某时尚品牌活动整合战略策划建议草案

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,青年视觉时尚品牌活动,整合战略策划建议草案,1,序,言,言,VISION(商,业,业视,觉,觉艺,术,术洞,见,见)+U,NI,SUN(,阳,阳光,整,整合,战,战略,及,及执,行,行力)=SUCCESS!,本方,案,案的,目,目的,就,就是,依,依托,青,年,年视,觉,觉,杂,杂志,社,社对,于,于时,尚,尚视,觉,觉艺,术,术的,深,深邃,洞,洞见,，,，结,合,合阳,光,光寰,宇,宇广,告,告公,司,司的,品,品牌,整,整合,营,营销,策,策略,，,，将,“,“时,尚,尚品,牌,牌视,点,点”,系,系列,活,活动,整,整合,成,成为,对,对于,时,时尚,概,概念,与,与企,业,业有,深,深入,指,指导,意,意义,的,的品,牌,牌活,动,动。,我们对于,时,时尚概念,与,与视觉表,现,现的洞见,；,；我们对,于,于专家资,源,源、政府,资,资源、时,尚,尚品牌企,业,业、各个,时,时尚公众,、,、媒体有,多,多少整合,能,能力，这,些,些将决定,了,了我们活,动,动能否成,为,为时尚概,念,念的品牌,活,活动，决,定,定了我们,的,的活动能,否,否有更多,来,来自时尚,企,企业、时,尚,尚公众、,时,时尚媒体,的,的支持，,决,决定了我,们,们能否成,功,功!,2,青年视,觉,觉与阳,光,光寰宇广,告,告公司的,合作从有,效,效资源的,整,整合与互,补,补开始。,我们的共,同,同目标是,以,以时尚活,动,动为基点,的,的时尚品,牌,牌化与品,牌,牌时尚化,的,的双赢!,3,目,录,录,基 础,篇,篇,论 证,篇,篇,战 略,篇,篇,创 意,篇,篇,执 行,篇,篇,评 估,篇,篇,合 作,篇,篇,4,基础篇,5,一、我们,的,的资源,经营理念,业务范围,合作伙伴,成功案例,6,二、青,年,年视觉,杂,杂志社资,源,源,1、青,年,年视觉,杂,杂志媒体,定,定位,青年视,觉,觉杂志,定,定位：为,一,一本倡导,时,时尚艺术,生,生活的杂,志,志,主体受众,定,定位：中,产,产阶级人,群,群,媒体栏目,：,：视觉人,文,文 视觉,艺,艺术 城,市,市专辑,视,视觉科技,视觉空间,视,视觉艳,影,影 视觉,霓,霓裳,7,竞争优势,一,一：团中,央,央的媒体,支,支持，与,高,高品质高,品,品味的杂,志,志定位，,使,使青年视,觉,觉成为时,尚,尚高端品,牌,牌的首选,媒,媒体，同,时,时在受众,上,上一进入,市,市场就受,到,到多方面,的,的关注。,竞争优势,二,二：青,年,年视觉,大,大量吸收,国,国外杂志,的,的特点，,避,避免了与,中,中国现有,的,的大量时,尚,尚类杂志,的,的重复。,其,其外形极,具,具国际风,格,格，这在,国,国内是从,未,未有过的,。,。,竞争优势,三,三：青,年,年视觉,以,以自己的,实,实践向人,们,们展示了,一,一种表现,深,深层时尚,的,的杂志。,人,人们一提,到,到时尚，,就,就会马上,想,想到的是,服,服装、化,妆,妆等方面,，,，好像这,就,就是时尚,的,的全部了,。,。,竞争优势四：,青年视觉,强,强大的创作团,队,队，使杂志在,艺,艺术设计上使,其,其他时尚杂志,望,望尘莫及。,2、青年视,觉,觉杂志的竞,争,争优势,8,3、媒体集团,资,资源,9,4、时尚媒体,运,运营竞争,青年视觉,在,在高档时尚杂,志,志中依然面对,着,着以时尚杂志,集,集团与瑞丽系,列,列杂志为代表,的,的行业经营竞,争,争。同时在其,它,它大众纸介媒,体,体和电视网络,媒,媒体的时尚栏,目,目也分流的客,户,户与受众。,在行业媒体,运,运营的竞争,上,上，时尚概,念,念所包容的,行,行业，如服,装,装、汽车、,通,通讯等也都,有,有其行业时,尚,尚类的成熟,媒,媒体与成熟,的,的行业活动,。,。,因此，立足,时,时尚视觉艺,术,术生活概念,，,，进行提升,公,公众生活品,味,味与客户媒,体,体投入附加,值,值的活动也,理,理应成为,青,青年视觉,杂,杂志依托自,身,身资源进一,步,步推进媒体,运,运营的重要,选,选择!,10,5、活动对,于,于青年视,觉,觉的意义,1、重新树,立,立杂志在艺,术,术总监更迭,后,后全新的实,力,力媒体公众,形,形象,2、青年视,觉,觉媒体多种,经,经营平台的,建,建立,3、更高的,提,提升青年,视,视觉在行,业,业企业中时,尚,尚视觉艺术,指,指导媒体的,形,形象，以利,于,于杂志本身,的,的广告经营,4、更深入,地,地表现青,年,年视觉时,尚,尚视觉艺术,的,的指导性媒,体,体战略定位,5、建立一,个,个全新的理,性,性的时尚品,牌,牌商业视觉,平,平台。如,青,青年视觉,可,可以根据活,动,动的定位推,出,出青年视,觉,觉时尚观察,家,家增刊配,合,合活动与媒,体,体经营拓展,6、通过活,动,动对于其它,媒,媒体资源的,整,整合树立,青,青年视觉,在,在时尚媒体,中,中强势媒体,领,领导地位。,11,三、合作资,源,源整合分析(有效资源,应,应用最大化,原,原则),1、青年,视,视觉在商,业,业时尚视觉,艺,艺术上洞见,的,的绝对高度,与,与时尚行业,媒,媒体影响力,2、青年,视,视觉杂志,已,已有客户的,高,高端时尚品,牌,牌定位,3、青年,视,视觉杂志,的,的政府背景,与,与发行渠道,4、阳光寰,宇,宇时尚品牌,代,代理客户与,品,品牌战略策,划,划实力,5、阳光寰,宇,宇广告对于,活,活动的媒体,整,整合传播能,力,力,6、双方共,同,同整合的活,动,动招商能力,7、对于专,家,家团队组建,与,与行业协会,联,联合的公关,能,能力,8,、,、,青,青,年,年,视,视,觉,觉,媒,媒,体,体,经,经,营,营,竞,竞,争,争,与,与,效,效,益,益,拓,拓,展,展,的,的,需,需,求,求,与,与,阳,阳,光,光,寰,寰,宇,宇,时,时,尚,尚,品,品,牌,牌,优,优,秀,秀,广,广,告,告,代,9、由于青年视觉杂志的媒体定位的高度决定一些活动直接以承办单位界入影响自身客户形象，同时在时尚媒体竞争中客户又需要在媒体基础上的增值服务。