大学城商铺定价系数专题报告

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,大学城商铺定价系数专题报告,项目概述,定价原则概述,利润最大化的项目组合调价,客观市场定价,项目产品分析,报告思维导图,项目背景,项目地块,大学城片区,吴家营片区,斗南片区,大渔片区,项目地块位于昆明呈贡大学城内,项目地块临近昆明大学城与吴家营片区的交界处，距离新行政中心约两公里。,项目地块周边主要有，昆明医学院、云南中医学院、云南艺术学院。,项目概况,经济技术指标：,总用地面积：,29.91,公顷,净用地面积：,22.54,公顷,地上总建筑面积：,56.05,万平方米,住宅建筑面积：,50.34,万平米（,3050,户）,商业建筑面积：,4,1000,平米（可售）,公建配套建筑面积：,11320.72,平米,项目住宅部分为定向销售，住宅底商及商业步行街将面向市场进行销售,住宅底商,独立商业,商业步行街,项目概况,项目背景,项目概况,项目情况介绍,在项目情况介绍中，主要从以下六个方面对项目作出描述：,项目情况,地理位置,环境,市政配套,项目规划,面积,规模,项目概况,项目情况介绍,地理位置：,位于呈贡新城，大学城内昆明医学院旁；,项目环境：,目前大学城共计五个高校教职工住宅小区，均为住宅定向开发，配建部分商业，正在兴建包括本项目在内四个高校教职工住宅小区，同时均配建有部分商业。,市政配套：,目前除了有高校进驻以外、片区教育配套、金融配套还不够完善，医疗配套和商业配套较为欠缺，但后市发展潜力巨大；,昆明大学城中的多数高校还在建设中，大学城仅有部分学校有师生入驻，未来二至三年内将逐步成熟。,项目规划：,本项目商业在满足社区配套的同时成为片区内的一个商业中心；,面积：,201800,，主力户型,100150,；,项目规模：,项目总建筑面积达,56,万，商业为,4,万，属于大型社区商业配套，达到小型商业中心规模。,项目概述,定价原则概述,利润最大化的项目组合调价,客观市场定价,项目产品分析,报告思维导图,项目产品介绍,项目产品分析,项目产品介绍主要从影响项目产品定价的,6,个方面描述,面积,使用功能,竞争状况,位置,配比,户型,产品,项目产品介绍,项目产品分析,项目产品介绍主要从影响项目产品定价的,6,个方面描述,面积：,产品面积为,201800 m,2,户型：,共有 种户型,配比：以底商为主占,60%,，独立商业占,40%,，,主力产品面积,100150,位置：,紧临昆明医学院，三面临街,竞争状况：,大学城已被实力炒热，其商业,已基本售完，另一竞争对手城投早已亮相，但一直未见其它动作。,使用功能：,底商剪力墙结构影响及经营限制影响商铺价值,项目产品分析,项目产品配比分析,面积档,面积,面积比,套数,套数比,50,以下,677.15,1.7%,28,9.2%,50-100,4159.21,10.2%,47,15.5%,100-150,18433.74,45.2%,156,51.3%,150-200,4057.04,9.9%,24,7.9%,200-250,6778.24,16.6%,31,10.2%,250-300,2984.66,7.3%,11,3.6%,300-400,1974.45,4.8%,6,2.0%,1000,以上,1714.67,4.2%,1,0.3%,汇总,40779.17,100.0%,304,100.0%,项目产品分析,项目产品配比分析,区域,面积档,面积,面积比,套数,套数比,独立,50,以下,0.00,0.0%,0,0.0%,50-100,2675.25,16.9%,29,25.7%,100-150,8600.90,54.4%,69,61.1%,150-200,1341.60,8.5%,8,7.1%,200-250,620.92,3.9%,3,2.7%,250-300,536.07,3.4%,2,1.8%,300-400,326.58,2.1%,1,0.9%,1000,以上,1714.67,10.8%,1,0.9%,总,15816.00,100.0%,113,100.0%,区域,面积档,面积,面积比,套数,套数比,底商,50,以下,677.15,2.7%,28,14.7%,50-100,1483.95,5.9%,18,9.4%,100-150,9832.83,39.4%,87,45.5%,150-200,2715.44,10.9%,16,8.4%,200-250,6157.32,24.7%,28,14.7%,250-300,2448.59,9.8%,9,4.7%,300-400,1647.87,6.6%,5,2.6%,1000,以上,0.00,0.0%,0,0.0%,总,24963.17,100.0%,191,100.0%,北区,（润雅苑,A,栋、润雅苑,G,栋、润雅苑,F,栋、华锦苑,A,栋、华锦苑,B,栋、华锦苑,C,栋、华锦苑,D,栋、,S7,、,S8,）,步行街区,（,S1,、,S2,、,S3,、,S4,、,S5,、,S6,）,南区,（顺康苑,A,栋、顺康苑,B,栋、顺康苑,K,栋、广德苑,C,栋、广德苑,D,栋、广德苑,J,栋、广德苑,H,栋、泽惠苑,A,栋、,S9,、,S10,）,项目产品配比分析,项目产品分析,北区,项目产品配比分析,项目产品分析,区域,面积档,面积,面积比,套数,套数比,北区独立,50,以下,0.00,0.0%,0,0.0%,50-100,685.60,23.6%,8,34.8%,100-150,1156.24,39.8%,10,43.5%,150-200,371.44,12.8%,2,8.7%,200-250,407.44,14.0%,2,8.7%,250-300,284.26,9.8%,1,4.3%,300-400