模式化商业地产成功发展之路

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,模式化,商业地产成功发展之路,姜新国,中国商业地产理,论,论主要奠基人之,一,一、全国著名商,业,业地产专家，中,国,国第一部商业地,产,产专著作者，在,清,清华、北大、浙,大,大、交大、人大,、,、复旦、厦大等,名,名校讲授商业地,产,产，业界有商业,地,地产“教父”之,称,称。上海知名商,业,业地产服务机构,上海在行置业,投,投资咨询有限公,司,司首席策划师，,商,商务部属下的中,国,国城市商业网点,开,开发管理联合会,常,常务理事、专家,委,委员、学术委员,会,会副主任。,从,从事房地,产,产近20年，曾,担,担任大型开发企,业,业的总助、副总,经,经理，谙熟商业,地,地产的策划和规,划,划、开发、营销,、,、招商全程技术,，,，著有商铺投,资,资、商铺韬,略,略、商业地,产,产开发、经营和,管,管理（清华大,学,学房地产总裁班,重,重点教材）、,招商定输赢,，,，主持或参与,了,了“世博轴”、,“,“南站地下商业,空,空间”、“中,医,医药国际服务贸,易,易总部基地”,、,、“万科”项目,等,等上百个项目的,策,策划、规划、招,商,商和开发运营工,作,作，是国内外公,认,认的实战型专家,。,。,一、市 场 背,景,景,1、市场转型,2、政策趋势,3、发展之路在,何,何方,4、做商业地产,的,的六大好处,二、中国商业地,产,产的,模,模 式 化 之,路,路,（1）,房,房地产,开,开发模,式,式,（以万,达,达为代,表,表）,（2）,金,金融资,本,本的投,资,资模式,（以深,国,国投为,代,代表）,（3）,店,店铺经,营,营模式,（以百,联,联为代,表,表）,1、中,国,国商业,地,地产发,展,展的三,种,种基本,模,模式,企业名称,企业类型,主业,商业代表作,开发类型,特点归纳,优劣评价,瑞安,港资,房地产,新天地,综合,地标拉动,周期长。,恒隆,港资,商业地产,恒隆广场,综合、商办,高端品牌、商办联,动,持有经营。,新世界,港资,房地产,新世界百货,综合、商业单品,牌,市场运作不力,影响局限。,万达,改制企业,房地产,万达广场,综合,商业不精致，融合,能力不够，品牌少,市场影响力大，品牌有号召,力图，未真正转到商业地产,轨道，资本市场通道不通。,宝龙,民营,房地产,宝龙广场,综合,同上。品牌意识略,弱,品牌影响力小，商业层级低,三四线城市发展，以销代融。,中粮集团,央企,商业、,房地产,大悦城,单品牌,商业持有，适合消,费趋势,资金沉积。,华润,央企,商业、,房地产,万象城,单品牌（品牌延,展不够）,商品持有，中高端,品牌,品牌策略有完善之处，品牌,延伸不够。,华侨城,央企,房地产,欢乐谷,单品牌,旅、住复合，商,业配套,旅游的景观、商业,为住宅配套,旅游形成地标，改善居住环,境，商业做好配套，万科之,师。,万科,上市公司,房地产,设有（上海都,市花园的配套）,居住物业,商,业配套,没有旅游，其他和,华桥城一样，在找,合作者,商业是绝对弱项。,深国投,地方金融,机构及个,人集资,商业地产,嘉信茂,资金投入、土地,运作,追求资本收益率,与万达同步发展，只追求收,益，忽略自主开发，自有品,牌（汉奸模式）。,世茂,上市公司,住宅,没有品牌(世贸,百货),住宅开发，商业,持有,争取商业地产上市,扩大融资。,2、中,国,国房地,产,产企业,的,的商业,地,地产发,展,展模式,特,特点,企业名称,企业类型,主业,商业代表作,开发类型,特点归纳,优劣评价,SOHO中国,上市公司,房地产,SOHO前门大街,个性住宅及配套商业,品牌优势,商业地产行业的原始做法，拆零为主，商业地产技术能力不强。,证大地产,上市公司,金融和房地产,大姆指广场,住宅出售，商业持有,有潜质，模式化不足,社区商业市场很大，价值稳定，方向感不强。