,10、双赢的活动经济效益,12,四、外部资源,整,整合需求(系,统,统优先原则),我们需要以下,五,五大方面外部,资,资源：,公众认同与参,与,与,企业的参与和,资,资金,行业协会支持,专家团队的权,威,威,媒体的传播支,撑,撑,13,论证篇,14,战略运作条件,分,分析、战略形,势,势判断与评估,一、战略运作,分,分析之社会环,境,境,时尚一词已经,深,深入公众心里,，,，可是不同的,人,人有不同的时,尚,尚观点，而时,尚,尚类的杂志大,多,多采取一种迎,合,合大众休闲解,压,压心理的“八,卦,卦”表现方式,来,来制作杂志，,他,他们对于时尚,概,概念也没有一,个,个明确的解释,。,。而国际知名,品,品牌也在依据,自,自己的品牌风,格,格炒出新的时,尚,尚概念，对于,大,大众需要一个,相,相对理性的时,尚,尚观，而对于,媒,媒体与时尚品,牌,牌企业也需要,一,一种能指导经,营,营的时尚概念,经,经营方法来提,升,升自身的运营,时,时尚的效益。,我们也深深地,感,感到时尚概念,的,的表现对于公,众,众应该更人文,化,化更艺术化，,时,时尚概念的变,迁,迁过程中应有,理,理性的规律和,创,创造性的方式,。,。时尚艺术与,时,时尚经典品牌,应,应有自已的探,索,索的理性方式,与,与展示的新舞,台,台。中国的时,尚,尚品牌理应成,为,为国际化的时,尚,尚经典品牌!,15,二、战略运作,分,分析之行业活,动,动与同类活动,竞,竞争,时尚概念相关,行,行业的细分：(,高,高)饰品、汽,车,车、服装、房,地,地产、媒体,(中)旅游、,消,消费类电子产,品,品,(低)休闲产,品,品、快速消费,品,品,行业内品牌活,动,动已经形成相,应,应的规模，有,决,决对的行业优,势,势，同时行业,活,活动也都有依,托,托时尚概念向,大,大众延展需要,。,。,而时尚媒体所,作,作的相关活动,又,又只是一些时,尚,尚人物评选活,动,动、时尚名星,的,的叠加活动等,形,形式没有一个,对,对于时尚概念,与,与时尚规律的,根,根本掌握,16,三、战略运作,分,分析之行业协,会,会,在保护本行业,的,的相关活动与,资,资源的条件下,各,各个行业协会,还,还是有很大可,能,能支持相关的,活,活动对于本行,业,业的推动的。,在,在行业协会关,系,系上，关健点,是,是我们的个人,关,关系与对行业,协,协会的公关能,力,力和利益的实,现,现。,17,四、战略运作,分,分析之媒体合,作,作,首先，活动概,念,念的提出在时,尚,尚纸介媒体内,部,部的支持力度,不,不会过太，由,于,于媒体运营的,竞,竞争。,但是，我们可,以,以依托中青媒,体,体资源与其它,媒,媒体形成合作,建,建立一个活动,独,独特的媒体平,台,台,同时，我们更,要,要有效地运用,网,网络媒体的传,播,播,我们将针对活,动,动制定真实有,效,效的传播策略,。,。,18,五、战略运作,分,分析之专家团,队,队,所需要的专家,：,：经济学家,工,工业设计,专,专家 材料,学,学专家,视觉艺术家,时,时尚媒体,人,人士 娱,乐,乐名人,策划专家,企,企业家等,这些人群都有,在,在自身领域内,的,的时尚观点，,也,也更希望与相,关,关人士进行交,流,流找到对于时,尚,尚概念的共识,与,与规律性指导,现,现实问题的解,决,决，这是我们,可,可以用活动观,点,点吸引点之所,在,在。加上我们,对,对其进行个人,公,公关相信可以,形,形成最品质的,专,专家团队,19,战略形势判断,SWOT分析,对活动进行内部资源和外部环境整合分析，为活动评估与定位的提供基础和依据,内部,外部,强势（S）,活动相对于竞争对手而言所具备的资源、技术及其它特殊强势因素，有助于增强自身的活动品牌竞争力。,弱势（W）,严重影响活动经营效率的资源、技术能力、设施、管理、营销水平等限制因素，需要在相应的方面进行自我转变。,机会（O）,活动所处环境的有利形势，应对其加以充分利用。,威胁（T）,活动所处环境的不利因素，使活动发展的约束和障碍，应努力使其负面影响降至最低。,媒体战略定位时尚视觉艺术，有商业艺术领域内的关键资源和专门技术的支持,团中央媒体有强大的政府背景和中青媒体集团资源,创刊二年多品牌认知度/媒体声誉很高,被公认为时尚视觉艺术的高端领导者领导者，有着吸引人的绝对高端客户与潜在客户群,能够利用其得天独厚的资源整合国际时尚艺术资源,媒体作活动的成本优势,强大的广告力度与独到的招商手段,媒体内容不“八卦”有深度，相较时尚等杂志风格高出一筹,两年多内的发行推广很有成果全国范围内20多万的发行，很大的地域覆盖，港、澳、台与国外也小有影响力,阳光寰宇广告的品牌活动策划力与缜密的执行力支持,媒体运作资本没有时尚等引入外资的媒体强大,艺术总监更迭后公众心理时尚艺术的媒体专家形象的重新树立,团中央背景是一把“双刃剑”,广告收益与优秀的媒体形象不成正比,创刊时间两年多相较时尚等媒体还是年青媒体,媒体活动等多种经营没有太多的经验,首次与阳光寰宇广告公司合作进行媒体背景下的活动产业化运作双方要有一个磨合的时间,网站对于时尚品牌产品的整合宣传较少，可能由于杂志的风格要求,我们应看到公众对于时尚的渴望与自我时尚完美表现的渴望,我们首先站到了时尚观察家的高度，而其它时尚杂志的活动决大多数还停留在人物评选、概念出新等方式，此种方式的活动对于企业经营时尚的指导意义停留在感知上没有上升到理性的规律与创意上,活动的由高端产品高端品牌向中低品牌以行业方式进行整合,青年视觉强大的视觉艺术资