,系,数据库和知,识,识管理,18,如何通过目,标,标成本体系,使,使我们从设,计,计到招标到,施,施工的每一,个,个环节都能,进,进行成本的,控,控制和优化,？,？,项目拓展阶,段,段,方案设计阶,段,段,施工图设计,阶,阶段,建筑安装工,程,程费,施工阶段,建筑工程费,安装工程费,装修工程费,地基基础工,程,程,主体工程,给排水工程,数据调整,成本匡算,成本估算,成本预算,动态调整,举例,扩初设计阶,段,段,成本概算,19,例：通过事,前,前算账控制,成,成本-成本前置,模,模型之单一,产,产品假定法,分解成本指,标,标为,“固定”,和,“可变”,类，反复测,算,算,开发前期准备费,社区管网工程费,园林环境费,配套设施费,开发间接费,期间费用,固定成本,土地价款,主体建筑,主体安装,可变成本,容积,率,建筑,面积,单位固,定成本,R1,S1,A1,R2,S2,A2,R3,S3,A3,容积,率,建筑,面积,单位可,变成本,R1,S1,A1,R2,S2,A2,R3,S3,A3,容积,率,建筑,面积,单位,成本,判断,R1,S1,A1,R2,S2,A2,R3,S3,A3,20,例：通过事,前,前算账控制,成,成本-,通,通过事前算,账,账影响前期,定,定位决策和,产,产品的解决,方,方案,21,以北京某,项目为例,项,目,单位,原指标,一、规划建设用地,ha,3.8484,二、总建筑面积,130240,地上总建筑面积,96210,地下总建筑面积,34030,住宅总建筑面积,87710,公建总建筑面积,42530,地上公建,8500,地下公建及配套设施,34030,十一、机动车停车位,辆,600,地面停车,辆,75,架空层停车,辆,0,地下停车,辆,525,两层地下车,库,库方案,例：通过事,前,前算账控制,成,成本-,通,通过事前算,账,账影响前期,定,定位决策和,产,产品的解决,方,方案,22,以北京某,项目为例,项,目,单位,新指标,一、规划建设用地,ha,3.8484,二、总建筑面积,114512,地上总建筑面积,96210,地下总建筑面积,18302,住宅总建筑面积,87967,公建总建筑面积,26545,地上公建,8243,地下公建及配套设施,18302,十一、机动车停车位,辆,584,地面停车,辆,54,架空层停车,辆,137,地下停车,辆,393,一层地下车,库,库,+,架空层方案,例：通过事,前,前算账控制,成,成本-,通,通过事前算,账,账影响前期,定,定位决策和,产,产品的解决,方,方案,23,一层地下车,库,库,+,架空层方案,收益对比：,两层地下车,库,库方案,净利率,6.18,，内部收益,率,率,13.5,；,一层车库,+,架空层与两,层,层车库的重,要,要区别是在,于,于调减了,低效资产的,比,比例,，具有较高,的,的实际意义,。,。,净利率,7.54,，内部收益,率,率约,14.5,。,例：通过事,前,前算账控制,成,成本-,通,通过事前算,账,账影响前期,定,定位决策和,产,产品的解决,方,方案,24,目标成本体,系,系的基础是,建,建立科学的,成,成本科目体,系,系,25,如何通过动,态,态成本控制,体,体系确保成,本,本的全过程,处,处于有效管,理,理中？,每一个阶段,的,的成本发生,的,的情况应