万科竞争对手研究报告-集团

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,PPT,文档演模板,Office,PPT,28 十一月 2024,万科竞争对手研究报告-集团,主要内容,一、竞争对手分类,二、城市布局及资源配置,三、宏观调控后各家土地储备动向,四、竞争对手案例介绍,一、主要竞争对手分类,我们关注的竞争对手有哪些,我们,关注的三类竞争对手,分类,竞争优势,特点,机会,竞争对手,资金实力,境外开发、海外上市,拥有良好的境,外融资渠道：,和黄、中海、合生、华润、复地,土地获取,国资背景、良好的政府关系,介入土地一级开发；央企地产业务重组；低成本、大规模获取土地,招商、绿地,其他,跟随万科的扩张模式、快速开发的运作模式,可借鉴经验教训、,快速的现金流周转,金地、顺驰（融创）,二、城市布局及资源配置,宏观调控对不同发展策略企业产生的影响,2.1,土地储备总量比较,土地储备被更多的竞争对手所重视,6家开发商土地储备超过900万平米；,万科土地储备的总量暂不再具有领先优势。,注：此处及本部分后续数据统计截至2005年6月，未区分权益土地储备量。,2.2 竞争对手的城市布局比较 ,宏观调控前，各家均选择扩全国扩张，但策略不同,长三角,珠三角,环渤海,中西部,合计,万科,上海、南京、苏州、,无锡、镇江、昆山,深圳、广州、,东莞、中山,北京、天津、沈阳、,大连、长春、鞍山,成都、武汉、南昌,19,顺驰,上海、南京、苏州、,无锡,北京、天津、长春、,青岛、石家庄,成都、重庆、德阳、武汉、荆州、榆次、郑州、洛阳,17,绿地,上海、南京、合肥、,昆山、常熟、诸暨、徐州、无锡,长春,成都、重庆、南昌、西安、郑州,14,和黄,上海,深圳、广州、珠海、东莞,北京、天津、长春,成都、西安、长沙、重庆、武汉,13,中海,上海、南京、苏州、宁波,深圳、广州、,佛山、中山,北京、长春,成都、西安,12,金地,上海,深圳、广州、,东莞、珠海,北京、天津,武汉,8,招商,上海、苏州,深圳、广州,北京、天津,重庆,7,合生,上海,深圳、广州、惠州,北京、天津,西安,7,全国布局超过十个城市的共有五家公司，万科进入城市的数量排名第一，合生目前只进入了七个城市；,从各发展商的城市布局来看，基本上都采取了全国扩展的基本思路，但由于公司发展阶段、经营策略等方面的差异，其选择的扩展策略也存在差异，如顺驰与绿地目前没有进入珠三角。,策略差异之一,对于聚焦三大城市经济圈，各家的选择不同,除和黄外其余各家土地储备在三大经济圈内聚集程度均超过60，万科为83%。未计算西安经济适用房项目时，合生为100；,从各区域土地储备的分布来看，合生在珠三角最多，绿地在长三角最多，顺驰在环渤海最多，和黄在中西部最多，万科比较平均。,分区域土地储备量比较（万平米）,三大经济圈土地储备占总储备的比例,策略差异之二,对于是否进行中西部扩张，各家的选择不同,在布局超过10个城市的5大开发商中，有三家选择了西安、重庆；同处中西部省会城市的郑州、合肥、长沙也成为竞争对手的选择目标。,上海,北京,广州,天津,长沙,西安,重庆,深圳,郑州,合肥,和黄/绿地/中海/合生,和黄/绿地,/,融创/,招商/阳光100,绿地/顺驰,绿地,/华润,和黄/,阳光100,策略的差异之三,对于三大区域内核心城市与二、三线城市选择不同,从绝对量看，除深圳外，,万科在核心城市的土地储备与,“,地主,”,存在明显的差距；,从核心城市土地储备比例上看，合生与金地集中度较高，万科低于其他竞争对手。,核心城市土地储备数量（万平米）比较,核心城市占三大核心区域土地储备总量的比例,2.3 各种发展策略受宏观调控影响分析,万科的核心城市集中度有待加强,核心城市的行业成熟度及市场需求量较高，调控后的恢复能力较其他城市强；,采取各个区域均匀布局的办法，有利于防范个别地区房地产市场可能存在的风险（如万科），而集中于核心城市，有利于防范整个行业的市场风险（如合生）；,和黄在内地的土地储备主要集中在中西部，理论上受调控影响会较大，但是：,其资金实力较雄厚；,在内地一直采取,“,冷场进入,”,的土地发展策略，项目地价可能较低；,地价支付上可能存在优惠,。,综上，和黄可以较为从容地应对目前的宏观调控。,万科在核心城市土地储备集中度方面低于所有对手，受宏观调控影响应较大。