源表现在活动中必将使活动本身的水平有很大提高,通过本活动青年视觉的时尚艺术领导媒体的优势更明确也能更被大众认可,各方面的专家对于时尚这一个人文概念也有自已的理解，也在不同角度希望有一个有指导意义有规律性的科学答案,时尚等杂志可能复制同类活动与我们相竞争,行业协会由于与行业品牌活动相竞争，支持力度可能减小，容易爱到行业驱动因素的冲击,品牌活动展开后的公众心理,各行业资源整合后的相互关系问题,活动时尚类媒体支持力度由于竞争相对较弱,专家团队组建后对于时尚概念各方面专家观点的融合与整合要有一个认同的过程可能后出现矛盾,随着活动与时尚品牌企业的合作招商工作可能会因为形式出现问题,政府相关管理部门的公关危机,20,战略形势评估,以时尚视觉专,家,家的高度介入,活,活动,以资源优势迅,速,速形成品牌活,动,动平台,21,战略篇,22,一、活动运营,整,整体战略定位,文化定位：,高端时尚品牌,视,视点,运作机制定位,：,：,依托青年视觉,得,得天独厚的媒,体,体资源与阳光,寰,寰宇广告行业,经,经验,展开对于世界,范,范围内高端时,尚,尚品牌商业文,化,化产业性运作,目标市场定位,：,：,与时尚概念相,关,关各行业世界,级,级绝对高端品,牌,牌企业为锁定,目,目标市场,同类行业支持,品,品牌为引导与,培,培育的目标市,场,场,运作方式定位,：,：,活动主办单位,、,、组委会与时,尚,尚视点专家委,员,员会定位,活动执行单位,的,的责权利定位,品牌活动远景,：,：,中国时尚商业,艺,艺术活动中第,一,一时尚品牌领,导,导活动,我们为什么能,领,领导时尚？,因为我们能在,透,透视时尚背后,恒,恒久品牌的根,本,本元素,有什么理由我,们,们不作NO.1?,23,二、活动运营,整,整体战略规划(三年),认知时尚,通过对行业时,尚,尚品牌视点活,动,动的推广让我,们,们对于时尚有,一,一个整体的规,律,律性认知，并,对,对行业时尚品,牌,牌企业有一个,整,整体的认同，,建,建立时尚品牌,企,企业资源,发现时尚,在认知时尚并,初,初步建立时尚,品,品牌视点活动,后,后，我们应在,时,时尚品牌企业,的,的品牌推广过,程,程中站到观察,家,家的角度发现,其,其内容规律评,典,典其内容规律,，,，并能快速捕,捉,捉公众生活中,的,的时尚原因的,变,变化，让我们,真,真正成为时尚,观,观察家，整合,与,与发展支持品,牌,牌,创造时尚,依据我们积累,的,的资源对于公,众,众时尚概念的,掌,掌握创造我们,品,品牌活动的时,尚,尚概念，推出,时,时尚品牌展等,相,相关活动，并,与,与相关品牌活,动,动以时尚资源,合,合作整合其它,品,品牌活动,经营时尚,通过时尚品牌,视,视点活动延伸,出,出时尚品牌经,营,营论坛等对于,时,时尚 品牌企,业,业经营有指导,意,意义的相关活,动,动将我们用强,大,大资源把握了,的,的时尚概念真,正,正实现对企业,的,的指导优势表,现,现出来，在指,导,导经营过程中,创,创造出中国时,尚,尚品牌企业的,经,经典,领导时尚,通过对于以上,活,活动的资源整,合,合，让时尚品,牌,牌视点系列活,动,动真正成为公,众,众认同的引导,时,时尚的饕餮盛,宴,宴，让我们真,正,正成为中国时,尚,尚的风向标，,和,和时尚领导媒,体,体 和时尚品,牌,牌活动,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,第五阶段,04年8月05年5月06年1月06年12月07年12月,TIME,24,三、目标企业,分,分类、区隔与,筛,筛选,目标企业的分,类,类:,(高)饰品、,汽,汽车、服装、,房,房地产、媒体,(中)旅游、,消,消费类电子产,品,品、化妆品,(低)休闲产,品,品、快速消费,品,品,目标企业的区,隔,隔：,正是我们时尚,品,品牌观察家的,高,高度将我们与,青年视觉,杂,杂志本身的时,尚,尚视觉艺术战,略,略定位细分开,来,来；,正是我们的时,尚,尚品牌视点的,活,活动定位的专,业,业高度将我们,与,与时尚等,时,时尚杂志的活,动,动区隔开来；,正是我们对于,时,时尚概念的规,律,律性把握将我,们,们与各行业的,品,品牌论坛与品,牌,牌活动区隔开,来,来；,正是活动时尚,品,品牌视点定位,为,为绝对高端品,牌,牌和行业支持,品,品牌提供了一,个,个专业的舞台,将,将其它行业品,牌,牌区隔开来。,目标企业,的,的筛选：,1、行业,绝,绝对高端,品,品牌与支,持,持品牌的,界,界定与数,据,据库建立2、与行,业,业品牌自,身,身企业市,场,场计划相,结,结合的目,标,标客户筛,选,选3、招,商,商过程中,的,的进一步,筛,筛选4、,最,最终锁定,活,活动参与,品,品牌,25,四、整体,策,策略,时尚品牌,化,化,品牌时尚,化,化,26,创意篇,27,一、创意,活,活动整合,规,规划,“大家看,时,时尚”论,坛,坛,知名度,专家团队,、,、高端公,众,众、媒体,与,与企业,美誉度,认可度,忠诚度,满意度,七大行业,时,时尚品牌,视,视点活动,行业协会,、,、行业媒,体,体、行业,公,公众,时尚品牌,综,综合展览,与,与论坛,时尚品牌,时,时尚视觉,综,综合平台,时尚品牌,顾,顾问机构,维系高端,客,客户群，,领,领导时尚,品,品牌,初步建立,品,品牌时尚,化,化综合推,广,广平台,洞察创新,品,品牌精神,，,，引导时,尚,尚潮流,认知时尚,、,、发现时,尚,尚、创造,时,时尚、经,营,营时尚、,领,领导时尚,28,二、创意,活,活动描述,第一步：,以,以“大家,看,看时尚”,论,论坛为开,端,端结合时,尚,尚品牌六,个,个目标行,业,业，以时,尚,尚品牌展,示,示、模特,走,走秀、,青,青年视觉,时,时尚品牌,视,视点增刊,、行业,时,时尚视觉,论,论坛等形,式,式作为整,合,合目标行,业,业企业，,形,形成企业,与,与公众对,于,于时尚品,牌,牌化概念,与,与时尚视,觉,觉艺术的,认,认同。