某咨询上海汽车城方案

SIAT/010929/SH-PR(2000GB),*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Unit of measure,*,资料来源:,细化功能设计，制胜关键挑战，加快上海国际汽车城的开发建设,机密,上海国际汽车城发展有限公司,工作汇报,二,OO,一年十月十四日,此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。,项,目,目,进,进,展,展,情,情,况,况,回,回,顾,顾,本,本,项,项,目,目,工,工,作,作,已,已,基,基,本,本,完,完,成,成,实,际,际,完,完,成,成,工,工,作,作,提,出,出,核,核,心,心,贸,贸,易,易,区,区,的,的,初,初,步,步,功,功,能,能,定,定,位,位,并,并,对,对,其,其,作,作,测,测,试,试,分,分,析,析,分,析,析,国,国,内,内,外,外,优,优,秀,秀,案,案,例,例,，,，,展,展,开,开,一,一,系,系,列,列,头,头,脑,脑,风,风,暴,暴,与,与,分,分,析,析,，,，,确,确,定,定,核,核,心,心,贸,贸,易,易,区,区,布,布,局,局,设,设,计,计,及,及,关,关,键,键,举,举,措,措,对所需,的,的各项,政,政府政,策,策聚焦,进,进行细,化,化分析,制定建,筑,筑规划,设,设计招,标,标书,分析排,序,序潜在,投,投资者,及,及合作,伙,伙伴,提出商,业,业模式,，,，建立,财,财务模,型,型，对,经,经济效,益,益进行,评,评估,草拟招,商,商引资,营,营销方,案,案及计,划,划,核心贸,易,易区的,功,功能定,位,位及详,细,细布局,设,设计,包,包括服,务,务内容,及,及设施,数,数量,帮助建,筑,筑规划,设,设计所,顺,顺利开,展,展详规,设,设计及,模,模型制,作,作,对潜在,的,的投资,者,者，合,作,作伙伴,及,及关键,驻,驻商进,行,行分析,排,排序，,得,得出优,先,先吸引,的,的对象,清,清单,对不同,商,商业模,式,式的案,例,例分析,及,及阐述,以,以及上,海,海国际,汽,汽车城,发,发展有,限,限公司,可,可能的,商,商业模,式,式及运,作,作机制,的,的分析,建立财,务,务模型,并,并在不,同,同层面,展,展开财,务,务分析,分析总,结,结国际,汽,汽车市,场,场的成,功,功经验,拟定汽,车,车城介,绍,绍文件,初步拟,定,定汽车,城,城关键,驻,驻商招,商,商引资,文,文件范,本,本,第一阶,段,段：,明确市,场,场需求,，,，制定,价,价值定,位,位,计划中,工,工作,第二阶,段,段：,制定功,能,能定位,与,与布局,，,，明确,商,商业,模,模式，,评,评估经,济,济效益,第三阶,段,段：,制定招,商,商营销,实,实施方,案,案，,并作初,步,步沟通,接,接触,实际完,成,成工作,设计营,销,销方案,及,及计划,与优先,的,的投资,者,者及合,作,作伙伴,作,作初步,接,接触与,沟,沟通,设计确,定,定汽车,城,城项目,管,管理组,织,织,制定实,施,施计划,形成针,对,对不同,关,关键驻,商,商的招,商,商文件,及,及计划,与第,一,一批,共,共23家,潜,潜在,驻,驻商,进,进行,了,了首,次,次接,触,触，,与,与其,中,中的13,家,家进,行,行了,第,第二,轮,轮的,讨,讨论,，,，明,确,确其,政,政策,财,财务,的,的需,求,求,为汽,车,车城,发,发展,有,有限,公,公司,设,设计,了,了组,织,织架,构,构及,人,人员,要,要求,形成,了,了具,体,体实,施,施计,划,划,计划,中,中工,作,作,1,今天,汇,汇报,内,内容,上海,国,国际,汽,汽车,城,城核,心,心贸,易,易区,的,的功,能,能定,位,位及,布,布局,设,设计,上海,国,国际,汽,汽车,城,城关,键,键驻,商,商分,析,析以,及,及招,商,商引,资,资初,步,步方,案,案,上海,国,国际,汽,汽车,城,城商,业,业模,式,式及,财,财务,分,分析,上海,国,国际,汽,汽车,城,城政,策,策分,析,析及,要,要求,初,初探,第三,阶,阶段,工,工作,成,成果,2,今天,汇,汇报,内,内容,上海,国,国际,汽,汽车,城,城核,心,心贸,易,易区,的,的功,能,能定,位,位及,布,布局,设,设计,上海,国,国际,汽,汽车,城,城关,键,键驻,商,商分,析,析以,及,及招,商,商引,资,资初,步,步方,案,案,上海,国,国际,汽,汽车,城,城商,业,业模,式,式及,财,财务,分,分析,上海,国,国际,汽,汽车,城,城政,策,策分,析,析及,要,要求,初,初探,第三,阶,阶段,工,工作,成,成果,3,根据,第,第一,阶,阶段,工,工作,的,的分,析,析讨,论,论结,果,果，,上,上海,国,国际,汽,汽,车,车城,远,远景,与,与功,能,能布,局,局设,想,想平,面,面图,将,将是,如,如下,人工,湖,湖,研发,、,、管,理,理、,培,培训,区,区,沪,宁,高,速,曹,安,路,吴,淞,江,顾,河,墨,玉,路,顾,河,城,区,干,道,浦,安,亭,泾,浦,蕴,藻,浜,认证,检测,中心,上海,汽,汽车,工,工业,技,技术,中,中心,绿化,汽,车,车,第,第三,方,方,物,物,流,流,服,服,务,务,区,区,新镇,公,公共,活,活动,中,中心,汽车,城,城公,园,园,消费,者,者汽,车,车贸,易,易将,主,主要,沿,沿墨,玉,玉路,及,及城,区,区干,道,道展,开,开,工业,用,用卡,车,车将,沿,沿新,开,开辟,的,的辅,路,路连,接,接同,三,三国,道,道绕,道,道行,驶,驶,安亭,新,新镇,区,区,经销,商,商,会展,中,中心,（,（含,博,博物,馆,馆）,经,销,销,商,商,经,销,销,商,商,二手,车,车市,场,