,三.,宏观调控中各家土地储备动向,数据来源：中国房地产TOP10研究组、各上市公司年报、公告、各地土地交易信息、企划部竞争对手数据库,3.1,主要竞争对手10月以来项目获取比较,宏观调控初现，并未影响对手的扩张步伐,公司,获取新项目个数,总建面（万平米）,公开方式获取比例（建面）,万科,11,17,204,425,41%（7个）,南都,6,221,和黄,13,667,86%,绿地,6,437,31%,中海,5,260,100%,顺驰,5,161,100%,由于率先采用了战略性并购的方式，确保了万科扩张速度;,和黄的资金实力和绿地的项目获取能力得到充分的体现，扩张速度明显加快；,中海和顺驰的新获取项目完全来自于公开市场，其扩张规模受到了明显的限制,3.2,“,5.11通知,”,后各竞争对手的项目发展动向,公司,获取新项目个数,总建面（万平米）,公开方式获取比例（建面）,和黄,5（长沙、武汉、成都、北京）,136.5,37.3%,绿地,2（徐州、无锡与顺驰合作）,177.3,67.7%,中海,1（宁波）,33,100,情况说明:,合生,上海新江湾城项目(公开)已经开始与政府谈判,将一次性支付改为分期付款,顺驰,在苏州与绿地合作，实质上为卖地。,和黄、绿地及中海仍然采取较为积极的项目发展策略；,合生与顺驰采取了较为保守的项目发展策略。,3.3 各竞争对手对宏观调控的认识及策略调整,从宏观调控刚刚开始，对各大发展商的土地储备及扩张速度影响不大；,通知出台后，大部分发展商土地储备步伐放慢，扩张策略有所调整。,5.11通知后和黄、绿地仍在继续获取新项目。但要看到：,从策略上看，和黄土地储备周期一般较长，应对市场风险能力较强，而绿地最近的扩张选择了苏北的徐州等三线城市；,项目发展工作周期较长，现阶段获取的项目，其准备工作可能在5.11通知前就已经开始。,总体上看，随着宏观调控的力度加大，各主要竞争对手的扩展速度放缓。,四. 竞争对手案例介绍 1、和记黄埔内地公司 2、珠江投资与合生创展 3、绿地集团,4.1,和黄内地投资历史情况,01年至03年内地投资集中于珠三角及上海，扩张速度较慢。,项目名称,项目所在城市,地段,总占地面积（平米）,总建筑面积（平米）,广州黄沙地铁站,广州,黄沙地铁站上盖,71278.92,319986.25,海逸豪庭,广东东莞,东莞环岗湖,3340204.45,317105.51,江北区住宅发展项目,重庆市,渝北,193711.64,215772.98,太平洋中心,青岛市,青岛东海路,22171.70,22244.07,华尔登广场,上海市,徐汇区常熟路,29708.31,62703.32,四季雅苑,上海市,浦东区花木路,270123.38,119399.17,御翠园,上海市,浦东区花木路,458631.69,160521.07,古北商业及住宅发展项目,上海市,古北路,50726.84,156347.26,长发花园,上海市,长宁区番禺路,暂缺,20644.42,黄埔雅苑,深圳市,深圳福田中心区,156006.97,302724.03,海怡湾畔,珠海市,珠海唐家湾,445657.00,402998.62,番禺珊瑚湾畔,广州市,番禺大石镇,490647.91,736061.38,合计,552.89万平米,283.65万平米,数据来源于和黄0103年年报,01年，和黄内地投资住宅项目共12个，总建筑面积约284万平米，至03年没有增加新的住宅项目。,4.1.1,和黄近期投资动态,04年开始，加快在中西部及环渤海区域的投资速度,自2004 年10月以来，和黄在9个城市获取项目13宗，建面667万，地价总额106.8亿元。其中8个项目采用公开方式获取，公开获取项目的总地价达到69.2亿元。,城市,项目名称,获取时间,获取方式,占地面积,（万平米）,建筑面积,（万平米）,地价,（亿元）,深圳,华强北综合项目,2004年10月,转让,1.7,18.0,暂缺,成都,南地王项目,2004年10月,竞拍,69.1,244.5,21.35,重庆,南岸项目,2004年10月,合作,17.9,41.0,19.00,西安,高新区项目,2004年12月,竞拍,48.5,106.3,10.05,深圳,平湖镇凤凰山项目,2004年12月,拍卖,22.4,30.4,4.95,上海,马桥镇项目,2005年2月,股权收购,13,13.0,2.47,重庆,经开区B17,2005年3月,竞拍,47.1,56.5,5.03,成都,温江项目,2005年4月,竞拍,37.3,48.5,3.47,长春,净月开发区大顶山地块,2005年4月,拍卖,82.7,37.2,2.64,天津,天津营口道项目,2005年5月,2.0,20.0,16.28,武汉,花楼街项目,2005年4月,挂牌,10.6,38.0,12.03,武汉,江汉路项目,2005年4月,挂牌,3.0,13.3,4.20,北京,北新嘉园,2005年5月,29.8,暂缺,5.30,4.1.2,和黄地产的内地版图,新增投资集中于中西部及环渤海，二线城市土地储备比重较大,2004年以来，新进入成都、西安、武汉、长沙、天津、长春六市，扩张速度明显加快。,新增投资集中在中西部地区、环渤海区域。,注：柱状图及数据显示各区域的土地储备量。,北京,上海,成都,西安,重庆,长春,广州,东莞,珠海,深圳,长沙,天津,武汉,40万,197万,114.5万,593万,4.1.3,和黄内地投资策略,看重土地长期升值潜力、产品类型多样,含新获取项目，和黄目前在内地的住宅开发项目共25个。