,第二步：,在,在整合时,尚,尚企业与,活,活动概念,认,认同与认,知,知的基础,上,上，推出,商,商业品牌,时,时尚视觉,艺,艺术顾问,机,机构、高,端,端时尚品,牌,牌大型展,览,览会、并,与,与国际行,业,业内大型,品,品牌活动,相,相结合组,织,织行业时,尚,尚论坛与,时,时尚主题,展,展区或展,团,团为品牌,时,时尚化打,下,下基础,第三步：,在,在巩固时,尚,尚品牌展,会,会与时尚,趋,趋势专业,论,论坛活动,的,的基础上,，,，推出时,尚,尚视觉艺,术,术国际交,流,流中心使,我,我们的平,台,台真正成,为,为企业品,牌,牌时尚化,、,、时尚概,念,念品牌化,和,和中国时,尚,尚国际化,的,的商业时,尚,尚艺术综,合,合平台。,29,三、创意,活,活动名称,草,草拟,“大家看,时,时尚”论,坛,坛,七大行业,时,时尚品牌,视,视觉系列,活,活动,年度十大,流,流行时尚,视,视觉评选,时尚观察,家,家评选,年度十大,时,时尚品牌,企,企业评选,综合时尚,品,品牌展,时尚品牌,顾,顾问机构,成,成立,时尚品牌,策,策划推广,机,机构成立,时尚品牌,各,各案的全,球,球化推广,活,活动,30,四、“时,尚,尚品牌视,点,点”系列,活,活动开坛,活,活动草案,时尚应是,艺,艺术的，,商,商业目光,应,应是理性,的,的，每一,个,个时尚经,典,典品牌都,有,有真精神!,“大家看,时,时尚”论,坛,坛,活动的时,间,间地点与,组,组织机构,活动的目,的,的与意义,活动的日,程,程表,活动的论,坛,坛议程表,活动的议,题,题,活动现场,效,效果图,活动的媒,体,体支持,活动企业,参,参与回执,表,表,活动个人,参,参与回执,表,表,31,执行篇,32,一、整体,执,执行管理,执行人员,的,的管理,招商人员,的,的管理,现场人员,的,的管理,参与人员,的,的管理,礼仪人员,的,的管理,执行危机,管,管理手册,的,的编制,33,二、整合,资,资源管理,活动企业,资,资源的管,理,理,活动传播,资,资源的管,理,理,活动专家,团,团队的形,成,成与壮大,活动高端,公,公众的管,理,理,活动支持,行,行业协会,与,与政府资,源,源的管理,34,三、执行,传,传播策略,整体传播,策,策略：高,端,端时尚媒,体,体为主体,的,的拓展型,确,确效传播,与以网络,媒,媒体为主,体,体的广泛,传,传播相结,合,合的策略,阶段性,传,传播策,略,略：以,活,活动为,主,主体的,确,确效传,播,播，以,企,企业为,主,主体的,个,个案传,播,播,媒体范,围,围：纸,介,介、网,络,络、电,视,视、行,业,业媒体,媒体评,估,估,媒体选,择,择,媒体执,行,行策略,：,：成本,最,最小化,，,，效益,最,最大化,，,，整合,媒,媒体资,源,源最大,化,化,媒,体,体,执,执,行,行,计,计,划,划,传,播,播,方,方,案,案,：,：,活,活,动,动,传,传,播,播,方,方,案,案,、,、,针,针,对,对,时,时,尚,尚,企,企,业,业,品,品,牌,牌,的,的,个,个,性,性,化,化,传,传,播,播,方,方,案,案,传,播,播,评,评,估,估,35,四,、,、,相,相,关,关,文,文,案,案,与,与,数,数,据,据,库,库,内,内,容,容,系,列,列,活,活,动,动,的,的,整,整,体,体,发,发,展,展,方,方,案,案,以,行,行,业,业,为,为,分,分,类,类,的,的,时,时,尚,尚,品,品,牌,牌,企,企,业,业,数,数,据,据,库,库,媒,体,体,数,数,据,据,库,库(,时,时,尚,尚,媒,媒,体,体,、,、,行,行,业,业,媒,媒,体,体,、,、,电,电,视,视,与,与,网,网,络,络,媒,媒,体,体),政,府,府,支,支,持,持,资,资,源,源,与,与,行,行,业,业,协,协,会,会,资,资,源,源,库,库,36,评,估,估,篇,篇,37,一,、,、,活,活,动,动,整,整,体,体,评,评,估,估,方,方,案,案,首,次,次,活,活,动,动,本,本,身,身,的,的,运,运,作,作,评,评,估,估,：,：,内,容,容,包,包,括,括,活,活,动,动,战,战,略,略,定,定,位,位,、,、,活,活,动,动,文,文,化,化,定,定,位,位,实,实,现,现,评,评,估,估,、,、,现,场,场,执,执,行,行,评,评,估,估,、,、,活,活,动,动,媒,媒,体,体,传,传,播,播,评,评,估,估,、,、,活,活,动,动,的,的,预,预,算,算,评,评,估,估,方,法,法,？,？,每,次,次,活,活,动,动,对,对,于,于,系,系,列,列,活,活,动,动,的,的,战,战,略,略,评,评,估,估,与,与,品,品,牌,牌,推,推,动,动,评,评,估,估,活,动,动,对,对,于,于,企,企,业,业,品,品,牌,牌,推,推,广,广,活,活,动,动,的,的,评,评,估,估,与,与,监,监,测,测,服,服,务,务,内,容,容,包,包,括,括,：,：,企,企,业,业,产,产,品,品,或,或,品,品,牌,牌,在,在,活,活,动,动,现,现,场,场,的,的,效,效,果,果,评,评,估,估,活,动,动,全,全,程,程,的,的,传,传,播,播,效,效,果,果,评,评,估,估,活,动,动,后,后,期,期,的,的,品,品,牌,牌,监,监,测,测,与,与,咨,咨,询,询,服,服,务,务,方,法,法,？,？