场,商贸,服,服务,中,中心,体育,馆,馆中,心,心,备用,地,广场,都市,服务,中,中心,N,汽车,体,体验,园,园,品牌,中,中心,品牌,中,中心,4,模式,一,一：,汽,汽车,城,城公,园,园,模式,三,三：,汽,汽车,第,第三,方,方物,流,流服,务,务区,模式,三,三：,研,研发,、,、管,理,理、,培,培训,区,区,安亭,新,新镇,区,区,上海,国,国际,汽,汽车,城,城远,景,景功,能,能布,局,局的,总,总体,设,设想,立,立体,图,图将,是,是如,下,下,模式,二,二：,汽,汽车,贸,贸易,展,展示,及,及办,公,公区,新镇,公,公共,活,活动,中,中心,体育,馆,馆中,心,心,5,在已,经,经确,立,立的,功,功能,区,区划,分,分基,础,础上,，,，我,们,们对,每,每一,区,区块,内,内的,功,功能,定,定位,和,和布,局,局进,行,行了,细,细化,分,分析,功能,区,区块,1.,汽,汽,车,车贸,易,易展,示,示区,2.,新,新,镇,镇公,共,共活,动,动中,心,心（,包,包括,办,办公,）,）,3.,研,研,发,发管,理,理培,训,训区,4.,第,第,三,三方,物,物流,区,区,5.,汽,汽,车,车城,公,公园,根据,不,不同,模,模式,的,的关,键,键成,功,功因,素,素,有哪,些,些功,能,能/,设,设施,是,是一,般,般情,况,况下,成,成功,所,所必,需,需的,？,？,有哪,些,些额,外,外功,能,能/,设,设施,是,是在,安,安亭,取,取得,成,成功,所,所必,需,需的,？,？,一般,情,情况,下,下成,功,功所,需,需要,的,的项,目,目数,量,量*,18,22,17,6,1,按现,有,有规,划,划，,上,上海,国,国际,汽,汽车,城,城要,实,实现,其,其远,景,景目,标,标及,其,其功,能,能，,需,需要,成,成功,实,实施90,100,个,个项,目,目,在安,亭,亭取,得,得成,功,功所,需,需要,的,的额,外,外项,目,目数,量,量*,15,9,6,2,0,总计,33,31,23,8,1,*,有,有多,个,个同,一,一种,项,项目,时,时每,一,一个,单,单独,计,计入,项,项目,总,总数,资料来源,：,：麦肯锡,分,分析,要回答的,问,问题:,6,建设这些,项,项目需要,占,占用约,220,万平方米,土,土地的土,地,地,占用土地,面,面积,万平方米,汽车贸易,、,、办公、,展,展示区,新镇公共,活,活动中心,汽车研发,教,教育培训,区,区,汽车第三,方,方物流区,汽车城公,园,园,未占用,土地面积,75,12,59,7,458,67,核心贸易,区,区总土地,面,面积,238,用于园区,内,内绿化、,道,道路、广,场,场及发展,备,备用,资料来源:麦肯,锡,锡分析,220,项目总共,占,占有土地,面,面积,7,1.,汽车贸易,展,展示区的,功,功能定位,细,细化分析,汽车贸易展示区一般情况所必须具备的功能/设施,对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施,为汽车消,费,费者提供,可,可选择的,多,多种品牌,为汽车消,费,费者提供,舒,舒适的购,车,车环境,为汽车参,展,展商提供,足,足够大的,展,展出场地,为汽车消,费,费者提供,购,购车一站,式,式服务,为汽车消,费,费者提供,一,一流的试,驾,驾体验,让汽车消,费,费者看车,买,买车时感,受,受到不同,品,品牌的独,特,特文化及,其,其魅力,让汽车爱,好,好者随时,能,能看到有,独,独特内容,的,的汽车展,示,示，而不,用,用去等汽,车,车展,市场服务,需,需求,经销商3,S,店,汽车集中,贸,贸易市场,（,（轻型客,车,车、轻型,卡,卡车等）,二手车市,场,场,会展中心,购车配套,政,政府机构,（,（车管所,，,，工商，,税,税务，养,路,路费）,购车配套,非,非政府机,构,构（银行,，,，保险）,汽车体验,园,园,品牌中心,汽车博物,馆,馆,所对应的,功,功能项目,1.1,1.2,1.3,1.4,1.5,1.6,1.7,1.8,1.9,8,汽车贸易,展,展示区的,功,功能定位,细,细化分析,（,（续）,占用土地,面,面积，建,筑,筑面积,总建筑面,积,积,万平方米,经销商3,S,店*,汽车集中,贸,贸易市场*,二手车,市场,会展,中心,一般功能,项,项目合计,汽车体验,园,园*,品牌中心,高档,品牌中心,特种,汽车,博物馆,总占地面,积,积,万平方米,15,1.2,0.8,1,3.5,0.7,1,8.0,2.4,1,8.0,5.5,1,6.0,8,0.5,0.3,2,0.2,0.1,3,2.7,3.2,总建筑面,积,积将为36万平方,米,米,总占地面,积,积将为59万平方,米,米,数量,单一占地,面,面积,（万平方,米,米）,单一建筑,面,面积,（万平方,米,米）,12,0.7,2.4,5.5,21,3.2,2.4,0.2,10,36,0,18,3.5,8,8,38,3.2,4,0.4,8,59,6,所有功能,项,项目合计,商贸服务,中,中心*,1,3.2,3.2,*,经销商3,S,店参照现,有,有别克、,奥,奥迪及,国,国外3,S,店,*,汽车集中,贸,贸易市场,可,可以和二,手,手车市场,相,相结合,*,商贸服务,中,中心内主,要,要驻商为,与,与购车相,关,关的政府,及,及非政府,机,机构,*,汽车体验,园,园参照日,本,本,Motegi,赛车场,资料来源:,文献检索,；,；国内外,汽,汽车制造,商,商、经销,商,商访谈；,麦,麦肯锡分,析,析,9,汽车贸易,展,展示区的,功,功能定位,细,细化分析,（,（续）,就业人数,，,，消费者,人,人流，交,易,易车辆数,675,15,45,1,400*,1,400*,1,200,1,1,100,1,20,8,30,2,10,3,40,数量,每一项目,就,就业人数,400,400,200,1,900,20,240,120,3,200,预计：,1,100,经销商3,S,店,汽车集中,贸,贸易市场,二手车,市场,会展,中心,一般功能,项,项目合计,汽车体验,园,园,品牌中心,高档,品牌中心,特种,汽车博物,馆,馆,所有功能,项,项目合计,商贸服务,中,中心*,20,*商贸,服,服务中心,内,内主要驻,商,商与购车,相,相关的政,府,府及非政,府,府机构,*,包括市场,内,内经销人,员,员,资料来源:,文献检索,；,；国内外,汽,汽车制造,商,商、经销,商,商访谈；,麦,麦肯锡分,析,析,消费者人,流,流15,000人/天,年汽车贸,易,易量,80,000 