,0.00,0.0%,0,0.0%,1000,以上,0.00,0.0%,0,0.0%,总,2904.98,100.0%,23,100.0%,区域,面积档,面积,面积比,套数,套数比,北区底商,50,以下,430.46,4.6%,16,20.3%,50-100,1108.39,11.8%,14,17.7%,100-150,3879.43,41.5%,32,40.5%,150-200,789.85,8.4%,4,5.1%,200-250,2012.54,21.5%,9,11.4%,250-300,835.81,8.9%,3,3.8%,300-400,301.59,3.2%,1,1.3%,1000,以上,0.00,0.0%,0,0.0%,总,9358.08,100.0%,79,100.0%,步行街,项目产品配比分析,项目产品分析,区域,面积档,面积,面积比,套数,套数比,步行街,50,以下,0.00,0.0%,0,0.0%,50-100,1925.24,21.3%,20,27.4%,100-150,5370.42,59.3%,44,60.3%,150-200,970.16,10.7%,6,8.2%,200-250,213.48,2.4%,1,1.4%,250-300,251.81,2.8%,1,1.4%,300-400,326.58,3.6%,1,1.4%,1000,以上,0.00,0.0%,0,0.0%,总,9057.69,100.0%,73,100.0%,南区,项目产品配比分析,项目产品分析,区域,面积档,面积,面积比,套数,套数比,南区独立,50,以下,0.00,0.0%,0,0.0%,50-100,64.41,1.7%,1,5.9%,100-150,2074.25,53.8%,15,88.2%,150-200,0.00,0.0%,0,0.0%,200-250,0.00,0.0%,0,0.0%,250-300,0.00,0.0%,0,0.0%,300-400,0.00,0.0%,0,0.0%,1000,以上,1714.67,44.5%,1,5.9%,总,3853.33,100.0%,17,100.0%,区域,面积档,面积,面积比,套数,套数比,南区底商,50,以下,246.69,1.6%,12,10.7%,50-100,375.56,2.4%,4,3.6%,100-150,5953.40,38.2%,55,49.1%,150-200,1925.59,12.3%,12,10.7%,200-250,4144.79,26.6%,19,17.0%,250-300,1612.77,10.3%,6,5.4%,300-400,1346.28,8.6%,4,3.6%,1000,以上,0.00,0.0%,0,0.0%,总,15605.08,100.0%,112,100.0%,面积分析,项目产品分析,产品面积决定了购买总价，故项目产品的面积分析，对项目产品定价影响深远，以下将对项目产品的面积区间、不同区间商铺产品的总面积分布做出表述，详细划分参看产品面积划分表。,项目产品分析,面积分析,所有可售的,304,套产品单位中，,100,平米以下占了,67,套，,100150,平米以下占了,156,套，占了总套数比例的,76%,，而面积比只占,57%,，其余,24%,皆为,150,平米以上的商铺，面积比占了,43%,。所以在后期的销售过程中需要注意确保出货平衡，避免出现销售套多但价少的现象，即销售套数多，但总销售额少。,项目产品配比分析,项目独立商业和底商所占面积比例基本接近，独立商铺所占面积较小，故产品定价时可以用需要用独立商铺高价平衡底商的低价比例，南区底商确保在整体均价接近，可以用独立商铺的高价平衡北区底商价格，确保北区底商及南区部分底商有部分低价房源吸引客户。,项目概述,定价原则概述,利润最大化的项目组合调价,客观市场定价,项目产品分析,报告思维导图,定价原则概述,整体定价流程,项目均价确定,街区均价,客观市场调价,利润组合调,价,.,终价,首先确定项目的整体均价，整体均价确定的基础上，进行确定项目的户型均价。户型均价确定后就开始项目,304,套可售单位的客观市场调价，内容包括影响项目个体产品价值的各种因素调价，然后进行实现项目利润最大化的利润组合调价，目的是通过这一调价，充分实现项目的快速销售和保证开发商的快速回款要求，同时确保开发商实现项目利润最大化。最后得出项目最终单价（包括,304,套可售单位的销售单价）。,定价原则概述,定价原则,利润最大化原则,客观原则,市场接受原则,影响因素全方位原则,销售阶段性调价原则,公正性原则,详细定价原则阐述参看四、五、六三部分内容。,定价原则概述,竞争对手价格分析,商品房项目的市场均价确定是来源于可对比市场参照项目，结合资产评估原则，用市场比照法测算出项目的市场均价。根据项目市场均价，结合项目成本定价和开发商利润目标定价最终得出项目的销售执行均价。由于此次定价是本项目的开盘销售执行价，所以需要和均价确定基础上进行优惠提价。,实力大学城商业中心,目前大学城项目的先行者，是本项目最直接的竞争对手,主力物业形式为独立商业，主力户型产品为,50,至,90,的小商铺,5%,的优惠,+,返租三年相当于总房款,7.5,折，三年租金可直接冲抵首付大大降低了购买门槛；,因优厚的优惠政策，,7,月,18,日的实际成交价格为,9000-12000,元,/,；,因内部认购时间曾多次调价，所以整盘最后成交均价（实际回款）应为,9000,元,/,左右。,定价原则概述,项目销售均价的确定,结合本项目户型面积相对较大的特点，本项目的销售价格，应以具备市场竞争力为定价标准,（本项目不采取返祖销售，项目的价格策略应以略低于实力大学城实际回款价格）,，并且根据实际销售情况逐步提升。,整理项目可售单位的面积和性质根据前期