,活,动,动,的,的,经,经,济,济,效,效,益,益,评,评,估,估,38,二、活,动,动整体,预,预算,1、活,动,动整体,策,策划费,用,用,2、活,动,动前期,准,准备费,用,用,3、活,动,动现场,执,执行费,用,用,4、活,动,动传播,费,费用,5、活,动,动专家,团,团队的,组,组建费,用,用,6、活,动,动人员,费,费用,7、活,动,动的场,地,地费用,8、不,可,可预测,的,的费用,39,合作篇,40,合作的,责,责、权,、,、利及,合,合作管,理,理,41,千里之,行,行，始,于,于足下.,谢谢观,赏,赏!,42,求索建,筑,筑的生,命,命溯,源,源城市,的,的灵魂“苏,堤,堤春晓,”,”项目,行,行销推,广,广案,天启,开,开启,2003年4,月,月,43,项目简,介,介,区位特,征,征：长,寿,寿路以,北,北、苏,州,州河以,南,南，属,于,于内普,陀,陀版块,占地面,积,积：6.5万,平,平方米,建筑面,积,积：总,建,建面积21万,平,平方米,，,，住宅16平,方,方米，,商,商业、,办,办公1.3平,方,方米、,地,地下车,库,库3.5万平,方,方米,容积率,：,：3.2,物业形,态,态：高,层,层、小,高,高层,周边配,套,套：紧,邻,邻家乐,福,福，周,边,边有多,条,条公交,线,线路通,过,过，可,通,通往市,区,区，交,通,通便捷,44,我们的,期,期望,创造上,海,海市高,档,档房产,市,市场的,个,个案楼,盘,盘新亮,点,点,实现均,价,价7500元/平米,通过楼,盘,盘市场,的,的强力,引,引爆，,实,实现农,口,口绿城,房,房产的,形,形象提,升,升，产,生,生可持,续,续性发,展,展的原,动,动能量,打造苏,州,州河海,派,派文化,新,新座标,45,市场,篇,篇,46,版块介,绍,绍,本案处,于,于长寿,路,路版块,（,（内普,陀,陀区域,）,）,板块现,状,状：,尚长寿,路,路带状,开,开发，,属,属于整,个,个普陀,匹,匹楼盘,的,的密集,度,度最高,的,的版块,。,。,长,寿,寿,路,路,东,东,连,连,闸,闸,北,北,区,区,，,，,西,西,至,至,长,长,宁,宁,区,区,，,，,南,南,临,临,静,静,安,安,区,区,，,，,紧,紧,邻,邻,苏,苏,州,州,河,河,。,。,以,以,不,不,夜,夜,城,城,，,，,曹,曹,家,家,渡,渡,商,商,圈,圈,为,为,辐,辐,射,射,点,点,。,。,苏,州,州,河,河,沿,沿,岸,岸,的,的,旧,旧,城,城,区,区,改,改,造,造,及,及,苏,苏,州,州,河,河,综,综,合,合,整,整,治,治,成,成,效,效,显,显,著,著,，,，,不,不,断,断,提,提,升,升,产,产,品,品,附,附,加,加,值,值,，,，,促,促,进,进,了,了,其,其,供,供,求,求,市,市,场,场,的,的,持,持,续,续,增,增,长,长,，,，,由,由,针,针,对,对,原,原,来,来,的,的,中,中,低,低,档,档,消,消,费,费,者,者,转,转,向,向,中,中,高,高,档,档,消,消,费,费,者,者,如早期沿,河,河畔开发,的,的中远两,湾,湾城为“,旗,旗舰楼盘,”,”，即“,两,两湾一弄,”,”旧区改,造,造项目后,，,，利用其,规,规模大、,配,配套全、,交,交通便利,等,等为购买,热,热点，加,之,之苏州河,沿,沿岸的楼,盘,盘的亲水,特,特色成为,中,中高档景,观,观住宅，,逐,逐步形成,中,中高档水,景,景居住区,。,。,该地区主,力,力面积范,围,围：110-150平方米,，,，总价：71.5-97.5万左右,。,。代表楼,盘,盘：水岸,名,名苑、阳,光,光新苑、,中,中远两湾,城,城、上海,知,知音、上,青,青家园、,河,河滨围城,、,、秋水云,庐,庐,。,47,版块发展,发展趋势：,深化水景主题，,沿,沿苏州河开发。,长寿路作为内环,线,线内的主干道之,一,一，即是商住街,又,又是“绿色生态,型,型住宅”小区。,纵,纵观长寿路沿线,多,多个建成楼盘，,可,可发现该地区已,进,进入一个“比规,划,划、比实力、比,品,品牌、比特色”,的,的竞争阶段。,至目前，该地区,土,土地储备量已相,当,当稀缺，下一轮,发,发展仍以苏州河,沿,沿线为开发重点,，,，由此将周边延,伸,伸开发。,此外，“十五”,期,期间将在地处中,山,山北路与镇坪路,交,交界处规划建设,占,占地约90万平,方,方米的新“新湖,明,明珠城”，利用,其,其轻轨、地段的,便,便利性，建成集,居,居住、购物、娱,乐,乐、休闲为一体,的,的中高档生态水,景,景居住区,48,版块定位,自成一体的中高,档,档住宅区内普陀,版,版块(长寿路版,块,块）,符合未来发展潮,流,流的“绿色商住,街,街”规划定位,具备生态化、人,文,文化的先天优势,资,资源,正处深化、延伸,发,发展期的未来大,型,型中高档居住区,独具自然优,势,势资源的成,熟,熟的中高档,市,市场版块,49,版块市场特,色,色,开发特色：,中等规模（1015,万,万方）、品,牌,牌开发、规,划,划讲究、特,色,色各异,规划特色：,强,强调景观的,内,内外交融，,深,深化水景主,题,题,卖点特色：,中,中心城区、,生,生态性、亲,水,水性、便利,性,性,竞争特色：,以,以版块内竞,争,争为主,客源特色：71%的本,地,地客源、25%外地客,源,源、4%外,籍,籍客源,50,版块价格走,势,势,区域均价走,势,势呈平稳上,升,升态势，和,普,普陀区的均,价,价走势基本,相,相同，两年,的,的时间上涨,了,了26.3%，比普陀,区,区28.5%的增幅略,低,低，但是其,均,均价要高于,整,整个普陀区,均,均价,51,区域单套面,积,积走势,平均单套面,积,积主要在110-130平方米的,区,区间内波动,，,，峰值是124平方米,，,，,由此可见本,区,区域对房型,面,面积的需求,在,在向着舒适,型,型发展,。