100,000,辆,预计到2010年,就,就业人数,人,10,根据功能,定,定位细化,分,分析的结,果,果，汽车,贸,贸易展示,区,区的详细,布,布局平面,图,图将是如,下,下,0,50,100,250,500,M,经销商,经销商,经销商,经销商,经销商,广,场,场,会展中心,（包括博,物,物馆）,品牌,中心,品牌,中心,品牌,中心,品牌,中心,品牌,中心,品牌,中心,品牌,中心,品牌,中心,广场,商贸,中心,二手车市场,（包括轻型客车,卡,卡车市场）,经,销,商,经,销,商,经,销,商,经,销,商,经,销,商,绿化,品牌,中心,品牌,中心,经销,商,经销,商,经销,商,经,销,商,经,销,商,N,汽车体验园,曹,安,路,墨,玉,路,公,园,路,11,经销商,经销商,经销商,经销商,品牌中心,品牌中心,会展中心（包,括,括博物馆）,二手车市场,（包括轻型客,车,车卡车市场）,商贸服务中心,汽车体验园,汽车贸易展示,区,区的详细布局,立,立体图将是如,下,下,12,2. 新镇公,共,共活动中心（,包,包括办公）的,功,功能定位细,化,化分析,公共活动中心（包括办公）一般情况所必须具备的功能/设施,对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施,为消费者（旅,游,游者）及驻商,提,提供全面的生,活,活服务设施（,住,住宿、餐饮、,购,购物、娱乐）,为消费者（旅,游,游者）及驻商,提,提供充分的基,础,础服务设施保,障,障（治安、消,防,防、电信等）,对于有较高消,费,费需求的消费,者,者（旅游者）,提,提供有针对性,的,的高质量服务,市场服务需求,酒店（23,星,星）,快餐/中档餐,饮,饮设施/酒吧,电影院,大型商场,便利店/药店,超市,警察局/消防,站,站/电信局,加油站,写字楼,酒店（45,星,星）,高档餐饮设施,高档专卖店,高档娱乐城,所对应的功能,项,项目,2.1,2.2,2.3,2.4,2.5,2.6,2.7,2.8,2.9,2.10,2.11,2.12,2.13,13,新镇公共活动,中,中心（包括办,公,公）的功能定,位,位细化分析（,续,续）,占用土地面积,，,，建筑面积,总建筑面积,万平方米,酒店*,(23星),酒吧,电影院,大型,商场*,一般功能项目,合,合计,写字楼*,高档专卖店,总占地面积,万平方米,10,0.020,0.015,1,0.45,1.10,总建筑面积将,为,为23万平方,米,米,总占地面积将,为,为7万平方米,数量,单一占地面积,（万平方米）,单一建筑面积,（万平方米）,6.4,0.2,0.3,0.1,0.6,0.01,17,5.5,1.1,23,6,所有功能项目,合,合计,警察局/消防,站,站/电信局,*,餐饮设施已经,包,包括在酒店、,娱,娱乐城、写字,楼,楼、商场及商,贸,贸服务中心大,楼,楼内，不再单,列,列,资料来源:,文,文献检索；相,关,关公司、机构,访,访谈；麦肯锡,分,分析,3,0.2,1,0.3,0.2,0.1,1,0.04,5,1,0.5,7,2.2,0.5,0.2,便利店/药店,加油站,酒店*,(45星),高档娱乐城*,1,1.0,5.5,2,1.1,3.0,1,0.04,0.01,3,0.34,0.20,3,0.025,0.020,1,0.5,3.0,1,0.15,0.3,5,0.05,0.04,2,0.5,3.2,0.1,超市,0.1,1,0.080,0.075,14,新镇公共活动,中,中心（包括办,公,公）的功能定,位,位细化分析（,续,续）,就业人数,600,2,300,数量,每一项目就业,人,人数,75,100,15,150,1,600,600,100,30,3,900,预计到2010年就业人数,人,10,600,3,170,5,15,1,100,1,30,10,10,1,600,2,800,1,10,3,50,3,5,1,600,*,酒,店,店,、,、,娱,娱,乐,乐,城,城,、,、,写,写,字,字,楼,楼,、,、,商,商,场,场,及,及,商,商,贸,贸,服,服,务,务,中,中,心,心,服,服,务,务,中,中,心,心,均,均,配,配,套,套,餐,餐,饮,饮,设,设,施,施,（,（,包,包,括,括,高,高,档,档,和,和,中,中,档,档,）,）,，,，,所,所,以,以,不,不,再,再,单,单,列,列,资,料,料,来,来,源,源:,文,文,献,献,检,检,索,索,；,；,相,相,关,关,公,公,司,司,、,、,机,机,构,构,访,访,谈,谈,；,；,麦,麦,肯,肯,锡,锡,分,分,析,析,酒,店,店*,(2,3,星,星),酒,吧,吧,电,影,影,院,院,大,型,型,商,商,场,场*,一,般,般,功,功,能,能,项,项,目,目,合,合,计,计,写,字,字,楼,楼*,高,档,档,专,专,卖,卖,店,店,所,有,有,功,功,能,能,项,项,目,目,合,合,计,计,警,察,察,局,局/,消,消,防,防,站,站/,电,电,信,信,局,局,便,利,利,店,店/,药,药,店,店,加,油,油,站,站,酒,店,店*,(4,5,星,星),