,合生创展,商业公司,民营,零售、办公、酒店、别墅,没有品牌（合生国际广场,持有为任,模式不清晰,方向：房地产+资产经营，广东风格不适合做商业地产。,金融街,上市,零售办公商业地产,金融街,资产开发,成京城地标,无形资产扩张力不够，停留在实物资产经营上，全国高端物业市场未占领。,弘基,民营,商业地产餐饮休闲,弘基休闲广场,租赁经营，出售都有,扩张力度不够，特色不明显,没有全国战略，上市很难。,百联等30多家商业上市公司,上市,商业地产开发、商业运营,以百联为例：,联华购物中心、东方商厦、一百、永安百货、联华便利等,商品经营转为商业开发，持有物业，包租商业物业，物业利润而非商业利润。,商业经营转为商业物业经营，商业运营品牌优势，品牌召集优势。,寄生型的商业企业，增加了商业成本，可能受到市场淘汰，超市已经开始直营为主。,小商品城、皮革城等,上市,自营专业商业地产,小商品城、皮革城,自营的商业地产开发和经营,专业特征强，品牌认知度高。,由于商业资源关系（产地或销），可复制性小，发展前景一般。,红星美凯龙,民营,商业地产,红星美凯龙,开发和运营,行业龙头,品牌不可延伸到其他产品上。,深赛格,上市公司,商业地产,赛格电子广场,商业物业运营,行业龙头,品牌不可延伸到其他产品上。,太平洋，颐高，华强北数码,商业地产,赛格电子广场,商业物业运营,行业龙头,品牌不可延伸到其他产品上。,3、成,功,功商业,地,地产发,展,展模式,的,的归纳,品,牌,牌,化,化,模,式,式,化,化,资,产,产,化,化,三、技,术,术模式,化,化的探,索,索,商业主题,产品包装,文化内涵,项,目,策,划,初,步,方,案,论,证,调,整,方,案,推广,开始,方案,设计,项目,报批,招商,方案,施工单位,开,工,市,场,调,查,提,出,开,发,方,向,商,业,方,案,建,筑,方,案,开,发,方,案,商,业,论,证,市,场,论,证,资,金,落,实,主,力,商,家,承,诺,初,步,销,售,方,案,建,筑,规,划,论,证,销,售,商,投,资,客,实,际,使,用,者,商,业,诉,求,确,认,项,目,方,案,初,步,协,议,价,格,定,位,对,象,推,盘,策,略,商,业,需,求,产,品,定,位,业,态,定,位,收益预测,周 期,成 本,项目决策,区,域,推,广,方,案,返,租,方,案,风险评估,用,地,研,究,商,业,征,询,产品开,发,发模式,追求,市,市场价,值,值最大,化,化,1、业,务,务流程,的,的模式,落 实,SP活动,开,工,开,盘,筹,备,(推广)软文,参 展,招商 商管筹备,销 售 筹 备,按 揭 银 行,施 工,开,盘,活,动,销,售,阶,段,商,场,开,张,调,整,商,管,成,立,统,一,办,证,银,行,按,揭,返,租,签,约,异,地,销,售,展,开,委,托,管,理,主,力,进,场,推 广,商,企,入,驻,持有物,业,业开发,模,模式,追,追求持,续,续增值,项目条件判析,业态定位,商业规划,商业文化策划,经济测算,消费对象,数,量,能,力,倾,向,规,划,消,防,商,家,消,费,审,美,时,尚,流,行,经,营,方,式,经,营,策,略,交,通,条,件,环,境,条,件,规,划,条,件,物,业,条,件,商,业,资,源,回,报,要,求,商,圈,范,围,竞,争,策,略,业,态,类,型,业,态,构,成,品,种,类,型,服,务,方,式,商,业,文,特,色,建,筑,条,件,配,套,条,件,交,通,组,织,业,态,布,置,商,业,主,题,橱,窗,CI,系,统,色,彩,灯,光,初,步,租,价,成,本,测,算,收,益,预,测,客,流,频,率,消,费,群,盈,利,状,态,消费资源,租金成本能力,外,部,动,线,内,部,动,线,到达路径,引 导,纵向,横向,经,济,收,益,评,价,品,牌,策,略,开 业,调 