,52,区域单套总,价,价走势,从上图可以,看,看出内普陀,区,区域的平均,单,单套总价也,随,随着单价的,上,上升平稳上,升,升，升幅达,到,到29.6%,53,版块市场各,项,项经济指标,（,（2002,年,年）,均单价：6100元/,平,平米,主力面积：120140平米,单套主力总,价,价：8090万,车库单价：1015,万,万元/个（,卖,卖）、200300,元,元/个/月,（,（地上租）,、,、500600元/,个,个/月,商铺单价：,54,理想与现实,的,的第一次踫,撞,撞,现实版块均,价,价VS 我,们,们期望的销,售,售均价,6100元/平米VS7500,元,元/平米,实现1500元/平米,的,的单价跳高,实现区域市,场,场的价格档,次,次变革,55,区域竞争,至目前，长,寿,寿路沿线都,是,是普陀乃至,全,全市关注的,热,热点区域，,楼,楼盘的开发,实,实力和规模,构,构成板块内,楼,楼盘之间的,重,重要竞争,目前苏州河,沿,沿线主要楼,盘,盘有：绿地,世,世纪城、21世纪海岸,广,广场（大华,清,清水湾花园,）,）、康泰公,寓,寓、水岸豪,庭,庭、中远两,湾,湾城等,苏州河亲水,生,生态景观和,轻,轻轨带来的,便,便捷交通成,为,为该区域楼,盘,盘主打概念,中远两湾城,自,自成板块，,吸,吸引全市客,源,源，目前平,均,均价格上涨,为,为5400,元,元/ m2,左,左右。2房,集,集中在90-100M2，3房集,中,中在110-140平,方,方,目前在售楼,盘,盘主要集中,在,在曹杨路、,武,武宁路两侧,，,，均价在5200-5500元/M2左右，2房集中在100-110M2，3房集中在120-140M2,56,版块内竞争,目前主要楼,盘,盘有：上海,知,知音、达安,花,花园、西部,俊,俊园、常德,名,名园、光明,城,城市公寓、,日,日月星辰、,音,音乐广场、,秋,秋水云庐、,河,河滨围城等,目前该区域,均,均价6100元/平米,苏州河亲水,生,生态景观和长寿路商住,街,街成为该区域,楼,楼盘主打概,念,念,该区域楼盘,除,除静安达安,花,花园32万M2外，主,要,要楼盘盘量,中,中等，集中,在,在10-15万M2左,右,右,该地区规模,小,小区在总体,规,规划、房型,设,设计、外观,造,造型、绿化,配,配套、建筑,质,质量等方面,极,极为重视,该区域的房,型,型面积以舒,适,适型为主。,二,二房的面积,以,以100-110平方,米,米为主，110-120平方米的,二,二房占的比,例,例也比较高,。,。三房的面,积,积跨度较大,，,，基本在120-140平方米之,间,间。复式的,面,面积多数在180平方,米,米以上，有,的,的甚至达到,了,了270平,方,方米以上。,（具体楼盘,资,资料详见市,场,场资料附件,）,）,57,版块内竞争,特,特性,单,价,价,差,差,距,距,不,不,大,大,，,，,但,但,具,具,有,有,极,极,强,强,的,的,突,突,破,破,性,性,，,，,少,少,数,数,个,个,案,案,能,能,以,以,非,非,常,常,规,规,高,高,价,价,取,取,胜,胜,，,，,主,主,要,要,依,依,赖,赖,于,于,苏,苏,州,州,河,河,水,水,景,景,的,的,深,深,度,度,挖,挖,掘,掘,；,；,平,均,均,面,面,积,积,的,的,差,差,异,异,化,化,与,与,价,价,格,格,相,相,当,当,，,，,靠,靠,近,近,苏,苏,州,州,河,河,水,水,景,景,均,均,划,划,为,为,舒,舒,适,适,大,大,房,房,型,型,，,，,而,而,整,整,体,体,楼,楼,盘,盘,的,的,平,平,均,均,面,面,积,积,大,大,小,小,通,通,常,常,由,由,其,其,水,水,景,景,资,资,源,源,的,的,可,可,挖,挖,掘,掘,性,性,决,决,定,定,市,场,场,成,成,交,交,状,状,况,况,则,则,个,个,案,案,差,差,异,异,明,明,显,显,总,而,而,言,言,之,之,，,，,对,对,于,于,本,本,版,版,块,块,而,而,言,言,，,，,楼,楼,盘,盘,价,价,值,值,与,与,市,市,场,场,张,张,力,力,在,在,很,很,大,大,程,程,度,度,上,上,取,取,决,决,于,于,苏,苏,州,州,河,河,资,资,源,源,的,的,挖,挖,掘,掘,和,和,特,特,色,色,化,化,规,规,划,划,建,建,设,设,58,版块销,售,售三甲,个,个案数,据,据对比,案 名,年销总量(m,2,),单 价,(元/m,2,),单套总价,(元),单套面积(m,2,),上海知音苑,90000,6500,80,125,世纪之门半岛,60000,7200,120,175,光明城市公寓,58000,8200,120,140,总价承,受,受力强,，,，但承,受,受极值,明,明显，,单,单价敏,感,感度不,算,算大,消费需,求,求跨度,较,较大，,总,总体为,舒,舒适改,善,善型购,房,房需求,年销售,量,量不高,59,理想与,现,现实的,第,第二次,踫,踫撞,VS,舒适、,自,自住型,住,住房需,求,求：,方正,南北向,大房型,产品规,划,划：,得房,率,率较,低,低,部分,东,东西,向,向,不占,少,少数,的,的小,二,二房,、,、,三房,房,房源,60,上海,市,市区,中,中高,档,档楼,盘,盘市,场,场特,色,色,在此,我,我们,特,特别,针,针对,上,上海,市,市场7000,8000元/平,米,米的,楼,楼盘,进,进行,市,市场,特,特色,分,分析,概念界定,区域划分,价格走势,客层特征,购房目的,房型需求,上海情结,中心城区,趋稳,本地56%,外地34%,境外10%,二外人士购房比例呈上升趋势,投资比例持续性增高，达40%以上，未来上升势头不减,小房型90100平米需求增大，总价敏感度高,现代国际,浦东、古北,趋稳,商圈带动,徐汇,趋稳,未来潜力,世博圈,上升,61,理想,与,与现,实,实的,第,第三,次,次踫,撞,撞,版块,市,市场,特,特征,：,：,本地,化,化客,源,源,自用,型,型市,场,场,大房,型,型市,场,场,总体,市,市