高,档,档,娱,娱,乐,乐,城,城*,20,超,市,市,1,25,15,根,据,据,功,功,能,能,定,定,位,位,细,细,化,化,分,分,析,析,的,的,结,结,果,果,，,，,新,新,镇,镇,公,公,共,共,活,活,动,动,中,中,心,心,（,（,包,包,括,括,办,办,公,公,）,）,的,的,详,详,细,细,布,布,局,局,平,平,面,面,图,图,将,将,是,是,如,如,下,下,0,50,100,250,500,M,酒,店,店,2,3,星,星,酒,店,店,2,3,星,星,电,影,影,院,电,信,信,中,心,心,广,场,场,大,酒,酒,店,店,大,型,型,商,场,场,金,桂,桂,新,新,村,村,保,留,留,地,地,绿化,便,利,利,店,店,停,车,车,场,专,卖,卖,店,店/,便,便,利,利,店,店,停,车,车,场,加,油,油,站,专,卖,卖,店,店,广,场,场,娱,乐,乐,城,城,写,字,字,楼,楼,写,字,字,楼,楼,N,专,卖,卖,店,店,酒,吧,吧/,咖,咖,啡,啡,消,防,防,站,站,警,察,察,局,局,写,字,字,楼,楼,写,字,字,楼,楼,曹,安,路,墨,玉,路,16,新,镇,镇,公,公,共,共,活,活,动,动,中,中,心,心,（,（,包,包,括,括,办,办,公,公,）,）,的,的,详,详,细,细,布,布,局,局,立,立,体,体,图,图,将,将,是,是,如,如,下,下,金,桂,桂,新,新,村,村,大,酒,酒,店,店,大,型,型,商,商,场,场,娱,乐,乐,城,城,酒,店,店,酒,吧,吧/,咖,咖,啡,啡,写,字,字,楼,楼,警,察,察,局,局,消,防,防,站,站,17,3.,研,发,发,管,管,理,理,培,培,训,训,区,区,的,的,功,功,能,能,定,定,位,位,细,细,化,化,分,分,析,析,研发管理培训区一般情况所必须具备的功能/设施,对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施,有,高,高,水,水,准,准,的,的,技,技,术,术,服,服,务,务,支,支,持,持,有,高,高,标,标,准,准,的,的,认,认,证,证,检,检,测,测,设,设,施,施,供,供,研,研,发,发,机,机,构,构,共,共,享,享,能,够,够,通,通,过,过,大,大,学,学,、,、,职,职,业,业,培,培,训,训,机,机,构,构,等,等,为,为,研,研,发,发,机,机,构,构,提,提,供,供,人,人,才,才,和,和,基,基,础,础,研,研,究,究,支,支,持,持,能,够,够,通,通,过,过,配,配,置,置,创,创,新,新,企,企,业,业,来,来,促,促,进,进,技,技,术,术,进,进,步,步,及,及,成,成,果,果,转,转,化,化,为,研,研,发,发,机,机,构,构,提,提,供,供,配,配,套,套,生,生,活,活,设,设,施,施,市,场,场,服,服,务,务,需,需,求,求,认,证,证,测,测,试,试,中,中,心,心,上,汽,汽,技,技,术,术,中,中,心,心,供,应,应,商,商,研,研,发,发,中,中,心,心,独,立,立,研,研,究,究,开,开,发,发,商,商,大,学,学,汽,汽,车,车,系,系,职,业,业,培,培,训,训,中,中,心,心/,专,专,科,科,学,学,校,校,体,育,育,馆,馆,创,新,新,企,企,业,业,园,园,所,对,对,应,应,的,的,功,功,能,能,项,项,目,目,3.1,3.2,3.3,3.4,3.5,3.6,3.7,3.8,18,研,发,发,管,管,理,理,培,培,训,训,区,区,的,的,功,功,能,能,定,定,位,位,细,细,化,化,分,分,析,析,（,（,续,续,）,）,占,用,用,土,土,地,地,面,面,积,积,，,，,建,建,筑,筑,面,面,积,积,总,建,建,筑,筑,面,面,积,积,万,平,平,方,方,米,米,认,证,证,检,检,测,测,中,中,心,心,供,应,应,商,商,研,研,发,发,中,中,心,心,独,立,立,研,研,究,究,开,开,发,发,商,商,一,般,般,功,功,能,能,项,项,目,目,合,合,计,计,大,学,学,汽,车,车,系,系,职,业,业,培,培,训,训,中,中,心,心/,专,专,科,科,学,学,校,校,体,育,育,馆,馆,创,新,新,企,业,业,园,园,总,占,占,地,地,面,面,积,积,万,平,平,方,方,米,米,1,14.0,6.5,1,6.0,2.8,10,2.0,1.0,5,1.0,0.5,2,4.5,2.5,2,4.5,2.5,1,0.7,0.3,1,3.6,2.3,总建筑面积将为34万平方米,总占地面积将为67万平方米,数量,单一占地面积,（万平方米）,单一建筑面积,（万平方米）,6.5,2.8,10,2.5,22,5,5,0.3,2.3,34,所有功能项目合,计,计,资料来源:文,献,献检索；大学及,研,研发机构访谈；,麦,麦肯锡分析,14,6,20,5,45,9,9,0.7,3.6,67,上汽技术中心,19,研发管理培训区,的,的功能定位细化,分,分析（续）,就业人数,150,数量,每一项目就业人,数,数,320,20,500,7,600,2,000*,*包括大学、,专,专科院校在校学,生,生,资料来源:文,献,献检索；大学及,研,研发机构访谈；,麦,麦肯锡分析,2,000*,3,100,600,2,000,1,150,1,320,10,200,5,120,2,1,000*,2,1,000*,1,20,1,500,认证检测中心,供应商研发中心,独立研究开发商,一般功能项目合,计,计,大学,汽车系,职业培训中心/,专,专科学校,体育馆,创新,企业园,所有功能项目合,计,计,上汽技术中心,预计到2010,年,年就业人数,人,20,根据功能定位细,化,化分析的结果，,研,研发管理培训区,的,的详细布局平面,图,图将是如下,0,50,100