上海某房地产市场调查

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2019年12月11日星期三4时19分28秒,#,南通房地产市场研究,二零零九年六月,目录,城市印象,宏观经济环境分析,房地产市场环境分析,市场项目调研,第一部分,城市印象,1,城市印象,区位、面积、人口、行政区划,南通简称“通”,俗称“北上海”,位于江苏省东南部，处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点，居长江北岸，南临长江，与上海、苏州、无锡、常州隔江相望,北靠盐城，东濒黄海，西接泰州，“据江海之会，南北之喉”，地处中国“黄金海岸”和“长江黄金水道”结合部，素有“江海门户”之称。,全市面积8544平方公里，毗邻海域约1万平方公里，共有长江岸线277公里、黄海岸线205公里。2008年末全市户籍人口763.72万人，其中，市区人口87.52万人，人口自然增长率-1.60。南通市现代辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），辖海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，共有141个乡镇、10个街道。,2,城市印象,“上海大都市圈的副中心城市”,南通“十一五”规划要求南通迅速融入上海大都市圈，南通新区与开发区是南通融入上海大都市圈的前沿。,北上海,长三角重要的基础工业和先进制造业基地；,长三角北翼现代物流中心；,南通是全国著名的“建筑之乡”，主要经济技术指标多年稳居全省第一，所建工程共获中国工程最高质量奖鲁班奖32项，列全国地级市之首。,南通纺织工业历经百年发展，是中国十二个纺织品出口基地和十个服装出口基地之一，为市第一大支柱产业。,第二部分,宏观经济环境,1,宏观环境,经济健康、稳定、快速发展,人均与房地产市场关系,人均,阶段,8001300,住房起步阶段,13008000,快速上升阶段,800013000,平稳上升阶段,13000以上,下降阶段,、人均连续三年保持稳定、快速发展，整体经济环境运行状况良好；,根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均值之间的关系，可以看出，目前南通的住宅市场处于快速上升阶段。,2,宏观环境,固定资产投资比例逐年增加,08年固定资产投资1500亿，同比增长18.58%；,社会消费品零售总额连续三年实现快速增长；,08年储蓄额突破3000亿大关，同比增长23.14%；,3,宏观环境,收入持续增长，生活不断改善,08年南通市人均收入突破3万元，同比增长近20%，人均收入不断增加，生活水平不断提高；,人均消费性支出增长缓慢；,第三部分,房地产市场环境,1,房地产,市,市场,近年宏,观,观调控,与,与房价,走,走势,宏观调,控,控与房,价,价走势,08年,底,底在国,际,际金融,危,危机的,不,不利形,势,势下，,全,全国的,房,房地产,市,市场表,现,现尤其,明,明显，,市,市场拐,点,点论一,度,度风行,整,整个行,业,业圈内,，,，而中,央,央及地,方,方各级,政,政府也,相,相继出,台,台了一,系,系列的,救,救市举,措,措，09年初,刚,刚性需,求,求集中,爆,爆发，,楼,楼市行,情,情开始,出,出现高,位,位运行,，,，市场,回,回暖势,头,头明显,。,。