场,特,特征,：,：,外向,型,型客,源,源,自用,、,、投,资,资双,重,重性,市,市场,小房,型,型需,求,求,VS,现有,区,区域,市,市场,特,特征,与,与总,体,体市,场,场趋,势,势存,在,在差,异,异,而与,此,此同,时,时，,本,本案,的,的规,划,划当,更,更能,适,适应,总,总体,市,市场,趋,趋势,需,需求,62,市场,总,总结,上海,市,市区,中,中市,档,档楼,盘,盘总,体,体市,场,场趋,向,向平,稳,稳，,消,消费,结,结构,中,中的,投,投资,化,化及,客,客层,外,外地,、,、外,籍,籍化,倾,倾向,明,明显,；,；,本案,所,所处,版,版块,较,较为,成,成熟,，,，整,体,体楼,盘,盘开,发,发档,次,次较,高,高，,销,销售,速,速度,相,相对,整,整体,上,上海,楼,楼市,不,不高,；,；,未来,五,五年,内,内，,本,本区,域,域版,块,块将,沿,沿苏,州,州河,延,延伸,段,段进,行,行进,一,一步,深,深化,的,的拓,展,展，,在,在版,块,块市,场,场影,响,响力,持,持续,性,性扩,、,、大,的,的同,时,时，,内,内部,竞,竞争,亦,亦不,可,可小,觑,觑；,客层,需,需求,结,结构,张,张力,相,相对,较,较大,，,，单,价,价突,破,破的,可,可能,性,性存,在,在；,苏州,河,河文,化,化及,水,水景,的,的挖,掘,掘利,用,用无,论,论是,对,对于,本,本案,价,价格,的,的提,升,升还,是,是销,售,售都,起,起着,至,至着,重,重要,的,的作,用,用,63,本案,产,产品,优,优劣,势,势分,析,析,优势,绿城,的,的品,牌,牌与,实,实力,，,，当,可,可成,为,为本,案,案竞,争,争过,程,程中,，,，品,质,质与,服,服务,最,最有,力,力的,承,承诺,与,与支,持,持保,证,证；,得天独厚的,苏,苏州河自然,与,与人文环境,，,，都为本楼,盘,盘跻身上海,整,整体市场高,档,档楼盘之列,提,提供可依之,据,据；,长寿路的门,牌,牌号码，代,表,表着版块及,周,周边配套的,成,成熟性,本案的前期,规,规划考究，,全,全案整体外,形,形及天际轮,廓,廓线具备特,色,色,身处成熟化,版,版块之中，,客,客源基础已,然,然存在,64,本案劣势,劣势,版块的区域,化,化局限，及,客,客层特征与,现,现阶段整体,高,高档楼盘市,场,场特性走势,不,不相符；,上海整体高,档,档楼盘市场,需,需求趋稳，,未,未来一时间,内,内其整体格,局,局相会产生,较,较大变化；,区域化市,场,场的局限,性,性将给楼,盘,盘价格跳,高,高形成了,一,一定障碍,；,；,本案的总,体,体环境规,划,划在版块,竞,竞争中不,占,占特别优,势,势；,未来市场,竞,竞争正在,加,加剧，以,目,目前房市,而,而言，高,档,档房市场,的,的饱和度,正,正在加大,，,，特别对,于,于以内需,型,型市场为,主,主的本版,块,块，当是,一,一个不小,的,的考验,65,带給我们,的,的营销课,题,题,突破区域,版,版块概念,局,局限，以,个,个性化包,装,装，跻身,全,全市性高,档,档社区楼,盘,盘之列；,形成二外,市,市场，加,强,强投资型,消,消费动机,含,含金量；,深度挖掘,苏,苏州河文,脉,脉支持，,复,复合社区,概,概念及功,能,能，以此,弱,弱化纯“,亲,亲水”性,概,概念卖点,的,的版块内,竞,竞争,66,策略,篇,篇,67,目标设定,定量目标,：,：,价格：,项目,住宅,商业,车库,销售均价,7500元/m,2,15000元/m,2,12万元/个,时间:,自第一次,开,开盘起两,年,年内完成,住,住宅90%、商铺90%、,车,车库60%的销售,68,目标消费,者,者定位,范围界定,基础市场,既有,的,的长宁区,、,、普陀区,、,、静安区,周,周边市场,客,客源,拓展市场,全市,范,范围内，,上,上海籍客,源,源,突破型市,场,场,外地,或,或外籍人,士,士，对上,海,海文化有,浓,浓厚的兴,趣,趣，对城,市,市有感情,，,，重点是,海,海归派人,士,士,69,目标消费,群,群特性分,析,析,身份：中,产,产阶层及,以,以上人士,年龄：3550,岁,岁,职业：企,业,业高级主,管,管、艺术,家,家、文人,收入：家,庭,庭月收入10000元及以,上,上,性格：感,性,性、易激,动,动、较敏,感,感,文化特性,：,：喜爱读,书,书，留恋,传,传统文化,、,、唯美化,倾,倾向强,消费意识：冲,动,动型、重视个,人,人涵养的体现,及,及社会认可程,度,度,对住宅的要求,：,：重视邻里档,次,次、重视环境,、,、有怀旧倾向,70,营销推,广,广,71,推广总原则,在深度运用长,寿,寿路版块概念,优,优势的同时，,更,更加重视个案,的,的单一品牌性,建,建设，从而突,破,破区域市场的,局,局限，创造广,阔,阔市场资源,以公建的概念,思,思路带动住宅,销,销售，强调本,案,案的社会化效,益,益,采用活动公关,的,的行销方式，,增,增加社会知名,及,及影响力,与时同时，加,强,强企业形象塑,造,造，提高企业,品,品牌社会影响,力,力,72,贩卖文化与情,感,感,我们本次所贩,卖,卖的不再仅仅,是,是一栋建筑、,一,一片环境，抑,或,或是一套房子,更多的，我们,将,将赋予这建筑,以,以生命、以灵,魂,魂、以使命,使之成为一代,人,人对于一个城,市,市的情感寄存,、,、对于一段文,化,化的深深眷念,、,、对于历史的,追,追寻与回忆，,对,对于未来的憧,憬,憬与责任,因为唯其如此,，,，我们才可以,以,以非同寻常的,概,概念创造引领,的,的先机,才可以唤醒目,标,标消费者非同,一,一般的感受,才可以在市场,竞,竞争中以夺目,的,的璀灿成为一,颗,颗明珠,73,楼盘开发理念,让建筑成为城,市,市生命的一部,分,分,74,