,250,500,M,绿化,独立,研究,开发商,大学汽车系,专科学校,供应商,研发中心,供应商,研发中心,供应商,研发中心,认证检测中心,上汽技术中心,创新,企业园,住宅用地,住宅用地,大学汽车系,专科学校,独立,研究,开发商,独立,研究,开发商,独立,研究,开发商,独立,研究,开发商,体育馆,供应商,研发中心,供应商,研发中心,供应商,研发中心,供应商,研发中心,供应商,研发中,心,心,供应商,研发中,心,心,供应商,研发中,心,心,N,曹,安,路,路,公,园,21,研发管,理,理培训,区,区的详,细,细布局,立,立体图,将,将是如,下,下,供应商,研,研发中,心,心,供应商,研,研发中,心,心,供应商,研发中,心,心,创新企,业,业园,独立研,究,究开发,商,商,大学汽,车,车系,专科学,校,校,体育馆,上汽技,术,术中心,认证检,测,测中心,22,4.,第三方,物,物流区,的,的功能,定,定位细,化,化分析,第三方物流服务区一般情况所必须具备的功能/设施,对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施,为邻近,的,的汽车,整,整车厂,提,提供进,厂,厂、出,厂,厂物流,服,服务,提供开,展,展物流,业,业务所,需,需的配,套,套设施,为汽车,贸,贸易区,内,内的进,口,口车贸,易,易提供,保,保税仓,储,储服务,能为安,亭,亭地区,的,的大型,物,物流企,业,业提供,运,运营中,心,心支持,市场服,务,务需求,进厂物,流,流中心,（,（零配,件,件）,出厂物,流,流中心,（,（整车,）,）,卡车停,车,车场,加油站,所对应,的,的功能,项,项目,4.1,4.2,4.3,4.4,保税仓,库,库,物流企,业,业运营,中,中心,4.5,4.6,23,第三方,物,物流区,的,的功能,定,定位细,化,化分析,（,（续）,占用土,地,地面积,，,，建筑,面,面积,总建筑,面,面积,万平方,米,米,总占地,面,面积,万平方,米,米,1,1.5,0.5,2,2.0,1.2,1,6.0,2.0,1,0.5,总建筑,面,面积将,为,为5万,平,平方米,总占地,面,面积将,为,为12,万,万平方,米,米,数量,单一占,地,地面积,（万平,方,方米）,单一建,筑,筑面积,（万平,方,方米）,2.2,2.0,0,0.4,5,所有功,能,能项目,合,合计,资料来,源,源:,文,文献检,索,索；供,应,应商访,谈,谈；麦,肯,肯锡分,析,析,4,6,0.5,0.04,12,保税仓,库,库,进厂物,流,流中心,（,（零,配,配件）,出厂物,流,流中心,（,（整,车,车）,卡车,停车场,0.01,0.2,物流企,业,业运营,中,中心,2,0.1,0.2,0.5,1.5,1,0.04,0.01,加油站,24,第三方,物,物流区,的,的功能,定,定位细,化,化分析,（,（续）,就业人,数,数,数量,每一项,目,目就业,人,人数,375,1,50,2,100,1,10,200,100,50,资料来,源,源:,文,文献检,索,索；供,应,应商访,谈,谈；麦,肯,肯锡分,析,析,所有功,能,能项目,合,合计,保税仓,库,库,进厂物,流,流中心,（,（零,配,配件）,出厂物,流,流中心,（,（整,车,车）,加油站,物流企,业,业运营,中,中心,2,50,1,10,1,5,卡车,停车场,10,预计到2010年就,业,业人数,人,10,5,25,根据功,能,能定位,细,细化分,析,析的结,果,果，第,三,三方物,流,流区的,详,详细,布,布局平,面,面图将,是,是如下,0,50,100,250,500,M,绿化,卡车,停车,场,出厂物,流,流中心,入厂物,流,流,中心,加,油,站,入厂物,流,流,中心,物流企,业,业运营,中,中心,保税,仓库,N,曹,安,路,26,第三方物流,区,区的详细布,局,局立体图将,是,是如下,保税仓库,卡车停车场,物流企业运,营,营中心,入厂物流中,心,心,出厂物流中,心,心,加油站,27,5.,汽车城公园,的,的功能定位,细,细化分析,主题公园一般情况下所必须具备的功能/设施,对于在安亭地区获得成功所需的额外功能/设施,有足够多的,游,游玩内容,有齐备的配,套,套生活设施,便利的交通,条,条件,有世界一流,的,的主题公园,运,运营商设计,管,管理,为消费者提,供,供别处无法,比,比拟的游乐,体,体验,便利的大众,交,交通设施(,如,如轻轨等),市场服务需,求,求,75万平方,米,米的汽车城,公,公园,汽车城公园,内,内配套餐饮,、,、购物设施,所对应的功,能,能项目,5.1,5.2,汽车公园主,题,题（如未来,世,世界、冒险,乐,乐园等）,轻轨等交通,设,设施,5.3,5.4,28,今天汇报内,容,容,上海国际汽,车,车城核心贸,易,易区的功能,定,定位及布局,设,设计,上海国际汽,车,车城关键驻,商,商分析以及,招,招商引资初,步,步方案,上海国际汽,车,车城商业模,式,式及财务分,析,析,上海国际汽,车,车城政策分,析,析及要求初,探,探,第三阶段工,作,作成果,29,关键驻商的,成,成功引入，,对,对上海国际,汽,汽车城的发,展,展至关重要,，,，应该按科,学,学系统的方,法,法加以实现,主要工作,主要成果,对潜在关键驻商进行分析与综合排序,制定招商引,资,资方案及沟,通,通文件,进行初步沟,通,通，谈判并,达,达成协议,列出上海国,际,际汽车城各,功,功能区潜在,关,关键驻商,对潜在关键,驻,驻商按一定,的,的筛选标准,进,进行综合分,析,析,综合分析结,果,果进行优先,排,排序,综合分析结,果,果获得的上,海,海国际汽车,城,城潜在关键,驻,驻商的优先,顺,顺序名单,根据每一潜,在,在关键驻商,的,的特点，明,确,确上海国际,汽,汽车城价值,定,定位,制定有关上,海,海汽车城的,市,市场宣传和,介,介绍文件,制定针对每,一,一特定潜在,关,关键驻商的,招,招商引资方,案,案及沟通文,件,件,上海国际汽,车,车城市场宣,传,传介绍文件,针对每一特,定,定潜在关键,驻,驻商的招商,引,引资文件,与部分潜在,关,关键驻商的,初,初步接洽，,修,修改招商引,资,资方案初稿,谈判，并根,据,据谈判情况,，,，进一步调,整,整修改招商,引,引资方案,确定最终协,议,议,分阶段地引,进,进各类驻商,入,入驻上海国,际,际汽车城,本项目工作,范,范围,30,招商引资，,首,首先应通过,对,对潜在关键,驻,驻商在发,展,展战略、关,键,键技能、财,务,务状况及沟,通,通渠道等,方,方面的分析,，,，进行排序,关键分析内,容,容,该驻商在中,国,国的业务发,展,展历史是怎,样,样的？