,2,房,地,地,产,产,市,市,场,场,地,方,方,政,政,策,策,环,环,境,境,分,分,析,析,南,通,通,市,市,调,调,整,整,市,市,区,区,住,住,房,房,保,保,障,障,有,有,关,关,政,政,策,策,；,；,该,次,次,调,调,整,整,主,主,要,要,涉,涉,及,及,两,两,个,个,方,方,面,面,：,：,一,一,是,是,进,进,一,一,步,步,扩,扩,大,大,廉,廉,租,租,住,住,房,房,受,受,益,益,面,面,；,；,二,二,是,是,提,提,高,高,经,经,济,济,适,适,用,用,房,房,政,政,策,策,性,性,补,补,贴,贴,标,标,准,准,【,影,影,响,响,】,】,进,进,一,一,步,步,完,完,善,善,住,住,房,房,保,保,障,障,体,体,系,系,，,，,切,切,实,实,解,解,决,决,低,低,收,收,入,入,困,困,难,难,家,家,庭,庭,的,的,住,住,房,房,问,问,题,题,市,政,政,府,府,关,关,于,于,促,促,进,进,市,市,区,区,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,健,健,康,康,稳,稳,定,定,发,发,展,展,的,的,意,意,见,见,支,持,持,自,自,住,住,型,型,、,、,改,改,善,善,型,型,购,购,房,房,消,消,费,费,，,，,内,内,容,容,涉,涉,及,及,购,购,房,房,补,补,贴,贴,、,、,公,公,积,积,金,金,贷,贷,款,款,、,、,二,二,手,手,房,房,交,交,易,易,等,等,诸,诸,多,多,环,环,节,节,，,，,将,将,给,给,购,购,房,房,者,者,带,带,来,来,更,更,多,多,实,实,惠,惠,【,影,影,响,响,】,】,进,进,一,一,步,步,规,规,范,范,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,，,，,有,有,利,利,于,于,房,房,地,地,产,产,市,市,场,场,健,健,康,康,稳,稳,定,定,发,发,展,展,。,。,进,进,一,一,步,步,整,整,顿,顿,规,规,范,范,房,房,地,地,产,产,交,交,易,易,秩,秩,序,序,的,的,有,有,关,关,问,问,题,题,通,通,知,知,未,取,取,得,得,商,商,品,品,房,房,预,预,售,售,许,许,可,可,证,证,的,的,项,项,目,目,，,，,房,房,地,地,产,产,开,开,发,发,企,企,业,业,不,不,得,得,非,非,法,法,预,预,售,售,商,商,品,品,房,房,，,，,也,也,不,不,得,得,以,以,认,认,购,购,（,（,包,包,括,括,订,订,购,购,、,、,登,登,记,记,、,、,选,选,号,号,等,等,）,）,收,收,取,取,预,预,订,订,款,款,性,性,质,质,费,费,用,用,等,等,各,各,种,种,形,形,式,式,变,变,相,相,预,预,售,售,商,商,品,品,房,房,【影,响,响】,规,规范,房,房地,产,产市,场,场,保,保障,购,购房,者,者的,权,权益,3,房地,产,产市,场,场,房地,产,产行,业,业数,据,据表,现,现,连续,三,三年,南,南通,市,市的,房,房地,产,产投,资,资增,幅,幅始,终,终保,持,持在26%左,右,右；,2008,年,年全,市,市商,品,品房,施,施工,面,面积1462.56万,，,同,同比,增,增幅27.7%；,商,商品,房,房销,售,售面,积,积376.62万,，,同,同比,降,降幅19.7%；,2008,年,年房,屋,屋空,置,置面,积,积98.83,，,，增,副,副141.7%,3,房地,产,产市,场,场,房地,产,产行,业,业数,据,据表,现,现,地价,、,、房,价,价、,土,土地,供,供给,在,在07年,达,达到,顶,顶峰,后,后，08,年,年下,降,降,。,。,08,年,年商,品,品房,总,总体,供,供给,平,平稳,上,上升,、,、销,售,售明,显,显回,落,落，,供,供过,于,于求,；,；,4,房地,产,产市,场,场,08-09年,市,市场,表,表述,08,年,年在,政,政府,宏,宏观,调,调控,的,的大,棒,棒与,股,股市,虚,虚拟,资,资本,缩,缩水,、,、国,际,际金,融,融危,机,机的,三,三重,打,打击,下,下，,南,南通,房,房地,产,产市,场,场疲,软,软。,新,新盘,接,接连,低,低开,对,对老,盘,盘形,成,成极,大,大冲,击,击与,分,分流,。,。9,月,月份,万,万科,在,在全,国,国几,大,大城,市,市的,降,降价,促,促销,更,更是,给,给市,场,场带,来,来了,强,强烈,的,的“,多,多米,诺,诺股,牌,牌坍,塌,塌效,应,应”,信,信号,，,，导,致,致市,场,场愈,加,加低,迷,迷。