楼盘定位,苏州河首席人,文,文景观住宅,75,推广主题,承载千回历史,记,记忆，,愿为母亲河边,一,一座灯塔,76,主题释义,情感化的诉求,方,方式，勾起人,们,们强烈的地域,情,情结，易于被,接,接受，被感染,；,；,创造苏州河与,建,建筑的关系，,在,在以低姿态地,“,“愿为灯塔”,的,的同时，亦已,确,确定了本案为,苏,苏州河边标志,性,性建筑的地位,含,含义；,“承载千回历,史,史记忆”同样,巧,巧妙地将建筑,定,定义为“历史,血,血脉”的传承,，,，同时对未来,的,的产品改良留,下,下了较大空间,；,；,“灯塔”，守,望,望今天，祈盼,未,未来，突出了,对,对苏州河、对,大,大上海的深深,依,依恋，同时，,这,这种说法亦利,于,于后期销售宣,传,传推广，“苏,堤,堤春晓”的每,一,一户人家都将,成,成为“灯塔”,中,中的一盏灯，,给,给这个城市，,给,给母亲河洒下,一,一抹探照的光,亮,亮,77,产品复合概念,支,支持,构筑历史的承,载,载体、现代的,建,建筑体、未来,的,的标志体，在,此,此我们建议：,将售楼处建造,成,成为集“苏州,河,河历史博物馆,、,、会所、购物,、,、售楼”功能,为,为一体的复合,性,性建筑（具体,功,功能设计详见,后,后续列表）；,在苏州河边建,造,造一座标志性,建,建筑，强调观,光,光功能及楼体,的,的外立面金属,感,感、挺拨感、,科,科技感，作为,未,未来的象征，,此,此楼体顶部设,探,探照灯，通体,外,外打灯，利于,夜,夜间景观形成,78,反向操作的行,销,销模式,贩卖售楼处（,苏,苏州河博物馆,）,）贩卖概,念,念销售楼,盘,盘,圈定外围（创,造,造市场）,锁,锁定客层特征,带动基础,市,市场,79,推广阶段划分,本次推广根据,前,前述行销模式,，,，分为四个阶,段,段,市场热点,形,形成期（外围,市,市场围合）,开发商形,象,象打造期（目,标,标族群锁定）,楼盘概念,深,深化期（基础,市,市场目标锁定,）,）,销售促成,期,期（开盘认购,）,）,80,阶段策略（一,）,）,市场热点形成,期,期（外围市场,围,围合）,阶段目的：,利用“苏州河,博,博物馆”的落,成,成事件，形成,社,社会热点,设计公众参与,，,，从而形成一,定,定的外围市场,族,族群围合,主要目标：知,名,名文人、艺术,家,家、海归派、,外,外籍人士（台,湾,湾、新加坡华,人,人）,行销任务：,形成外围市场,资,资料档案建立,，,，并在此基础,上,上，对市场有,初,初步了解，对,未,未来的正式推,案,案及价格制订,，,，作好市场探,测,测；,针对特定目标,族,族群制订特别,的,的销售通路策,略,略，并迅速形,成,成未来销售代,言,言体系,81,阶段策略（一,）,）,策略要求：,事件行销、新,闻,闻炒作、软硬,结,结合、目标针,对,对,阶段推广主题,：,：收藏历史的,记,记记，重拾母,亲,亲河情缘,“母亲河”忆,事,事,两大活动：苏,州,州河博物馆落,成,成典礼、“文,艺,艺汇”俱乐部,成,成立（知名人,士,士代言，未来,业,业主都将是会,员,员）,媒体形式：新,闻,闻炒作、热点,追,追踪、软硬广,告,告（事件）结,合,合,82,阶段策略（二,）,）,企业形象打造,期,期（特殊目标,群,群体锁定）,阶段目的：,提升企业形象,，,，造成社会化,影,影响,深度挖掘企业,品,品牌力量，成,为,为市场消费产,品,品品质化承诺,的,的有力保证,明确楼盘开发,理,理念，将前期,的,的热点效应进,行,行产品品牌转,接,接,行销任务：,完成楼盘特殊,代,代言群体的锁,定,定工作，并在,此,此基础上形成,第,第一波市场族,群,群认同力,持续深度挖掘,外,外围市场，形,成,成投资消费的,引,引导策略，并,通,通过特殊市场,群,群渠道的建设,利,利基，转化成,为,为投资消费市,场,场引导力,在此基础上，,建,建立起基础市,场,场的开拓及蓄,水,水系统,83,阶段策略（二,）,）,主要目标：外,地,地、外籍、全,市,市范围内的上,海,海目标群体,策略重点：热,点,点效应的持续,性,性运作推动企,业,业的社会化影,响,响力，与此同,时,时，进行楼盘,概,概念的稼接,阶段推广主题,：,：让建筑成为,城,城市生命的一,部,部分,媒体形式：软,硬,硬广告结合、,新,新闻综述、企,业,业采访、DM,（,（博物馆参观,券,券）直递,84,阶段策略（三,）,）,产品概念深化,期,期（基础市场,目,目标锁定）,阶段目的：,明确楼盘概念,、,、明确产品特,色,色、明确产品,消,消费利益,着重消费基础,利,利益点传达，,促,促成基础性客,源,源的消费源动,力,力,行销任务：,基础,客,客户,的,的大,量,量蓄,水,水，,锁,锁定,购,购房,意,意向,，,，锁,定,定意,向,向房,源,源,85,阶段,策,策略,（,（三,）,）,主要,目,目标,：,：在,全,全市,性,性客,源,源的,基,基础,上,上，,建,建设,区,区域,化,化客,源,源网,络,络,推广,主,主题,：,：守,望,望母,亲,亲河,造化,苏,苏河,秀,秀,绵,绵,延,延上,海,海情,媒体,形,形式,：,：软,硬,硬广,告,告,区域,市,市场,的,的地,面,面媒,体,体渗,透,透,86,阶段,策,策略,（,（四,）,）,销售,促,促成,期,期（,开,开盘,认,认购,）,）,阶段,目,目的,：,：,促成,消,消费,行,行为,产,产生,，,，形,成,成第,一,一轮,销,销售,热,热潮,再次,形,形成,社,社会,亮,亮点,，,，为,后,后续,楼,楼盘,推,推出,产,产生,持,持续,动,动力,通过,公,公关,活,活动,炒,炒作,，,，将,物,物质,化,化消,费,费热,潮,潮转,化,化为,社,社会,化,化事,业,业，,在,在满,足,足购,房,房者,虚,虚荣,心,心，,增,增强,其,其购,房,房动,机,机的,同,同时,