,该驻商未来,在,在中国的发,展,展战略是什,么,么？,该驻商在同,行,行竞争和市,场,场中的地位,如,如何？,该驻商对中,国,国汽车工业,、,、上海汽车,城,城发展影响,如,如何？,发展战略,分析原则,该驻商的品,牌,牌效应如何,？,？,该驻商的管,理,理技能/水,平,平如何？,该驻商以往,的,的开发、经,营,营成功记录,如,如何？,关键技能,该驻商过去,若,若干年的财,务,务状况如何,？,？,对该驻商今,后,后几年的财,务,务状况预测,是,是怎样的？,财务状况,该驻商与上,海,海市政府的,关,关系如何？,上海国际汽,车,车城与其是,否,否有便捷的,沟,沟通渠道？,沟通渠道,通过综合分,析,析，对潜在,关,关键驻商进,行,行综合排序,，,，并根据排,序,序结果，制,定,定招商引资,方,方案，建立,业,业务发展蓝,图,图,31,汽车贸易,、,、展示和,办,办公区,根据分析,，,，我们初,步,步得出了,第,第一阶段,吸,吸引的,潜,潜在关键,驻,驻商重点,目,目标,品牌中心,：,：,大众品牌,中,中心,通用品牌,中,中心,丰田品牌,中,中心,宝马品牌,中,中心,戴姆勒,克,克莱斯勒,品,品牌中心,汽车行业,协,协会：,中国汽车,工,工业协会,汽车博物,馆,馆：,汽车与技,术,术博物馆,亨利 ,福,福特博,物,物馆,英国公路,运,运输博物,馆,馆,黑恩斯汽,车,车博物馆,明星名车,博,博物馆,法国国家,汽,汽车博物,馆,馆,Abarth,展览馆,国产汽车,销,销售公司,：,：,上海大众,销,销售公司,（,（桑塔,纳,纳、帕萨,特,特）,上海通用,汽,汽车公司,（,（别克）,一汽大众,销,销售公司,（,（捷达、,奥,奥迪）,一汽贸易,轿,轿车销售,有,有限公司,（,（红旗,）,）,广州本田,有,有限公司,（,（雅阁）,神龙汽车,有,有限公司,（,（富康）,天津汽车,工,工业销售,有,有限公司,（,（夏利,）,）,上海大众,汽,汽车公司,营,营销总部,展览/会,展,展公司,TMN,蒙哥马利,展,展览集团,法兰克福,展,展览公司,荷兰皇家展览集,团,团,汽车物流区,天地物流（,TNT）,安吉汽车物流有,限,限公司,32,汽车研发管理培,训,训区,根据分析，我们,初,初步得出了第一,阶,阶段吸引的潜,在,在关键驻商重点,目,目标（续）,汽车零配件供应,商,商研发中心：,德尔福研发中心,延峰维世通研,发,发中心,江森研发中心,法里奥研发中心,Michelin,研发中心,Littlefuse,工程中心,汽车高等教育：,清华大学汽车工,程,程系,同济大学汽车工,程,程系,吉林工业大学汽,车,车工程学院,美国密歇根大学,汽,汽车研究学院,澳大利亚皇家墨,尔,尔本理工大学,独立汽车研发、,测,测试机构：,Pininfarina,Ricardo,Italdesign,Cosworth Engineering,Atlas Weathering,服务中心,英国汽车工业研,发,发协会（,MIRA）,中国汽车研发机,构,构：,华晨集团汽车研,发,发中心,上海汽车工业集,团,团研发中心,汽车城主题公园,迪斯尼,Viacom,新镇公共活动中,心,心,麦当劳,嘉定小笼包子店,华联超市,星巴克咖啡店,假日酒店,汽车旅馆,环球影城,时代华纳,33,招商引资筛选及,优,优先综合排序详,述,述,：,整车制造厂商品,牌,牌中心,世界主要著名汽,车,车品牌,通用,（,Buick,Saab, Opel, Cadillac),福特,（,Lincoln, LandRover,Jaguar,Mazda,Volvo,AstonMartin),戴姆勒克莱斯,勒,勒,（,Mercedes-Benz,Chrysler, Jeep, Smart, Dodge),丰田,（,Lexus,Toyota),大众,（,Audi,Volkswagen, Lamborghini, Bently, Rolls-Royce),本田（,Honda,Acura）,日产/雷诺（,Nissan,Renault）,菲亚特,（,Fiat, Ferrari）,标致/雪铁龙,（,Citroen, Peugeot）,宝马（,BMW）,宝时捷,（,Porsche,）,）,品牌是否对中国,消,消费者/旅游者,有,有很大吸引力？,是否将中国作为,其,其市场发展战略,重,重点？,是否有良好财务,状,状况？,通用,福特,戴姆勒克莱斯,勒,勒,丰田,大众,本田,菲亚特,保时捷,宝马,上海国际汽车城,是,是否与其有便捷,的,的沟通渠道？,或,是否将上海作为,其,其在中国业务发,展,展的重点？