,但形,势,势在11,月,月份,得,得到,扭,扭转,。,。11月,的,的秋,季,季房,交,交市,政,政府,推,推出,“,“十,天,天贴,税,税救,市,市政,策,策”,，,，刺,激,激商,品,品房,成,成交,量,量急,剧,剧放,大,大，,使,使压,抑,抑1,年,年之,久,久的,刚,刚性,需,需求,得,得到,一,一定,释,释放,。,。开,发,发商,也,也积,极,极响,应,应政,府,府号,召,召，,价,价格,优,优惠,进,进一,步,步扩,大,大，,采,采用,特,特价,房,房、,优,优惠,送,送礼,、,、无,理,理由,退,退房/价,降,降补,偿,偿保,障,障等,各,各种,措,措施,使,使得,房,房价,“,“见,底,底”,，,，赢,得,得了,不,不少,客,客户,。,。房,交,交会,后,后各,级,级政,府,府救,市,市政,策,策频,出,出，,使,使得,市,市场,成,成交,持,持续,活,活跃,，,，12,月,月份,也,也成,为,为一,个,个难,得,得的,“,“暖,冬,冬“,。,。,进入09年后,，,，刚性,需,需求持,续,续释放,，,，房地,产,产市场,一,一片小,阳,阳春，,而,而此时,”,”涨价,风,风“正,悄,悄然兴,起,起，似,乎,乎预示,着,着一个,新,新的房,地,地产时,代,代的来,临,临。,5,房地产,市,市场,整体市,场,场板块,划,划分,按照地,理,理位置,与,与楼盘,聚,聚集情,况,况，南,通,通市城,区,区大致,可,可以划,分,分为老,城,城区、,新,新城区,、,、新东,区,区、城,北,北（港,闸,闸区）,及,及开发,区,区五大,房,房地产,板,板块，,呈,呈现“,一,一主两,副,副双翼,”,”的格,局,局。城,市,市发展,方,方向由,西,西北向,东,东南偏,东,东区域,发,发展，,有,有北上,海,海之称,。,。,老城区,新城区,新东区,港闸区,开发区,3,房地产,市,市场,整体市,场,场板块,细,细分,板块名称,区域范围,市场概况,价格行情,老城区板块,钟秀路以南、环城西路以东、虹桥路以北、五一路以西,市场供不应求、价格稳定高位运行。老城区供地有限，区域推盘总量不大，房价稳定在高位。,7000-9000元/,新城区板块,洪桥路以南，跃龙路以东,高档楼盘最为集中，领袖地位已然确立。依托于政府规划的重心倾斜，新城区板块加速掘起，已成为南通市场上最热门的板块。,7000-8000元/,新东区板块,青年路以北、五一路以东、运河以南,抱团出击，挑战新城区。新东区板块也是目前热门的区域之一。区域楼盘联合炒作，是新城区的有力竞争对手。,4600-6000元/,城北（港闸）,板块,钟秀路以北,蓄势待发，性价比较高。但由于楼盘位置比较分散，目前尚未形成合力，整体均价也是四个板块中最低的。,6000-7000元/,开发区板块,狼山、军闪以南区域,有狼山、君山风景区，是南通市主要的别墅聚集地。,第四部,分,分,市场项,目,目调研,1,普通住,宅,宅市场,尚德城邦,濠河经典,金飞达明郡,玖珑城,城市嘉苑,玉兰公寓,中南世纪城,苏建阳光城,万通城,1,普通住,宅,宅市场,描,描述,主城区,供,供不应,求,求，新,城,城区笑,傲,傲南通,楼,楼市,目前南,通,通楼市,的,的主要,住,住宅市,场,场供应,集,集中在,新,新城区,板,板块，,容,容纳了,中,中南世,纪,纪城、,中,中南世,纪,纪花城,、,、绿城,玉,玉兰公,寓,寓、城,市,市嘉苑,、,、凤凰,莱,莱茵苑,、,、天安,花,花园、,博,博园岚,郡,郡等数,个,个大盘,，,，这些,楼,楼盘无,论,论从规,模,模、档,次,次上讲,都,都具有,一,一定的,竞,竞争优,势,势。,尤,尤其是,近,近期政,府,府推行,的,的“学,区,区扩移,”,”政策,，,，新城,区,区各楼,盘,盘收益,匪,匪浅，,价,价格直,涨,涨1000元/左,右,右。,相对于,主,主城区,内,内，由,于,于土地,市,市场的,限,限制，,市,市场供,应,应量逐,年,年递减,，,，房地,产,产市场,一,一直处,于,于供不