整,达到目标收益率,资产经营,商,业,运,营,招商实施,商业运营,初,步,收,益,目,标,优,惠,条,件,策,略,价,格,推,广,商,洽,签,约,对,象,开,业,推,广,形,象,包,装,运,营,模,式,组,织,场,地,建,立,制,度,取,费,标,准,建,档,财,务,人,员,培,训,管,理,目,标,内,部,制,度,商,场,制,度,装,修,控,制,开,业,计,划,庆,典,S,P,活,动,开,业,时,间,开,业,率,商,品,调,整,商,店调,整,租,金,调,整,融,资,方,案,转,让,方,案,持,有,方,案,内,部,增,值,资,产,包,装,委,托,经,营,自,营,方,案,拆,零,整,体,产,权,收,益,权,再,投,资,抵,押,节,奏,幅,度,（1）,定,定位原,则,则,可,操,操作性,适,适,应,应 性,兼,兼,用,用 性,（,（,2）策,略,略定位,竞,争,争型定,位,位,适,合,合型定,位,位,2、定,位,位模式,（3）,在,在行精,确,确定位,体,体系,商业,地,地产的,五,五维定,位,位体系,逆向定,位,位法,产业,就,就业,收,收入,消,消费,商,商品,业种,业态,市场定,位,位法,商,商圈分,析,析法,竞争关,系,系、合,作,作、差,异,异,建筑定,位,位法,土地利,用,用思路,、,、建筑,容,容积率,、,、密度,、,、建筑,分,分布、,主,主次入,口,口、楼,层,层、配,套,套条件,以招代,定,定法,商,商业的,发,发展计,划,划,经济(,收,收益),法,法以,租,租金来,定,定价,（5）,定,定位内,容,容,目标定,位,位,消费类,型,型定位,商业定,位,位,规划方,向,向定位,开发策,略,略决策,融资方,式,式定位,盈利模,式,式定位,形象定,位,位,（6）,定,定位决,策,策依据,前,瞻,瞻,性,性,适,合,合,性,性,竞,争,争,性,性,（7）,定,定位决,策,策过程,定位建,议,议,定位策,略,略,定位决,策,策,3、规,划,划模式,功能设,计,计为先,，,指标关,系,系权衡,。,。,环境行,为,为因果,，,规划接,近,近商业,。,。,努力优,化,化坪效,，,收益总,体,体平衡,。,。,风格反,映,映业态,，,配套适,度,度扩容,。,。,外观实,用,用兼顾,，,专用通,道,道相融,。,。,商业设,计,计先理,念,念，战,略,略经营,要,要交底,。,。,（规划,引,引导书,）,）,商业建,筑,筑不一,般,般，组,合,合设计,肯,肯定好,。,。,总平布,置,置可循,环,环，免,得,得顾客,折,折返跑,。,。,（游逛,特,特点要,抓,抓牢）,时区规,划,划有意,识,识，商,业,业繁荣,又,又降本,。,。,主次入,口,口精选,位,位，动,线,线分布,关,关全局,。,。,技术要,则,则,楼层意,识,识全首,层,层，铺,铺,铺皆活,价,价值高,。,。,层高变,化,化对面,积,积，通,道,道宽窄,看,看人气,。,。,（人气,、,、品质,、,、宽街,无,无闹市,）,）,柱距取,舍,舍有模,数,数，专,门,门通用,不,不操心,。,。,负荷确,定,定看业,态,态，适,度,度放宽,可,可转行,。,。,围栏上,升,升一米,三,三，阴,角,角阳角,尽,尽去掉,。,。,台阶过,高,高客流,少,少，车,位,位克扣,档,档次低,。,。,立面不,要,要太波,折,折，入,晚,晚灯光,要,要亮化,。,。,小型商,铺,铺要通,透,透，大,型,型商场,可,可封窗,。,。,商业广,告,告做规,划,划，对,视,视角度,很,很清晰,。,。,店招通,道,道和橱,窗,窗，三,个,个要素,要,要记牢,。,。,种树对,着,着中间,柱,柱，剪,力,力结构,要,要挖出,。,。,得,益,益,面,面,积,积,大,大60%,，,，,水,水,电,电,配,配,套,套,够,够,就,就,好,好,。,。,电,子,子,商,商,务,务,已,已,认,认,可,可,，,，,虚,虚,实,实,结,