,大众,（,Audi, Volkswagen, Jetta, Lamborghini, Bently, Rolls-Royce),通用,（,Buick,Saab, Opel, Cardillac),丰田,（,Lexus,Toyota),宝马,（,BMW）,戴姆勒克莱斯,勒,勒,（,Mercedes-Benz,Chrysler, Jeep, Smart, Dodge),第二阶段重点吸,引,引,第一阶段重点,吸,吸引,第三阶段重点吸,引,引,是,否,第一步筛选,第二步筛选,是,否,2,4,9,5,假定政策允许外,资,资汽车代理商在,汽,汽车城内有汽车,经,经销权,资料来源:,Fortune500,企业排名；公司,财,财务年报；公司,网,网页；麦肯锡分,析,析,*,*,34,招商引资筛选及,优,优先综合排序详,述,述：国产汽车制,造,造厂商销售公司,国内主要整车制,造,造厂商及销售公,司,司,轿车,上海大众销售公,司,司,一汽大众销售公,司,司,天津汽车工业销,售,售有限公司,长安汽车集团销,售,售公司,广州本田汽车公,司,司,神龙汽车有限公,司,司,上海通用汽车公,司,司,一汽贸易轿车销,售,售有限公司,哈尔滨哈飞汽车,制,制造有限公司,长安汽车集团销,售,售公司,昌河飞机工业集,团,团销售公司,面包车,沈阳金杯客车制,造,造有限公司,跃进汽车集团贸,易,易公司,安徽江淮汽车集,团,团公司,客货两用车,柳州五菱汽车公,司,司,长安汽车集团销,售,售公司,哈尔滨哈飞汽车,制,制造有限公司,产品是否有竞争,力,力和持续发展能,力,力？,企业的销售和财,务,务状况如何?,上海大众销售公,司,司,一汽大众销售公,司,司,广州本田有限公,司,司,神龙汽车有限公,司,司,上海通用汽车公,司,司,一汽贸易轿车销,售,售有限公司,天津汽车工业销,售,售有限公司,哈尔滨哈飞汽车,制,制造有限公司,长安汽车集团销,售,售公司,沈阳金杯客车制,造,造有限公司,柳州五菱汽车公,司,司,是否将上海作为,其,其拓展市场的重,要,要基地？,或,上海国际汽车城,与,与其是否有便捷,的,的沟通渠道？,上海大众销售公,司,司（桑塔纳、帕,萨,萨特）,上海通用汽车公,司,司（别克）,一汽大众销售公,司,司（捷达、奥迪,）,）,一汽贸易轿车销,售,售有限公司（红,旗,旗）,广州本田有限公,司,司（雅阁）,神龙汽车有限公,司,司（富康）,天津汽车工业销,售,售有限公司（夏,利,利）,第二阶段重点吸,引,引,第一阶段重点,吸,吸引,是,第一步筛选,第二步筛选,是,否,4,11,7,6,否,第三阶段重点吸,引,引,资料来源:中,国,国汽车工业年鉴,；,；公司年报；麦,肯,肯锡分析,35,招商引资筛选及,优,优先综合排序详,述,述：会展、展览,公,公司,世界,领,领先,展,展览,公,公司,及,及汽,车,车博,物,物馆,REED,展览,公,公司,联合,新,新闻,和,和媒,体,体展,览,览公,司,司,展览,促,促销,公,公司,CES,展览,服,服务,公,公司,杜塞,尔,尔多,夫,夫展,览,览公,司,司,法兰,克,克福,展,展览,公,公司,汉诺,威,威,科隆,展,展览,集,集团,TMN,蒙哥,马,马利,展,展览,集,集团,荷兰,皇,皇家,展,展览,集,集团,是否,具,具有,领,领先,的,的管,理,理水,平,平？,是否,具,具有,组,组办,、,、经,营,营与,汽,汽车,行,行业,相,相关,展,展示/博,览,览的,经,经验,？,？,TMN,蒙哥,马,马利,展,展览,集,集团,汉诺,威,威,法兰,克,克福,展,展览,公,公司,荷兰,皇,皇家,展,展览,集,集团,是否,具,具有,在,在中,国,国开,展,展业,务,务的,经,经验,？,？,是否,把,把中,国,国作,为,为一,个,个战,略,略发,展,展重,点,点区,域,域？,是否,在,在上,海,海及,周,周边,地,地区,还,还没,有,有展,览,览场,地,地、,设,设施,？,？,TMN,蒙哥,马,马利,展,展览,集,集团,法兰,克,克福,展,展览,公,公司,荷兰,皇,皇家,展,展览,集,集团,第二,阶,阶段,重,重点,吸,吸引,第一,阶,阶段,重,重,点,点吸,引,引,第三,阶,阶段,重,重点,吸,吸引,是,否,第一,步,步筛,选,选,第二,步,步筛,选,选,是,否,6,1,4,3,资料,来,来源:,公,公司,网,网页,；,；年,度,度报,告,告；,麦,麦肯,锡,锡分,析,析,36,招商,引,引资,筛,筛选,及,及优,先,先综,合,合排,序,序详,述,述：,汽,汽车,博,博物,馆,馆,世界,著,著名,汽,汽车,博,博物,馆,馆,汽车,与,与技,术,术博,物,物馆,奔驰,汽,汽车,博,博物,馆,馆,宝马,汽,汽车,博,博物,馆,馆,保时,捷,捷汽,车,车博,物,物馆,罗素,比,比,洋,洋科,汽,汽车,博,博物,馆,馆,亨利,福,福,特,特博,物,物馆,彼得,森,森汽,车,车博,物,物馆,佛罗,汽,汽车,博,博物,馆,馆,国家,汽,汽车,博,博物,馆,馆,英国,公,公路,运,运输,博,博物,馆,馆,传统,汽,汽车,中,中心,黑恩,斯,斯汽,车,车博,物,物馆,明星,名,名车,博,博物,馆,馆,法国,国,国家,汽,汽车,博,博物,馆,馆,丰田,汽,汽车,博,博物,馆,馆,本田,赛,赛车,园,园汽,车,车博,览,览馆,日,本,本,法,法,拉,拉,利,利,艺,艺,术,术,博,博,物,物,馆,馆,Abarth,展,览,览,馆,馆,是,否,否,具,具,有,有,领,领,先,先,的,的,管,管,理,理,水,水,平,平,？,？,是,否,否,在,在,行,行,业,业,中,中,具,具,有,有,卓,卓,越,越,声,声,誉,誉,？,？,汽,车,车,与,与,技,技,术,术,博,博,物,物,馆,馆,奔,驰,驰,汽,汽,车,车,博,博,物,物,馆,馆,宝,马,马,汽,汽,车,车,博,博,物,物,馆,馆,保,时,时,捷,捷,汽,汽,车,车,博,博,物,物,馆,馆,亨,利,利,福,福,特,特,博,博,物,物,馆,馆,彼,得,得,森,森,汽,汽,车,车,博,博,物,物,馆,馆,国,家,家,汽,汽,车,车,博,博,物,物,馆,馆,英,国,国,公,公,路,路,运,运,输,输,博,博,物,物,馆,馆,黑,恩,恩,斯,斯,汽,汽,车,车,博,博,物,物,馆,馆,明,星,星,名,名,车,车,博,博,物,物,馆,馆,法,国,国,国,国,家,家,汽,汽,车,车,博,博,物,物,馆,馆,丰,田,田,汽,汽,车,车,博,博,物,物,馆,馆,本,田,田,赛,赛,车,车,园,园,汽,汽,车,车,博,博,览,览,馆,馆,日,本,本,法,法,拉,拉,利,利,艺,艺,术,术,博,博,物,物,馆,馆,Abarth,展,览,览,馆,馆,与,汽,汽,车,车,城,城,中,中,品,品,牌,牌,中,中,心,心,内,内,容,容,没,没,有,有,重,重,复,复,？