,在销售阶段的项目6个，集中在珠三角、上海等东部经济发达区域，全部于2002年前获取,项目多位于城市中心区；,土地获取时间早，开发周期长；,商住混合物业较多，单纯的住宅项目较少；,新获取项目主要集中在中西部、环渤海省会城市，投资重心明显偏向二线潜力区域,关注中长期市场的发展，项目大多体量较大；,物业类型包括住宅、酒店、商场、公园等多种形式；,尽管很多项目通过公开方式出让，但和黄通过设置总价、土地使用类型等多方面门槛，确保其项目获取。,和黄内地公司的各项重大活动均需要香港总部决策，管理链条较长，势必影响其对国内市场形式的判断及反映速度。,4.2 合生创展项目储备情况,项目储备集中于三大区域核心城市,到目前为止，合生创展项目储备面积,1022.3万,平米，其中住宅,891万,平米。,数据来源于合生创展年报，并含05年获取上海新江湾城与北京广渠门项目。,广东省,北京,天津,上海,合计,已建成（万平米）,61.00,11.00,0.00,0.00,72.00,建设中（万平米）,124.00,58.00,34.00,6.00,222.00,未开发（万平米）,493.00,91.00,341.00,97.30,1022.30,合计（万平米）,678.00,160.00,375.00,103.30,1316.30,住宅,商业,写字楼,停车场,酒店,合计,已建成（万平米）,32.00,14.00,1.00,21.00,4.00,72.00,建设中（万平米）,156.00,16.00,6.00,25.00,19.00,222.00,未开发（万平米）,891.00,42.30,28.00,57.00,4.00,1022.30,合计（万平米）,1079.00,72.30,35.00,103.00,27.00,1316.30,4.2.1 珠江投资项目储备情况,项目储备主要集中三大区域核心城市和西安,广东省,北京,上海,天津,西安,合计,已建成与建设中,（万平米）,237.20,79.00,44.60,13.56,23.40,397.76,未开发（万平米）,65.00,95.00,0.00,43.00,216.60,419.60,合计,302.20,174.00,44.60,56.56,240.00,817.36,截止目前，珠江投资共进入6个城市，项目储备总面积约为420万平米，其中,西安珠江新城经济适用房项目未开发面积为216.6万平米，,占总储备量一半。,数据根据搜房网公布的珠江各地项目销售情况计算,4.2.2 珠江合生合并后土地储备情况,以广东为根据地，全国布局，环渤海投资力度较大,项目储备,（万平米）,广东省,北京,天津,上海,西安,合计,珠江,65.00,95.00,43.00,0.00,216.60,419.60,合生,493.00,91.00,341.00,97.30,0.00,1022.30,合计,558.00,186.00,384.00,97.30,216.60,1441.90,合并后，珠江合生的土地储备主要集中在广东、环渤海、及中西部，总面积约为,1442万,平米，如果不计算,西安经济适用房项目（216.6万平米），,总项目储备面积为,1225万平米,。,4.2.3 珠江合生的投资策略, 聚焦核心城市，产品形式多样化,除西安与惠州外，珠江与合生在国内的投资全部集中在三大区域的核心城市内，集中度达,86。,除住宅外，还涉及商业、写字楼、停车场、酒店等。西安珠江新城是经济适用房项目，一期约24万平米基本建设完成。,聚焦中心城市,产品形式多样化,4.3 绿地项目储备情况,主要集中在长三角，未进入珠三角,绿地共进入12个城市，项目储备,总面积约1177万平米。,单位（万平米）,长三角,环渤海,中西部,合计,已开发或建设中,64.75,20.00,19.00,103.75,未开发,822.10,280.00,195.00,1297.10,合计,886.85,300.00,214.60,1401.45,绿地的项目储备主要集中于长三角、环渤海与中西部地区，,以长三角为主,（占总储备量的64），,未进入珠三角。,4.3.1 绿地土地储备结构,超大规模项目比例大,占地超过,4000亩,（266万平米）的,超大规模项目,共有三个，总面积,890.7,万平米，占总储备面积的,65%,；,三个超大规模项目分别位于长春、昆山和上海金山区漕泾镇，属于中心城市的远郊区或者二线城市。,上海城区内的土地储备135.4万平米。,4.3.3 绿地项目储备的策略, 看重土地升值潜力，二线城市大量圈地,绿地土地储备中三个超大型项目位于区域中心城市的远郊区和二线城市，,超大项目面积占总储备量的65，,如此高的比例说明绿地,相当看重二线城市土地升值潜力；,按照一般经验，城市远郊与二线城市的超大型项目用地价格一般相对较低，且付款周期较长。使得绿地可以,用较少的前期资金获取较多土地储备，,但后期土地是否能够真正获取存在不确定性；,