,？,是,否,否,具,具,有,有,独,独,特,特,、,、,有,有,吸,吸,引,引,力,力,的,的,汽,汽,车,车,展,展,示,示,？,？,汽,车,车,与,与,技,技,术,术,博,博,物,物,馆,馆,亨,利,利,福,福,特,特,博,博,物,物,馆,馆,英,国,国,公,公,路,路,运,运,输,输,博,博,物,物,馆,馆,黑,恩,恩,斯,斯,汽,汽,车,车,博,博,物,物,馆,馆,明,星,星,名,名,车,车,博,博,物,物,馆,馆,法,国,国,国,国,家,家,汽,汽,车,车,博,博,物,物,馆,馆,Abarth,展,览,览,馆,馆,第,一,一,阶,阶,段,段,重,重,点,点,吸,吸,引,引,是,第,一,一,步,步,筛,筛,选,选,第,二,二,步,步,筛,筛,选,选,是,否,否,3,8,15,7,第,二,二,阶,阶,段,段,重,重,点,点,吸,吸,引,引,第,三,三,阶,阶,段,段,重,重,点,点,吸,吸,引,引,资,料,料,来,来,源,源:,麦,麦,肯,肯,锡,锡,分,分,析,析,；,；,汽,汽,车,车,博,博,物,物,馆,馆,协,协,会,会,；,；,相,相,关,关,网,网,页,页,37,招,商,商,引,引,资,资,筛,筛,选,选,及,及,优,优,先,先,综,综,合,合,排,排,序,序,详,详,述,述,：,：,行,行,业,业,协,协,会,会,主,要,要,汽,汽,车,车,相,相,关,关,行,行,业,业,协,协,会,会,中,国,国,汽,汽,车,车,工,工,业,业,协,协,会,会,中,国,国,交,交,通,通,协,协,会,会,中,国,国,汽,汽,车,车,工,工,程,程,协,协,会,会,中,国,国,汽,汽,车,车,企,企,业,业,家,家,俱,俱,乐,乐,部,部,中,国,国,物,物,资,资,流,流,通,通,协,协,会,会,中,国,国,汽,汽,车,车,工,工,业,业,科,科,技,技,进,进,步,步,奖,奖,励,励,基,基,金,金,会,会,是,否,否,与,与,政,政,府,府,关,关,系,系,密,密,切,切,？,是否对,汽,汽车工,业,业的行,业,业政策,有,有很大,影,影响力,？,？,中国汽,车,车工业,协,协会,中国汽,车,车工程,学,学会,中国汽,车,车企业,家,家俱乐,部,部,中国交,通,通协会,中国物,资,资流通,协,协会,中国汽,车,车工业,科,科技进,步,步奖励,基,基金会,是否对,汽,汽车城,成,成为汽,车,车工业,中,中心影,响,响很大,？,？,或,上海国,际,际汽车,城,城与其,是,是否有,便,便捷的,沟,沟通渠,道,道？,中国汽,车,车工业,协,协会,第二阶,段,段重点,吸,吸引,第一阶,段,段重,点,点吸引,第三阶,段,段重点,吸,吸引,是,否,第一步,筛,筛选,第二步,筛,筛选,是,否,5,6,1,资料来,源,源:,中,中国汽,车,车工业,年,年鉴；,麦,麦肯锡,分,分析,38,招商引,资,资筛选,及,及优先,综,综合排,序,序详述,：,：汽车,物,物流服,务,务商,国内外,主,主要汽,车,车物流,服,服务商,天地物,流,流（,TNT),安达,美集物,流,流（,APL,）,）,安吉汽,车,车物流,有,有限公,司,司,Danzas-AEL,Sinotrans,PGLogistics,EAS,Exel,物流,Penske,物流,Ryder,综合物,流,流,UPS,物流,Schenker,物流,是否将,汽,汽车物,流,流作为,其,其业务,的,的重要,组,组成部,分,分？,是否将,拓,拓展中,国,国市场,作,作为其,发,发展战,略,略的重,要,要组成,部,部分？,是否有,良,良好的,财,财务状,况,况？,天地物,流,流(,TNT),安吉汽,车,车物流,有,有限公,司,司,中外运(,Sinotrans),美集物,流,流（,APL,）,）,安达,EAS,Ryder,综合物,流,流,Exel,上海国,际,际汽车,城,城与其,是,是否有,便,便捷的,沟,沟通渠,道,道？,或,是否有,在,在中国,拓,拓展业,务,务的成,功,功经验,？,？,天地物,流,流(,TNT),安吉汽,车,车物流,有,有限公,司,司,第二阶,段,段重点,吸,吸引,第一阶,段,段重,点,点吸引,第三,阶,阶段,重,重点,吸,吸引,是,否,第一,步,步筛,选,选,第二,步,步筛,选,选,是,否,5,6,2,8,资料,来,来源:,麦,麦肯,锡,锡分,析,析；,公,公司,年,年报,39,招商,引,引资,筛,筛选,及,及优,先,先综,合,合排,序,序详,述,述：,汽,汽车,供,供应,商,商研,发,发机,构,构,主要,汽,汽车,零,零配,件,件供,应,应商,研,研发,机,机构,一类,供,供应,商,商研,发,发中,心,心,德尔,福,福（,Delphi,）,）,延峰,维,世,世通(,Visteon),博世,（,（,Bosch）,法里,奥,奥（,Valeo）,李尔,（,（,Lear,）,）,电装,（,（,Denso）,江森,（,（,JohnsonControls,）,）,戴纳(,Dana),其他,供,供应,商,商研,发,发中,心,心,FreudenbergandNok,IntermetCorp.,WoodbridgeGroup,StoneridgeInc.,IllinoisToolWorks,Littlefuse,康明,斯,斯（,Cummins）,Z.F.,Michelin,Goodyear,Bridgestone/Fivestone,